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禹城市城区

土地级别与基准地价使用手册

禹城市国土资源局

二○一七年一月

土地级别与基准地价使用手册

一、基准地价范围

本次禹城市城区土地级别与基准地价更新的工作范围根据《禹城市土地利用总体规划》（2006年-2020年）和《禹城市城市总体规划》（2005年-2030年）确定，包括：

市中街道办、十里望镇及高新技术产业园，总面积94.56平方公里。

四至为：

东至市界--市界以西600米--赵牛河，南至赵牛河--省道101南1500米，西至101省道以西500米--西城工业园，北至北石桥以南及北外环西段以北200米。

二、基准地价内涵

根据相关规定，结合禹城市具体情况，确定2016年禹城市城区基准地价内涵定义如下：

（一）估价基准日

本次基准地价评估基准日为2016年1月1日。

（二）土地开发程度

基准地价是区域平均价格，因此基准地价内涵中的土地开发程度同样反映的是区域平均土地开发程度。

从本次禹城市城区基准地价更新工作范围看，禹城市城区一、二级地“七通”（包括供水、排水、通路、供电、通讯、供气、供热）；三级地“五通”（包括供水、排水、通路、供电、通讯）；四级地“四通”（包括通路、供电、通讯、供水）；各级别用地场地平整。

（三）土地使用年期

依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》规定设定为土地使用权出让最高年限，其中为商服用地40年；住宅用地70年；工业用地50年。

（四）标准容积率

商服用地平均容积率为1.8；住宅用地平均容积率为1.6；工业用地容积率，根据山东省人民政府办公厅《关于进一步推进节约集约用地的意见》（鲁政办【2013】36号）文件要求，设置为1.0。

（五）土地权利状况

土地权利状况为完整的国有建设用地使用权。

（六）土地还原率

城区商服用地土地还原利率为6.76%；住宅用地土地还原率为6.26%；工业用地土地还原率为5.26%。

三、土地级别分布

禹城市城区各用途土地划分为4个级别。

具体级别范围如下表：

表2禹城市城区商服用地各级别边界说明表

级别

范围

面积（公顷）

比例

Ⅰ级地

东至：

通衢街、洛北干渠；

560.46

5.93%

南至：

汉槐街以南220米；

西至：

京沪铁路、徒骇河、建设路；

北至：

洛北干渠、文化路；

Ⅱ级地

一级地区域外；

1329.12

14.05%

东至：

迎宾路；

南至：

南外环路；

西至：

解放路以西700米、徒骇河、京沪铁路；

北至：

规划路、徒骇河、禹王实业、六和饲料南侧；

Ⅲ级地

一、二级地区域外；

2276.19

24.07%

东至：

东外环路；

南至：

南外环、洛北干渠，南外环以南700米（包括天盛机械、天彩生态纺织），101省道以南150米；

西至：

101省道以西200米；

北至：

北外环与洛北干渠交汇处。

Ⅳ级地

一、二、三级地以外的评价区域。

5290.68

55.95%

表3禹城市城区住宅用地级别边界说明表

级别

范围

面积（公顷）

比例

Ⅰ级地

东至：

迎宾路；

931.81

9.86%

南至：

汉槐街、洛北干渠、汉槐街南400米一线；

西至：

京沪铁路、徒骇河一线；

北至：

佳纳龙尚国际、人民路、洛北干渠、宜家北苑、老城西街、老城东街一线；

Ⅱ级地

一级地区域外；

1528.26

16.16%

东至：

迎宾路东700米；

南至：

南外环路、京沪铁路、101省道一线；

西至：

徒骇河、京沪铁路；

北至：

规划路、徒骇河、禹王实业、城角韩北侧。

Ⅲ级地

一、二级地区域外；

1796.14

18.99%

东至：

东外环路

南至：

101省道以南150米，南外环以南700米（包括天盛机械、天彩生态纺织、绿健生物）；

西至：

101省道以西200米；

北至：

北外环、洛北干渠。

Ⅳ级地

一、二、三级以外的评价区域。

5200.24

54.99%

表4禹城市城区工业用地级别边界说明表

级别

范围

面积（公顷）

比例

Ⅰ级地

东至：

东外环；

1943.23

20.54%

南至：

南外环；

西至：

徒骇河、京沪铁路一线；

北至：

洛北干渠、文化街、迎宾路、老城东街延长线。

Ⅱ级地

一级地区域外；

2004.37

21.20%

东至:

京福高速公路、明德小学、保龄宝生物；

南至：

南外环以南200米、101省道；

西至：

徒骇河；

北至：

北外环。

Ⅲ级地

一、二级地区域外；

936.73

9.91%

东至：

京福高速；南至：

北外环；西至：

徒骇河；北至：

北外环以北1000米。

东至：

京福高速；南至：

南外环延长线；西至：

东外环以东1600米；北至：

富华街东延长线。

东至：

徒骇河；南至：

101省道以南400米；西至：

101省道；北至：

京沪铁路、规划路。

Ⅳ级

一、二、三级以外的评价区域。

4572.12

48.35%

四、基准地价标准

表5禹城市城区土地基准地价表

单位：

元/平方米

用地类型

用地类型

级别

Ⅰ级地

Ⅱ级地

Ⅲ级地

Ⅳ级地

土地价格

楼面地价

土地价格

楼面地价

土地价格

楼面地价

土地价格

楼面地价

商服用地

1380

767

970

539

680

378

460

256

住宅用地

1200

750

920

575

650

406

460

288

工业用地

355

-

300

-

243

-

192

-

五、宗地地价计算公式

由基准地价计算宗地地价计算公式为：

宗地地价=（宗地所在级别基准地价+土地开发程度修正）×（1+∑各区域因素和个别因素修正系数）×期日修正系数×土地使用权年期修正系数×容积率修正

六、区域因素和个别因素修正

根据各因素对宗地土地利用的影响程度以及优劣状况，按优、较优、一般、较劣、劣等5个层次设定修正幅度值，分用途按级别编制修正系数表及修正系数说明表，详见附表。

七、期日修正

土地价格是经常变化的，宗地地价设定的基准日期与基准地价的基准日期有所不同。

因此，需根据地价指数或地价监测指数进行期日修正，在尚未编制地价指数时，应选择与评估地块类似的样本，调查基准地价的基准期日到估价期日样本地价的变动关系，确定估价期日的修正系数。

期日修正系数测算的基本公式：

期日修正系数=宗地评估基准日地价指数/基准地价基准日地价指数。

八、容积率修正

宗地地价的容积率修正主要对商服、住宅用地进行修正，工业用地对容积率敏感性较弱，故不予考虑。

本次容积率修正方法主要从禹城市城区土地市场的情况出发，通过样点地价与容积率对应关系分析，建立样点地价与容积率的回归方程，确定容积率修正系数表。

（注：

低密度住宅不适用本容积率修正系数表）

表6商服用地宗地地价容积率修正系数

容积率

≤0.7

0.8

0.9

1

1.1

1.2

1.3

1.4

修正系数

0.7923

0.8189

0.8569

0.8793

0.8965

0.9068

0.9188

0.9267

容积率

1.5

1.6

1.7

1.8

1.9

2

2.1

2.2

修正系数

0.9389

0.9488

0.9812

1

1.0021

1.0088

1.0195

1.0377

容积率

2.3

2.4

2.5

2.6

2.7

2.8

2.9

3.0

修正系数

1.0798

1.1082

1.1365

1.1689

1.2279

1.2596

1..2988

1.3315

表7住宅用地宗地地价容积率修正系数表

容积率

≤0.7

0.8

0.9

1

1.1

1.2

1.3

1.4

修正系数

0.7665

0.7983

0.8355

0.8689

0.8975

0.9266

0.9612

0.9788

容积率

1.5

1.6

1.7

1.8

1.9

2

2.1

2.2

修正系数

0.9966

1

1.0185

1.0366

1.0563

1.0789

1.1093

1.1489

容积率

2.3

2.4

2.5

2.6

2.7

2.8

2.9

3.0

修正系数

1.1865

1.2189

1.2469

1.2613

1.2768

1.2921

1.2988

1.3109

九、年期修正

土地使用年期是指土地交易中约定的土地使用年限。

土地使用年限的长短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限。

如果土地的年收益确定以后，土地的使用期限越长、土地的总收益越多、土地利用效益也越高，土地的价格也会因此提高。

因此，通过使用年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。

根据国家有关法规的商业、住宅、工业用地使用权出让的最高年限，结合《城镇土地估价规程》规定，其修正系数按下列公式计算：

式中：

r为土地还原率；

m为宗地剩余年期；

n为基准地价内涵中的土地使用权最高年限。

年期修正中各类用地的还原率为：

商服用地6.76%；住宅用地6.26%；工业用地5.26%。

十、土地开发程度修正

当待估宗地的土地开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时，就需进行土地开发程度修正，土地开发程度修正依据各基础设施投资对宗地地价的影响程度确定。

表8禹城市基础设施修正幅度表

开发程度

基础设施费

基础设施修正（元/平方米）

（元/平方米）

Ⅰ、Ⅱ级

Ⅲ级

Ⅳ级

生地

0

-150

-100

-80

三通（路讯电）一平

60

-90

-40

-20

四通（+供水）一平

80

-70

-20

0

五通（+排水）一平

100

-50

0

20

六通（+供气）一平

125

-25

25

45

七通（+供暖）一平

150

0

50

70

11、土地用途修正

土地用途界定是估价中的核心问题之一，由于土地用途的差异，地价差别很大。

本次基准地价更新中，将土地用途划分为以下三类：

商服用地、住宅用地、工业用地。

基准地价应用时，考虑到不同用途土地的收益能力，确定评估参考基准地价体系，并进行相应的用途修正。

在具体的宗地评估过程中，考虑到公共管理与公共服务用地及特殊用地评估要进行适当的用途修正，具体参照表9，商服用地应进行亚类用途修正，同时具体参照表10。

表9公共管理与公共服务用地用途修正

一级类

二级类

含义

参照用途

系数

公共管理与公共服务用地

机关团体用地

用于党政机关、社会团体、群众自治组织等的用地。

住宅

1

新闻出版用地

指用于广播电台、电视台、电影厂、报社、杂志社、通讯社、出版社等的用地。

商服

0.8

科教用地

指用于各类教育，独立的科研、勘测、设计、技术推广、科普等的用地。

工业

1.2

医卫慈善用地

指用于医疗保健、卫生防疫、急救康复、医检药检、福利救助等的用地。

工业

1.2

文体娱乐用地

指用于各类文化、体育、娱乐、公共广场及展览馆等的用地。

商服

0.6

公共设施用地

指用于城乡基础设施的用地。

包括给排水、供电、供热、供气、邮政、电信、消防、环卫、公用设施维修等用地。

工业

1

公园与绿地

指城镇、村庄内部的公园、动物园、植物园、街心花园和用于休憩及美化环境的绿化用地。

工业

1

风景名胜设施用地

指风景名胜（包括名胜古迹、旅游景点、革命遗址等）景点及管理机构的建筑用地。

景区内的其他用地按现状归入相应地类。

商服

0.6

表10商服用地亚类用途修正系数表

一级类

二级类

含义

参照用途

修正系数

商业服务业设施用地

商服用地

商业及餐饮、旅馆等服务业用地

商服

1.00

商务用地

金融保险、艺术传媒、技术服务业用地

商服

1.00

公用设施营业网点用地

零售加油、加气以及液化石油气换瓶站用地

商服

1.20

独立地段的电信、邮政、供水、燃气、供电、供热等其它公用设施营业网点用地

商服

0.95

其他服务设施用地

业余学校、民营培训机构、私人诊所、宠物医院、汽车维修站等其它服务设施用地

商服

1.00

殡葬用地

商服

0.80

附表基准地价修正系数表及其说明表

附表1禹城市城区基准地价商服用地修正系数说明表（一级）

因子名称

优

较优

一般

较劣

劣

距商服中心距离（m）

＜200

200-400

400-700

700-1100

＞1100

商服设施密度（个/公顷）

＞80

60-80

40-60

25-40

＜25

道路类型

混合型道路

生活型主干道

生活型次干道或交通型主干道

交通型次干道

支路

距长途汽车站距离（m）

＜2800

2800-3100

3100-3500

3500-4000

＞4000

距火车站距离（m）

＜300

300-500

500-800

800-1200

＞1200

停车便捷度

便捷

较便捷

一般

不便捷

很不便捷

周边土地利用类型

商服用地

商住混合用地

住宅用地

市政公建

工业仓储

人口密度

高

较高

一般

较低

低

临街情况

两面临主干道或三面临街，一面临主干道

两面临街，一面临主干道

一面临主干道

一面临次干道

一面临支路

宗地面积与形状

面积适中，对土地利用合理

面积对土地利用较为有利

面积对土地利用无不良影响

面积较小，对土地利用有一定影响

面积过小，对土地利用产生严重的影响

规划条件

规划商业功能区

规划混合功能区

规划居住功能区

规划公建功能区

规划工业功能区

附表2禹城市城区基准地价商服用地修正系数说明表（二级）

因子名称

优

较优

一般

较劣

劣

距商服中心距离（m）

＜500

500-700

700-1000

1000-1400

＞1400

商服设施密度（个/公顷）

＞60

45-60

30-45

15-30

＜15

道路类型

混合型道路

生活型主干道

生活型次干道或交通型主干道

交通型次干道

支路

距长途汽车站距离（m）

＜1500

1500-1700

1800-2100

2100-2500

＞2500

距火车站距离（m）

＜200

200-400

400-700

700-1200

＞1200

停车便捷度

便捷

较便捷

一般

不便捷

很不便捷

周边土地利用类型

商服用地

商住混合用地

住宅用地

市政公建

工业仓储

人口密度

高

较高

一般

较低

低

临街情况

两面临主干道或三面临街，一面临主干道

两面临街，一面临主干道

一面临主干道

一面临次干道

一面临支路

宗地面积与形状

面积适中，对土地利用合理

面积对土地利用较为有利

面积对土地利用无不良影响

面积较小，对土地利用有一定影响

面积过小，对土地利用产生严重的影响

规划条件

规划商业功能区

规划混合功能区

规划居住功能区

规划公建功能区

规划工业功能区

附表3禹城市城区基准地价商服用地修正系数说明表（三级）

因子名称

优

较优

一般

较劣

劣

距商服中心距离（m）

＜1400

1400-1600

1600-1900

1900-2300

＞2300

商服设施密度（个/公顷）

＞20

15-20

10-15

5-10

＜5

道路类型

混合型道路

生活型主干道

生活型次干道或交通型主干道

交通型次干道

支路

距长途汽车站距离（m）

＜200

200-400

400-700

700-1100

＞1100

距火车站距离（m）

＜200

200-400

400-700

700-1200

＞1200

停车便捷度

便捷

较便捷

一般

不便捷

很不便捷

周边土地利用类型

商服用地

商住混合用地

住宅用地

市政公建

工业仓储

人口密度

高

较高

一般

较低

低

临街情况

两面临主干道或三面临街，一面临主干道

两面临街，一面临主干道

一面临主干道

一面临次干道

一面临支路

宗地面积与形状

面积适中，对土地利用合理

面积对土地利用较为有利

面积对土地利用无不良影响

面积较小，对土地利用有一定影响

面积过小，对土地利用产生严重的影响

规划条件

规划商业功能区

规划混合功能区

规划居住功能区

规划公建功能区

规划工业功能区

附表4禹城市城区基准地价商服用地修正系数说明表（四级）

因子名称

优

较优

一般

较劣

劣

距商服中心距离（m）

＜2000

2000-2300

2300-2700

2700-3200

＞3200

商服设施密度（个/公顷）

＞10

7-10

5-7

2-5

＜2

道路类型

混合型道路

生活型主干道

生活型次干道或交通型主干道

交通型次干道

支路

距长途汽车站距离（m）

＜200

200-400

400-700

700-1100

＞1100

距火车站距离（m）

＜200

200-400

400-700

700-1200

＞1200

停车便捷度

便捷

较便捷

一般

不便捷

很不便捷

周边土地利用类型

商服用地

商住混合用地

住宅用地

市政公建

工业仓储

人口密度

高

较高

一般

较低

低

临街情况

两面临主干道或三面临街，一面临主干道

两面临街，一面临主干道

一面临主干道

一面临次干道

一面临支路

宗地面积与形状

面积适中，对土地利用合理

面积对土地利用较为有利

面积对土地利用无不良影响

面积较小，对土地利用有一定影响

面积过小，对土地利用产生严重的影响

规划条件

规划商业功能区

规划混合功能区

规划居住功能区

规划公建功能区

规划工业功能区

附表5禹城市城区商服用地基准地价修正系数表（一级—四级）（%）

级别

一级地

二级地

三级地

四级地

因素

优

较优

一般

较劣

劣

优

较优

一般

较劣

劣

优

较优

一般

较劣

劣

优

较优

一般

较劣

劣

距商服中心距离（m）

3.69

1.85

0

-1.85

-3.69

3.46

1.73

0

-1.50

-3.00

3.00

1.50

0

-1.61

-3.23

2.77

1.38

0

-1.50

-3.00

商服设施密度（个/公顷）

2.69

1.34

0

-1.344

-2.688

2.52

1.26

0

-1.092

-2.184

2.18

1.09

0

-1.176

-2.352

2.02

1.01

0

-1.092

-2.184

道路类型

0.85

0.42

0

-0.42

-0.85

0.80

0.40

0

-0.34

-0.69

0.69

0.34

0

-0.37

-0.74

0.64

0.32

0

-0.34

-0.69

距长途汽车站距离（m）

0.78

0.39

0

-0.39

-0.78

0.74

0.37

0

-0.32

-0.64

0.64

0.32

0

-0.34

-0.69

0.59

0.29

0

-0.32

-0.64

距火车站距离（m）

0.72

0.36

0

-0.36

-0.72

0.67

0.34

0

-0.29

-0.58

0.58

0.29

0

-0.31

-0.63

0.54

0.27

0

-0.29

-0.58

停车便捷度

1.79

0.90

0

-0.90

-1.79

1.68

0.84

0

-0.73

-1.46

1.46

0.73

0

-0.78

-1.57

1.34

0.67

0

-0.73

-1.46

周边土地利用类型

0.38

0.19

0

-0.19

-0.38

0.36

0.18

0

-0.16

-0.31

0.31

0.16

0

-0.17

-0.33

0.29

0.14

0

-0.16

-0.31

人口密度

1.93

0.96

0

-0.96

-1.93

1.81

0.90

0

-0.78

-1.57

1.57

0.78

0

-0.84

-1.69

1.44

0.72

0

-0.78

-1.57

临街情况

1.42

0.71

0

-0.71

-1.42

1.33

0.66

0

-0.58

-1.15

1.15

0.58

0

-0.62

-1.24

1.06

0.53

0

-0.58

-1.15

宗地面积与形状

0.31

0.16

0

-0.16

-0.31

0.29

0.15

0

-0.13

-0.25

0.25

0.13

0

-0.14

-0.27

0.23

0.12

0

-0.13

-0.25

规划条件

1.44

0.72

0

-0.72

-1.44

1.35

0.68

0

-0.59

-1.17

1.17

0.59

0

-0.63

-1.26

1.08

0.54

0

-0.59

-1.17

附表6禹城市城区基准地价住宅用地修正系数说明表（一级）

因子名称

优

较优

一般

较劣

劣

距商服中心距离（m）

＜200

200-500

500-800

800-1100

＞1100

商服设施数量（个/公顷）

＞80

60-80

40-60

25-40

＜25

道路类型

生活型主干道

混合型主干道

生活型次干道或交通型主干道

交通型次干道

支路

距公园距离（m）

＜600

600-1200

1200-1800

1800-2400

＞2400

距教育设施距离（m）

＜600

600-1200

1200-1800

1800-2400

＞2400

距医疗设施距离（m）

＜600

600-1200

1200-1800

1800-2400

＞2400

区域基础配套设施情况

区域配套设施齐备

区域配套实施比较齐备

区域配套设施一般

区域配套设施较少

区