武汉西北湖项目前期物业发展战略建议.docx

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武汉西北湖项目前期物业发展战略建议

武汉西北湖项目前期物业发展战略建议

一、房地产区域市场现状分析

一）武汉地产发展特征

1、资本万象的时代

早在2004年，武汉市长李宪生就曾豪迈地断言：

如果说20年前的投资机会在深圳，10年前在上海，那么今天，最好的楼市投资机会在武汉。

转眼3年过去了，这个预言也逐渐变成了现实。

   今年1月31日，面积达697亩的“武重地块”，被上海豫园商城以35.02亿元夺得，而在4月华润集团砸下31.29亿元，拿下铁机地块565.6亩，且这种趋势仍在延续。

   香港上市的广东知名企业碧桂园在今年5月下旬，与武汉市政府签订合作意向书，计划在武汉市汉南区投资5亿元发展五星级酒店及城市规划设施。

7月3日，碧桂园子公司在汉南拿下607亩商住用地，急迫心情不言而喻。

从2004年以来，深圳万科、上海复地、大连万达、南京三金、北京泰跃、浙江金都等40多家国内大型房地产企业集团进入武汉市场。

海外基金也纷至沓来。

今年4月摩根士丹利注资10亿元取得香港世贸集团在武汉地产项目“锦绣长江”29.99%股权；今年3月，荷兰ING房地产旗下的香港沃德商务有限公司与金地集团武汉公司共同投资开发积玉桥项目，其中沃德商务将出资81.6%，金地集团出资18.4%。

在武汉市场上，和记黄埔、世茂、瑞安、华润也频现身影。

据武汉市工商局统计，目前武汉市有港资企业785户，投资金额逾54亿美元，其中投资金额3000万美元以上的有26户，与1997年相比翻了一番。

在296家外资房地产企业中，港资企业多达7成。

   众多资本筹集能力强的开发商鏖战武汉，重资比拼、屡创楼市新高，众多地块楼面地价逼近房价水平。

又如上海豫园以3290元/平方米的楼面价竞得武重地块，直接促动中北－徐东市场由2006年年底的5000元/平方米左右到目前众多楼盘的6000元/平方米以上售价的形成。

   接二连三拍出的“地王”给了市场最简单的暗示：

这个区域，这个城市的价即将上扬。

2、实力品牌开发企业聚集

在宏观政策紧缩地根的大环境下，土地资源的稀缺性日益凸出，攻城略地成了大多数实力开发商迫在眉睫的任务，而武汉最开始的高档楼盘就是从汉口城中心开始的，现阶段城中心用地极少，基本没有大块住宅用地。

汉口区域的楼盘更多的集中在新华西路、唐家墩、金银湖片区。

这些片区已经吸引了广州恒大、万科、顺驰、沿海绿色家园、新恒基、南京三金、北京泰跃等知名开发商。

3、公寓小户型市场热

武汉地产发展历程中，汉口地区公寓小户型起步较早，几年前，小户型在北京、上海、深圳热销的时候，武汉房地产市场刚刚起步，开发商满足于对大户型的开发，原因也是因为当时能够买商品房的都是有钱人。

从需求角度上看，他们中的大部分人没有承受大户型的经济实力，从供应的角度上看，小户型市场比例太小，无法满足市场需求，因此，在2001年，小户型开始在武汉崛起，2002年销售形式火爆，2003年已经是遍地开花，而且，十几个楼盘中多则半年，少则一两个月便销售一空，创下业界的神话。

而刚刚闭幕的武汉秋季房交会也显示了小户型的需求强劲，调查表明，61.9%的客户希望近期购买小户型，32.6%的客户考虑一年之内购买，并且他们购买的目的51%为自住，11.73%的选择投资，可见，连续的加息和第二套房提高首付等政策的出台，让市场上少了投资者的身影。

而房交会上的客户也表示，不管商品房还是二手房，90平方米以下的户型，都是最受青睐的。

二）本项目区域价值分析

江汉区是武汉商贸区域，位于武汉三镇汉口最繁华地域，是中国古代四大名镇之一的汉口镇的发源地。

全区总面积33.43平方公里，辖13条行政街道，112个社区居委会,5个村民委员会，总户数14.8万户，总人口46万人（常住人口）。

项目位于繁华的江汉西北湖片区，地处中心城区，平均房价居武汉市首位。

本市最贵的住宅楼、写字楼集中在本片区的为数不少。

建设大道商务区板块和青年路块内楼盘其开发体量均较小，无小区环境，多为单体高层建筑，楼盘开发品质较高，占地面积小。

同时在区域内新盘推出量较少。

就该地段的区域价值而言，是处于都市心脏且闹中取静的绝佳地段，武汉市真正意义上的中央居住区。

众所周知，一个区域核心价值的形成，绝对不是靠自封的，也不是一朝一夕之功，而是经过长期迅猛发展并借助各种外在力量综合的产物，西北湖片区之所以能在汉口乃至武汉地区处于核心地位，是因为它具备以下几个无可比拟的优势：

1、独特的景观资源优势

任何一个城市的发展离不开水资源，择水而居更是每个购房者梦寐以求的居住理念。

早在2000年，江汉区政府力排众议，不惜斥巨资在北湖区域打造汉口中心城区首个休闲广场。

如今，西北湖广场已做为武汉市一座品位高、设施全、特色鲜明的城市现代化精品广场而被市民津津乐道，成为市中心一道亮丽的风景线，居住其中出则尽阅都市繁华，入则纵揽湖光美景，畅意人生，风光无限。

良好的自然景观资源为该区域形成CLD氛围奠定了坚实基础。

2、交通便利，配套设施极其完善

项目临靠武汉市CBD商贸金融中心，拥有便捷自如的交通体系，共有多达30余条公交线路直达武汉三镇，青年路、新华路客运站近在咫尺，距武汉天河机场仅20分钟车程，更与武汉铁路枢纽汉口火车站仅隔3.5公里之遥，空陆交通运输的显著优势将给您出行带来极大的便利。

另外，该区域配套设施的完善在武汉市也是首屈一指的，在2000年后，随着市政府对建设大道金融一条街的成功改造，建银大厦、瑞通广场、香格里拉大酒店等一流写字楼、高档酒店的进驻，建设大道成为真正意义上的集金融、商贸和娱乐休闲为一体的现代化景观金融街。

3、豪宅领地，一个真正意义上的富人区

正由于西北湖片区的核心价值的不断显现，该区域也成了武汉市豪宅的代名词，从2002年的世纪华庭开始，房价就刷新了武汉市楼价的记录，到了2004年的万豪国际更是产生了轰动的效应，价格攀升至6000元/㎡，但却应者云集。

发展至今，西北湖片区已形成了强大的聚集效应，众多实力强劲的开发公司纷纷抢滩该区域，比如项目东侧的凤凰城，以及邻边的天润北湖•假日等项目，共同打造武汉市豪宅领地。

住在西北湖片区，不仅仅是一种生活的享受，更是一种身份区隔的符号，是尊贵，高品味的象征，而该区域地块的稀缺预示了该区域即将成为武汉市今后的绝版豪宅，价值的大幅攀升不言而喻。

4、巨大的发展空间和升值潜力

周边商务办公气息浓厚，聚集了一些商务写字楼及政府机关，事业单位。

区域为居住老城区，居住人口较多且密集，该类人群收入水平高且稳定，有很强的购买能力。

教育配套设施在项目也显得较为完善。

为了更好地凸现该区域的核心价值和经济辐射力，江汉区政府在近期拟建5平方公里的示范区域，精力打造“环境优雅，功能齐全，设施一流，文明高尚”的现代商贸金融中心，示范工程项目包括西北湖西北片的整体开发，西北湖北片樱花园，建设北湖环湖路，城中村的改造以及北湖西路路面整治工程。

届时，西北湖片区的环境将更优雅，景致更加迷人，道路将更加整洁，该区域作为都市心脏的核心竞争力将得到进一步显现，其发展潜力和升值空间都是不可估量的

二、项目环境分析

一）项目基本情况分析

项目所处北湖西路以南、北湖小路以东，东西长约140米，南北宽约70米。

总占地9亩，紧邻西北湖凤凰城与两湖总督，距新世界百货仅仅400米，紧邻建设大道金融街与未来的王家墩中央商务区。

交通便利，周边商业发展成熟，聚集了超市和卖场，学校、医院配套相对集中。

项目地势平坦，没有太大地面高差，地面基础坚实，对开发地基处理不会增加成本和施工难度，但是项目东南方向的两湖总督项目楼层较高，对项目观湖产生了一定的影响，空中景观价值开发对本案不是太有利，但是我们可以通过合理规划达到最大化的湖景价值。

二）项目SWOT分析

1、项目优势：

①优越的地理位置。

居汉口中心城区的核心。

环境幽雅、安宁，又坐拥繁华。

②社会配套发展潜力较大。

规划中的道路系统在完善之中，无论医院、学校、银行、超市等单位集中，生活配套十分便利。

③项目所在的区域价值很高，为武汉公认的豪宅区。

人居纯度良好，附近社区生活和谐性较高。

④独享自然景观资源，南面为北湖与西湖，直接供给空间视野。

2、项目劣势：

1项目北面为西北湖公寓，该公寓为上世纪80年代建造，现今已经显得相对破旧，尽管项目紧邻凤凰、两湖总督，但是周边形象仍不是很好。

2项目尽管为城市核心地区，但是周边公交路线不多，项目正门工交线路仅两条（809、621），距离新华路北湖车站或建设大道取水楼车站还有500米的距离。

3项目周边商业气愤不浓厚，没有大型超市，北面大多数经营气车修理，凤凰城楼下两层商铺仅仅建设银行处于运营之中，其他全部未找到租客。

4项目占地仅为9亩，难以形成规模效应。

5两湖总督将南面的西湖与北湖遮住，为项目挖掘湖景资源有一定的影响。

3、项目机会

1当城市化进程加快，市场需求随之增加，这一切都预示了买方市场将不断地扩大。

2王家墩商务中心拟建为中部最大的商务中心，届时该地区区域价值将得到进一步的提升。

3西北湖区域高档楼盘与新华西路大盘共同构成武汉汉口地区的中央生活区，居住价值得到进一步提升。

4目前市场上的小户型普遍功能设计不完善，牺牲了舒适性，属于纯过渡性住宅

4、市场威胁

1区域内交通干道沿线许多新项目相继上市，对本案在后期营销中的客户起到一定的分流。

2该项目为区域内单个小体量项目入市，届时难免显得势单力薄。

3区域内住宅价格水平偏高，客户形成一定的“心理价格”定势，逾越有难度

三、目标客户群体分析

1.人员构成：

·自住型客户：

24—30岁的单身或同居生活的都市年轻白领

·纯投资型客户。

2.主要特征（针对自住型客户）

·月收入在3500元以上白领一族，置业条件不高；

·具有都市情结，追求便捷、现代感的都市生活，讲究生活质量；

·事业处在开创期，工作压力大，时间观念强，推崇方便快捷；

·为一次置业，旨在摆脱租房的生活，寻求在武汉安家。

3．价值取向：

·拒绝平庸，追求收放自如的生活态度；

·渴望事业成功、爱情美满的快乐生活；

·渴望被社会、他人的尊重；

·有一定的投资理财观念，看中地域的升值；

·崇尚个人空间、追求品质讲究小资情调，强调共同爱好、兴趣和共同语言，有强烈的认同感需求。

四、竞争项目市场分析

市场数据：

汉口区域在售小户型项目7个

项目名称

地址

价格

建筑面积

装修程度

销售情况

户型面积区间

君逸濠天

汉阳鹦鹉大道46号

8000元

70000平方

精装修

热销中

40-90平方

格格屋

江岸区大智路特1号

22523平方

精装修

11月底开盘

35—90平方

观湖铂金公寓

台北路云林街58号

9500-12000元/平米之间

27649平方米

全装修

热销中

主力户型56平方

澳门银座

江岸区澳门路与马祖路交汇处

9500元/平米

18670平方米

精装修

11月中旬开盘

37-73平方

美奇青年汇

硚口区民意四路

7500元/平米

22000平方

全装修

热销中

39-79平方

美联公园前

江岸区解放大道2803号

90000平方

毛坯

未开盘

72-92平方

君悦尚品

江岸区香港路与解放大道交汇处

8200元/平米

30000平方

毛坯

基本售磬

31-121平方

万科金色家园

江汉区汉口京汉大道与前进一路交汇处

13000元/平米

150000平方

精装修

开盘热销售

新华西美林公馆

新华西路

130000平方

8800元/平方

毛坯

热销

61-64平方

菱湖上品

江汉区新华下路169号

40000平方

8800元/平方

精装修

热销

41-75平方

项目机会-西北湖小户型的市场机遇

当主流价值观向品质化、郊居化集体转移，表面上城市住宅在分散竞争中话语权的逐渐细弱，而事实上，人们对城市生活的追求是永远存在的，换言之，小户型市场是永远存在的。

当万科金色家园和观湖钵金公寓热销的浪潮余波未平之时，虽然消化掉一定的目标客户，同时，也证明了武汉这个市场，对于高品质、价格合理的小户型的需求也是旺盛的。

五、项目定位及产品建议

一）项目解析-西北湖小户型的城市高度

本项目处于城市正中心。

周边配套齐全，生活气氛浓厚，但是由于地块有限，不利于形成规模效应，因此应该发展小户型为企业目标。

以时尚为经度，以生活为纬度，户户精神独立，以最精准的时尚人群为依托，俨然是一种居住的精神奢侈，也意味一个都市中坚级的主人群落在此诞生！

建筑中源自海派的情怀，时尚主义的风格，既表现出内敛，同时也是一种彰显-在城市如此罕见的正中心与高品质生活面前，所有的内敛与时尚都是对生活的另一种诠释。

这样的风格，凸现了城市中坚的地位。

因此，项目的稀有、产品的罕见、客层的地位以及财富的当量，都成为一种超越居住的附加价值部分。

进一步看，我们销售的不仅是几套住宅，而是一种城市中坚级别的生活方式与居住艺术。

这样理解，也就解读了未来的市场企划。

二）产品规划策略

本项目具有良好的市场机会，建议采取市场挑战者策略，确定营销战略目标，选择有效的进攻战略，进一步提升物业形象，提高在市场中的竞争力，以独特、高尚的文化品质进入市场竞争，以项目十足的个性化特点取胜。

在当前市场同质化严重的情况下，找准市场稀缺点，营造高尚生活氛围，实现小区的现代生活的典范。

让每位业主住在此，不仅是一个“可以上网、看书、幽会、睡觉的地方”，而且是一个可以安家的地方。

本案定位在一个高尚、格调的景观社区，突出产品设计的前瞻性和不可估量的增值潜力，应该做好以下几个方面：

①户型设计方面：

科学布局，平面合理利用空间，最大化得到采光

②建筑风格方面：

简洁、明快、清新的现代简约建筑风格

③配套设施方面：

与周边环境紧密的结合，弥补周边不足，以餐饮类商铺为主

④物业管理方面：

以全心、全意、全程服务的理念，满足目标群体的生活与服务需求，收取合理的物业管理费用。

提供租赁服务平台，为投资型买家提供了保证

⑤生活理念方面：

营造社区文化，提升开发企业品牌形象。

⑥价格控制方面：

灵活的应用价格策略，在卖点上实现价格优势及产品升值空间。

在产品规划上，根据景观资源，我方建议，做出纯板式住宅，南北通透的设计让更多的业主享受到湖景。

三）项目文化塑造

现在购房者更加注重功能的需求性，随着居住理念的不断演进，江城小户型开始谋求“变身”，品质上得到了明显的提升。

本项目如果要运做成功，除了产品与地段之外，最核心的一点就是在于开发商塑造文化价值深深烙入产品形态中。

从国际住宅面积发展的情况来看，小户型成为了一种新增住宅里的发展趋势。

在70—120平米成为市场的主流产品的时候，70平米以下的小户型显示出了强大的需求态势，小户型项目正成为市场焦点。

我们可以将产品与目前市场上的迷你小户型区隔开来，强调与迷你小户型的差异，提出全新的产品概念和生活主张。

这种全新的生活理念定位于“尊贵，60平米就足够了”，让每一位业主感觉居住在此，有一种“自信、国际化、尊贵”。

采用类酒店似装修，层高2.9米，摒弃华而不实的虚拟空间，融入国际领先的“LIFR/WORK”的建筑理念，每个户型上，最大化的保证每户的通风采光。

四）户型建议

建议以一房一厅为主力户型、两房按紧凑型、舒适型、典雅型三种追求设计。

户型

建筑面积（平方米）

户型配比

1室1厅

35-40

20%

1室2厅

45-55

40%

2室2厅

70——80

25%

3室2厅

90-100

15%

1、根据规划，可以做80%精装小户型，以1室1厅、1室2厅为主。

2、从自然环境方位，设计外飘窗，尽可能实现户户有景，看西湖与北湖。

五）项目装修建议

武汉市场上的小户型交房标准大多数为精装修，如观湖钵金公寓、美奇青年汇、楚天星座、菱湖上品、格格屋、澳门银座、万科金色家园、君逸濠天产权式酒店等等。

但是也有毛坯房交房的项目，如君悦尚品、天下国际红公馆。

武汉装修房市场总结起来有以下几个特点：

•精装修产品放量呈快速上涨趋势

•产品位置多为在交通便利商业核心地段

•多为商业及公寓商住型产品

•户型均为小户型

•大多以自住为主要目标客户

•小户型项目价格高于市场其他产品价格

•目前市场精装修小户型均价在10000元/平米以上

•装修档次多定位中高端

•装修公司及装饰材料均为知名品牌

总体来看，成功的小户型精装修项目一般都以公寓为主；位于城市比较中心的地段，交通便利，配套齐全；主要满足投资出租、商务功能和年轻时尚人群居住需求，购买者和居住者对生活品质非常关注。

虽然目前市场上小户型精装修产品呈上涨趋势，但清水房仍占据绝对主流，大部分购房者对精装修产品仍有疑虑，对装修质量、价格和装修风格是否符合自己喜好这些问题信心不足。

因此，建议本项目可以暂不考虑全部以精装房出售，附加一些清水房，适当考虑部分精修房（分楼层集约或较小户型单元）。

所以，在装修样板房时可以兼顾精装交房标准。

六）建筑外立面等局部建议

立面风格：

后现代简约风格与浪漫主义的融合，外立面颜色以白灰色，浅面色上点缀暖色条纹，与周边环境融合，带来平衡的美感。

既有品质的厚重感，又不失清新高雅的现代时尚气息，彰显出项目特有的个性，为繁忙的都市人还原更多的生活本意。

六）小区商业配套建设：

鉴于凤凰城项目商铺在销售上的障碍，我方通过调查，认为本区域餐饮内的商铺仍有很大的市场，建议发展两层的商铺70%的商铺发展餐饮商铺。

北区域内大盘云集，有万豪国际、凤凰城、两湖总督、世纪华庭、北湖假日等大盘，加上周边老城区居民，该区域固定居民人数将达到12万人，而该区域的商业面积可以用少得可怜来形容，社区周边仅有5、6家中档餐厅，宴请都要到新华路、雪松路附近。

而该地区对餐饮业的大量需求，将使餐饮类商铺将成为该地区的投资热点。

目前该区域商业环境不足，高档餐饮的需求无法得到满足，而该区域餐饮行业发展的层次极低，进入时的租金水平也要比进入成熟的商圈更为低廉，可以说是投资性价比极高的商铺产品。

　　此外，虽然餐饮商铺因为具有非常好的投资稳定性，其租金水平高于其他商铺，且租赁周期长，投资风险低等特点比投资住宅及普通商铺更加具有优势而受到投资者青睐。

但投资餐饮商铺投资餐饮商铺但由于受到地段的限制，新建的餐饮商铺量很少，投资者一铺难求，故新推项目倍受市场关注。

我们的餐饮街意向租赁面积已经超过70%。

”一位销售人员表示，地处西南三环的sunnytown餐饮街刚一推出就被投资者广泛关注。

业内人士表示，西南三环地区对餐饮业的大量需求，使餐饮类商铺已成为该地区的投资热点。

　　昨天记者获悉，“首届餐饮企业家沙龙”在sunnytown销售中心举行，包括俏江南、淮阳村在内的10余家餐饮企业出席，与会嘉宾纷纷表示，由于该区域地区餐饮业缺口极大，是餐饮企业进入的好机会。

　　据三环新城负责人介绍，目前，该区域有三环新城、万年花城、中景理想家、优筑等新建的房地产项目，总量有300多万平方米，这些房地产项目入住后，该区域固定居民人数将达到12万人，而该区域的商业面积可以用少得可怜来形容。

一位三环新城的业主表示，这里连一家像样的超市都没有，居民生活购物都要到很远的地方去，饭店、快餐店更是缺乏，社区周边仅有5、6家中档餐厅，如果要去还要走上很远的路。

　　而记者从规划部门了解到，该区域整体定位为丰台区经济四大板块之一，是北京市及丰台区大力发展的区域之一，是以居住为主，兼有教育科研、商业服务设施等用地的多元综合性区域，其未来的发展速度及经济增长速度等均不可小视。

同时该区域也是丰台科技总部基地的生活配套区，众多高科技人士将进驻该区域，其未来人均购买力水平极为可观。

　　业内人士表示，sunnytown所处的西南三环地区的巨大需求不仅刺激餐饮业的发展，更使餐饮类商铺成为投资热点。

目前该区域商业环境不足，居民的购物、餐饮的需求无法得到满足，而该区域餐饮行业发展的层次极低，进入时的租金水平也要比进入成熟的商圈更为低廉，可以说是投资性价比极高的商铺产品。

　　此外，虽然餐饮商铺因为具有非常好的投资稳定性，其租金水平高于其他商铺，且租赁周期长，投资风险低等特点比投资住宅及普通商铺更加具有优势而受到投资者青睐。

但投资餐饮商铺投资餐饮商铺但由于受到地段的限制，新建的餐饮商铺量很少，投资者一铺难求，故新推项目倍受市场关注。

sunnytown餐饮街受到投资者的追捧也在情理之中。