房产开发规范化建设建议书完整版.docx
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房产开发规范化建设建议书完整版
房产开发规范化管理
建议
房产开发规范化管理建议
通过在房地产行业几年的工作和学习,根据集团公司人力资源调查通知的文件精神,我项目部对房产开发规范化管理有一些建议,具体内容包括以下四个方面:
一、房产子公司组织结构设计:
房产子公司管理结构分为高层,中层和基层三个层次。
高层,为经营层领导;中层,为各职能部门的负责人;基层为普通员工。
组织结构图,如下图所示:
监事会
带(*)部分视情况考虑设置相应部门及职能。
根据公司法的规定,公司应设有自己的法人治理结构,即董事会、监事会、总经理。
同时应界定董事会、监事会和总经理的职责和权限。
经营层的设置除总经理外设工程、营销、财务和行政四位总监(职级相当于副总经理)分管工程、市场、财务、行政四个方面的工作。
各部门设部门经理(主任)一名,负责全面主持工作,房产公司业务少时可由对应总监兼任。
集团公司组建了房产子公司,以拓展在集团公司在房产开发方面的业务。
即使新房产项目以项目运行模式开发,子公司仍应组建必备的职能部门,配备所需人员,以保证一些特定职能的实施。
若项目运作时没有相应的职能部门负责处理相应事件,将出现管理上的空白与脱节。
二、房产公司职能分解
1、质量安全部职能分解
一级职能
二级职能
三级职能
工
程
质
量
与
安
全
管
理
1、制定质量安全管理制度
(1)制定工程质量安全管理制度,报领导审批后执行;
(2)制定原材料试验、检验制度与程序;
(3)定期对工程质量安全管理制度执行情况进行检查。
2、组织质量安全检查
(1)定期组织工程质量安全检查,包括对原材料的各种试验检查;
(2)定期召开质量安全检查会议,指出工程存在问题,制定改进措施;
(3)及时妥善处理施工中出现的质量安全事故或隐患。
3、(*)房产子公司质量安全管理体系的编制
组织编写子公司质量安全管理体系文件。
4、(*)体系认证
(1)组织认证咨询,与认证机构联系沟通等;
(2)进行认证前各项准备工作;
(3)进行认证相关手续办理;
(4)进行复审和改进工作。
2、工程技术部职能分解
一级职能
二级职能
三级职能
工
程
技
术
管
理
及
现
场
沟
通
管
理
1、设计方案确认及技术档案管理
(1)会同相关部门对设计单位提交的规划设计方案进行确认;
(2)对设计单位提交的建筑设计方案进行确认并审核提交的施工图纸;
(3)组织对施工队伍的技术交底;
(4)负责工程技术资料、档案的统一管理。
2、工程技术管理
(1)组织招投标工作并确认中标施工单位;
(2)组织施工单位编制并审核其施工组织设计;
(3)建筑、结构、水暖电、绿化、设备安装等施工过程中的技术问题处理;
(4)工程进度计划的编制与管理;
(5)现场沟通管理并负责设计方案变更的审核与确认。
3、工程验收
(1)组织工程阶段性验收工作;
(2)组织工程竣工验收;
(3)组织工程竣工验收资料的编写与递交等。
4、合同管理
(1)与各相关方合同的起草与签订;
(2)合同的归档管理。
5、委托监理
(1)选择合适的监理公司并委托监理工作;
(2)配合监理对施工项目进行监督管理。
3、造价部职能分解
一级职能
二级职能
三级职能
工
程
项
目
预
决
算
与
造
价
管
理
1、工程项目预算
(1)根据工程设计图纸组织编制工程项目预算;
(2)随时关注了解最新市场行情与动向,为项目决策提供数据支持。
2、工程款的结算与支付
(1)根据工程现场进度,会同监理,对每月上报的工程量统计表进行审核,并确认支付进度款;
(2)根据工程验收记录和施工承包合同为施工单位办理结算手续。
3、工程成本控制
(1)组织认证咨询,与认证机构联系沟通等;
(2)进行认证前各项准备工作;
(3)进行认证相关手续办理;
(4)进行复审和改进工作。
4、工程项目决算
(1)工程竣工时,编制工程决算方案,并为施工单位进行最终决算;
(2)提出最终的决算与预算的成本差异分析,并向公司提出工程成本报告。
5、内部沟通及参与公司决策等管理活动
(1)参与公司项目可行性研究,投资论证,提供各项经济技术基础数据;
(2)为财务部和其他相关部门提供有关数据。
4、开发部职能分解
一级职能
二级职能
三级职能
企
业
投
资
发
展
与
项
目
策
划
1、宏观市场的分析与预测
(1)关注宏观、中观房地产市场行情,对宏观市场走势进行分析与预测;
(2)关注行业内相关政策、法规、信息的变动与更新,了解行业竞争对手情况,分析其优劣势;
2、制定公司的中长期发展战略
(1)组织制定公司中长期发展战略,并在实施过程中提出改进方案;
(2)汇总专家和员工的合理化建议,对建议进行评估和筛选,向公司领导提出系统化的经营改进方案。
3、投资项目的评估与选择
(1)制定投资项目的选择方法、标准和程序;
(2)对项目进行初期的筛选和审查,提供对项目的初审意见,供公司领导决策;
(3)组织对初选的投资项目进行可行性分析和评估。
4、新项目立项管理
(1)通过政府拍卖等方式取得新项目的土地资源;
(2)为新项目办理相关政府立项的各种手续;
(3)配合协助项目用地的拆迁工作;
(4)配合办理项目前期各种手续。
5、项目策划规划设计管理
(1)熟悉宏微观市场,掌握项目策划直接资料和素材;
(2)配合市场部,实施策划前市场调研;
(3)会同相关部门,组织编制项目策划方案并报公司领导审核;
(4)根据策划方案委托设计院设计项目规划方案。
5、市场部职能分解
一级职能
二级职能
三级职能
市
场
调
研
分
析
与
广
告
公
关
策
划
1、销售市场调研
(1)组织编写销售市场调研计划并组织实施;
(2)对销售市场调查的数据进行数据整理、分析、归档并编制调研报告;
(3)进行广告活动前市场调查活动。
2、公关活动的策划与实施
(1)围绕公司项目开发进行整体公关活动计划的编制;
(2)编写与公关活动有关的宣传资料。
(3)组织实施公关活动。
(4)统一控制公关活动费用。
(5)对公关活动的效果进行测评并编制改进报告。
3、广告制作与宣传
(1)根据公司项目规划设计的相关要求,编制广告实施计划;
(2)按计划实施相应的广告宣传和媒体投放工作;
(3)统一控制广告与媒体宣传费用;
(4)对广告投放的效果进行测评并编制改进报告。
6、销售部职能分解
一级职能
二级职能
三级职能
销
售
管
理
与
控
制
1、营销计划
(1)根据既定营销策略,制定项目营销计划;
(2)编制销售费用预算;
(3)组织实施营销计划并根据实施效果制定改进方案。
2、促销计划
根据项目推进的实际情况,制定个案促销计划并组织实施。
3、客户积累与管理
(1)销售人员通过前期推广积累潜在客户并做好登记备案;
(2)建立完备潜在客户、准客户和实际客户信息资料档案系统;
(3)客户投诉与回访管理。
4、房产销售
(1)销售人员通过现场接待客户、电话联络、户外展销等方式进行房产销售;
(2)按照公司项目统一部署,开展阶段性促销活动;
(3)与客户签订销售合同并按合同定期回款。
5、相关手续办理与内外部沟通
(1)协助客户办理按揭、产权、抵押等相关手续;
(2)协助办理客户入住手续;
(3)参与公司项目的经营决策并提出建议和方案。
7、财务部职能分解
一级职能
二级职能
三级职能
财
务
核
算
与
管
理
1、组织会计核算
(1)组织会计核算;
(2)进行公司固定资产的账目管理;
(3)定期收集汇总各种会计报表,并向董事会和公司领导上报。
2、融资管理
(1)根据董事会、总经理的指示,做好公司的资金筹集、供应和使用管理工作;
(2)与有关的金融机构保持密切联系,积极开拓融资渠道,为公司建立有效的融资途径。
3、财务计划、考核与分析
(1)统一组织编制公司项目的财务计划;
(2)按计划落实和检查年度预算或项目预算的执行情况,并对执行情况分析后报董事会;
(3)设定财务考核标准并组织实施对公司财务工作的考评;
(4)定期对公司项目进行财务综合分析和预测,针对问题,提出控制措施和建议;
(5)对新投资项目进行财务预测与风险分析;
(6)参与公司的经营决策,并为领导提供经营前景预测。
5、财务监督
(1)严格执行有关财务规章制度;
(2)严格监督各项财务收支;
(3)配合审计部进行财务审计;
6、税务工作
(1),掌握国家有关税务政策,统一组织公司的报税工作;
(2)对年度公司项目纳税进行税务策划。
8、审计部职能分解
一级职能
二级职能
三级职能
财
务
审
计
与
监
督
(*)
1、制定审计制度和年度审计工作计划
(1)制定公司各项内部审计制度,并定期对执行情况进行检查;
(2)按公司年度工作总体计划,制定公司年度审计工作计划,并组织实施。
2、财务收支审计
(1)审计项目各项财务收支、专项资金的会计核算和使用情况;
(2)审计财务会计报表的真实、准确、合法性;
(3)检查公司资金与财产安全、完整及管理情况。
3、专案审计
对严重违反财务纪律或严重损坏公司利益的行为,会同其他部门进行专案审计,编制审计报告,提出处理意见。
4、经营成果审计
(1)对项目经营成果的合法性、真实性、准确性进行审计;
(2)对经济合同、协议签订的合法性、可行性、效益性进行审计;
(3)对即将离任的项目经理的工作业绩进行全面、公正、客观的评价。
5、配合外部审计
配合审计机关进行的审计工作。
9、人力资源部职能分解
一级职能
二级职能
三级职能
人
力
资
源
管
理
1、人力资源规划
(1)根据公司发展情况,编制人力资源规划;
(2)定期或不定期对人力资源规划进行修订。
2、员工日常管理
(1)编制人力资源管理的规则制度,并监督执行情况;
(2)员工调配、任免、奖惩等手续的办理;
(3)进行员工综合档案管理;
(4)组织、指导与审核公司各单位编写职位说明书;
(5)负责公司员工的招聘工作;
(6)为员工办理合同签订、续签、离职等手续。
3、员工培训
(1)编制年度员工培训计划,并预算培训费用;
(2)组织实施培训;
(3)进行培训评估和培训档案管理。
4、员工考核
(1)根据公司各部门的职能分解和员工的职位说明书,组织实施业绩考核;
(2)配合相关部门,依据年度经营目标计划对中层以上干部实施考核。
5、薪酬与福利管理
(1)制定集团薪酬福利政策,制定薪酬福利体系,报领导审批后执行;
(2)编制公司员工工资表;确定公司员工工资计发程序与手续;
(3)考勤管理。
10、办公室职能分解
一级职能
二级职能
三级职能
行
政
与
办
公
室
事
务
管
理
1、制定行政制度
起草公司有关行政管理的规章制度,报领导审批后执行。
2、行政物资、费用控制
(1)制定公司低值易耗品使用管理办法,统一协调、购买;
(2)对行政性物资进行登记、造册、管理;
(3)根据各部门年度行政费用预算,制定公司行政费用计划,并严格控制、使用。
3、外部协调管理
(1)协调公司与政府、行业相关单位、相关公司的关系;
(2)负责与其他外部单位的联系与来访接待事宜,代表公司出席政府有关部门、行业有关管理机构召开的会议。
(3)法律事务协调、处理。
4、内部协调管理
(1)负责内部文件收发、登记、管理、归档等工作,负责组织安排公司、项目办公会议;
(2)办公设施的维护与管理;
(3)协助相关部门组织公司重大公关活动;
(4)其他日常办公事务管理。
5、后勤保障服务
(1)公司员工集体宿舍管理;
(2)公司基地、不动产的物业管理,基础设备设施的维护管理;
(3)公司车辆管理。
(4)公司、员工印信保存、使用、管理。
三、职位设置总表及职位说明书
职位设置总表如下:
部门
职位编号
职位名称
目前建议人数
公
司
总
部
001
总经理
1
002
工程总监
1
003
营销总监
1
004
财务总监
1
005
行政总监
1
人数合计:
5人
质
量
安
全
部
1-001
经理
1
1-002
质检工程师
1
1-003
安检工程师
1
人数合计:
3人
工
程
技
术
部
2-001
经理
1
2-002
土建工程师
2
2-003
水电工程师
1
2-004
园林工程师
1
2-005
内业资料员
1
人数合计:
6人
造
价
部
3-001
经理
1
3-002
土建预算员
1
3-003
安装预算员
1
人数合计:
3人
开
发
部
4-001
经理
1
4-002
投融资主管
1
4-003
房产策划员
1
人数合计:
3人
市
场
部
5-001
经理
1
5-002
公关主管
1
5-003
广告主管
1
人数合计:
3人
销
售
部
6-001
经理
1
6-002
销售人员
10
6-003
客户服务主管
1
6-004
客户服务助理
1
人数合计:
13人
财
务
部
7-001
财务主管
1
7-002
会计师
1
7-003
出纳
2
人数合计:
4人
审
计
部
8-001
经理
1
8-002
审计师
1
人数合计:
2人
人
资
部
9-001
经理
1
9-002
人事助理
1
人数合计:
2人
办公室
10-001
办公室主任
1
10-002
文员
2
10-003
司机
1
人数合计:
4人
备注
人数总计:
48人
职位说明书设计如下:
1、质量安全部经理
公司:
职位名称:
质量安全部经理
编制日期:
部门:
质量安全部
任职人:
任职人签字:
直接领导:
工程总监
直接领导签字:
任
职
条
件
学历:
大学本科以上
经验:
5年以上本行相关工作经验。
具有高级专业技术职务任职或执业资格,具有国内知名企业相关工作职位3年以上经历者优先。
专业知识:
工业与民用建筑、建筑结构、企业管理、项目管理、质量管理、安全管理、体系认证等相关专业知识等。
熟悉有关房地产项目管理方面的法律法规,全面掌握房地产行业施工项目管理方面的质量安全标准,了解国内外工程管理与施工管理的新方法、新技术。
职位目的:
负责施工现场质量、原材料检查检验,施工现场安全管理;房产开发质量安全管理体系的编制、审核、认证、执行(*)等;
设计单位
施工单位
监理公司
部门员工
造价部
工程技术部
工程总监
沟通关系:
内部:
市建委
外部:
2、质检工程师
公司:
职位名称:
质检工程师
编制日期:
部门:
质量安全部
任职人:
任职人签字:
直接领导:
部门经理
直接领导签字:
任
职
条
件
学历:
大学本科以上
经验:
4年以上本行相关工作经验。
具有中、高级专业技术职务任职或执业资格,具有国内知名企业相关工作职位2年以上经历者优先。
专业知识:
工业与民用建筑、建筑结构、企业管理、安全管理、体系认证等相关专业知识等。
熟悉有关房地产项目管理方面的法律法规,全面掌握房地产行业施工项目管理方面的质量标准,了解国内外工程管理与施工管理的新方法、新技术。
职位目的:
负责施工现场质量、原材料检查检验,施工现场管理;房产开发质量管理体系的编制、审核、认证、执行(*)等;
设计单位
施工单位
监理公司
部门员工
造价部
工程技术部
工程总监
沟通关系:
内部:
市建委
外部:
3、安检工程师
公司:
职位名称:
安检工程师
编制日期:
部门:
质量安全部
任职人:
任职人签字:
直接领导:
部门经理
直接领导签字:
任
职
条
件
学历:
大学本科以上
经验:
4年以上本行相关工作经验。
具有中高级专业技术职务任职或执业资格,具有国内知名企业相关工作职位2年以上经历者优先。
专业知识:
工业与民用建筑、建筑结构、企业管理、项目管理、质量管理、安全管理、体系认证等相关专业知识等。
熟悉有关房地产项目管理方面的法律法规,全面掌握房地产行业施工项目管理方面的安全标准,了解国内外工程管理与施工管理的新方法、新技术。
职位目的:
施工安全设施检查、施工现场安全管理;房产开发质量管理体系的编制、审核、认证、执行(*)等;
设计单位
施工单位
监理公司
部门员工
造价部
工程技术部
工程总监
沟通关系:
内部:
市建委
外部:
4、工程技术部经理
公司:
职位名称:
工程技术部经理
编制日期:
部门:
质量安全部
任职人:
任职人签字:
直接领导:
工程总监
直接领导签字:
任
职
条
件
学历:
大学本科以上
经验:
5年以上本行相关工作经验。
具有高级专业技术职务任职或执业资格,具有国内知名企业相关工作职位3年以上经历者优先。
专业知识:
工业与民用建筑、建筑结构、企业管理、项目管理、成本控制、进度控制等相关专业知识等。
熟悉有关房地产项目管理方面的法律法规,熟悉国内外工程管理与施工管理的新方法、新技术。
职位目的:
负责工程项目的工程计划与进度管理、成本管理、技术管理、招投标管理、图纸合同管理。
确保公司的房地产项目及时按年度计划顺利竣工。
设计单位
施工单位
监理公司
部门员工
造价部
质量安全部
工程总监
沟通关系:
内部:
市建委
外部:
5、土建工程师
公司:
职位名称:
土建工程师
编制日期:
部门:
质量安全部
任职人:
任职人签字:
直接领导:
部门经理
直接领导签字:
任
职
条
件
学历:
大学本科以上
经验:
4年以上本行相关工作经验。
具有中、高级专业技术职务任职或执业资格,具有国内知名企业相关工作职位2年以上经历者优先。
专业知识:
工业与民用建筑、建筑结构、企业管理、项目管理、成本控制、进度控制等相关专业知识等。
熟悉有关房地产项目管理方面的法律法规,熟悉国内外工程管理与施工管理的新方法、新技术。
职位目的:
根据公司项目计划与要求,审核建筑施工工程的设计图纸,组织建筑工程的施工,配合质量安全部检查施工单位的工程质量,对建筑工程进行分阶段验收和最终竣工验收。
确保项目施工的顺利进行和完工。
设计单位
施工单位
监理公司
部门员工
造价部
质量安全部
工程总监
沟通关系:
内部:
市建委
外部:
6、水电工程师
公司:
职位名称:
水电工程师
编制日期:
部门:
质量安全部
任职人:
任职人签字:
直接领导:
部门经理
直接领导签字:
任
职
条
件
学历:
大学本科以上
经验:
4年以上本行相关工作经验。
具有中、高级专业技术职务任职或执业资格,具有国内知名企业相关工作职位2年以上经历者优先。
专业知识:
工业与民用建筑、建筑结构、企业管理、项目管理、成本控制、进度控制等相关专业知识等。
熟悉有关房地产项目管理方面的法律法规,熟悉国内外工程管理与施工管理的新方法、新技术。
职位目的:
根据公司项目计划与要求,审核水电暖工程的设计图纸,组织水电暖工程的施工,配合质量安全部检查施工单位的工程质量,对水电暖工程进行分阶段验收和最终竣工验收。
确保项目施工的顺利进行和完工。
设计单位
施工单位
监理公司
部门员工
造价部
质量安全部
工程总监
沟通关系:
内部:
市建委
外部:
7、园林工程师
公司:
职位名称:
园林工程师
编制日期:
部门:
质量安全部
任职人:
任职人签字:
直接领导:
部门经理
直接领导签字:
任
职
条
件
学历:
大学本科以上
经验:
4年以上本行相关工作经验。
具有中、高级专业技术职务任职或执业资格,具有国内知名企业相关工作职位2年以上经历者优先。
专业知识:
园林绿化、项目管理、成本控制、进度控制等相关专业知识等。
熟悉有关房地产项目管理方面的法律法规,熟悉园林绿化施工的新方法、新技术。
职位目的:
根据公司项目计划与要求,审核园林绿化工程的设计图纸,组织园林绿化工程的施工,配合质量安全部检查施工单位的工程质量,对园林绿化工程进行分阶段验收和最终竣工验收。
确保项目施工的顺利进行和完工。
设计单位
施工单位
监理公司
部门员工
造价部
质量安全部
工程总监
沟通关系:
内部:
市建委
外部:
8、内业资料员
公司:
职位名称:
内业资料员
编制日期:
部门:
质量安全部
任职人:
任职人签字:
直接领导:
部门经理
直接领导签字:
任
职
条
件
学历:
大学本科以上
经验:
2年以上本行相关工作经验。
专业知识:
项目管理、档案资料管理等相关专业知识等。
熟悉有关房地产项目管理方面的法律法规,熟悉。
职位目的:
收集、归档整理各开发项目前期证照,合同等各类资料,负责开发报建各种程序。
设计单位
施工单位
部门员工
工程总监
沟通关系:
内部:
市建委
外部:
9、造价部经理
公司:
职位名称:
造价部经理
编制日期:
部门:
质量安全部
任职人:
任职人签字:
直接领导:
工程总监
直接领导签字:
任
职
条
件
学历:
大学本科以上
经验:
5年以上本行相关工作经验。
具有高级专业技术职务任职或执业资格,具有国内知名企业相关工作职位3年以上经历者优先。
专业知识:
企业管理、项目管理、财务管理、成本控制、进度控制等相关专业知识等。
熟悉有关房地产财务管理、预决算方面的法律法规,掌握公司项目规划、建筑材料市场价格信息等。
职位目的:
组织本部门人员进行有关建筑材料市场原材料价格信息的市场调查,根据工程施工设计图纸,组织编制项目预算,并对工程成本进行控制。
竣工后,组织编制竣工决算。
将决算与预算进行对比分析,找出成本差异,为降低工程造价提供依据。
施工单位
材料商
设计单位
市审计局
市造价站
部门员工
工程技术部
质量安全部
工程总监
沟通关系:
内部:
财务部
市建委
外部:
10、土建预算员
公司:
职位名称:
土建预算员
编制日期:
部门:
质量安全部
任职人:
任职人签字:
直接领导:
部门经理
直接领导签字:
任
职
条
件
学历:
大学本科以上
经验:
3年以上本行相关工作经验。
具有中、高级专业技术职务任职或执业资格,具有国内知名企业相关工作职位1年以上经历者优先。
专业知识:
企业管理、项目管理、财务管理、成本控制、进度控制等相关专业知识等。
熟悉有关房地产财务管理、预决算方面的法律法规,掌握公司项目规划、建筑材料市场价格
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- 关 键 词:
- 房产 开发 规范化 建设 建议书 完整版
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