商业项目租赁合同.docx

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商业项目租赁合同

商业地产项目

商铺租赁合同

出租方：

承租方：

合同编号：

签署日期：

商铺租赁合同

本租赁合同（以下简称“本合同”）双方当事人如下：

出租方：

（以下简称为“甲方”）

经营地址：

通讯地址：

电话：

传真：

承租方：

（以下简称为“乙方”）

地址或住所：

通讯地址：

电话：

传真：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》和其他相关法律法规，甲方和乙方在平等、自愿和诚实信用的基础上，经过友好协商，就位于商业地产项目（以下简称“本项目”）商铺（定义见下文）的租赁事宜达成本合同。

第1条定义

本租赁合同（以下简称“本合同”）内有关用语之定义如下：

1.1“甲方”：

包含本合同所列甲方及其受托人。

1.2“商场”：

指位于商业地产项目中，聚集在一起的各种商店/商铺组成的商业中心。

1.3“租赁商铺”：

指甲方根据本合同第2条的约定向乙方提供的出租商铺。

1.4“商场运营商”：

指由甲方委任的经理人[即：

项目管理有限公司，以下简称运营商]。

商场运营商负责商场的招商工作和商场整体统一运营管理及具体实施、负责商场的统一市场推广服务、负责选聘和监管商场的物业服务公司履行物业管理服务的职责，以及其它涉及商场综合管理服务职责。

1.5“物业服务公司”：

甲方和运营商选聘的提供物业管理服务的公司。

1.6“商场公共区域”：

指在商场内，租赁商铺范围之外，不在任何承租方承租范围内的，由甲方及/或运营商管理的公共区域。

1.7“商场公共设施”：

指在商场内，保障商场正常运营的装备及设施，包括但不限于消防、给排水、供电﹑照明系统﹑电梯以及其它公共设施。

1.8“营业额”：

指乙方每月在租赁商铺从事经营活动所得的及因承租租赁商铺所产生的未经扣除税款和费用等任何开支之全部营业额，包括但不限于下列各项：

a.在租赁商铺售卖（或出租）各种货物的收入，含非现金收入、折扣券、现金抵用券等；

b.在租赁商铺提供或安排提供各种服务所得的各种服务费、咨询费的收入；

c.因使用租赁商铺而取得的各种收入；

d.因使用租赁商铺而于其它地方产生的收入，例如利用租赁商铺内的电话、计算机、传真等设备而形成交易的收入；

e.乙方的许可人、被授权人和各类与承租方相关的单位或人士利用租赁商铺从事经营的收入；

f.乙方得到的一切与租赁商铺相关的收入。

1.9“基本租金”：

是指乙方承租甲方租赁商铺而应当向甲方支付的每月最低基本数额的租金。

1.10“营业额百分比租金”：

是指乙方承租甲方租赁商铺按乙方经营租赁商铺每月税前营业额的一定比例计算所得数额向甲方支付的租金。

1.11“综合租金”：

是指甲方按乙方基本租金和营业额百分比租金比较二者取其高的方式向乙方计取的租金。

1.12“综合管理服务费”：

是指乙方承租租赁商铺而应缴付的物业服务费和市场推广服务费的总额。

1.13“交付日”：

指甲方根据本合同规定的交付条件将租赁商铺交予乙方之日。

1.14“起租日”：

租赁商铺交付日至次日为起租日。

1.15“标牌”：

指招牌、名称、徽章、商标、商号、描述性材料或任何其他类似物品。

1.16“不可抗力”：

指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于战争、国家紧急状态、政府行为、外汇管制、流行病、地震、风暴、水灾或其他自然灾害、战争、恐怖活动、封锁、罢工或其他形式的劳工行动、暴动或暴乱或者任何政府或军事机构的要求或规定。

1.17“租赁年”：

指自乙方起租日起满12月为一个租赁年，以后的租赁年依此类推。

1.18“月”：

指公历月；“日”：

指公历日；“工作日”：

指除了周六或周日或法定节假日以外的正常工作之日。

1.19“元”：

指中华人民共和国法定货币人民币元。

第2条租赁商铺

2.1甲方出租，乙方承租的商铺地址为商业地产项目【商业购物中心/兰桂坊娱乐街区】（以最终核准名称为准）中第号商铺，租赁商铺计租面积（建筑面积）：

平方米（实际建筑面积以商业地产项目竣工验收后政府文件数据为准，或者以甲方委托的第三方测量机构的测量数据为准），租赁商铺位置详见附件三平面图斜线部分，双方均同意以商铺位置示意图为确认依据。

乙方经实地考察，对商铺交付时的状况已充分了解，愿意承租该商铺。

第3条租赁用途

3.1租赁商铺应用于。

乙方经营范围为：

。

乙方经营品牌为：

。

乙方在签订本合同时需向甲方出具正式获得所列品牌授权经营证明文件，并向甲方提供该等文件副本作存档备案之用。

3.2租赁商铺之经营范围以所列之品牌名称及用途为限。

乙方不得在未征得甲方正式书面同意之前变更租赁商铺用途或更换或调整专卖店及所销售商品之品牌。

第4条租赁期限

4.1租赁期限自甲方将商铺交付乙方之次日起连续计月，即20年月日起至20年月日止。

4.2租赁期届满前，乙方如愿续租，应于租赁期限届满前六个月书面通知甲方，并须得到甲方的书面同意，租金和其他租赁条件以双方届时订立的合同为准；如乙方未在上述期限内提出续租则视为乙方无续租意愿；如甲乙双方未能在租赁期届满前三个月就续租事宜达成一致，乙方必须在租赁期限届满时按本合同约定及时撤出商铺，并将商铺交还甲方。

第5条商铺租金

5.1租金计算方式

双方确定适应如下第＿＿＿条计租方式，租金均按月支付；

5.1.1基本租金方式计租

基本租金以租赁商铺的建筑面积为基础计算，乙方每一租赁年按以下约定交纳月基本租金且基本租金，每一租赁年按一定比例递增。

租金自起租日起计算，基本租金额及递增比例详见5.1.4租金表。

5.1.2营业额百分比租金计租（亦称“纯营业额提成计租”）

营业额百分比租金以租赁商铺的营业额为基础计算，乙方按照经营租赁商铺每月所得税前营业额的%计提应付甲方租金，同时该营业额百分比租金提成比例将根据租赁商铺经营情况做相应调整，营业额百分比租金详见5.1.4租金表。

5.1.3综合租金计租（基本租金与营业额百分比租金二者取其高）

综合租金计租以乙方租赁商铺当月营业额数据为计算租金的参考数额，就当月营业额约定的计提比例计算得出的营业额百分比租金和约定基本租金比较采取二者取其高的方式确定当月乙方应付租金，当月营业额百分比租金低于月基本租金时则仍按月基本租金标准收取，当月营业额百分比租金高于月基本租金时则按当月营业额百分比租金标准收取。

每一租赁年基本租金和营业额百分比租金提成比例均按约定进行递增，综合租金额及相应比例见5.1.4租金表。

5.1.4租金表：

租赁期限

月基本租金

单价

（元/平方米）

年递增率

月基本租金合计（元）

营业额百分比租金

提成比例

20年月日至20年月日

20年月日至20年月日

20年月日至20年月日

20年月日至20年月日

20年月日至20年月日

20年月日至20年月日

20年月日至20年月日

5.2租金支付方式：

5.2.1如双方确认5.1.1基本租金计租方式的，乙方应当在每月的第7日前到甲方指定地点或按甲方指定账户交清当月基本租金（对于起租日首月，乙方须于甲方发出《商铺交付通知书》后七个工作日内支付第一个月基本租金计人民币元）；

如双方确认5.1.2营业额百分比租金计租（纯营业额提成计租）方式的，乙方在租赁期限内第一个月租金按应付履约保证金总额三分之一的标准计取（原则上为基本租金计租方式中的第一个月基本租金标准），并在甲方发出《商铺交付通知书》后七个工作日内支付，第二个月起（含第二个月）租金则按上个月营业额百分比租金计租（营业额提成计租）方式收取并于当月的第7日前向甲方交清上个月应付租金。

营业额的确认方式按5.3条执行。

如双方确认5.1.3综合租金计租方式的，则乙方首先应当在每月的第7日前到甲方指定地点或按甲方指定账户交清当月基本租金给甲方（对于起租日首月，乙方须于甲方发出《商铺交付通知书》后七个工作日内预缴第一个月基本租金计人民币元），当甲方按照乙方当月营业额计提比例计算得出的营业额百分比租金高于当月基本租金时，对于营业额百分比租金与基本租金的差额部分，乙方应在次月的第7日前向甲方交清。

营业额百分比租金低于当月基本租金时则以该当月基本租金为标准作为乙方应付租金，甲方不再结算差额。

营业额的确认方式按5.3条执行。

5.2.2乙方若以支票、电汇、银行划账或其它非现金的方式支付租金及其它费用的，应取得甲方同意，并以甲方下述指定账号收到日为支付日，甲方指定收款账号信息：

X-02地块：

X-06地块：

开户名：

开户名：

】

银行：

【】银行：

【】

帐号：

【】帐号：

【】

如甲方账户发生变更，甲方必须于乙方支付租金及其它费用的五个工作日前，以书面形式通知乙方。

本合同项下需乙方支付款项（包括租金、保证金及其他费用），应以人民币支付。

乙方付款所发生的任何手续费应由乙方承担。

5.3乙方月营业额的确认方式

5.3.1乙方于租赁商铺的经营所得收入结账日期为发生销售或产生收入当月最后一日，乙方应在每月份结束日始计五日内向甲方呈交该月份的营业收入报表，乙方须提供各种发票、单据以及证明营业收入的各种凭据并确定当月营业额及营业额提成（如果乙方自行提供的财务报表与甲方POS机记录数据及甲方其它方式记录的数据不一致的，双方同意按较高额确定乙方当月的营业额）；营业收入报表须列明各项营业收入的来源及金额、依据营业收入计算的营业额提成租金款额、会计原则及作账方式等；该营业收入报表须由乙方的相关负责人签署，并加盖乙方公司公章。

5.3.2无论乙方选择第5.1条中何种计租方式承租商铺，乙方须按甲方（含其运营商）规定将其收银机系统与甲方（含其运营商）设定的中央收银系统连通以便甲方（含其运营商）查阅和知悉乙方一切交易及货银交收数据，乙方同意其POS机系统等收银系统设备的供应及安装由甲方指定单位实施，但终端机及乙方POS机安装发生费用均由乙方自行负责和承担费用（甲方仅提供接口、预留点位）。

若乙方经营个别连锁品牌需拥有独立POS机系统的，则乙方需无条件免费提供所使用的软件，连接到甲方和运营商服务器，以便提供有关营业数据信息。

如POS机系统发生故障，甲方有权根据以往数据作出营业额估算，收取营业额提成。

5.3.3在租赁期内，乙方须保持完整、正确和真实的营业收入的原始凭证和记录，并将各种发票、单据以及证明营业收入的各种凭据保存，甲方（含其运营商）有权检查这类发票、单据和凭据。

5.3.4甲方（含其运营商）有权对乙方的账目进行查核，并聘请专业审计师担任此工作。

乙方须将一切有关租赁商铺营业收入的记录、数据、报表和一切查核账目所需的数据提供给甲方。

5.3.5乙方须知会甲方有关乙方之财政年度，并于每一财政年度完结后30日内向甲方提供一份详尽正确并经乙方会计师及审计师核实并签署确认的该财政年度乙方租赁商铺营业额报表。

5.3.6乙方须于租赁期终止后30日内向甲方提交一份详尽正确并经乙方会计师及审计师签署印章核实自上一财政年度终止日至租赁期届满日止之营业额报表，以便甲方核实租赁期内所得营业额。

5.4乙方须按本合同约定的金额、时间、方式向甲方交纳租金，如果交费期限最后一日为法定节假日，乙方应当于法定节假日后的第一个工作日内交付租金。

5.5各方声明，乙方承租商铺自负盈亏责任，即使按营业额计提租金的方式，亦不因此认为甲乙方存在合营、合伙或合作之关系。

5.6甲方在收到乙方支付的租金后，将向乙方开具合法发票。

5.7乙方不得以甲方及/或甲方的委任方、受托方或者代理方不能完成或拖延完成修理、不能及时提供服务设施、不能及时全面履行本合同义务为由，而减少或停止支付租金或其他根据本合同需支付的费用。

5.8乙方承租的商铺在租赁期间内，如按国家规定产生相关税费等，由甲乙双方按规定各自承担。

第6条综合管理服务费

6.1赁商铺建筑面积计算，0200002968__________________________________________________________________________________________________________乙方应付综合管理服务费标准为元/平方米/月（实际建筑面积以竣工验收后现场实际情况及相关政府文件数据为准，或者以甲方委托的第三方测量机构的测量数据为准），即综合管理服务费金额为人民币￥元/月，（大写：

拾万仟佰拾元整），其中市场推广费合计每月人民币元（标准为_____元/平方米/月）按照本合同约定的商铺租金交付期限和交付方式，与租金一并支付于甲方；物业服务费合计每月人民币元/（标准为______元/平方米/月）按照乙方与物业服务公司签署的《物业管理服务合同》的约定期限和方式交付。

6.2综合管理服务费于租赁期内因商场管理、维修及提供商场运营、整体推广服务等成本开支变化而调整。

调整生效前甲方应提前不少于一个月通知乙方。

乙方应当按调整后的费用执行。

第7条履约保证金

7.1对于选择5.1.1基本租金计租或5.1.3综合租金计租方式的，乙方为确保本合同履行应向甲方支付的履约保证金为第一租赁年前三个月的租金总额和第一租赁年前三个月的综合管理服务费总额，以保证乙方全面履行本合同（前期如已交纳的认租意向金将自动转为对应的部分履约保证金）。

支付方式为：

（a）在签订本合同后七日内，乙方先向甲方支付一个月的基本租金和综合管理服务费；（b）甲方发出《商铺交付通知书》时，乙方在通知书指定日期内支付二个月的基本租金和综合管理服务费；（c）当该第一租赁年前三个月中的各月营业额百分比租金高于基本租金时，乙方还须在每月的第7日前向甲方支付上月营业额百分比租金高于基本租金的差额部分以补齐履约保证金。

对于选择按5.1.2营业额百分比租金（纯营业额提成）计租的，履约保证金为元（原则上甲方将参照本商场内同类商铺或本商场周边采取基本租金计租商铺的履约保证金支付方式和数额计取，前期如已交纳的认租意向金将自动转为对应的部分履约保证金）。

支付方式为：

（a）在签订本合同后七日内，乙方先向甲方支付履约保证金的40%；（b）甲方发出《商铺交付通知书》时，乙方在通知书指定日期内支付履约保证金的60%。

无论采取何种计租方式，甲方有权根据递增的基本租金或者实际平均营业额的数据要求乙方补足履约保证金以确保保证金数额等值于当年前三个月租金数额。

7.2如乙方违反本合同任何条款（包括但不限于按时缴付租金），甲方有权使用或扣留全部或部分履约保证金，作为弥补乙方欠交款项或因乙方违反本合同规定而导致甲方产生的开支或蒙受的损失。

甲方按本合同规定扣除履约保证金后，所持履约保证金的总额少于7.1条约定的款额时，乙方须在五日内补足履约保证金。

7.3在乙方全面履行本合同前提下，于乙方妥善交还租赁商铺及甲方确定乙方对其不再构成任何可能的经济责任后三十日内，乙方凭相关的收据向甲方申请退还履约保证金或其余额（不计息）。

7.4如甲方在本合同期满前转让租赁商铺，乙方同意甲方可以将本合同项下履约保证金转予受让人。

受让人向甲方发出的该履约保证金或其余额的收据将被视为履约保证金或履约保证金余额已被正当转交的凭证。

履约保证金转让予受让人后，乙方于本合同终止时持甲方（或受让人）开具之收款凭证向受让人申请退还履约保证金或其余额，甲方不再对乙方负有返还该履约保证金之责任。

第8条商铺交付

8.1交付日：

商铺交付日期以甲方发出的书面《商铺交付通知书》的日期为准。

乙方收到甲方发出的《商铺交付通知书》之日起个工作日内办理收铺手续。

乙方承诺必须配合该日期于租赁商铺所在地及时接收租赁商铺，并同意接受以该日期为交付日，交付日至次日作为租赁商铺按本合同约定计付费用之起始日。

如因乙方原因导致租赁商铺未能在上述通知交付期限内被接收，则甲方所发出通知书内指定交接期限的最后一日即被视为实际交付日。

8.2交付条件：

甲方将按照本合同附件五之条件将商铺交付乙方如约使用，乙方声明对所承租的商铺权属及交付条件已有充分的了解，完全清楚和无异议并愿意接收租赁商铺。

8.3运营商或物业服务公司将向乙方提供[装修指南]等文件，向乙方说明承租租赁商铺建筑物的有关用水、用电、消防及装修等注意事项。

第9条装修免租期

9.1装修免租期：

日，从租赁商铺交付日之次日起计，即从20年月日起至20年月日止。

装修免租期内乙方主要为营业之需而进行商铺装修，此期间可免交租金，但本合同及附件规定的其他义务均不免除，乙方仍需缴纳综合管理服务费及代收水电费（含公摊）等费用，乙方须于装修免租期届满后7日内开始向甲方缴清租金。

如果乙方实际租赁期不足年的，免租期内甲方给予乙方的租金及综合管理服务费优惠条件取消，乙方应向甲方按第一年（租赁年）基本租金的标准补交免租期的租金及其它相关费用，并按合同的约定承担相应的违约责任。

9.2装修免租期满后16日内或甲方指定的商场开业日期，乙方必须正式对外营业。

9.3乙方对租赁商铺进行开业前筹备工作包括但不限于装修工程、布置陈设、备货等，必须在9.2条约定的期限前全面完成，并不迟于该限期届满日全面对外开业。

第10条商铺装修

10.1乙方对租赁商铺的装修，包括商铺内部的装饰装修、分隔、修建、安装设备或改建以及外部的广告标牌的设立等，均应在甲方交付商铺后于上述装修免租期内完成，并保证该等装修行为不影响整个商场结构安全及其他租户的正常经营活动。

10.2乙方对其租赁商铺进行装修及有关机电工程，应于进行装修工程前依照甲方及/或其运营商或物业服务公司统一拟定的商场「装修指南」规定提交租赁商铺设计方案、装修施工图纸及方案，经甲方或其运营商或物业服务公司书面批核后，方可进行施工。

如有需要，乙方须进一步自行及自费向有关主管机关申领所有必须的文件，经批准后方可进行施工。

10.3乙方对租赁商铺之装修陈列设计方案，应符合经营品牌在本商场之最新专卖店形象及状态。

此外，在形象展示位置内展示设计内容必须与附件二所列乙方经营品牌最新形象相一致并不得作为宣传促销之用。

乙方有关设计展示须事先报送甲方或其运营商并征得其书面同意后方可制作展示。

如有需要，乙方须进一步自行及自费向有关主管机关申领所有必须的批复文件，并报运营商备案。

10.4乙方聘请的装修单位必须获得必要的政府有关部门的核准，具有充分的装修资质，业已取得合法有效的营业执照、许可证和资质证书等证件。

但对于商场结构﹑电力﹑消防、电话﹑燃气、给排水之施工须由甲方或运营商指定或认可之合格承造商负责施工，工程设计费、图纸费和施工费用及政府收取的其它费用等由乙方负责。

煤气配置需由煤气公司认可之承造商负责施工，费用由乙方负责。

10.5乙方制定之装修施工方案内容及具体执行施工之过程必须绝对遵守由甲方或其运营商或物业服务公司制定之[装修指南]（为本合同不可分割的组成部分）。

10.6乙方须按「装修指南」规定支付有关装修工程之管理费用（包括设计检查、装修押金及其它相关费用）。

所有有关费用及押金应于乙方向物业服务公司提交装修方案时同时交清。

除装修押金按「装修指南」的规定予以退还外，其他费用不予退还。

10.7未经甲方及/或其运营商书面同意，乙方不得擅自修改已获批准的设计方案、装修施工明细标准和要求。

严禁擅自在该商场及租赁商铺任何部分搭建、安装、拆除或改装任何固件、分隔物、建筑物和设施。

10.8甲方、运营商及物业服务公司有权就乙方对该租赁商铺的装修进行规范、管理，包括装修施工人员的进出、材料运输、施工时间、施工安全等事宜，以保障本商场工作安全及顺畅，避免因乙方的行为给本商场及其他租户或商铺使用人造成滋扰，乙方及其装修人员应服从甲方、运营商及物业服务公司的规范及管理。

10.9在进行装修工程时，乙方应遵守有关法律和甲方投保的保险公司的规定和要求。

第11条综合管理服务

11.1甲方委托运营商即项目管理有限公司负责该项目的招商工作和统一运营管理，负责商场整体（包括对乙方承租的商铺）进行运营管理和提供定期或不定期对“观澜湖·兰桂坊”整体进行宣传推广活动服务。

乙方应当在签订本合同同时与甲方委任的运营商签署《商场运营管理合同》，与运营商进行对接，接受运营商就该商场有关的市场推广服务并严格遵守运营商对商场的运营管理规定并承担相应法律责任。

11.2甲方同时委托运营商选聘物业服务公司向乙方提供相应的物业服务。

为避免异议，租赁商铺内的物业管理由乙方自行负责，乙方对此表示认可和接受。

乙方应当在签订本合同时一并与甲方及运营商选聘的物业服务公司签订《物业管理服务合同》，严格履行物业服务合同的约定并承担相应责任。

11.3如乙方委托甲方统一收银，甲方可视实际情况决定是否接受代乙方收银的委托；如甲方接受乙方收银的委托，甲乙双方于每月10日前核对乙方上个月的销售额，在双方确认上个月的销售额后10日内，甲方将经双方确认的销售款划至乙方指定账户，乙方应在甲方划款前向甲方提供17%的增值税专项发票。

第12条租赁商铺的维修、维护和保养

12.1乙方应在租赁期内始终自费保持并维修租赁商铺店面和内部，使其保持良好状况，处于整洁、干净、卫生和安全的状态并且符合法律法规的要求。

乙方负责由其投资建设的装修、设备、机电、财物的维修、维护、保养及更新等事宜，费用由乙方自行承担。

12.2甲方须负责对租赁商铺自交付日起至租期届满日内由甲方投资建设的财产或设备及设施进行定期维修、维护、保养及更新。

为了维修之必要，甲方有权在营业时间内，与乙方有关人员一起进入租赁商铺检查及对租赁商铺做出必要的维修。

甲方在进行上述检查和维修时，如不可避免地干扰乙方的业务，乙方应给予充分的理解和支持。

该条款同样适用于甲方在租赁期限最后半年内可以带领可能的新承租户进入店内视察的情形。

12.3甲方或运营商和物业服务公司出于租赁商铺及设施设备的检查、维修、保养、卫生、安全、防火或人员救护等需要，经事先联系乙方后，可进入租赁商铺。

但如遇特殊及紧急情况，事先无法与乙方取得联系时，甲方或运营商和物业服务公司可不经乙方许可进入租赁商铺采取必要措施。

因乙方阻挠甲方进行维修而产生的后果，由乙方负责。

12.4乙方应经甲方许可后以合理的方式使用租赁商铺的公共区域及附属设施设备，并尽适当注意义务。

12.5乙方使用租赁商铺以及使用经许可的公共区域或者附属设施期间，因乙方适应不当或不合理使用，导致损坏或发生故障的，乙方应负责维修。

乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。

如造成其他损坏的，均由乙方负责赔偿。

12.6乙方使用租赁商铺以及使用经许可的公共区域或者附属设施期间，如果发现甲方投资建设的财产或设备及设施，以及公共区域或者附属设施出现需要维修的紧急情况，应该及时通知甲方或运营商并采取必要的措施避免损失的发生或者扩大；否则，因乙方为及时通知或者为采取有效措施二造成的额外损失，甲方有权向乙方追索。

12.7乙方应根据甲方或者运营商的合理要求定期翻新商铺，以保证商铺的良好形象。

第13条广告与标牌

13.1乙方可在经甲方同意的位置，并按甲方同意的尺寸设置招牌、广告牌，具体方案须经甲方同意。

乙方自费自行完成招牌、广告牌的政府审批手续并承担相关费用。

乙方设置的招牌、广告牌不得破坏租赁商铺及其所在物业的结构。

甲方有权拆除乙方违反本合同约定设置的招牌、广告牌，由此产生的