房地产开发与经营重点内容.docx

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房地产开发与经营重点内容

房地产开发与经营

第一章房地产投资概述

第一节房地产的种类

一、土地：

（一）是否开发：

未开发的----农村集体土地已开发的----城市国有土地

（二）土地所处状态：

生地、毛地、熟地

二、在建工程：

已经开始工程建设但尚未竣工投入使用的房地产。

三、建成后物业：

1.居住物业2.商业物业3.工业物业4.特殊物业

第二节房地产投资的特性

一、位置的固定性（不可移动性）二、寿命周期长自然寿命经济寿命三、适应性四、不一致性五、政策影响性六、对专业管理的依赖性七、相互影响性

第三节房地产投资的形式和利弊

一、房地产投资的形式：

1、直接投资：

投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程,参与有关的管理工作，包括：

从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资。

2、间接投资：

将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，房地产的间接投资者不需直接参与有关投资管理工作。

二、房地产直接投资：

（一）房地产开发投资，指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和施工建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，收回投资获得利润的过程。

投资者赚取开发利润，风险大收益也大

（二）房地产置业投资，房地产置业投资的对象：

增量房地产和存量房地产。

投资者期望获得收益、保值、增值和消费四方面的利益。

三、房地产间接投资

（一）购买住房抵押支持证券

（二）购买房地产开发投资企业的债券或股票（三）投资于房地产投资信托基金

四、房地产投资的利弊

利：

1.相对较高的收益水平2.能够得到税收方面的好处3.易于获得金融机构的支持4.能抵消通货膨胀的影响5.提高投资者的资信等级

弊：

1.变现性差非流动性资产2.投资数额巨大3.投资回收周期长4.需要专门的知识和经验

第四节房地产投资的风险

一、系统风险：

对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的风险.

（一）通货膨胀风险

（二）市场供求风险（三）周期风险（四）变现风险（五）利率风险（六）政策风险（七）政治风险（八）或然损失风险

二、个别风险：

仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的风险.

（一）收益现金流风险

（二）未来经营费用风险（三）资本价值风险（四）比较风险（五）时间风险（六）持有期风险

三、风险对房地产投资方向选择的影响

（一）投资者根据不同类型房地产投资风险的大小,确定其合理的投资收益水平;

（二）投资者尽可能规避控制或转移风险.

第五节风险与投资组合

投资组合理论:

在相同的宏观经济环境变化下,不同投资项目的收益会有不同的反应。

把适当的投资项目组合起来便可以达到一个最终和最理想的长远投资策略。

在一个固定的预期收益率下使风险最低或是在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。

第二章房地产开发的程序与管理

第一节房地产开发的主要程序

一、投资机会选择与决策分析

•投资机会选择：

投资机会寻找、筛选

•决策分析：

市场分析、项目财务评价

二、前期工作

•1.分析拟开发项目用地的四至范围与特征和规划允许用途及获益能力的大小;

•2.获取土地使用权;

•3.征地、拆迁、安置、补偿;

•4.规划设计及建设方案的制定;

•5.与城市规划管理部门协商、获得规划部门许可;

•6.施工现场的水、电、路通和场地平整

•7.市政设施接驳的谈判与协议

•8.安排短期和长期信贷

•9.对拟建中的项目寻找预租（售）的客户

•10.对市场状况进行进一步的分析,初步确定目标市场、租金或售价水平

•11.对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算

•12.对承包商的选择提出建议,也可与部分承包商进行初步洽商

•13.开发项目保险事宜洽谈

三、建设阶段

四、租售阶段

第二节土地使用权的获取

一、开发商获取土地使用权的方式

（一）基本概念

1.土地使用权出让：

国家将一定年限内的国有土地使用权出让给土地使用者,由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为.（该土地使用权有偿有限期使用.该土地使用权在法律规定范围内转让、出租或抵押,其合法权益受国家保护.）出让方式：

（1）招标出让

（2）拍卖出让（3）挂牌出让（4）协议出让

2.土地使用权转让：

土地使用权出让后,土地使用权受让人将土地使用权转移的行为,包括出售、交换和赠与等.

3.土地使用年限：

土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用权的总年期.

4.毛地价：

政府在出让未经拆迁安置补偿的旧城区土地（毛地）、或未进行征地补偿的新区土地（生地）时所收取的金额.毛地价通常包括土地使用权出让金和城市建设配套费.

5.熟地价：

当政府出让已经具备“七通一平”、“五通一平”或“三通一平”建设条件的土地（熟地）时所收取的金额,或土地使用权人将已经具备建设条件的熟地转让时所收取的金额。

熟地价包括:

土地使用权出让金、城市建设配套费和土地开发费.

6.土地使用费：

土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给政府的费用.

（二）获取土地使用权的方式1.土地使用权划拨2.土地使用权出让3.原有划拨土地上存量房地产土地使用权4.与当前土地使用权拥有者合作

二、旧城区房地产开发的特点

1.人口密集,建筑密度高.2.建筑物多是危旧房,但须支付补偿费,并且会发生拆除清理费.3.开发项目相关的市政设施及公共配套设施费由开发商承担.4.规划条件苛刻.5.土地费用较高.

三、新城区房地产开发的特点

1.拆迁安置比较容易.拆迁安置补偿费较低.2.规划条件限制较少.3.征地审批困难,征地费用较高.4.配套设施均需开发商建设.5.项目相关的道路系统建设费用需由开发商承担.6.开发商需支付较高的绿化费用.

四、土地一级开发

由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或农村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使其达到熟地标准,再对熟地进行有偿出让或转让的过程.

第三节城市规划对房地产开发的影响

一、土地出让和房地产开发过程中的规划管理

（一）土地使用权出让过程中的规划管理：

1出让城市国有土地使用权之前应当制定控制性详细规划.2出让的土地,必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图.3规划设计条件通常包括:

地块面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、停车位数量、主要出入口、绿化率、须配套的公共设施和工程设施、建筑界限、开发期限及其他要求.4土地使用权受让方在办理《建设用地规划许可证》时，必须持有附具城市规划行政主管部门提供的规划设计条件及附图的土地出让合同，取得《建设用地规划许可证》后，方可办理土地使用权权属证明。

（二）房地产开发过程中的规划管理：

1.开发项目选址、定点审批阶段----《选址规划意见通知书》2.申请建设用地规划许可证阶段----《建设用地规划许可证》：

主要规定用地性质、位置和界限。

3.规划设计条件审批阶段----《规划设计条件通知书》4.设计方案审批阶段----《规划设计方案审批通知书》5.建设工程规划许可证阶段----《建设工程规划许可证》6.竣工验收阶段

二、开发项目规划设计方案中的主要技术经济指标

1.规划建设用地面积：

项目用地规划红线范围内的土地面积

2.建筑容积率：

项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比.附属建筑物计算在内,但注明不计算面积的附属建筑物除外.

3.建筑密度（建筑覆盖率）：

项目用地范围内所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比.

4.有效面积系数：

建筑物内可出售或出租建筑面积与总建筑面积之比.

第三章房地产营销相关制度与政策

第一节房地产营销管理制度与政策

一、商品房销售

（一）合同合同示范文本

建设部2000版商品房买卖合同示范文本：

包括了商品房预售（期房）和出售（现房）的内容条款。

示范文本主要包括以下条款:

1.合同双方当事人的姓名或名称、住所、联系方式等;2.转让房地产的座落、面积、预售许可证号、设施状况等基本情况;3.计价方式及价款;4．面积差异处理办法;5.付款方式及期限;6.交付期限;7.违约责任;8.规划、设计变更的约定;9.交接、产权登记的约定;10.争议解决处理办法;

（一）合同：

包括（1.面积的确定:

2.价格与费3.合同纠纷的处理4.中途变更规划和设计5.保修期 ）11.相关附件及补充条款;

（一）合同

1、面积的确定：

±3%为分界点

例:

李某预购李某预购某商品房，预购合同中约定建筑面积为140平方米，交付后产权证上建筑面积为130平方米。

李某不退房，则开发商需返还李某多少房价款？

已知房价为3000元/平方米。

例题解：

解：

1已知面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%

2且产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

3 则由题意：

（130-140）÷140×100%=-7.14%

140×3%×3000+140×（7.14%-3%）×3000×2=47376（元）4即：

开发商需返还李某房价款47376元

（二）委托销售

（三）房地产价格

（四）广告

二、“两书”制度:

《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》

第二节房地产交易制度与政策

一、房地产转让管理

（一）概念：

房地产转让：

指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

它主要有房地产买卖、交换、赠与、以房地产抵债、以房地产作价出资或者作为合作条件与他人成立法人使得房地产权利发生转移、因企业兼并或者合并房地产权属随之转移等六种方式。

（二）商品房预售

1商品房预售概念：

房地产买卖是房地产转让最基本的形式。

目前房地产买卖主要有商品房预售、商品房销售、二手房买卖、商品房预售合同转让、房屋在建工程转让等类型。

商品房预售：

指房地产开发企业在取得预售许可证后将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或价款的行为。

2.商品房预售条件：

①己交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;②持有建设工程规划许可证;③按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;④向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

3.商品房预售的一般流程：

第一步,预购人通过中介、媒体等渠道寻找中意楼盘;第二步,预购人查询该楼盘的基本情况;第三步,预购人与开发商签订商品房预售合同;第四步,办理预售合同文本登记备案;第五步,商品房竣工后,开发商办理初始登记,交付房屋第六步,与开发商签订房屋交接书；第七步,办理交易过户、登记领证手续。

4.商品房预售合同转让基本流程：

商品房预售合同经登记备案后,买受人将其向房地产开发企业预购的商品房再转让给他人的行为。

商品房预售合同转让的一般流程为:

第一步,预购人将经交易中心登记备案的预售合同通过中介等渠道寻找受让人;第二步,签订预售合同权益转让书;第三步,预售合同转让登记备案。

二、房地产抵押管理

（一）概念房地产抵押：

指债务人或者第三人以不转移占有的方式向债权人提供土地使用权、房屋和房屋期权作为债权担保的法律行为。

在债务人不履行债务时,债权人有权依法处分该抵押物并就处分所得的价款优先得到偿还。

房地产抵押按房地产的现状主要可分为:

土地使用权抵押、建设工程抵押、预购商品房期权抵押、现房抵押。

（二）土地使用权抵押：

土地使用权抵押：

指以政府有偿出让方式取得的土地,且土地上尚未建造房屋的土地使用权设定抵押。

在中国,土地所有权不能抵押,以行政划拨方式取得的土地使用权不能单独抵押。

（三）预购商品房期权抵押：

预购商品房期权抵押：

指商品房预购人将已经付清房款或部分付清房款的预购商品房期权设定抵押。

未付清房款的预购房设定抵押应符合以下条件:

（1）抵押所担保的主债权仅限于购买该商品房的贷款；

（2）不得设定最高额抵押；（3）符和国家关于商品房预售管理的规定。

（四）现房抵押：

现房抵押是指获得所有权的房屋及其占用范围内的土地使用权设定抵押。

现房抵押的一般流程为:

第一步,债务合同成立。

债务人或者第三人将自己依法拥有的房地产作担保。

第二步,抵押双方签订抵押合同。

第三步,抵押双方持抵押合同,房地产权利证书到房地产登记机构办理抵押登记手续。

第四步,抵押权人保管房地产其他权利证明,抵押人保管已经注记的房地产权利证书。

第五步,债务履行完毕,抵押双方持注销抵押申请书、房地产其他权利证明及已经注记的房地产权利证书到房地产登记机关办理注销抵押手续。

（五）抵押合同：

抵押合同应以书面形式订立。

1．房地产抵押合同的特征：

（1）房地产抵押合同是从合同

（2）房地产抵押合同所设立的抵押权与其担保的债权同时存在。

（3）房地产抵押合同所设立的抵押权是一种他物权,可以转让,但其转让时连同主合同债务一同转让。

（4）房地产抵押合同生效后,抵押权人对抵押物不享有占有、使用、受益权。

（5）房地产抵押合同生效后,对抵押物具有限制性（6）抵押权人处分抵押物须按法律规定的程序进行

2．房地产抵押合同的成立：

房地产抵押合同签订后,应当向房地产登记机关办理抵押登记,抵押合同自登记之日起生效。

抵押人和抵押权人协商一致,可以变更抵押合同。

抵押双方应当签订书面的抵押变更合同。

一宗抵押物存在两个以上抵押权人的,需要变更抵押合同的抵押权人,必须征得所有后顺位抵押权人的同意。

抵押合同发生变更的,应当依法变更抵押登记。

抵押变更合同自变更抵押登记之日起生效。

三、房地产租赁管理

房屋租赁实际上是房屋流通的一种特殊形式,它是通过房屋出租逐步实现房屋价值,从而使出租人得到收益回报的一种房地产交易形式。

房屋租赁同房地产买卖是房地产交易行为中最常见的两种形式。

房屋租赁主要有房屋出租和房屋转租两种方式。

1．房屋出租的流程：

房屋出租：

指房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动或以合作方式与他人从事经营活动的行为。

其一般流程为:

第一步，出租方或承租方通过中介等渠道寻找合适的承租人或出租房源。

①对出租人而言,其出租的房屋必须是其所有的房地产,一般以房地产管理部门颁发的房地产权证为凭,已抵押的房屋出租,应得到抵押权人的同意,共有房屋出租则应得到共有人的同意。

售后公房,则必须经过购房时同住成年人的同意。

②对承租人而言,则必须提供有效的身份证件,单位则须提供工商注册登记证明。

第二步,签订房屋租赁合同。

第三步,将房屋租赁合同及相关材料到租赁房屋所在地的房地产登记机关申请办理房屋租赁合同登记备案。

第四步,领取房屋租赁证,缴纳相关税费。

2．房屋转租基本流程：

房屋转租是指房屋承租人在租赁期间将承租的房屋部分或全部再出租的行为。

其一般流程为:

第一步,原承租人取得原出租人的书面同意,将其原出租的房屋部分或全部再出租;第二步,原承租人与承租人签订房屋转租合同;第三步,将转租合同和原房屋租赁证到房地产登记机关办理房屋转租合同登记备案;第四步,领取经注记盖章的原房屋租赁证,缴纳有关税费。

房屋转租必须注意以下几点：

（1）房屋转租必须取得原出租人的书面同意;

（2）转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期;（3）转租合同生效后,承租人必须同时履行原租赁合同的权利义务;（4）转租期间,原租赁合同变更解除或终止的,转租合同随之变更,解除或终止。

3.房屋租赁合同：

房屋租赁合同：

指出租人在一定期限内将房屋转移给承租人占有、使用、收益的协议。

房屋租赁合同的内容

（1）当事人姓名或者名称及住所。

（2）房屋的坐落、面积、结构、附属设施及设备状况（3）租赁用途（4）房屋交付日期。

（5）租赁期限（6）租金及支付方式和期限（7）房屋的使用要求和修缮责任（8）房屋返还时的状态。

（9）违约责任。

（10）当事人约定的其他条款。

第四章  房地产开发的建设过程

第一节 建筑工程招标与投标

一、招标方式

1．公开招标：

项目规模大，建设周期长，技术复杂-----开发商不易掌握造价和工期

2．非公开招标：

邀请招标：

3-10个。

工程性质较特殊，有求有专门经验的技术人员和专业技术，公开招标的结果未产生出中标单位的项目，工期紧迫或保密的要求不宜公开招标的项目。

议标

二、招标机构

1．自行办理

2．委托招标代理机构-----社会中介组织

招标工作小组构成------决策人员；专家；助理人员

三、招标程序

1申请招标；2编制招标文件；3编制招标工程标底；4确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函；5投标人资格审查；6招标工程交底及答疑；7开标，评标和决标；8签订合同。

四、中美工程招投标对比：

1981年1月29深圳国际商业大厦施工招标,2000．1．1《招投标法》全面贯彻实施

中美工程招投标对比：

1.信息发布2.资格预审3.标底编审4.招标方式5.评定标方法6.中标价复7.合同签订

第二节 建筑工程施工的合同形式与通用合同条款

一、建筑工程施工的合同形式

（一）按计价方式不同

固定价格合同-------固定总价合同；固定单价合同；

成本加酬金合同-----成本加固定百分数酬金；成本加固定酬金；成本加浮动酬金

可调价格合同

计量估价合同（工程量清单合同）

（二）按合同所包含的工程范围以及承包关系的不同划分：

总包合同，开发商直接发包承包合同，独立承包合同

（三）按是否包料划分：

包工包料合同，包工部分包料合同，包工不包料合同

二、建筑工程施工的通用合同条款

1索赔2履约保函3变更4转让与分包5竣工验收与维修6工程款支付方式7风险与保险

第三节 工程项目管理

一、工程项目管理涵义：

英国建造学会《项目管理实施规则》定义项目管理为:

一个建设项目进行从概念到完成的全方位的计划、控制和协调，以满足委托人的要求，使项目得以在所要求的质量标准的基础上，在规定的时间内，在批准的费用预算内完成。

建设项目的全生命周期

成功工程项目的标准：

可持续发展，与环境协调，项目相关各方（投资者、业主、用户、运营单位、周边组织、项目任务承担着、政府）满意，三大目标（功能、时间、资金）

二、工程项目管理的内容：

管理内容：

1. 质量控制2. 进度控制3. 成本控制

4. 合同,安全,信息管理5. 各方协调。

项目管理中的多方协调在资源依赖理论：

1.组织参与者并不先验地忠诚于组织,相反,组织参与者是因为各自的利益而走到一起来,如果自己的利益不能得到满足,就会选择离开组织。

2.由于组织内不同利益群体的需求各不相同,不可避免地存在着相互竞争甚至相互冲突的情况。

3.作为一个联合体的管理者,如何对不同需求进行平衡和满足,是管理者的核心工作和最大挑战。

第四节 工程项目的竣工验收

工作程序:

1. 单项工程竣工验收----开发商组织各方进行,开具证书2. 综合验收----开发商组织各方进行,开具证书3. 竣工验收备案----验收合格之日起15日内,由开发商办理

第五章房地产投资的资金融通

第一节房地产项目融资的概念与意义

一、房地产金融与项目融资

（一）房地产金融

（二）房地产项目融资（相关概念）：

1.股本金：

投资者对其所投资项目投入的资本金,通常来自投资者的自有资金2.权益融资、债务融资：

权益融资：

与投资者自有资金一起,形成项目投资的股本金或权益资本；权益融资的方式:

公司上市、增发新股、发行企业债券、吸收其他机构投资者资金（类似“集资”）、合作开发。

债务融资：

通过举债的方式融资.

（三）直接融资与间接融资

直接融资：

融资双方直接接触,无中间环节

间接融资：

资金融通通过金融中介进行,由金融机构筹集资金和运用资金两个环节构成.

房地产融资的目的：

1融出资金的目的:

获取利息或分享收益,提高资金的使用效益.2融入资金的目的:

以相对较少的资金启动相对较大的投资项目,获取更大经济效益.

实例：

假定某开发商现有自有资金3000万元可投入房地产开发项目,当前房地产开发投资的年投资利润率为20%,贷款利率为10%.

一、如果开发商不向银行贷款或不能得到贷款-------则只能承担总投资额为3000万元的开发项目。

假设项目开发周期为2年,则开发商可获取的开发利润总额为1200万元,

自有资金年平均收益率为20%.

二、但如果开发商以抵押贷款或其他贷款方式从银行贷入7000万元-------则他可承担总投资额为1亿元的开发项目。

假设开发周期为3年,则其开发利润为

10000（万元）*20%*3=6000（万元）,扣除贷款利息7000（万元）*[（1+10%）1.5-1]=1076（万元）之后,得净利润4924万元,

开发商的自有资金年平均收益率为[（4924/3000）/3]*100%=54.7%.

二、房地产项目融资的意义

1房地产投资者:

获取成功的条件----技术能力、管理经验、信誉和筹集与使用资金的能力.

2金融机构:

及时融出资金,避免资金闲置.

第二节房地产项目融资的资金来源

1.股本金2.银行贷款3.房地产信托4.上市融资5.海外房产基金6.债券融资7.其他融资渠道

（1）预售或预租

（2）承包商垫资承建（3）合作开发

预售与租售

例:

某单位以现时楼价15%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇,如果一年后楼宇竣工后交付使用时楼价上涨了12%,则其预付款的收益率为12%/15%*100%=80%

第三节房地产项目贷款种类

一、房地产贷款

1.房地产贷款的原则:

（1）流动性原则

（2）安全性原则（3）赢利性原则

2.房地产贷款担保的方式:

保证、质押、抵押

二、房地产抵押贷款

金融机构在设定房地产抵押权时,按以下方面审查确定:

1.合法设定房地产抵押权2.择优选择设押的房地产3.合理确定抵押率4.处置抵押物的渠道畅通

三、在建工程抵押贷款

•以开发商（抵押人）与施工单位签订的依法生效的房屋期权设定抵押权,按其在建工程已完工部分分次发放贷款.

•当在建工程抵押价值包含土地使用权时,该土地使用权必须是有偿获得并领有土地使用权证的.

•已设定抵押的房屋期权,在抵押期内,开发商可以在银行的监管下预售,预售收入在还款期内由银行代收,专户存储,降低银行风险.

四、个人住房抵押贷款

1.政策性（住房公积金）住房抵押贷款2.商业性住房抵押贷款3.组合贷款

第四节房地产项目融资的步骤

一、融资方案的选择

1.资金融出机构的资金来源和财力状况2.资金融出机构的办事效率3.各项融资收费的合理性4.对资金的调动和转移的灵活性

二、融资决策：

具有综合性、政策性和调节性

1.发现问题是融资决策的起点2.确定融资决策目标是决策的前提3.拟定决策方案是融资决策的基础4.融资方案选优是融资决策的关键5.组织方案实施6.信息反馈,调整融资方案

第五节金融机构对项目贷款的审查内容

一、企业资信等级评价

AAA、AA、A、BBB、BB、B级

二、对开发建设项目的审查

1.开发商拟贷款数量2.贷款期限3.利息率4.目标收益率

三、有助于金融机构同意融资的其他因素

1.开发商已经拥有了项目用地的土地使用权2.开发商准备进一步投入自有资金用于项目建设3.有充分的证据证明,项目确实可以顺利出租或出售出去4.其他财力雄厚的合作伙伴拥有银行开具的履约保函5.开发商所在集团内部有威望和杰出成就的人士以个人名义担保