成都住宅市场分析报告.docx
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成都住宅市场分析报告.docx
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成都住宅市场分析报告
住宅
2006年,住宅仍是成都市房地产投资、开发和需求的热点。
全市住宅新增供应和成交分别同比增长35.7%、28.9%,供销比为1.05,供求矛盾有所缓解。
9月28日,成都市政府出台《住房建设规划(2006-2010)》,明确了将加大中低价位、中小套型普通住房的供应,对未来五年五城区的住房建设目标、住房用地供应目标进行了规划。
由此可见,供应量增加将是未来楼市的主旋律。
1)供应
今年,成都市住宅供应充足。
1-11月,五城区住宅新增供应777.73万平方米,同比增长35.7%,占总量的75.5%;其中,11月新增供应135.71万平方米,比前10月单月平均供应面积高出111.4%。
分区域看,城西供应量最大,为262.40万平方米;城南供应增长最明显,同比增长54.3%;城北供应同比增长32.5%。
分环域看,一环内,由于目前可供开发的土地稀缺,其供应占总量的3.4%;一环外,供应量增长,其中三环外供应237.07万平方米,同比增长74.4%。
分套型看,120平米以下套型住宅表现为供不应求,而120平米以上套型住宅供应较充足,其中100-144平米的住宅供应量为349.98万平方米,占总量的45.0%。
2)需求
今年1-11月,成都市住宅成交744.10万平方米,占全市商品房总成交面积的85.3%,同比增长28.9%,成交活跃。
分区域看,1-11月,城南住宅成交量增长最为显著,成交量233.40万平方米,同比增长56.8%;城西成交绝对量最大,为243.81万平方米;城东、城北住宅成交量分别同比增长20.4%、32.5%。
分环域看,成交量主要分布在二环路以外区域,交易面积499.34万平方米,占总成交量的77.7%。
分套型看,100-144平方米套型需求量最大,占总成交面积43.9%。
分价位看,4,000-5,000元/平方米价位的住宅需求量最大,占总成交的36.4%。
另外,住宅个人购买者仍以本市人(含市郊区个人)为主,购买量占总量的60.2%。
3)价格
1-11月,成都市住宅交易均价为4242元/平方米,同比增长13.0%,环比增长0.1个百分点。
由于宏观调控的影响,本季度中,除10月商品住宅均价上涨5%以外,11月成交均价再次回落,环比下降3.6%。
分区域看,1-11月,城西住宅均价位居榜首,城南次之,城北交易价格最低。
预测
随着城市化进程的加快和居民收入的增长,住房基本需求和改善型需求将持续上升,购房能力将进一步提高;同时,宏观调控将进一步抑制投资性需求。
预计未来1-3年内,成都市国民经济将保持稳健运行,住宅市场仍将保持旺盛的需求;住房价格将继续上升,但涨幅将平稳回落;在国家相关政策的引导下,住宅市场也将朝着更加健康合理的方向发展。
二手住宅市场
1-11月,成都市成交二手住宅304.65万平方米,同比增长19.2%。
受个税征收政策影响,8-10月二手住宅市场成交量萎缩。
11月,由于逐渐适应新的政策环境,市场明显回暖。
当月成交面积28.36万平方米,已达至年中水平。
预测
1-11月,成都市二手房购房者中有44%为外地人口,市场刚性需求强烈。
随着二手房落户政策的实施,市场需求还将进一步增大。
预计未来1-3年,二手房市场将在政府的宏观引导下持续稳定发展。
成都市房管局发布今年1-11月房地产市场运行情况 成都房价回落了!
11月份商品房成交均价比10月降了97元/平方米。
昨日,成都市房管局发布今年1-11月全市房地产市场运行情况。
数据表明,房价及其涨幅均出现了明显的回落走势,宏观调控成效初步显现,市场发展更加稳定健康。
房价回落最高降幅7.8%
11月25~12月1日,成都有13个项目开盘销售,供应面积约为54.23万平方米,较上周略有下降,同比下降幅度为5.96%。
综合来看,成都楼市供应趋于平稳。
上周供应的13个项目均为住宅项目,其中,小高层项目占6个,成为供应主体,加上4个高层项目的助势,城市长高的速度不可估量。
从项目的区位分布看,本周开盘项目主要集中在三环外,供应面积为36.03万平方米,二~三环供应量仅为16.97万平方米;4个郊县项目奠定了郊县在成都楼市供应的主力地位,城南拥有3个项目而成为上周城区的热点。
上周,土地市场也喜讯频传,5块土地成功拍卖。
除城北外,各区域均有土地供应,城南两块土地,净用地面积50.1亩,占本周土地总供应量的32.55%。
值得关注的是,在土地资源稀缺的城中区域,本周成交了一块约50亩的土地,预计两年内,该项目将为城中区域的房地产开发添上浓墨重彩的一笔。
新一轮地产调控,要求90平米以下的户型占开发总量70%,为了给开发商和消费者提供更多的参考依据,本报联合成都尺度地产对成都楼市电梯公寓户型进行了调查。
本次报告的调研范围为目前市内(不含近郊)在售及已经取得预售许可证的所有电梯公寓项目的在售和将售部分。
据统计,前9月共计62个项目29471户住宅提供给市场,涉及住宅面积323万㎡。
城东中户型居多
城东区域从目前总供应量来看已经超过了城西,仅位于城南之下,目前城东总供应量为8637套。
该区域电梯公寓户型面积主要集中在80———99㎡和120———149㎡区间内,占到城东区域供应总量的65.19%,其中,120———149㎡是最集中的面积区间,占到整体供应的36.14%,其次是80———89㎡区间。
三房户型是目前城东市场上供应的主力户型,占到总量的52%,在户型的面积方面,从90㎡的紧凑户型到152㎡的豪华户型应有尽有。
其次供应较多的是两房户型,占到一环内供应总量的32%。
城南大户型超过三分之一
城南区域是目前全市楼市最火爆的区域,供应总量为9842套,居全市首位。
从数据上看,该区域供应的主力面积120———169㎡之间,占到该区域供应总量的32.79%,此外,50———59㎡户型供应的比例也较大,占到区域供应的11.9%。
城南区域目前供应的楼盘以两房、三房的中大面积户型为主,两房和三房户型的供应比例分别占到该区域的35%和36%,且户型面积较大,三房面积主要集中在110———149㎡之间,而两房面积主要集中在70———100㎡之间。
城西“大3房”供应量较大
城西区域是全市开发较早也是发展较好的区域,区域内目前总供应量为8034套。
和其它区域相比各面积段的供应量差距并不是十分大,130———149㎡之间的供应量最大,占到全区域总量的18.46%,另外80———89㎡、110———119㎡和120———129㎡这些面积区间供应量也较大。
整体来说城西区域舒适大三房供应量较大。
该区域内房型仍然集中在两房和三房两种房型,共占全区域房型总和的84%。
两房户型面积主要集中在63———122㎡之间,三房户型面积集中在96———187㎡之间。
另外城西区域没有五房及以上的平层结构,五房和六房户型都是跃层结构。
城北中小紧凑户型是主流
城北区域一直是全市楼市最冷清的区域,因此整个区域总体供应量是东、南、西、北四个区域中最少的,只有2462套。
主要集中在60———79㎡和100———119㎡两个区间带,都是紧凑型两房和三房户型,这也是由于该区域内需求量较小,整体区域环境导致的。
城北区域的两房、三房几乎占了绝大部分,总和达到了91%,是该区域最主要的户型,两房户型比例为28%,而其它房型的供应比较少,共占到12%的比例。
城中90㎡以内70%
城中区域由于只有1个电梯公寓楼盘在售,因此电梯公寓总供应量仅496套。
,且户型面积仅仅只有87㎡、89㎡和115㎡三种面积。
所占比例分别是62.5%、12.5%和25%。
整体均价4717元/平米
本次调查的28871套商品房整体均价为4717元/㎡,单套房屋平均总价为51.71万。
市中心的项目均价在5000元/㎡以上,本次调查的项目整体均价为5500元/㎡;其单套房屋的均价为51.84万;城南电梯公寓项目的整体均价为4950元/㎡,单套房屋均价52.66万,该区域内3环以外的项目均价也基本保持在4000元/㎡以上;城西电梯公寓项目整体均价为4659元/㎡,单套房屋均价为52.29万;城北电梯公寓整体均价为3814元/㎡,单套房屋均价34.49万。
从环线来看,市中心是各个环域中均价最高的区域,目前均价为5500元/㎡;内环———1环区域内电梯公寓整体均价5262元/㎡,该区域内单套房屋均价39.26万;一环———二环区域内电梯公寓整体均价5416元/㎡,该区域内单套房屋均价达到63.32万;二环———三环区域电梯公寓均价为4605元/㎡,该区域内的项目单套房屋均价为52.1万;随着城市的发展和房地产开发的进行,三环外这一片区将成为未来的开发热点,目前区域内电梯公寓整体均价基本在3200-4500元/㎡左右,但一些房地产开发比较成熟的区域,特别是像人民南路南延线周边的项目,其均价已超过4500元/㎡,正是由于这些项目的拉动,使三环外电梯公寓的整体均价抬升至4482元/㎡。
2006年1~11月成都市土地拍卖中心共在主城区内推地71块,其交易面积和规划指标的变化让市场更为活跃,土地含金量不断上升。
但是在拍卖市场上,几乎见不到成都本土中小开发商的踪影,取而代之的是外来的、资金实力雄厚的地产大佬。
不过,即使是他们,在当前的政策下也很难实现规模开发。
但随着这些土地的投入建设,明年将有充足的房源提供给成都的消费者,特别是城南、城东这两个区域。
关于面积
土地交易量明升暗降
据成都市国土局土地拍卖中心资料显示,今年1月~11月,主城区内发布拍卖和挂牌的宗地有73宗(不含重复挂牌),已成交的71宗地块总面积加上12月已发布公告尚未出让的16宗地块的总面积,供地面积将达到6539.1821亩;其中未成交的两地块不足20亩,包括解放路方子桥农贸市场地块和9月29日流标的解放路片区9号地块。
而2005年成都主城区(五城区和高新区内)土地市场发布拍卖和挂牌宗地87宗,共4542.15亩;交易土地61宗,成交面积3840.5亩。
尽管主城区内土地供应量看上去有所提升,但除开华侨城的旅游地产土地外,其他商品房地块的土地交易总量仅有3484.0133亩,比去年少了近400亩。
分析:
成都市国土局土地拍卖中心方面认为,土地供应量有所下降的原因主要在于今年6月下发的《关于实施宏观调控政策,进一步加强经营性土地出让管理的通知》中明确提出:
“从今年起,以招、拍、挂出让的经营性用地,单宗地块面积原则上将控制在200亩以内。
超过200亩的经营性土地招标拍卖挂牌出让,必须报成都市国土资源局预审同意。
”
关于开发商
地产巨头“垄断”优质地块
“今年下半年几乎每次成都市国土局组织的土地拍卖我们公司都去了现场,而且大多数时候都举过牌,但我们对成都市场的激烈竞争程度有些估计不足。
”一家总部设在广州的开发企业的项目战略发展部高级经理对记者说。
成都本土开发商似乎对土地资源激烈竞争的感受更为强烈。
今年在金沙—光华片区和城南均有项目销售的一房产公司也参加过几次热点地块的竞争,每次都铩羽而归。
这家公司的营销总监无奈地说:
“我们参与拍卖大源组团的地块,举牌后我们才发现华润在城南拿地的决心如此坚定,每亩500多万元的地价一出来,我们才发现自己对市场的前瞻的确不足,我们当时的心理价位也就每亩300万元。
”无独有偶,九龙仓旗下的协慧国际有限公司今年4月以640万元/亩的价格拍得高新区管委会旁百亩地块时,建川房产也参与竞争,最终不得不拱手相让,当时建川的相关负责人就该地块最终成交价格不断向记者表达着他的惊讶。
记者根据成都市国土局土地拍卖中心今年发布的一系列《国有土地使用权成交公告》统计,今年土地招拍挂成交的71宗国有土地使用权中,有27宗以上被外地开发商获取,其中绝大部分是净用地面积相对较大、成交价格相对较高的热点地块。
粗略估计,这20多宗地块的净用地面积至少占去今年土地交易总净用地面积的70%以上。
在土地交易市场出现的几张引人注目的新面孔中,首创置业、中信(深圳)集团、重庆华宇集团、香港华人置业、中国水电建设集团等和早已进入成都的华润、中海、龙湖、万科、九龙仓、花样年等外来开发商共同成为今年成都市区土地市场的主角。
而本土开发商中,蓝光地产成为了与这些外来企业相抗衡的重要力量。
今年到目前为止,蓝光共通过公开拍卖竞得4块市区土地和4块温江土地。
据悉,金融街置业、阳光100、香港太古、保利集团、上海复星等上市公司都觊觎成都土地而尚未有所斩获。
12月还有多块土地要推出,估计还会有多家企业浮出水面。
分析:
有休闲之城美誉的成都吸引了大批外地开发商“守株待兔”等好地。
可以看到,外来开发商尽管出手的频率在降低,但是他们和本土的少数几家大企业几乎垄断了成都最易于开发的优质地皮,而一部分本土中小开发商,正在这种日益激烈的竞争中走向灭亡。
关于区域
城东城南成交地块多
据记者统计,城南、城东土地在2006年成为真正的主角,在总共89宗(含尚未成交的)地块中,城南地块占去23块、城东占去22块,其中,城南地块除去高新区南部新区地块外,大多被分割得很小,有许多地块不足10亩;而城东土地无论在数量上还是质量上都(查看地图)具有明显优势;18宗城西地块中,由于包含有华侨城地块,在成交面积上当属第一;一环路内的19宗市中区地块大多分布在东大街、九眼桥附近;而城北地块仅有7次挂出公告,且其中有两宗至今尚未成交。
就目前的成交价格来看,去年主城区(五城区和高新区)土地交易总成交金额约101.8亿元,而今年尽管尚未到“收秤”之时,总交易额已经超过130亿元,加上未来一个多月的交易额,今年应该是成都土地市场交易额创纪录的一年。
记者发现,以占地数千亩的“东方新城(查看地图)板块”为例,前年万科拿下666亩城东“亚地王”便属于该板块完成一级土地开发规划后的“一期”地块,由此才有了“魅力之城”的诞生;而如今,由于“200亩上限”政策的出台,规划部门和负责该板块土地一级开发整理的中新控股(香港联交所交易代码:
00563)只得重新调整规划,将地块分割成数个小块以便后期出让,12月8日即将拍卖的“东方新城二期”地块就仅有90.2631亩。
而先前风传觊觎该片区地块的置信凯德如果雄心未泯,希望和万科一样成就“大盘壮志”,也必须耐心地等待该片区一块块土地的陆续推出,并接受若干次拍卖现场的考验。
分析:
由于城市的发展,城市中心一环路以内的土地越来越显金贵了,春熙路、一环路旁、东大街等区域的土地拍卖都热闹得很,想在三、五分钟内结束战斗几乎是不可能的事。
在现在的国土政策下,想要成片、有规模地开发,的确是考验开发商的“耐心”。
不过,毋庸置疑的是,明年城南和城东将是楼市供应主力军
有开发商认为,年底旺季已成为成都开发商的重要销售时机
11月11日~19日,不过一周多时间,成都市内多达20余个楼盘陆续开盘,仅18日、19日周末两天就至少有15个项目同时开盘,这种集中在两天内的“密集开盘”,可以说在成都房地产市场上十分罕见。
“可能是开发商都去看了皇历吧?
”业内有人士笑谈。
那么,到底是什么原因造成年底开发商纷纷“蜂拥”开盘?
这一现象背后是否暗合了市场规律?
一些准备近期开盘销售的开发商有他们各自的解释。
解释1:
年底花钱多,年关不好过
城南一家民营房地产企业的营销总监说,年底一般是各大银行要求开发商偿还贷款的最后时限,跟着又面临缴纳巨额税费以及各种杂费的问题……而到了春节前,忙了一年的员工眼巴巴地等着老板派“红包”……这些都是不小的开支。
11月离过年不远了,为了快速回款,老板不免会在年底前“赶鸭子上架”。
他说,据他了解,近期开盘的许多楼盘都存在这一问题,这也是房地产市场一直以来存在的“资金流动规律”。
他说:
“最近去紧急办理预售许可证的同行也很多。
”记者在麓山国际社区看到,这个楼盘正在销售的“碧影溪”组团这次推出的26套别墅,当天销售一空。
营销总监蒋莉告诉记者,就如同电视台的新闻,麓山这种大项目一年四季都在进行“滚动播出”,在这个时候开盘实在是再平常不过的事情。
解释2:
公司有任务,必须要完成
龙湖地产开发的“晶蓝半岛(查看地图)”也在11月19日一天时间售出了200余套、价值一亿多元的住宅,策划中心负责人罗涛对记者说,从今年六月到现在不到半年时间,龙湖成都公司单盘销售额就已经完成了总公司对其下达的8亿元的销售任务,销售状况这样好,龙湖不存在什么资金回款的问题
据记者了解,象蓝光地产等本地大企业也是一直根据公司制定的项目流程进行开发销售,只是需要完成或超出集团对旗下地产公司下达的任务。
蓝光地产今年有5到6个项目在陆续开发销售,11月18日样板房首度公开的香瑞湖(查看地图)也是按照开发节点来的。
总助王娟(王娟博客,王娟新闻,王娟说吧)称,他们制定开盘计划也要看客户累积程度,这很重要。
而仁和春天等在地产之外还有其他大宗投资的企业,地产业务只是计入集团年终报表的一部分,只是恰好在此时拿到了预售许可证,必须开盘销售,才会和其他楼盘挤在一起“打拥堂”。
一位业内人士告诉记者,象万科、中海这种上市公司,年终报表中任务目标完不成,不仅仅是对老板的失职,也是对股东的不负责任,信誉良好的公司一定要在每个财年年终前对各方都有个交代。
解释3:
一直做环境,现在才开盘
在城西,时代尊城(查看地图)的50套临河叠拼别墅也在18日开始排号。
开发商四川大自然实业的相关负责人告诉记者,其实时代尊城?
至品此前已经具备了开盘的条件,但是为了提升项目品质,他们一直致力于项目环境和细节上的打造和提升,所以一直到18日才正式开盘。
解释4:
年底是旺季,时机不可失
龙湖罗涛同时也提到,年底是公认的商业活动和消费活跃期,对于开发商而言,此时选择开盘,无疑效果会很好。
同时,天合房产营销总监张翼也认为,没有人甘心错过年底这一最后、也是最好的时机,当然这会加剧开发企业之间的竞争。
据了解,“天合?
凯旋城”时隔数月选择在圣诞前后进行2期开盘销售,很大程度上也是出于这一目的。
近年来成都楼市越来越多呈现出“年终旺季”的趋势,而“金九银十”的说法正在逐渐淡化。
中原地产市调报告指出,去年12月前后,开发商们就为了年底的最后业绩,无不用心推售自己的项目,优惠政策层出不穷,而当月便出现了一波不小的购房热潮。
据记者调查,今年仅11月3日~9日这一周时间,就分别有卓锦城(查看地图)、神仙树大院(查看地图)、优地(查看地图)等10个楼盘得到了预售许可证,预售面积计252557.34平方米,而此前一周,也有7家开发商得到预售许可证。
因为大家都不愿意错过年底的旺季。
更有人指出,年底旺季,已经成了成都开发商的一个极为重要的销售节点。
解释5:
楼市走出迷茫?
张翼认为,夏季新政的确会对买卖双方造成一定心理影响,目前来看这种“消化期”已经过去。
从市场需求来看,大家的购房欲望很强,而且百姓对房价的预期已经开始走出迷茫期,虽仍观望,但对观望的结果也可以得出自己的初步判断了:
房子或许还有升值的空间。
所以今年,交易高峰肯定会出现,但也许会比平常的“金九银十”来得晚,被推迟了,但这种出现的趋势是必然会在今年到来的。
也有人认为,所谓的市场回暖、交易高峰,也许对于大盘来说会比较现实,但对于一些体量较小的楼盘,却不一定会有同样的结果。
张翼说:
“可能并不是所有的开发商都会在这个旺季有所斩获,关键还是看开发商本身的操盘素质和楼盘本身的品质。
这是新政后非常明显的一点。
”
规划是决定房子未来命运的最重要因素之一。
决定买房前,只有先了解楼盘所在区域的相关规划细节,才能准确评估楼盘价值,预测未来生活居住质量。
对一个初次到成都安家置业的外地购房者来说,了解成都规划,更是您在做买房决定前应做的必修课。
规划,这个看似距离我们遥远的东西,现在越来越紧密地渗透进我们的生活,尤其是在你买房置业时变得至关重要。
随着规划的逐步明示,规划的内容越来越细化,大到区域发展定位、道路网络,小到菜市场、幼儿园,规划图上都(查看地图)标示得明明白白。
作为一个外地人,既然你选择了住在成都,那你知道未来的成都会变成什么样子?
你所选择的区域今后如何发展?
你所购置的物业今后有无升值潜力?
这些,我想是每一个想在成都购房的人都应该先了解的。
为此,本报记者将从成都市总体规划、重点区域规划、城市功能规划、重要交通规划等几个方面为你全景展示未来大成都,好让你在购房之前,心里先有个底
总体规划
轴向发展打造6个组团
2004年,成都市规划局完成了历经两年修编而成的《成都市城市总体规划》。
根据《总规》要求,将成都市12390平方公里的区域分为中心城(成都市外环路以内的五城区、高新区及外环路以内的其它区域,含道路外侧500米绿化带的用地范围)、主城区(以外环路为界,分为中心城和新都-青白江、龙泉、华阳、双流、温江、郫县等六个城市组团)、远郊区(包括都江堰、邛崃、彭州、崇州、金堂、大邑、蒲江、新津四市四县的行政区规划范围)三大区域。
在用地布局方面,成都市将以中心城为核心,沿放射道路走廊式轴向发展,同时打造六个城市组团(新都-青白江、龙泉驿、华阳、双流、温江、郫县),重点发展南、东、北三个新城。
在公共设施规划上,行政办公职能将从核心区内迁至城市新区,以疏解城市功能,带动新区发展。
同时,公共设施、基础设施将向乡村延伸至一般乡镇,重点延伸至30个重点镇。
空间结构
实现城乡一体化
《总规》要求依托放射加网状的基础设施体系,形成网络状城市群,以“一主多心、一带三轴”的城镇空间格局为基础,推进城镇体系的优化,进而逐步辐射成都平原经济区,推进成、德、绵、乐区域一体化进程;“一主”指主城区,是市域城镇体系的主体;“多心”指规划区外的四市、四县和重点镇;“一带”指南北向的城市发展地带;“三轴”指由主城区沿三条放射道路(成彭高速路、成灌高速路、成温邛高速路)形成的串珠状发展轴。
城镇体系
4个郊市变中等城市
未来的成都,将形成由1个特大城市,辐射4个中等城市(都江堰、崇州、邛崃和彭州),4个小城市(新津、大邑、蒲江和金堂),30个重点小城镇,200个一般乡镇的特大中心城市。
同时,到2020年,城市规划区和远郊区总人口将达到1400万~1500万人。
对外交通
高速铁路拉近成渝
未来16年里,成都市将强化铁路枢纽地位,在成龙公路南侧规划成渝高速铁路,并预留宝成、达成、成昆高速铁路通道,形成强大的铁路枢纽;改善火车北站,改造火车南站;在龙泉组团大面镇预留第三客运站,在新都泰兴建设成都北编组站,将成都东编组站改造为集装箱节点站;搬迁凤凰山机场、太平寺机场,中远期搬迁黄田坝机场;规划建设双流机场二跑道,将双流机场建设成为国际枢纽机场。
道路交通
30分钟直达郊区
为方便大部分市民出行,成都将优先发展公共交通系统。
据介绍,此外还将建立以轨道交通和快速地面公交为骨干,普通地面公交为主体的公交体系,大幅度提高公交出行比例;加强中心城区与周边组团的联系,支撑走廊式城市发展格局;中心城与外围主团实现“30分钟主城区”的交通发展战略。
公共设施
行政办公移向新区
形成多中心、多层次、网络状的公共服务设施体系,优化和完善公共服务设施布局与结构,优化和强化文教、卫生、体育和社会服务设施的布局。
将行政办公职能从核心区内迁至城市新区,以疏解城市功能,带动新区发展;并建立满足不同消费层次需要的、多种业态构成的、布局合理的商业网点体系。
同时,根据国家相关公共设施配
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