保障性住房政策对房地产市场及其价格的影响分析.docx
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保障性住房政策对房地产市场及其价格的影响分析
THEORY
&
PRACTICE•本刊专论
陈西宜
保障性住房政策对房地产市场
及其价格的影响分析
内容提要:
近几年,政府为解决低收入人群的住房问题,出台了保障性住房政策。
保障性住房的人量入市势必会改变房地产业现有供求格局,对房地产价格产生重犬影响。
本文重点研究保障性住房政策对房地产价格的具体影响,并对房地产企业的发展策略提出建议。
关健词:
房地产价格保障性住房政策影响分析
近几年来,国家为了平抑房价,减轻群众购房负担,出台
了一系列保障性住房政策。
在国家新近公布的四万亿投资计划中,明确提出要加快建设保障性安居工程。
保障性住房政策的出台以及由此带来的保障性住房人量入市,势必对房地产业发展产生深远的影响。
一、保障性住房政策内容及实施现状
保障性住房,是指政府为中低收入住房困难家庭所提供
的限定标准、限定价格或租金的住房,由廉租住房、经济适用
住房和政策性租赁住房构成。
从
2007年开始,各级政府把工作重心向保障性住房转
移,廉租住房、经济适用房和两限房建设进展较快。
2007年
8
月,国务院颁布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干
意见》;2007年
11月
26□,建设部、发改委、国土资源部等
九部委联合制定的《廉租住房保障办法》;2007年
11月
30
口,建设部、国家发改委、财政部、国土资源部等七部门联合发布了新的《经济适用住房管理办法》;2008年的《政府工作报告》也明确提出要抓紧建立住房保障体系,解决城市低收入群体住房难,建设廉租住房和经济适用住房;帮助中等收入家庭解决住房难问题。
根据建设部等部门提出的初步方案,在
2009-2011年三
年期间,政府扩大保障性住房投资建设主要包括四项内容:
一是新建或购置廉租住房约
290万套,投资
2165亿元;二是
加快
222万户国有林区、煤炭、垦区等棚户区和危旧房改造,
投资
1025亿元;三是新建经济适用住房
400万套,投资
6000亿元;四是建设公共租赁住房
300万套,投资
3000亿
元。
以上四项总投资
12190亿元,年均投资
4063亿元。
其中
前两项已列入国家
“扩人内需十项措施
”中。
为确保保障性住房政策的实施,国家也相继出台一系列支持保障性住房的政策法规。
其中,财政部、国家税务总局
《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》中指出,个人购买经济适用住房,在法定税率基础上减半
征收契税;廉租住房经营管理单位的租金收入,免征营业税、
房产税;对个人出租住房所得减征
10%的个人所得税。
各地住房保障工作也取得一定进展。
例如,《上海市
2009年住房建设计划》中,规定经济适用住房和廉租住房分布,优先在交通便利、基础设施和公共配套设施完善的区域安排供地;《广州市住房建设规
划》中,提出
2009年将计划供应
保障型住房用地
0.8-1.01平方
公里,规划建筑面积
158-200
万平方米;珠海市政府出台
《2008-2010年珠海市解决城市低收入家庭住房困难总体规
划方案》,决定在未来
3年,推出
1899套廉租住房,新建
5072套经济适用住房:
2008年
2月,北京市建设委员会正式
公布《限价商品住房管理办法(试行)》。
所有这些政策划规,
都将有利地推动我国保障性住房体系的建设。
二、保障性住房政策对房地产市场格局的影响从目前来看,保障性住房政策对房地产格局的影响主要
表现在以下方面:
(一)保障性住房大量入市影响房地产供求关系
受国际金融危机、国内经济增速滑坡和房地产业自身发展周期性因素影响,我国房地产市场销售量持续下降,供过于求的矛盾比较突出,房价回落的压力相当大,市场走势处于复杂敏感期。
按照建设部的投资计划,经济适用房加国有农、林、矿区棚户改造总量将超过
600万套,平均每年供应量
逾
190万套。
据了解,
2007-2009年全国住房销售人致维持
在
550万套左右的规模。
业内人士预计,如果未来
3年住房
成交量稳定,那么经济适用房将再分流商品房市场超过
30%的份额。
经济适用住房,主要向有一定支付能力的低收入家庭出
售,依靠住房消费信贷支持,政府的建设投资可以回收和循环使用。
经济适用房拥有独立产权,可以直接出租或按规定条件出售,其购买者也是普通商品房需求群体的一部分,直接影响到商品房市场的供求关系。
特别是在一些发达城市,经济适用房与中小户型、中低价位普通商品房的供给对象基本上是一致的。
因此,政府人规模投资建设经济适用房,可使普通
商品房市场的需求相对减少,等同于增加了市场供给。
廉租住房,主要向低保家庭或最低收入家庭出租,以地
方政府投资为主,中央财政给予补助,几乎完全是政府无偿投入(廉租房租金往往还不够支付房屋维修费用)。
现在各地实物配租的廉租房来源,主要是在经济适用房建设中配建,或直接从商品房市场购买(以发达城市为多)。
政府人规模新建廉租住房,也会一定程度减少商品房市场的需求。
公共租赁住房,主要按政府规定的租金标准向符合条件
的城镇中低收入家庭、新就业职工和流动人11出租,由政府给予土地、信贷政策支持,政府性基金和社会力量投资建设。
政府加快公共租赁住房投资建设,也相当于増加住房供给,
思考篇
相对减少住房租赁市场的需求,进而对商品房市场的需求产生影响。
(-)保障性住房大量入市会拉低房地产价格
国际经验表明,当保障住房占比不足
50%时,难以对住
房价格形成有力的约束,如
1966年以来的日本(占比
44.7%)和
1980年以来的英国(占比
20%);保障住房占比超
过
50%时,住房价格明显受到抑制,如
1961年以来的新加
坡(占比
90%),1950-1959年的英国(占比
68.2%)。
2008-2012年,全国重点城市保障性住房占比约
23%
-29%,对住房价格中长期影响有限。
从国家统计局最新数据来看,截至
2008年
11月末,全国商品房空置面积
1.36
亿平方米,同比增长
15.3%,增幅比
1-10月的平均值提高
2.2个百分点。
其中,空置商品住宅
7084万平方米,同比增长
22.9%。
以
2008年的平均销售量来计算,我国主要城市商品住
宅
2008年的库存,其加权平均的吸纳周期为
17-21个月。
而考
虑到
2009年的新增供应,其加权平均的吸纳周期为
34-40个
月,在最乐观的预期卞,其加权平均的吸纳周期也为
23-27个
月。
假设
2009-2011年经济适用房平均每年投资为
2000亿元,
那么
2009年住宅开发投资将达到
17622.43-18309.29亿元,
住宅市场结构将发生改变,商品住宅所占比例由
95.83%下
降至
88.65%-89.08%;不考虑其他因素,住宅市场的平均价格将由此下降
3.68%-3.45%o
(三)保障性住房大量入市影响房价上涨预期
保障性住房有町能影响房价上涨预期,引起市场销售量
继续下降。
业内人士认为,
9000亿元投入保障性住房会加重
中低收入者的观塑心态。
尽管政府对保障房的目标群体进行了明确的定位,但现在能承受
4000多元
/平方米平均售价
的购房者,可能也是商品房的有效需求者。
政府扩大保障性住房投资建设,将给房地产市场带来供给增加、需求减少的预期。
2008年
11月初,中国青年报社调中心通过新浪网新
闻中心对
14493名公众调查结果显示:
81.0%的公众认为
2009年房价还会降,其中,
41.7%的人认为房价将
“有所下
降”,39.3%的人认为会
“大幅下降
”。
此外,
8.3%的人认为房
价会
“维持现状
”,7.7%的人认为
“略有上涨
”。
大量保障性住
房的上市会加重公众对房价卞降的预期。
在这种心理预期的驱动下,房屋价格将进一步卞滑,如果没有人的外部环境的
变化,这种趋势不会在短期内扭转。
三、对房地产企业发展策略的建议
在房地产泡沫被部分挤出,地产价格逐渐趋于理性的今
天,我国房地产如何顺应市场需求,抓住市场中的新机遇,充分发挥自身竞争优势,扬长避短,进而取得新的发展,便成为我国房地产企业所必须考虑的课题。
本文针对这一问题,结合当前市场状况和政策因素,给出了几点参考建议:
(一)加强市场细分,准确把握市场定位
突遇降温的房地产市场其实已经进入了细分化时代,消
费者理性购买,要求房产商根据特定人群的多样化需求制定房产开发策略。
住房的消费能力取决于家庭收入,我国城镇家庭收入阶
层化特征明显。
按国家统计局分组方法,将城镇家庭收入水平依户人均可支配收入分成七组,并且各阶层的贫富差距有逐年拉大的趋势。
住房需求可划分为五个层次
:
一是遮蔽需
求,要求有起码的遮风扌当雨的生活空间;二是功能需求,要求
有一套功能齐全的住房;三是环境需求,要求较好的内部环境(装修、布局等
)和外部环境
(小区坏境、配套设施、交通等
);
四是服务需求,要求小区有完善的配套服务;五是品位需求,通过住房来反映个人的生活和文化品位。
这五个住房需求层次与上述的收入层次有很大的关联度。
合理分层是住房保障合理供给目标实现的基础和前提。
政府只为最需要的人提供住房保障
,保障性住房的标准为满
足基本住房需求。
依据国外住房保障经验和我国的实际
冲
等收入及以上群体
(占
60%左右
)的住房改善需要依靠市场
解决
(见表
l)o准确的市场细分是帮助房地产企业锁定顾客
的最好方法。
(-)在房地产开发上,采取多种方法降低成本
2009年的房价依旧会保持理性回归的趋势。
因此,房地产企业必须充分研究商品房销售价格的区位空间,适度卞调商品房特别是住宅商品房的销售价格,以便在激烈竞争的商品房销售市场上立于不败之地。
房地产企业应从工程图纸设计入手,按照经济、实用、美观的设计原则选择设计方案。
在房屋拆迁安置阶段,要和拆迁主管部门紧密配合,对拆迁户进行合理适度的拆迁补偿。
在开发建设项目工程招、投标阶段,要选择施工质量优、报价低、经验丰富、组织设计合理、工期短的施工单位进行施工。
同时配合质监人员抓好建设工程质量,加强企业成本控制和财务管理,以质优价廉的商品、言而有信的信誉贏得顾客。
(三)塑造房地产企业品牌,打造特色企业文化
对房地产企业而言,项目开发是有时限的,企业品牌却是永久的、不受地域限制的。
以往消费者在购买住房时,考虑的因素不外乎地段、价格、产品类型。
随着房地产市场的发展,越来越多的购房者开始将项目开发商的实力、商誉纳入到自己的考虑范围内。
所以,房地产企业不能把目光停留在项目管理阶段,而是要从战略的角度出发,通过产品来彰显个性,提高企业品牌形彖。
具体来讲,可从以下方面着手:
一是产品设计。
差异化产品的设计一定要体现创新。
二是施工建设保证质量。
“产品质量就是生命”,这句话的意义在房地产业里显得尤为重要。
三是进一步加强物业管理。
房地产企业应该转变物业管理观念,将物业管理提升为物业服务,坚持以
“服务
”为一切物业管理活
动核心的理念。
参考文献:
[I]梁云芳
,高铁梅
•中国房地产价格波动区域差异的实
证分析
[J]•经济研究
2007(8)
[2]周春宇
•对我国房地产市场健康发展的几点思考
[JJ-
价格理论与实践
2009
(2)
(作者单位:
河南师范人学)
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