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房地产

房地产"开发成本"明细科目一览表——成本全透视  

 房地产开发商的开发成本一直是消费者心中的一个迷，在暴利的背后还有很多不为人知的，关注房地产就要关注开发成本，嘘，，，，，，，，，谁看谁知道！

（一）、土地获得价款：

为取得土地开发使用权而发生的各项费用。

1、土地出让金：

向政府部门支付的土地出让金，土地变更用途和超面积补交的地价。

2、土地征用及拆迁补偿费：

有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及拆迁补偿，农作物补偿费等。

A、土地征用费;　B、耕地占用费;　C、安置养老费　;D、拆迁补偿费　

C、土地补偿费;　D、其他　

3、合作补偿款：

补偿合作方地价，合作建房分配的房屋成本和税金。

4、中介费　

5、预提　

6、其他：

含契税、初始登记费等。

（二）、前期工程费：

在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。

1、勘察设计费　

A、勘察及丈量费;　B、规划设计费：

含景观设计;C、竞标设计补偿费　

2、三通一平费　

A、临时道路;B、临时用电;C、临时用水;　D、场地平整;　E、临时设施费　

3、可行性研究费　

A、可行性研究编制费;　B、市场调查费;　C、项目建设咨询费;　D、其他　

4、人防费　

5、大市政配套费　

6、预提　

7、其他　

A、招标代理及管理费;　B、配套方案征询费;　C、测绘费;D、工程保险费　

E、环境评估费;　F、竣工档案编制费;　G、日照分析;　H、审图费　

I、晒图费;　J、其他　

（三）、基础设施费：

建筑物外红线内。

1、室外给排水系统　

A、上水配套费;　B、雨污水;　C、直饮水;　D、热水;　E、其他　

2、室外电气系统　

A、供电配套工程费;　B、其他;　

3、室外燃气系统　

A、燃气配套费;　B、其他　

4、通讯系统：

电话、宽带、有线电视等。

5、环卫设施　

6、采暖系统　

7、预提　

8、其他　

（四）、建筑安装工程费：

项目开发过程中发生的主体内列入预算的各项费用。

1、建筑结构工程　

A、基础工程;　B、主体结构工程;　C、门窗工程;　D、公共部位精装修;　E、室内精装修;　F、样板房：

主体内的样板间的设计、装修以及家具等费用。

2、设备及设备安装工程　

A、室内水暖气电管线设备;　B、室内设备及安装：

空调、电梯、高低压配电等;C、消防系统;　D、智能化系统：

保安、电信、卫星电视等。

3、室外总体工程　

A、道路系统：

小区道路、围墙、门卫、标识等。

B、园林环境工程绿化建设、建筑小品等。

C、其他　

4、工程管理费　

A、工程监理费;　B、咨询费;　C、施工合同外奖金;　D、质监费、验收费　

5、预提　

6、其他　

（五）、公建配套设施费：

开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。

1、会所、物管楼　

2、儿童乐园　

3、学校、幼儿园　

4、游泳池　

5、网球场　

6、预提　

7、其他　

（六）、资本化利息：

直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。

1、利息支出　

2、利息收入　

3、汇兑损益　

4、金融机构手续费　

（七）、开发间接费：

与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与项目推广销售有关但发生在楼盘开盘前的费用支出。

1、工程管理费　

A、行政管理费：

直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发部门的行政费。

五级明细参考“管理费用”明细科目

B、在建工程抵押费:

评估费、公证费、抵押登记手续费、财产保险费

C、其他　

2、营销费用：

项目开盘前发生的广告、策划、样板间、售楼中心建设、售楼书、模型等所有营销推广费用。

（佣金）

A、媒介广告费：

电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交、电子屏、车站、路牌广告。

B、样板间：

临时样板间的建造、设计、装修以及清洁、保安、维修费用。

C、其他　

3、预提　

4、其他　

5、结转：

项目建设期跨多个年度，反映已经结转的开发成本。

商品住宅销售价格由开发成本费用、期间费用、税金、依法应当缴纳的其他行政性事业性收费和利润构成。

（一）开发成本费用

　　　　下列项目可列入住宅开发成本费用：

　　　　1．土地使用权取得费

　　　　土地使用权取得费，为开发经营者依法获得土地使用权时，所交付的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用。

　　　　可列入土地使用权取得费的项目有：

土地出让金，耕地占用税，耕地开垦费，地价评估费，土地补偿费，地上物补偿费，坟墓迁移费，房屋拆迁安置补偿费，劳动力安置补助费，征地超转人员生活补助费（统筹金），房屋拆迁管理费，房屋拆迁服务费，新菜地开发建设基金，农田水利设施补偿费，征地事务管理费，土地使用权注册登记发证费，防洪工程建设维护管理费，场地清理费。

　　　　2．前期工程费

　　　　前期工程费，为规划、设计、项目可行性研究，水文地质勘察、测绘，环境评估，临时水、电、路、场地平整费等支出。

　　　　可列入前期工程费的项目有：

建设项目前期工作咨询费，勘察费，设计费，招投标交易服务费，招投标代理服务费，钉桩放线费，环境评估费，临时水、电、路、场地平整费。

　　　　3．建筑、安装工程费

　　　　建筑、安装工程费，为房屋主体部分的土建（含桩基）工程、水电安装工程、装修工程等建设发生的费用。

　　　　可列入建筑、安装工程费的项目有：

建安工程费，建设工程许可证执照费，临时占路执照费，临时用地和临时建设工程费，建筑节能与发展新型墙体材料专项基金，工程建设监理费，建设工程质量监督费，施工噪声扰民费。

　　　　建设、安装工程费按照国家及各省市有关建设工程造价管理规定计算。

　　　　4．基础设施建设费

　　　　基础设施建设费，为经规划部门批准建设的住宅小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程发生的费用。

　　　　此项费用按照政府的城市规划定额指标，依据批准的详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。

　　　　可列入基础设施建设费的项目有：

基础设施工程费，供用电建设承发包管理费，居住小区路灯维护费，地下水资源费，防空地下室易地建设费，供电贴费，建设项目共用电力设施代维护费，绿化补偿费。

　　　　5．公共配套设施建设费

　　　　公共配套设施建设费，为居住小区服务的公共设施和生活服务设施的建设费用，包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理、市政公用设施。

凡是进行商业性经营的，要按有偿使用的原则执行，不能计入居住小区公共配套设施建设费用。

可以计入公共配套设施建设费的项目，应依据详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。

　　　　6．开发间接费

　　　　开发间接费，为开发经营者直接经营组织、管理开发项目发生的各项费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等项支出。

开发间接费，按照房地产开发企业财务会计制度核算，并据实列入开发成本。

（二）期间费用

　　　　商品住宅开发期间费用，为管理费用、财务费用、销售费用等与住宅开发项目有关的支出。

　　　　管理费用，为企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。

管理费用按照房地产开发企业财务会计制度核算，并据实列入开发成本。

　　　　财务费用，为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。

贷款利息与开发经营者预收购房款发生的存款利息相抵，两者的净值进入商品住宅成本。

发生的其它财务费用据实列入。

　　　　销售费用，为开发企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。

销售费用据实列支。

　　　　（三）税金

　　　　税金为依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。

税金按照国家规定的税目和税率执行。

企业收到减免税退回的税金，作为减少销售税金处理。

　　　　（四）商品住宅开发期间依法应当缴纳的其他行政性事业性收费

　　　　涉及商品住宅开发期间依法应当缴纳的其他行政事业性收费，按照国家及各省市政府有关部门规定的收费标准执行。

　　　　可列入商品住宅开发期间依法应当缴纳的其他行政性事业性收费的项目有：

城市基础设施建设费。

　　　　（五）利润

　　　　销售利润以

（一）、

（二）项之和为基数计取。

　　　　实行市场调节价的商品住宅，其利润率，由开发经营者自主确定。

　　　五、本构成没有列入的建设项目收费，原则上不得计入商品住宅价格构成。

但在商品住宅建设开发过程中实际发生的且未列入的建设项目收费，需经政府价格主管部门核定后方可计入商品住宅销售价格构成。

房地产开发成本明细科目有哪些

1   土地费用

1.1  土地征用费1.2  土地出让金1.3  土地购置（拍卖、招标）费

1.4  拆迁补偿费1.5  拍卖佣金1.6  土地交易费

1.7  土地契税1.8  其他土地费用

2   前期费用

2.1  七通一平费

2.1.1   临时施工道路费

2.1.2   临时施工用水接入费

2.1.3   临时施工污水管接入费

2.1.4   临时施工用电接入费

2.1.5   临时施工用气接入费

2.1.6   临时施工办公电话接入费

2.1.7   临时施工办公网络接入费

2.1.8   场地平整

2.2  临时设施

2.2.1   临时办公室费

2.2.2   临时厕所费

2.2.3   施工场地围墙及门卫室费

2.2.4   临时场地占用费

2.2.5   临时借用空地租费

2.2.6   其他费

2.3  可行性研究

2.4  设计费

2.4.1   规划（方案）设计费

2.4.2   管线设计费

2.4.3   施工图设计费

2.4.4   幕墙专项设计费

2.4.5   装饰专项设计费

2.4.6   智能化专项设计费

2.4.7   景观专项设计费

2.4.8   其他专项设计费

2.4.9   规划设计模型制作费

2.4.10 制图、晒图费

2.4.11  方案评审费

2.5  行政规费及规划报建

2.5.1   项目报建费

2.5.2   施工许可证费

2.5.3   规划管理费

2.5.4   拆迁管理费

2.5.5   审图费

2.5.6   价格评估费

2.5.7   渣土费

2.5.8   施工噪音管理费

2.5.9   散装水泥费

2.5.10 工程质量监督费

2.5.11  工程造价管理费

2.5.12 安全监督费

2.5.13 劳动定额测定费

2.5.14 招投标管理费

2.5.15 房屋所有权登记费

2.5.16 综合开发管理费

2.5.17 房屋所有权登记工本费

2.6  大配套费

2.6.1   基础设施配套费

2.6.2   白蚁预防费

2.6.3   地方教育附加费

2.6.4   新型墙体材料专项费

2.6.5   人防易地建设费

2.7  水文地质勘察

2.7.1   地质勘察费

2.7.2   地下障碍物探测

2.7.3   环境评测费

2.7.4   水准测量工程测量

2.7.5   日照分析合同

2.7.6   工程波速测试

2.7.7   建设项目日照分析工程测量

2.7.8   交通分析费

2.8  测绘

2.8.1   面积测绘

2.8.2   地形地貌测绘

2.9  其他前期费用

2.9.1   专家评审费

2.9.2 工程担保费

2.9.3  咨询费

 3   建安工程费

3.1  建安工程费

3.1.1   土建工程

3.1.1.1  基础工程

3.1.1.1.1   土方工程

3.1.1.1.2   地基加固处理费

3.1.1.1.3   桩基础

3.1.1.1.4   围护及支撑费

3.1.1.2主体工程

3.1.1.2.1   土建（结构）工程

3.1.1.2.2   土建（建筑）工程

3.1.2   安装工程

3.1.2.1  照明电气（强电）工程

3.1.2.2  弱电智能化工程

3.1.2.3  给排水工程

3.1.2.4  消防安装工程

3.1.2.5  火灾报警工程

3.1.2.6  煤气安装工程费

3.1.2.7  综合布线系统

3.1.2.8  避雷接地工程

3.1.2.9  空调及通风工程

3.1.2.10    供暖供热工程

3.1.2.11     电梯及自动扶梯

3.1.2.12    航空灯

3.1.2.13    停车设备

3.1.2.14    室内停车交通设施

3.1.2.15    其他安装工程费

3.1.3   装饰工程

3.1.3.1  室内精装饰施工

3.1.3.2  室外精装饰施工

3.2 样板房/售楼处装修

3.2.1   样板房装修

3.2.1.1  样板房建筑及装修

3.2.1.2  样板房内家具

3.2.1.3  样板房内家电

3.2.2    售楼处装修

3.2.2.1   售楼处建筑及装修

3.2.2.2   售楼处内家具

3.2.2.3   售楼处内家电

3.2.2.4   售楼处景观

3.3 建安监理费

3.3.1   建设监理费

3.3.2   安全监理费

3.4 检验检测

3.4.1   基坑监测

3.4.2   桩基检测费（静载）

3.4.3   桩基检测费（小应变）

3.4.4   桩基检测费（高应变）

3.4.5   工程主体沉降观测费

3.4.6   其他

3.5  景观工程费

3.6   工程造价咨询费

3.6.1   工程施工招标代理费

3.6.2   工程设备招标代理费

3.6.3   工程预算编审咨询费

3.6.4   工程结算编审咨询费

4   市政基础设施费

 4.1  电力基础设施费

4.1.1   供电贴费

4.1.2   交纳的电增容费

4.1.3   设备安装及电缆铺设费

4.1.4   电源建设费

4.2  给排水基础设施费

4.2.1   水增容费

4.2.2   供水管网建设费

4.2.3   雨（污）水管网建设费

4.2.4   防洪管网建设费

4.2.5   消防给水基础设施费

4.2.6   中水基础设施费

4.3  燃气基础设施费

4.3.1   燃气增容等规费

4.3.2   煤气管道的铺设费

4.3.3   煤气配套费

4.4  电视

4.4.1   入网费

4.4.2   有线电视（闭路电视）的线路铺设

4.5  通讯工程费

4.5.1   电话配套费

4.5.2   电话增容费

4.5.3   电话电缆集资费

4.6  通讯线路及设备安装

4.6.1   宽带网接入费

4.6.2   智能化系统

4.7  供热基础设施费

4.8  小区道路工程

4.8.1   小区道路

4.8.2   小区路灯

4.9  环境景观工程

4.9.1   环卫

4.9.2   垃圾站（箱）

4.9.3   灭蚊灯

4.10    邮政

4.11    配套监理费

4.12    配套预算标底编制费

4.13    其他市政基础工程费

5   公用配套设施费

5.1  区内公建费

5.1.1   会所

5.1.2   幼托

5.1.3   学校

5.1.4   居委会

5.1.5   派出所

5.1.6   消防

5.1.7   公厕

5.1.8   自行车棚

5.1.9   露天停车场或停车设备

5.1.10 钢炉房

5.1.11  水塔

5.1.12  室外游乐设施

5.2  小配套费

5.3  物业开办费

5.4  公共设施维修基金

5.5  其他公用配套设施费

本6   开发间接费用

6.1  办公

6.2 资金成

6.2.1   贷款利息6.2.2   融资费用

6.3工资

6.4职工福利费

6.5邮电费

6.7差旅费

6.8水电费

6.9租赁费