解读物权法通过的意义.docx

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解读物权法通过的意义

解读物权法通过的意义

　　在2007年3月16日举行的十届全国人大五次会议上，物权法得以高票通过。

这部法律历经了13年的酝酿和广泛讨论，创造了中国立法史上单部法律草案审议次数最多的纪录。

　　制定物权法，进一步完善我国的物权制度，对于坚持社会主义基本经济制度，规范社会主义市场经济秩序，维护人民群众切身利益，激发全社会创造活力，实现全面建设小康社会目标，构建社会主义和谐社会，具有重大而深远的意义。

制定物权法，又是形成中国特色社会主义法律体系的重要步骤。

草案的形成历时13年，是科学立法、民主立法的成果，体现了党的主张和人民意志的统一，凝聚了集体的智慧。

　　物权法获得通过之后，会给人民的生活带来怎样的实际变化?

那些多年来被人们广泛关注和担忧的问题将得到怎样的改观?

对中国特色社会主义法律体系的形成又会产生什么样的影响?

让我们共同关注。

　　解读一：

满70年后住宅建设用地使用权自动续期

　　“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

”这是将于2007年10月1日起施行的物权法作出的明确规定。

　　随着住房制度改革，越来越多的城镇居民拥有自己的房屋，而且大量集中在住宅小区内。

物权法的这一规定，回答了广大群众关于“70年大限到期后，我们的住房怎么办”的疑问。

　　我国现行法律规定了建设用地使用权的最高期限：

居住用地70年;工业用地50年;商业用地40年;综合用地50年。

　　据全国人大常委会法工委有关负责人介绍，我国从上世纪70年代末开始改革开放，当时出让的一些土地使用期限较短，一些只有30年，很快就要到期。

特别是目前绝大多数城市居民都拥有了自己的住房，使土地使用权期满的问题更加引人关注。

　　虽然物权法关于70年后自动续期的规定，给老百姓吃了一颗“定心丸”，但是，不少人注意到，法律并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定。

　　对此，全国人大代表王焕永表示：

“中国老百姓从改革开放到今天，好不容易有了房子可以传下去，如果到了孙子那一代，房子的情况还说不清，多让人不放心!

”他建议，国家在制定相关的规定时，一定要慎之又慎、反复斟酌。

　　解读二：

物权法明确保护“阳光权”

　　将于2007年10月1日起施行的物权法，对相邻建筑物的通风、采光和日照作出明确规定，为公民维护“阳光权”提供了法律依据。

　　物权法规定：

“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

”

　　近年来，随着城市建设速度加快，住宅建设用地供应趋紧，加之一些城市在对新建住宅楼规划审批环节中存在漏洞，有些开发商违规施工，超规划建设，导致新建住宅楼层数过高，密度过大;有些人甚至为求便利，私搭乱建，影响相邻建筑的通风、采光，使基于“阳光权”引发的纠纷日益增多。

　　物权法规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定;法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。

　　法律专家称，所谓相邻关系，简言之就是不动产的相邻各方因行使所有权或使用权而发生的权利义务关系。

　　据民法专家王利明介绍，物权法明确了物的权属，侵权责任法则将明确权属受到侵害该怎么办。

全国人大常委会2007年立法计划安排的9件预备立法项目中就包括制定侵权责任法。

　　解读三：

法律行政法规未禁止抵押财产均可抵押

　　19日公布的物权法规定，债务人或者第三人有权处分的法律、行政法规未禁止抵押的财产可以抵押。

　　提请十届全国人大五次会议审议的物权法草案曾经规定：

可以抵押的财产包括“法律、行政法规规定可以抵押的其他财产”;不得抵押的财产包括“法律、行政法规规定不得抵押的其他财产”。

　　在审议中，有些代表提出，对有些财产，法律、行政法规既没有规定不得抵押，又没有规定可以抵押。

遇到这种情况怎么办，法律应予明确。

抵押行为属于民事行为，只要法律未规定不得抵押的财产应当规定可以抵押。

　　最终，物权法规定，法律、行政法规未禁止抵押的财产可以抵押。

物权法规定的债务人或者第三人有权处分可抵押财产还包括：

建筑物和其他土地附着物;建设用地使用权;以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;生产设备、原材料、半成品、产品;正在建造的建筑物、船舶、航空器;交通运输工具。

　　物权法还规定了不得抵押的财产范围：

土地所有权;耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外;学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;所有权、使用权不明或者有争议的财产;依法被查封、扣押、监管的财产;法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

　　“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

”物权法对建筑物抵押作出规定，“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。

以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

”

　　解读四：

物权法规定小区车位车库应首先满足业主需要

　　随着住房制度改革，现代化社区大量出现。

因小区内车位、车库的归属问题，以及停放在小区内道路上车位收费问题而引发的纠纷逐渐成为社会各界关注的热点。

　　对此，将于2007年10月1日起施行的物权法明确规定：

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　全国人大常委会法工委副主任王胜明介绍，车库、车位不像电梯、楼梯、绿地那样可以共有公用，它一般都是由业主专有和专用的;而且在买房过程中，通常都是和开发商约定，这些约定可能是出售、附赠或者出租。

　　王胜明说，物权法规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”主要针对现实生活中的一些情况：

有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放;不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题。

　　对于在小区共有道路上停放汽车，并收取相关费用的现象，北京大学法学院教授尹田指出，法律规定，占用业主共有道路停放汽车的车位，属业主共有。

这就意味着，开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有;如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。

　　尹田说，如果有车的业主无偿占据了小区的公共道路，则损害了无车业主的利益，因此只有让全体业主共同分享停车利益，天平才能得到平衡。

　　而针对实际生活中由于开发商和业主信息不对称，许多开发商利用“协商”机制在格式合同中变相决定车位归自己所有的情况，有职业律师指出，可以通过具体的地方条例来补充完善物权法的规定。

　　例如杭州市出台的《杭州市居住区配套设施建设管理条例》就规定，地面公共停车泊位、按标准建设的自行车库属于居住区全体业主所有，开发商不得擅自租售用于谋利，否则可处以10万元以上50万元以下罚款。

　　解读五：

禁止侵占哄抢私分截留破坏国有财产

　　针对当前国有财产流失的实际情况，将于2007年10月1日起施行的物权法，在坚持平等保护原则的基础上，强化了对国有财产的保护。

　　物权法明确了国有财产的归属：

“法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。

”法律并规定了哪些财产属于国有财产，防止因归属不明确而造成国有财产流失。

依据宪法和有关法律，物权法明确规定国有财产包括：

属于国家所有的自然资源，属于国家所有的基础设施，国家机关和国家举办的事业单位的财产等;并规定，国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。

　　中国人民大学法学院教授王利明指出，这些规定，从法律上进一步明确属于国家所有的资源性、经营性财产的范围，对于发展壮大国有经济，增强国家的经济实力，发挥社会主义制度的优越性，具有关键性作用。

　　物权法强调“国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏”。

针对国有企业财产流失的问题，物权法规定：

“违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。

”

　　物权法还对监管不利造成国有财产流失的机构和工作人员设置了“高压线”。

针对国有财产监管中存在的问题，物权法规定：

履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失;滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。

　　“这些规定体现了宪法关于加强对社会主义公共财产保护的精神，具有重要的现实意义。

”王利明说。

　　解读六：

单位和个人不得贪污挪用私分截留拖欠征收补偿费等费用

　　征收集体所有的土地和城乡居民的房屋，关系广大人民群众的切身利益。

针对现实生活中征收补偿不到位和侵占补偿费用的行为，将于2007年10月1日起施行的物权法明确规定：

“任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

”违反规定的，要依法承担法律责任。

　　实行最严格的土地管理制度，特别是切实保护基本农田，是我国面临的一项十分紧迫而又艰巨的任务。

据了解，我国的国情是人口多、耕地少，现在全国耕地保有量只有18.3亿亩，人均耕地只有1.4亩，是世界平均水平的三分之一。

十届全国人大四次会议批准的“十一五”规划纲要确定，到2010年耕地保有量必须保持18亿亩，这是一项约束性指标，是不可逾越的底线。

　　有鉴于此，物权法明确规定：

“国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。

不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。

”

　　依据宪法，物权法规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

同时，法律对征收补偿的原则和内容作了规定。

　　关于征收集体所有的土地问题，物权法规定：

“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

”

　　全国人大常委会法工委有关负责人表示，这一规定体现了党和国家关于征地补偿安置必须确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障的原则。

　　关于征收单位、个人的房屋及其他不动产的问题，物权法规定：

“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

”

　　专家表示，考虑到各地的发展很不平衡，具体的补偿标准和补偿办法，由土地管理法等有关法律依照物权法规定的补偿原则和补偿内容，根据不同情况作出规定。

　　解读七：

选聘和解聘物业服务企业须业主共同决定

　　将于2007年10月1日起施行的物权法规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。

　　短短十几年间，物业服务机构从无到有、从小到大，已经成为覆盖面广，对群众生活产生重要影响的行业，而业主和物业服务机构之间的纠纷也逐渐多了起来。

　　对此，物权法对成立业主大会依法共同维权作出规定。

物权法明确，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

　　根据物权法的规定，下列事项由业主共同决定：

制定和修改业主大会议事规则;制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;选举业主委员会或者更换业主委员会成员;选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施;有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　物权法同时明确，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

但是，当业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益时，物权法亦明确规定：

“受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

”

　　解读八：

以集体名义作决定侵害成员合法权益可请法院撤销

　　为了加强对集体财产的保护，19日公布的物权法明确规定：

“集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。

”

　　物权法草案曾经规定：

“集体经济组织或者村民委员会的负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，该集体成员可以请求人民法院予以撤销。

”

　　在审议中，有些代表提出，有些地方发生侵害集体成员合法权益的情形，有的是负责人作出的决定，有的是以集体的名义作出的决定。

即使以集体的名义作出的决定，如果侵害了集体成员的合法权益，也应有法律救济手段。

　　经过全国人大法律委员会研究和全国人大代表的审议，最终通过的法律作出相应修改。

　　物权法所指的“集体所有的不动产和动产”包括：

法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂;集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施;集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施;集体所有的其他不动产和动产。

　　“城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。

集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。

”物权法规定，集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。

　　解读九：

土地承包期届满可按国家规定继续承包

　　在农村实行土地承包经营制度是我国将长期坚持的一项基本制度。

将于2007年10月1日起施行的物权法规定，土地承包期届满可继续承包，赋予了农民长期而有保障的土地使用权。

　　物权法规定：

“耕地的承包期为三十年。

草地的承包期为三十年至五十年。

林地的承包期为三十年至七十年;特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

”

　　在物权法草案征求意见时，不少农民提出承包期届满后该怎么办的问题。

对此，物权法规定：

土地承包期届满，“由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包”。

　　物权法还规定：

“土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。

”

　　对于土地承包权的转让问题，物权法规定：

“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。

流转的期限不得超过承包期的剩余期限。

未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。

”

　　专家指出，这一规定既维护了现行法律和现阶段国家有关农村土地政策，又为今后修改有关法律或者调整有关政策留有了余地。

　　出处:

北大法律信息网