寿光步行街寿光和温州推广策划总思路.docx
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寿光步行街寿光和温州推广策划总思路
“寿光步行街”寿光和温州推广策划总思路
一、现存的主要问题
就项目现状在推广上我们认为需要克服的问题如下:
1、如何重新引导塑造项目的新整体形象,弱化原有项目推广中已有的印象和不利因素。
核心表现为:
1)如何过渡半年未开盘的解释,避免对项目质疑的负面影响
2)过渡原有名称形象,建立名称新形象,并深入人心。
2、如何在市场推广中,为投资者、经营者、消费者三者,明析项目的总体及各层商业特色形象。
核心表现为:
1)迅速清晰了解项目商业总体和各层的商业功能概念
2)认可项目地段商业价值的唯一性、和商业品质的唯一性。
3、如何在市场推广中,让投资者、经营者、消费者三者,建立对项目未来经营市场的信任和认可,这是项目在期房阶段真正成功销售的关键!
核心表现为:
1)投资者-----稳定的租金回报和增长
2)经营者---消费市场的潜力前景和商业管理的服务信心。
3)消费者----对项目商业经营市场的认可和期望
4、如何挖掘项目潜力的商业价值,并能让市场充分认知,从而在销售上创造最大利益和完成项目90%的销售目标。
核心表现为:
1)提升项目地段价值和未来市场经营价值
2)合理运作销售控制总体抬高项目均价
5、如何塑造项目的商业品牌,为企业商业物业的延伸开发奠定基础。
核心表现为:
1)项目投资的保证
2)项目经营的信心
6、如何协调温州、寿光两地的互动推广,形成市场热点。
核心表现为:
1)提高温州销量借势推动寿光总销量
二、项目总体推广策略
1、整个营销推广的思路和阶段就是以分别解决上述问题为阶段和核心。
2、由于本地投资消费观念和文化比较保守和谨慎、实在(这也源于以农业产业发展的文化底蕴),但不缺对新意识的接受,因此在推广表现上宜直接、直白,在推广策略上循序渐进,将买点实在化利益突出。
第一阶段:
2004年5月15日-----5月28日
寿光:
广告:
策略:
“推陈出新”
目的:
重塑项目形象,引起社会重新关注
方法要点:
1、运用维坊、寿光等地的报刊平面广告----项目名称的选取和征集(有奖品),并告知项目前期的充分筹备,是为了真正打造寿光首个标识性的商业项目。
2、运用维坊、寿光等地的报刊新闻广告-----运用和市场专家及市府相关领导、个体经营者讨论会的新闻系列报道手法,告知项目商业功能的独特性和填补了市场的空白,并充分展望未来的前景。
3、重新包装项目现场现象和宣传道具,同一天或两天内户外广告(横幅、刀旗、广告牌、游行车)同时亮相,短时间内在寿光迅速建立项目新形象,营造大街小巷人人皆知的氛围。
4、“广招天下,加盟旗舰”建立商家会员俱乐部(可设计俱乐部的名称与项目呼应,并为以后商业项目积累资源),并分别在维坊、寿光组织招商新闻发布会,首先让社会感受到我们务实的态度,先通过经营者对项目的推崇,如对第一批商家给予优惠政策,造成争抢签约的现象,并营造各层租金的市场标准,新闻造势,让社会感觉,未开业租金已经有上涨趋势,产生市场热点,从而刺激投资者市场。
销售配合:
1、客户内部登记,根据项目现有的新规划使原有客户重新认知,并重新整理,但仍然不明确各套价格,只报均价。
2、积累新客户。
温州
广告:
推介会、房交会
销售:
开盘
第二阶段:
2004年5月29日-----6月6日
寿光
广告:
策略:
“深化形象”
目的:
塑造项目未来购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店为一体的商业形象,
突出商业的唯一性和综合性。
方法要点:
1、广告、软新闻、电视集中描述项目未来营业的盛景:
形成首先消费者的期望------经营者的关注--------投资者的询问。
广告表现思路:
寿光人你缺什么?
(分别从购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店叙述寿光现有商业消费市场的缺乏)
寿光人你久等了!
(以后有了购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店消费的去处!
-----寿光步行街)
寿光人商业的骄傲!
1)、唯一市中心的黄金商业地段
2)唯一的购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店为一体的商业场所
3)唯一的欧陆建筑设计
4)唯一的采光手扶电梯式“步行街城”
5)唯一的具有三大中心花园广场及地下车库的购物环境
6)唯一的灯光工程---“不夜城”
2、提出“工程进度倒记时”并请社会监督,加强社会对项目实力和信任的认可。
3、口碑宣传温州人的投资热情,激发本地市场对项目形象的传播。
4、推出“排号预订”广告,提高投资者兴趣。
销售配合:
1、现场排号登记,根据前面内部登记的客户量,推出第一批号数。
2、暗箱做好客户选择铺位的调整,使各客户的选择不重复铺位,但保留一定的重复量,保证开盘时的热抢。
3、根据客户的信息制定项目开盘价格表。
温州
广告、销售:
持续看房团的组织
第三阶段:
2004年6月7日-----6月15日
寿光
广告:
策略:
“隆重开盘”
目的:
掀起销售热潮
方法要点;1、广告、软新闻、电视集中描述项目招商的进度(如意向商家的量)和相应号召力的品牌(如温州品牌)介入,从而增加客户对经营的信心。
2、排号的热景报道,预热市场
3、工商税务的优惠政策出台
4、广告、软新闻、电视集中宣传隆重开盘,举行开盘仪式,市领导和项目领导剪彩和文艺活动
5、促销活动:
凡开盘当天凭本项目的开盘广告一张及本人身份证,便可领取100元左右的奖品一份,名额限量,先到先得。
销售配合:
1、排队喊号销售
2、开始第二轮的客户内部登记
3、完善前期客户的签约和付款
温州
广告销售:
根据客户销售量调整。
第四阶段:
2004年6月16日-----6月22日
寿光
广告:
策略:
“热点追踪”
目的:
持续销售热潮,保持项目热度
方法要点;1、广告、软新闻、电视集中宣传开盘场景热点
2、各方面专家和市领导专访对“渤海路商圈及项目地段商业价值的潜力空间。
3、新闻评比市民心中未来寿光最有商业价值和价格上涨的商业项目(包含本项目)
4、温州人绝不放过的黄金旺铺
5、第二期排号广告
广告表现:
重点推二层,(1、“首付3万拥有20平米的超值旺铺”)
销售配合:
1、排号销售
2、价格调整上浮
3、沟通客户铺位选择
第五阶段:
2004年6月23日-----7月1日
手法同样第二期开盘(重点推二三层),广告表现:
(1、“仅付3.6万便可做soho商务酒店的房东”2、)但没有仪式,告知工程进度的接近和黄金铺位的减少,并开始项目营业时间倒记时。
同时强调对投资者及经营者、消费者的承诺是企业的责任,设立投诉热线,请客户监督。
第六阶段:
2004年7月2日-----7月28日
销售上全面开放项目,并在工程上把项目的灯光夜景开放,营造真正的“不夜城“形象,和宣传相符,增强市场信心。
以上为项目推广的基本思路,有待探讨细化。
补充:
名称:
1、圣城假日广场(寿光的简称,假日则直白反映吃喝玩乐的购物环境)
2、圣光步行广场(圣城路,和寿光的名称结合,也寓意“不夜城”的形象)
3、渤海商业中心
4、百胜(圣)假日广场
5、盛泰商业中心
6、光泰假日广场
7、广源步行商业城
8、汇源堂——购物中心
9、飞天—凯旋购物城
10、君悦飞天购物城
11、天源商业广场
12、圣源购物城
13、飞天—银座中心
14、嘉源休闲广场
15、旺源假日广场
16、天汇城市广场
17、金源商业广场
18、天圣中心
19、新源城市广场
“寿光步行街”项目的主题纲要
一、项目的产品定位:
打造寿光唯一集购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店为一体的具象征性的综合商业标识!
!
二、项目的产品特征:
1)唯一市中心的黄金商业地段
2)唯一的购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店为一体的商业场所
3)唯一的欧陆建筑设计
4)唯一的采光手扶电梯式“步行街城”
5)唯一的具有三大中心花园广场及地下车库的购物环境
6)唯一的灯光工程---“不夜城”
三、项目的总体商业功能分布:
项目整体定位分为四个层面:
负一层:
天下美食休闲广场
经营门类:
风味美食城、电玩城、网络时代、迪厅。
一层:
时尚精品广场
内街:
摩登时代精品廊
经营门类:
A区时尚精品区——男装、鞋帽、皮具、钟表、眼镜店、珠宝首饰、休闲服饰;
B区特色餐饮休闲风情区——欧式风情餐厅、咖啡茶座、休闲驿站、中式餐厅、休闲餐饮、甜品小站(主要位于中心广场四周端口,方便消费者停留,另外则在石马路端,吸引人气)
外街:
五光十色流行街——经营各类流行品牌。
二层:
东方丽人广场
1、品牌淑女馆
白领正装、淑女服饰、纯美内衣
2、流行少女馆
流行休闲女装、个性服饰
3、时尚千色馆
女性皮鞋、婚纱、皮具、手表、眼镜、饰品礼品、珠宝首饰、化妆品
4、都市休闲馆
家居饰品、美容、SPA香熏、休闲美甲
三层、四层:
SOHO商务酒店
客房:
E时代网络房、SOHO商务房、宜家家庭套房、温馨单人房
配套:
休闲茶座、迷你会议厅、川式特色小餐厅、健身馆、桌球房、宽带网络、资讯电视网络
四、项目的基本状况
本项目时地处渤海路以西,新兴街以南,石马路以东,步行街的两个端口分别位于渤海路和石马路。
项目为一条长300m、宽9.5m,长方形地块,共地面三层,地下一层。
是寿光首个集购物、休闲、文化、娱乐、餐饮、酒店等多功能于一体的商业步行街。
项目地处寿光核心商业街区渤海路中心地段,占地15000余平方米,总建筑面积38000余平方米,绿化及公共面积3000余平方米。
五、项目各层基本状况
1、一层的经营形式是什么样的?
一楼是属于统一管理、自主经营的形式
2、二层的经营形式是什么样的?
二层是属于统一管理、统一经营,部分独立商铺会自主经营
3、一层的门面宽多少?
高多少?
径深多少?
门面宽4.1米高5.8米径深10.7米
4、二层的走廊宽是多少?
高多少?
二楼的商铺是怎么分割的?
二层的走廊宽大约在2.5米,高大约在3.6米,商铺分为两种,一种为自营独立商铺,一种是统一经营独立商铺。
六、项目的对外价格口径
1、一层的价格和面积是多少?
大约在45平方米左右,价格在10000元/平方米左右
2、二层的价格和面积是多少?
面积约在20-----45平方米之间,价格约在4500/平方米左右
3、三层的价格和面积是多少?
三层做为商务酒店,价格在2000元/平方米左右,面积在45平方米左右。
六、项目开发商介绍
开发商属于山东宏源集团,公司资金雄厚,占地面积30万平方米,有员工21124人旗下拥有宏源钢结构建筑、远大工程建筑、宏源装饰公司、宏源行材以及开发本项目的飞天置业等多个子公司。
注:
以上内容还需补充,如确定,口径统一,分发各管理部门。
项目的相关执行部门和协调
项目总负责人:
刘总
开发商:
山东飞天置业有限公司
工程部:
联系人:
财务部:
联系人:
营销部:
联系人:
后勤部:
联系人:
招商管理:
由北京嘉德伟业商业管理公司负责。
联系人:
物业管理:
----------------------------------------------。
联系人:
营销代理公司:
上海联基房地产经纪有限公司销售部:
联系人:
策划部:
联系人:
山东国际广告公司:
联系人:
注:
各部门分工明确,建立会议制度,每次决策方案内容分发各部门相互配合
2004年5月13日------5月30日工作进度表
5月13----16日1、确定推广思路,与山东国际广告公司制订明细广告计划
2、完善项目产品推广所需的产品要素(每层分割平面图、效果图、物管大纲、预售许可证、按揭细则)
5月17----22日1、名称征集和确定。
2、完成寿光、温州宣传资料广告的创意设计和制作(海报、DM、招商手册)
3、相关招商活动的计划和商家俱乐部的组织
5月23-----29日
1、温州内部客户组织看房(提供5个免费名额)
2、温州房展会组织
4、完成户外广告发布和售楼处、围墙包装
3、相关寿光新闻公关活动组织
4、完成“排号”销售前后的媒体广告创意设计和销售组织。
5、完成6月推广计划细则
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