丙中洛度假酒店建设可研.docx
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丙中洛度假酒店建设可研
丙中洛度假酒店建设
可
行
性
研
究
报
告
云南铭辉勘察设计有限公司
2007年7月
目录
前言1
1、总论2
1.1项目名称2
1.2项目性质2
1.3项目主办者2
1.4项目可行性研究承担单位2
1.5项目拟建地点及用地规模2
1.6可行性研究的依据及过程2
1.6.1可行性研究的主要依据2
1.6.2可行性研究的主要经过3
1.7项目建设主要规模和内容3
1.8主要技术经济指标4
1.9可行性研究主要结论和建议5
2、项目背景6
2.1项目由来6
2.2丙中洛城概况7
2.3去丙中洛交通概况9
2.4丙中洛的住宿概况9
2.5项目政策背景9
3、项目建设的必要性分析12
3.1本项目的有关说明12
3.2本项目建设的必要性13
4、丙中洛旅游资源市场预测需求分析18
4.1怒江州拥有打造世界级旅游品牌的资源优势18
4.2旅游业发展的市场预测19
4.3客源市场分析22
4.4客源市场定位22
4.5旅游产品开发策略22
5、项目建设方案23
5.1规划用地概况23
5.2指导思想和基本原则23
5.3项目建设的总体设想和定位24
5.3.1项目建设的设想24
5.3.1项目建设的定位25
5.4规划构思25
5.5功能分区26
5.5功能布局27
5.6道路系统规划29
5.7绿地景观规划30
5.8建筑风貌规划31
5.9主要经济技术指标31
6、项目实施管理32
6.1机构设置32
6.2机构的基本情况32
6.3管理措施32
6.4项目建成后的运行管护33
7、项目实施进度33
7.1项目建设工期33
7.2项目实施进度安排33
7.3项目实施进度表1
8、环境保护1
8.1自然环境状况1
8.2社会环境状况1
8.3主要污染物及来源1
8.4防治措施2
8.5保护目标2
9、投资估算及资金筹措3
9.1投资估算3
9.2资金筹措4
10、经济效益分析4
10.1经营收入4
10.2营业成本测算5
11、主要财务指标6
11.1净现金流量7
11.2投资回收期7
11.3内部收益率IRR7
11.4投资利润率8
12、风险分析8
13、结论11
前言
丙中洛,一个人神共居的地方,一个有着绝美称誉的桃花岛,在探险家与游客的惊叹中揭开了它那神秘的面纱,它不知沉淀了多少历史的自然奇妙画卷,在奇山与丽水的融合中演变成了一道道壮丽的景观。
它的美,震撼了整个世界,它的美,也应该属于整个世界。
它处在三江并流的腹心地,有着其独特的地缘关系,北面毗邻西藏地区的察隅县,东连迪庆藏族自治州德钦县,西接独龙江与缅甸毗邻,南连贡山县城。
随着怒江州旅游资源的不断开发,这片神秘的净土也开始散发出她那独特的芳香,它那奇美的自然景观、丰富多彩的民族文化、绚丽的田野风光以及多种宗教并存的文化等逐渐进入世人的眼帘,为了更好地守侯这片美丽的净土,充分利用和开发好这片属于人类的人间天堂,给人类以最丰盛的美餐,国家公园也随之奠基此处,人类的印痕和智慧也开始弥漫这片正在沉睡中的神秘花园。
近几年来,丙中洛的旅游业发展相当迅速,由于目前丙中洛旅游配套设施的相对落后,如何给游客提供便捷的交通条件,创造良好的服务环境,是丙中洛当前面临的严峻挑战,只有把人文环境与自然环境有机地结合起来,才能更好地发掘丙中洛那独特的自然景观效益,才能更好地带动当地经济的发展,才能对形成滇西旅游圈的有机延续发挥其不可替代的作用。
因此,一个面临机遇与挑战的丙中洛,如何在经济发展的浪潮中,根据自身的特点去发挥自己的优势,是一个急需解决的问题,因为它不仅关系到丙中洛的现在,也关系到她将来的前途和命运。
1、总论
1.1项目名称
丙中洛度假酒店建设项目
1.2项目性质
新建
1.3项目主办者
昆明市跃音工程有限责任公司
法人代表:
沙勇
1.4项目可行性研究承担单位
云南铭辉勘察设计有限公司
法人代表:
孙佩琼
1.5项目拟建地点及用地规模
丙中洛集镇后面西北方向,离集镇约300米远处。
项目规划总用地面积为1.84公顷,总建筑面积3777㎡。
1.6可行性研究的依据及过程
1.6.1可行性研究的主要依据
1、《贡山县城镇体系规划》
2、《贡山县旅游总体规划》
3、《丙中洛国民经济和社会发展第十一个五年计划》
4、国家计委《小城镇经济综合开发示范项目实施方案与管理办法》
5、《建设项目经济评价方法与参数》
6、《全国市政工程投资估算指标》
7、云南省现行建筑、市政、安装定额及有关费用定额
8、建设单位提供的有关资料
1.6.2可行性研究的主要经过
云南铭辉勘察设计有限公司受昆明市跃音工程有限责任公司的委托,于2007年7月开展丙中洛度假酒店建设可行性研究工作,主要经过:
1、收集整理丙中洛集镇的基本资料;
2、根据有关资料和实地勘测结果,按国家相关技术规范和标准,比较技术方案,绘制总平面图,确定道路交叉点、标高、转弯半径、绿化率等;
3、确定工程主要建设内容和规模,并进行投资估算;
4、明确本地段规划的主导性质,突出当地的旅游资源优势,促使自然环境和人文环境的有机融合;
5、评价项目效益。
1.7项目建设主要规模和内容
1、住宿楼:
总共有10栋,占地面积1670㎡,建筑面积1200㎡;
2、观光台及综合管理楼:
总共1栋,占地面积793㎡,建筑面积957㎡;
3、观光走廊及餐饮:
总共7栋,占地面积490㎡,建筑面积980㎡;
4、运动场地:
包括一个篮球场、两个羽毛球场,占地702㎡;
5、道路广场用地:
其中还包括两个回车场,一个停车场,10个停车位(露天),总占地面积2695㎡;
6、水体工程:
总共占地面积807㎡;
7、铺地工程:
总共占地面积550㎡;
8、绿化工程:
总共占地面积10537㎡,其包括分散式绿化工程和集中式绿化工程;
9、供水设施工程:
在规划用地的最南端设计了一个供水塔,占地面积25㎡;
10、垃圾收集点:
整块规划用地中设立了三个垃圾收集点,总面积为12㎡;
11、门卫站:
在该规划用地的入口处设立一个门卫站,占地面积为64㎡。
1.8主要技术经济指标
总投资400万元,资金来源主要有:
招商引资、地方自筹、银行贷款三个途径。
本项目计算期为15年,其中建设期为3年,部分经营期2年,正常经营期10年。
投资利税率16.42%,投资回收期=6.64年,财务内部收益率=11.8%。
1.9可行性研究主要结论和建议
1、本项目中的体育设施、供水设施、配电室、居住、公共设施、道路绿化、垃圾收集点等都为营利性建设项目,其开发建设项目由银行贷款及企业自筹资金建设,其开发建设项目建设期(头一年)贷款利息计入固定资产投资,经营期(第二年)开始每年等额还本付息;
2、本项目的实施,符合丙中洛集镇的旅游规划设想,不仅可以缓解和改善丙中洛目前旅游配套设施相对落后的局面,而且对推动丙中洛的旅游业发展发挥着举足轻重的作用;
3、本项目的实施,可满足不断增加的游客对良好服务的需求,进一步改善丙中洛人为环境与自然环境不相协调的局面,对提高丙中洛旅游资源的知名度奠定了良好的物质基础;
4、本项目采用的技术适度,与丙中洛的建设条件和人力资源相适应,有较成熟的建设及运营经验,技术上可行。
5、本项目注重把握和运用以往度假酒店建设所忽视的自然生态的特点和规律,贯彻整体优先和生态优先的准则,并力图创造一个人工环境与自然环境和谐共存的可持续发展的度假酒店。
6、本项目的建成将对丙中洛今后旅游业的发展产生巨大影响,将解决目前存在的住宿难、服务差的问题,极大地改善了丙中洛旅游服务环境,有力推动丙中洛旅游设施功能的完善,并因此带动周边经济的发展。
因此,该项目的实施是必要和可行的,具有良好的社会、经济、环境效益,建议相关部门给予列项扶持。
2、项目背景
2.1项目由来
“十五”期间,在省委、省政府的高度重视和关心下,在省旅游局和相关部门的支持指导下,在怒江州委、州政府的正确领导下,怒江州旅游业本着“三年打基础,五年创品牌,八年成支柱”的发展目标,取得了阶段性的建设成就,随着怒江州旅游业的不断发展,位于三江并流核心区域的丙中洛也开始焕发了其独特的旅游资源生机,在旅游业快速发展的大好局势下,为了顺应时代的潮流,抓住良好的发展机遇,充分发掘好丙中洛的旅游资源,丙中洛党委政府根据自身的特点提出了“以农业为基础,畜牧创增收,旅游建支柱,品牌促发展”的发展思想,努力实现科技兴乡,畜牧富乡,林果强乡,旅游活乡,水电促乡的目标,争取在2010年,农村经济总收入达到1070万元,其中旅游业收入占总收入的30%,旅游从业人员达到3000人以上,人均经济收入达到1200元。
鉴于目前丙中洛旅游服务设施落后的局面,为了缓解不断增加的游客需求,为游客创造一个舒适惬意的良好环境,目前丙中洛的相关设施急需改善和扩建,随着旅游的不断发展,必须建设与之相配套的旅游基础设施。
2.2丙中洛城概况
丙中洛位于怒江州贡山县的最北部,北面毗邻西藏地区的察隅县,东连迪庆藏族自治州德钦县,西接独龙江与缅甸毗邻,南连贡山县城,介于东经98°23′-98°42′,北纬27°51′-28°31′之间。
整年气候温和湿润,年平均气候约14.5°,年降水量1400㎜,森林发覆盖率达80%以上,水资源丰富,除怒江外还有19条小河,8个高山湖。
丙中洛地处“三江并流”世界遗产腹心区,是国家香格里拉生态旅游区连接滇西北、滇西南三大旅游热点的关键区域,是“怒江大峡谷”旅游区的核心区域。
总面积823平方公里,丙中洛乡辖4个村民委员会,32个自然村,总户数1612户,总人口6216人,以怒族、藏族、傈僳族、独龙族等为主。
丙中洛是中国香格里拉生态旅游区的重要组成部分,是“怒江大峡谷生态——人类文化公园”的核心区和“三江并流”世界自然遗产的重要组成部分,是印度至中国的“驼峰”航线必经之地。
丙中洛位于怒江大峡谷北端,地处中缅印和滇藏的结合部,地形北高南低,四面环山。
东为海拔5000多米的响朗腊卡和碧罗雪山,西为5128米的嘎娃嘎普峰和高黎贡山,南为贡当神山和日当坡,北为石门雄关,纵横交错的山脉,层叠的崇山峻岭,南北遥相互应。
丙中洛景区(点)包括双拉民俗风情接待区,万书崖,玉带瀑,怒江第一湾、雾里村、日当阿恩林公园,丙中洛宗教民俗观光区、贡当神山、羊脂玉矿山、怒江第一湾、仙女洞、仙乳峰、扎那桶原始宗教祭坛,重丁金矿旧址、重丁天主教堂、普化寺、嘎娃嘎普雪山、观测点、帕姆乃、香巴拉宫遗址、石门关等景点。
丙中洛的发展有许多制约因素,突出表现在四个方面:
1、素质型贫困。
这里主要居住有藏、怒、傈僳、独龙族等少数民族,由于教育起步晚,劳动者素质低,群众思想观念陈旧,接受先进思想、先进观念和推广实用技术缓慢,部分地区至今仍沿袭着刀耕火种、广种薄收、靠天吃饭的自然耕作方式。
2、区位型贫困。
区位边远,距省会昆明900多公里,受中心城市和内地发达地区辐射影响率低,相当一部分群众生活在生存条件恶劣、交通不便的偏远山区和高寒山区。
3、结构型贫困。
全镇土地面积宽广,但可开垦耕作面积少,大部分为森林、高山、河流等地质地貌,森林覆盖率80%以上,土地利用率和产出率低,目前仅在低海拔地区培植了稻谷、玉米、胡椒等产业,而在中、高海拔地区除畜牧业、林业等传统产业外,还没有培植形成一定规模的产业,财源结构单一。
4、历史型贫困。
由于建镇晚,投入不足,路电水和通信等基础设施建设滞后,加上受环境和自然条件制约,抗御自然灾害的能力弱,一到雨季,泥石流、洪涝灾害
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