鸿山湖规划说明书1013.docx
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鸿山湖规划说明书1013
九龙湖镇鸿山湖地块详细规划
宁波大学建筑设计研究院规划所
2007.10
项目编制单位和参加人员
编制单位:
宁波大学建筑设计研究院规划所
镇海区九龙湖镇人民政府
参加编制人员:
项目审定:
王聿丽(高级工程师,国家注册城市规划师)
项目审核:
张美亮(国家注册城市规划师,环境影响评价工程师)
项目负责:
徐进(国家注册城市规划师,国家一级注册建筑师)
编制人员:
凌莉沈琳周鑫朱仁王侃
许骏顾奕骏沈琼宇梁静
第一部分
九龙湖镇鸿山湖地块详细规划
说明书
目录
1规划背景………………………………………………………………01
2规划依据………………………………………………………………01
3发展综合评价…………………………………………………………01
4现状用地介绍…………………………………………………………02
4.1规划用地概况………………………………………………………02
4.2用地现状及周边情况………………………………………………02
4.3存在问题及建设优势………………………………………………02
5规划目标与原则………………………………………………………03
5.1规划目标……………………………………………………………03
5.2规划原则……………………………………………………………03
6规划设计……………………………………………………………………03
6.1规划用地布局……………………………………………………………03
6.2整体规划结构……………………………………………………………03
6.3道路交通规划……………………………………………………………04
6.4绿地景观设计……………………………………………………………05
6.5建筑设计…………………………………………………………………05
6.6公建配置…………………………………………………………………05
6.7技术经济指标……………………………………………………………06
规划说明书
1规划背景
随着宁波市城市化发展的加速发展,镇海区也迅速发展起来。
特别是在加快融入宁波大都市过程中,随着宁波东部新城、宁波杭州湾跨海大桥和舟山跨海大桥的建设,镇海区将成为宁波接轨大上海融入长三角的重要节点;石化、机电工业产业链的延伸和完善,将推进镇海产业结构优化升级;高校、科研院所的集聚将极大推进镇海创新能力的提升;消费结构加速升级、重大项目相继进入建设投产高峰期等等,所有这些都将为镇海经济社会的快速发展提供有利的外部环境。
九龙湖镇位于镇海区北面,东西北三面环山,南面为河川平原,北同慈溪鼎雁门岭间隔,又与宁波江北区庄桥镇为邻,与澥浦镇、骆驼街道接壤。
已经建设完成的九龙湖旅游区位于镇海区西北部,是宁波区划内的镇海区、江北区、余姚市和慈溪市两区两市交界的地带,距镇海城区19公里,距宁波市区18公里,与九龙湖镇相互依托。
九龙湖旅游区是宁波市北翼距离城区最近的旅游区用地。
九龙湖旅游区作为由上海进入宁波市城区的门户,最先得到上海方面的人流、物流、信息流的冲击,拥有巨大的发展前景。
而相应地,它也会带动周边地块的发展。
鸿山湖地块位于九龙湖镇东北面,离镇中心仅5分钟车程,是近期重点建设区块。
根据九龙湖镇总体规划,红线范围内用地性质为商住用地,南面为发展备用地,整个用地中约有50%的面积为山体绿化和水域面积,自然环境条件十分理想。
基于镇内尚无高档次的居住区和宾馆,在本区块建设高档酒店、住宅,是对九龙湖城镇建设的有益补充。
为充分发挥土地的效益,吸引投资,使规划用地制定的有关开发强度等技术指标确切可行,更好地引导下一步的建设开发,在九龙湖镇人民政府的委托下,宁波大学建筑设计研究院于2007年5月联合承接《镇海鸿山湖地块的详细规划》的具体编制任务。
2规划依据
①《中华人民共和国城市规划法》
②建设部《村镇规划编制办法》
③《九龙湖镇总体规划2006—2020》
④《城市居住区规划设计规范》
⑤《住宅建筑规范》
⑥《宁波市城市规划管理技术规定》
⑦国家其他有关城市规划的法规、规范
3发展综合评价
随着城市化的推进,现代城市不仅仍将是产业中心,而且将是人居中心、文化教育中心、知识和技术创新中心和环境治理重心。
未来几十年是我国完成工业化、加速城市化时期,每年将有1000万左右的农村人口转变为城市人口。
随着城市人口占总人口的比重不断提高,城市规划的编制将会越来越严峻。
城市人口,城市规模的大小,城市经济发展都将变得更加复杂,因此,党的十六届三中全会完整提出了“以人为本,全面、协调、可持续”的科学发展观。
城市规划要在弹性的基础上适当发展。
现在资源消耗速度过快的问题已经把城市规划引向了可持续发展这一核心之上。
而土地资源的利用、土地开发强度的确定已经成为城市规划控制的一项主要指标。
土地同样是有限的资源,随着生活要求的提升、人口的上涨和城市化的发展,有些地区已出现土地过度开发现象。
因此我们要考虑如何令城市本身能够持续发展,而不是无限量向外扩张。
此次鸿山湖地块详细规划,我们在坚持可持续发展观点和以人为本为原则的基础上,以城市规划法、城市规划编制办法、宁波市的总体规划及相关条例为依据,合理地控制土地开发强度,从地块本身出发,发掘周边资源优势,在合理的基础上,尽量做到资源地充分利用。
4现状用地介绍
4.1规划用地概况
鸿山湖地块地处宁波市镇海区西北部的九龙湖镇境内,位于镇海区九龙湖镇中心东北面,离镇中心区、九龙湖旅游风景区都仅为5分钟车程,距镇海城区19公里、宁波市中心18公里,区块总面积(包括鸿山湖、鸿山湖周边山体及居住建设用地)约51万平方米。
鸿山湖地块属于中丘地貌,三面山峦半拥,内有鸿山湖,水域面积约7.8万平方米。
地块内现有一小村落,整个村落犹如《桃花源记》中的村落,环境优美,人们生活安逸。
4.2用地现状及周边关系
规划用地现状以耕地、菜地等农居地为主,地势稍平坦。
地块北面山海拔104.5米,西面山高分别约54米和34米,南面山海拔高度为34.5米。
规划地块现通过余汶线和九龙湖镇互通,在镇海总体规划中,有两条规划道路通过规划地块,一条是改建余汶线,是联系地块东西两侧的主要交通干道,另一条是绕规划地块主干道。
4.3存在的问题及优势
4.3.1存在的问题
①本地块四周环山,北面山体海拔较高,但山体部分被开采,山体自然形态遭到了一定的破坏,对周边环境带来不良影响。
②地块属于城市尚未开发建设用地范围,地块内部基础设施薄弱,现状道路交通不是非常便利,仅通过余汶线连接地块和周边城镇。
但随着道路的拓宽、改建,远期地块内外部环境将会得到优化。
4.3.2优势分析
①生态环境优势:
九龙湖镇按照镇海区创建“国家级生态示范区”的目标要求,已完成了全国优美乡镇的创建工作,镇域环境优良。
而地块本身的环境优势也十分突出:
佛经有曰:
“莲生大士”;莲花象征吉祥,并且意蕴不凡。
地块四周远山近山交叠,山体犹如莲瓣;南面有鸿山湖,湖中为荷田,湖形犹如莲芯,呈龙珠环翠之态,环境相当优美,正是一派“莲花意象”,寓意美好。
同时由于山势在东偏南方向开豁口,夏季有利于东南风的导入,冬季则阻挡西北风的入侵,之中又有鸿山湖水域,冬暖夏凉,湿度适宜。
气候条件十分理想。
②区位优势:
地块与镇中心区有分有合,即可充分利用镇内资源,又可自成一统,隐于嚣尘。
虽然地块内部交通、生活配套尚未成型,但小周边配套成熟。
它紧挨镇区,周边是业已成熟的商业金融区、居住区和商住区,随着道路的修建,该地块与九龙湖镇的联系更加紧密,九龙湖镇将是鸿山湖地块的主要资源取得地,而鸿山湖的发展必然会为九龙湖镇的发展带来新的契机。
同时,由于得天独厚的依山傍水、半开半合的地形条件,该地块管理方便,并可以在建筑风格上、氛围营造上,形成自己独特的韵味,保证小区的高档次品位。
5规划目标与原则
5.1规划目标
①总体目标:
根据镇海经济社会发展程度和基础设施承载能力,完善区域发展主体功能区划,增强整个地块的承载功能,逐步形成布局合理、功能完备、环境优美的居住区。
②规划力求充分利用地块内外的现有资源,努力创造出气韵独特,具有归属感、亲切感和宁静感的内敛式居住休闲空间。
同时做好基础设施的建设,进行适当的旅游生态开发。
5.2规划原则
①以人为本原则
②因地制宜的原则
③统一规划,合理布局原则
④生态节能的原则
6规划设计
6.1规划用地布局
根据地块的具体情况,结合总体规划要求,充分考虑项目的可行性和可操作性,本着统一规划分步建设的原则进行用地的规划布局。
6.2整体规划结构
整个地块规划结构可以概括为“湖芯——山瓣——路环——五区”。
湖芯:
以大面积湖水为中心,湖边栽荷,沿湖留出20米公共绿化带,并设景观节点。
山瓣:
西、北、南面的山体如四片半开的莲瓣,半拥莲芯,为住区提供最好的绿化背景。
五区:
公共休闲广场区、酒店建设区、近期住宅区、远期低层多层住宅区、远期多层住宅区。
公共休闲广场区——在地块西面城市道路边上、山坳之间设公共休闲广场,沿河岸设可通车的绿化休闲道,同时设景观茶亭一组,沿山势而上,朝湖而去,夜景将如一串星灯,即服务镇民、为镇添亮,同时又将视线成功引入区块内部,暗示区内的不凡品位。
酒店建设区——位于地块西北角,入口广场面向北面的城市道路,交通便捷,开阔大气,既便于为住宅区提供优质服务,又不对其形成干扰。
同时,背山面水、独占300多米水岸线的地理条件,为建设高档次的休闲商务酒店提供了有力保证。
近期住宅区——在近期建设区块中,沿水岸至东北方向山体,依次为20米公共绿化带——3层双拼住宅——4层联排住宅——9层公寓楼——11层公寓楼,高度逐次递增,在保证低层住宅(小区的品位象征)的一线水景的同时,实现景观共享最大化,也利用小高层公寓楼挡住北向被破坏的山体。
路环:
以环绕地块的城市道路为外环,设5个路口进入五区。
地块充分考虑到了周边山体景观,提出了相应的建筑高度和开发容量,从而使整个地块空间呈现一定的内敛状,使地块给人一种“归”的感觉。
6.3道路交通规划
6.3.1对外交通联系
根据镇海总体规划的要求,改建余汶线通过地块南侧,并另设一条环地块道路,使地块道路通畅,地块内支路与其连接。
6.3.2规划地块道路网
保留现状下的余汶线,在远期规划中连通新建余汶线和现状余汶线,使其成为规划地块外部道路主干线之一。
规划地块内酒店区和居住区分别有自己的道路网,各成体系。
具体设计内容见表6-1。
表6-1规划地块道路网设计
道路
宽度(m)
断面形式
等级
改建余汶线
28
6—7—2—7—6
规划城市道路
环地块规划路
8
4—4
规划城市道路
现状余汶线
12
2.5—3.5—3.5—2.5
地块外围主路
小区干道
10
3.5—3.5—3
地块主路
小区支路
4.5
4.5
地块支路
6.3.3交通组织
①入口设置
近期建设中,整个地块有四个出入口,两个出入口为居住区服务,一个入口为公建服务,一个入口专门为酒店设置。
入口的设置分别考虑车流的畅通性和无干扰性,使出入口既便于居民出行,又便于城市交通组织。
②道路等级
规划地块道路分两个等级设置,主干路线宽10米,支路4.5米。
长度超过120米的尽端式道路,设置12×12米的回车场。
③车辆停放
机动车配置:
低层区按2车位/户配置,小高层公寓按1.2车位/户配置,酒店按0.6车位/100平方米配置。
机动车停放:
整个地块停车分为集中停车和分散停车两类。
低层住宅区机动车停放主要以户内停车和露天停车为主,每一低层均设置一室内停车库,沿低层住宅区道路分别设置一定的停车位。
酒店停车以露天为主,部分车辆停在酒店架空层停车位。
小高层公寓设置大型地下停车场,车辆主要停放在地下停车场。
6.4绿地景观设计
本规划充分利用山体景观和水体景观,环湖设置休闲步道和景观平台,使整个湖面的景色渗透到居住小区内部。
并通过景观节点的设置,通过实现廊道,把景观节点串联起来,形成一个有机的整体。
规划通过亲水平台的设置,为居民接近自然提供了良好的环境。
通过配置草坪,灌木等一些富有生趣的植物景观,使居住区和各山体也有一定的呼应。
使山体景观在小区内也有一定的渗透。
地块内沿湖规划错层联排低层,低层群高度逐渐增加,充分考虑到了湖面景观的可视性。
联排低层的交错布置,也使到达湖面的视线有了一定的变化性和畅通性。
整个地块建筑从湖开始,由里及外,逐渐递增,使整个空间环境内敛,给人一种安逸感,努力创造一种世外桃源的感觉。
6.5建筑设计
①住宅设计
住宅建筑分为低层联排住宅、低层双拼住宅及小高层公寓,设计不在于户型大小,而在于品位清新雅致,别具一格。
双拼低层住宅为3层坡顶建筑,户型面积约为298平方米,为一线景观住宅。
联排低层住宅为错层设计,面积约为346平方米每户,设有天井,有利于改善内部的居住环境。
高层公寓有9层和11层两种设计,均考虑有1梯3户和1梯4户的楼型,且考虑了南、北梯的设计,在总平面出入口布置时可供选择。
主力户型为90平方米以内,户并充分考虑朝向和通风等要求。
②公共建筑设计
公共建筑设计以低层多层为主,一般不超过三层(除酒店外),建筑形体简洁、舒展。
以营造出良好的景观效果和环境氛围。
6.6公建配置
规划配置公建包括居委会、社区服务中心、物业管理、治安联防站、公共厕所、变配电等。
公共建筑考虑在满足小区自身功能需求的基础上,同时结合自身区位优势服务于周围地区。
此外,幼儿园设置在远期规划地块南侧地块内,不考虑在现有地块容积率中。
6.7经济技术指标
见下表。
表6-1主要经济技术指标(红线1——以规划道路边线为界)
指标项目
指标
备注
总用地面积
119400M2
建筑
面积
总建筑面积
119178M2
住宅建筑
双拼低层
13112M2
298M2x44户
联排低层
6574M2
346M2x19户
9F小高层
35820M2
1梯3户;432户
11F小高层
41185M2
1梯4户;484户
96691M2共979户
公共建筑
配套公建
1319M2
包括居委会、社区服务中心、物业管理、治安联防站、公共厕所、变配电等
酒店
19899M2
茶楼
1269M2
22487M2
建筑占地面积
22139M2
绿地面积
31467M2
建筑密度
19%
绿地率
30%
容积率
1.00
停车位
车位配套标准
低层
2车位/户
需1340个
小高层
1.2车位/户
酒店
0.6车位/100M2
地面停车位
301个
共1342个
地下车库
37990M2约945个车位(按40M2/车位)
住宅底层车库
96个
表6-2主要经济技术指标(红线2——原地块红线)
指标项目
指标
备注
总用地面积
104890M2
建筑
面积
总建筑面积
104532M2
住宅建筑
双拼低层
12516M2
298M2x42户
联排低层
6574M2
346M2x19户
9F小高层
33840M2
1梯3户;432户
11F小高层
26844M2
1梯4户;308户
79774M2共947户
公共建筑
配套公建
3592M2
除社区配套服务用房外,由于其位置特点,考虑将部分用房作办公出租用。
酒店
19899M2
茶楼
1269M2
24760M2
建筑占地面积
20844M2
绿地面积
31467M2
建筑密度
20%
绿地率
30%
容积率
1.00
停车位
车位配套标准
低层
2车位/户
需1141个
小高层
1.2车位/户
酒店
0.6车位/100M2
地上停车位
350个
共1190个
地下车库
30000M2约750个车位(按40M2/车位)
住宅底层车库
90个
第二部分
图纸目录
鸟瞰效果图……………………………………………………………01
区位分析图一…………………………………………………………02
区位分析图二…………………………………………………………03
现状分析图……………………………………………………………04
近期总平面……………………………………………………………05
远期总平面……………………………………………………………06
分期建设图……………………………………………………………07
近期道路图……………………………………………………………08
远期道路图……………………………………………………………09
功能分析图……………………………………………………………10
景观分析图……………………………………………………………11
空间分析图…………………………………………………………………12
酒店效果图…………………………………………………………………13
小高层效果图………………………………………………………………14
小高层立面图………………………………………………………………15
小高层9F户型图…………………………………………………………16
小高层11F户型图…………………………………………………………17
联排住宅效果图……………………………………………………………18
联排住宅平面立面图………………………………………………………19
双拼住宅效果图……………………………………………………………20
双拼住宅平面立面图………………………………………………………21
用地分图则…………………………………………………………………22
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