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上海商业布局模式研究.docx
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上海商业布局模式研究
上海商业布局模式研究
第一章序论
一.选题背景
近几年来,我国城市商业建设发展很快,对繁荣市场、满足消费需求发挥了重要作用。
但是,在商业建设中,也存在着布局不够合理、结构比例失调、业态功能雷同等现象,导致同业竞争过度,造成社会资源的浪费。
本研究正是基于以上的出发点,以上海为研究对象,对上海商业布局的沿革、现状、问题、矛盾和影响因素进行了细致分析和现实探讨,对上海未来的商业发展趋势进行了科学预测。
同时,阐述了国外大都市商业布局对上海商业布局具有借鉴性的一系列规律,包括新城镇发展、商业中心发展、商业规划模式等,在此基础上提出了对上海未来商业布局理想模式的设想。
文最后部分探讨了商业布局理想模式的实现途径和上海商业布局的其他问题研究。
二.本文的研究方法
四.基本概念和研究范围的界定
一般狭义的商业概念界定为有实际营业场所的零售、批发和服务。
其中零售和批发包括BtoB(businesstobusiness)、BtoC(businesstoconsumer)、制造商直销、各类贸易分销中心;服务包括餐饮、旅游、休闲、文化娱乐、家政(生活服务)、设计等内容。
广义的商业概念除以上狭义的商业内容外,还包括进出口贸易、会展、仓储物流、酒店业等现代服务业内容。
本文研究涉及的是狭义的商业概念。
研究区域为上海19个行政区划,包括平方公里的区域。
研究时间为2006-2020年,其中重点是2006-2010年“十一五”期间。
五.与本文相关的文献综述
六.本文的主要框架和观点
七.数据来源
第二章上海商业布局的现状
一.上海商业布局的沿革
上海传统的商业是由处于城市繁华中心地位的“两街”,即南京路、淮海路构成的。
上海在20世纪90年代初期,作为1000多万人口的城市,商业营业面积仅为400多万平方米,人均商业营业面积只有平方米,由此带来商店拥挤不堪,人民生活和购物都十分不便。
20世纪90年代中期,上海大力推进了商业的变革。
这次带有偿债性质的规模性扩张,直接导致了90年代后期上海的人均商业营业面积达到平方米以上,使得人民的消费和购物环境都得到了极大的改善,初步形成了以“三街”,即南京路、淮海路、四川路和“四城”,即徐家汇、新客站、豫园为核心的商业布局模式。
21世纪初期,上海的商业布局更加趋向于合理,购物环境也得到了显着改善。
为了适应城市规模扩大和中心城区向外动迁的需要,上海加大了对传统商业改造的力度,加快了业态升级和便民利民商业发展的步伐,使得商业经营服务功能进一步健全和完善。
经过这一建设发展和调整改造的阶段,基本形成了以“四街四城”市级商业中心为核心,以地区商业中心和居住区商业中心为支撑的多层次、多心化、团组式的商业布局,凸现了上海繁荣繁华、便民利民的商业发展。
目前,上海商业紧紧围绕着建设国际化“购物天堂”的目标,以发展特色、增强功能为重点,遵循《上海商业分级设置规范》,全面推进市级商业中心、区域商业中心、居住区商业、郊区城镇商业和商业专业特色街建设。
根据优化商业布局的需要,推进商业布局的战略调整,形成各具特色的商业区,充分发挥各区域、各层次商业的协同效应。
二.上海商业布局的现状
图1上海市商业布局现状图(2004年)
上海目前的商业布局模式和作为国际大都市之一的东京在1960年以前的商业布局模式非常类似,具有典型的单核中心的结构特征。
而对于超过2100万人口的现代大城市来说,仅凭主要的几个向心放射型的单核城市商业结构是不够的,必须寻求一种更开放、更适合成长和变化的新城市商业布局结构。
东京在那个时期也认识到了这一点,于是在1960年提出了“以城市轴为骨干”的城市结构改革方案,称为“东京规划-1960”,将东京的城市中心功能展开在城市轴上,建设副中心、新城市、新镇等,力图创建一系列更加具有发展潜力的城市商业开放结构。
而细看上海主要的八个市级商业中心,可以说无论从占地规模、营业面积、功能组合,还是从辐射能量、人流数量、经营效应等各个方面看,都是具有一定的差异性的,因此,将这八个商业中心一概放在上海市级商业中心的水平上进行规划和设想是不合适的。
举例来说,新客站不夜城、四川北路作为上海传统重要商业中心,在经营状况每况愈下的现状中,正面临着重新调整功能和定位的问题。
而十二个区域商业中心里,五角场的辐射能量和发展潜力也显然是和老西门、曹家渡等地区不可同日而语的,后者由于受交通、人流以及区域规划的限制,整体布局调整缺乏系统性和独特性,调整在所难免。
同时,与现有商业布局模式相一致,目前上海商业用房密度最高的区域也都是在中心城区,首先是徐家汇,接下来是淮海路、南京路、豫园、四川路、新客站和新上海商业商城。
研究显示,商业用房租金受区位的影响是比较大的,按租金水平,本文中将以上区域分为两个层次:
徐家汇、淮海路、南京路为第一层次,其余区域为第二层次。
第一层次的商业用房租金水平比第二层次明显高出很多,可见租金区位级差的梯度性十分的明显。
将这一上海商业布局特征在图2上标出。
图2上海市级商业中心商业物业租金现状图(2004年)
三.上海市目前商业布局存在的问题
近10年来,上海的商业取得了举世瞩目的巨大发展,零售、批发、贸易等方面均取得了不同程度的显着增长,但也应该注意到,在构建现代化国际大城市的商业布局体系的理论研究和规划实践中,上海仍存在一定的距离。
这一方面是由于历史环境下“重生产轻流通”的思想观念和计划经济体制的影响,使得上海对零售流通服务业的研究滞后。
另一方面,城市化进程的飞速发展也要求商业布局模式的不断创新和变革,相对比较,现有的商业布局模式已经不能适应参与经济全球化的客观需要。
从上海商业布局的现状总体来看,主要存在三个方面问题:
1.自发性2.无序性
在我国,由于商业布局理论研究滞后,而且也一直未能引起学术界足够的重视,致使商业布局长期缺乏科学依据,主观性、随意性和无序性的问题突出。
就布局而言,本来批发业为零售业服务,零售业为消费者服务。
批发业和零售业各自具有不同的选择因素,这是由其不同的经济性质所决定的。
但改革开放以来,在原有的批零体系被打破后,全国并没有相应地建立起符合现代流通规律要求的新的批零体系,对流通体系的布局也缺乏科学合理的规划和引导,结果不仅使批零两个纵向环节出现了脱节和失衡,而且也使零售各业态间的布局显得无序,一方面各业态的特色彼此在淡化,另一方面,经营方式、经营理念和目标市场定位彼此又在趋同。
其次,就商业的主客体布局来看,无序性的问题也较为突出。
无论是从商业客体的使用价值的保存上看,还是从商业客体的运行时间和流向上看,上海的商业主客体布局都表现出无序性。
3.滞后性
四.上海商业布局的矛盾
1.商业资源市场配置和宏观调控的矛盾
市场配置和宏观调控的矛盾是长期存在的。
一方面,市场是资源配置看不见的手,市场配置资源的优点在于能够调动所有经济主体的主动性、积极性和创造性,使经济主体在公平竞争、开放竞争、规范竞争过程中实现经济资源的优化合理配置。
另一方面,市场在配置资源的过程中有自发性、盲目性和滞后性的特点。
市场的自发性和盲目性使得商业投资重复建设的现象时有发生,商业网点经营内容雷同,缺乏经营特色。
市场的滞后性又使得商业结构的调整和业态的更新总在国家和企业蒙受损失之后。
上海目前的商业营业总面积约在2300万平方米,人均商业面积达到了平方米(不包括流动人口基数)。
上海商业设施投资在近几年来飞速增长,大型商业设施的建设速度惊人。
然而,这些商业投资有过于集中的趋势,郊区商业营业面积只占了其中的20%。
同时,在业态方面,大多数零售商业企业经营特色也不明显,百货业急需重新定位,新型业态所占比例仍然较小。
为了避免市场造成的盲目投资、重复建设和无序竞争,政府应进行宏观调控。
发达市场经济国家的城市商业在其发展过程中,也普遍重视商业布局规划工作。
发达国家通过制订和实施商业网点规划,保证了商业网点建设的持续健康发展,保证了商业网点建设与社会经济的协调发展,其经验值得借鉴。
但是,商业规划虽然解决了市场配置资源引发的一些问题,其本身也有其难以克服的缺陷。
首先,商业规划面临着未来的不确定性这个问题。
商业规划在努力展望未来之时,必须考虑到无数的未知因素;其次,规划具有刚性,但实际情况却千变万化。
细致而周到的商业规划也许符合某些地方某些时候的情况,但是在另一些地点和时间里,却会显得不适用;最后,商业规划会有时受到某些主观因素的影响,比如有时地方政府过分注重城市的形象而忽视经济效益,大量投资一些形象工程。
市场和宏观调控是一对矛盾。
在商业布局规划中,应充分考虑到市场和宏观调控各自的优缺点,使市场和宏观调控协调统一、互利互补地配置好商业资源。
2.商业布局规划涉及整体利益与局部利益的矛盾
商业布局规划会使某些老的商业区渐趋没落,而在另外一些地方兴起新的商业中心。
总体来说,随着城市的发展,人口将逐渐从地价高、嘈杂拥挤的城市中心地区迁移到城市周边地价较低、环境较好的郊区,从而造成城市中心的空心化,这使得一些原来处于城市中心的商业区渐趋没落,而城市周边地带随着人口的增长,商业配套设施规划的开展,兴起新的商业中心。
区域来说,市区一些新的商业中心的兴起也将对其周边的老商业中心造成冲击。
举例来说,四川北路的未来发展就值得关注。
首先,从产业布局、工作方式、生活习惯、居住区密度、交通条件这几个影响商业布局的关键因素来分析,四川北路地区都不占优势。
其次,由于位于内环线和外环线之间的五角场商业中心的兴起和新闸北不夜城的建设,也将对四川路的商业客流量造成较大的分流作用。
3.商业规模与数量的增长与经济波动的矛盾
商业投资规模的过度增长,社会商品产出的过量增加,会导致社会供给大大超过需求,从而引发经济衰退。
同时,投资过热产生的经济泡沫也会引发金融危机。
一方面,大量商业地产项目上马,重复建设严重,另一方面,开发商自有资金紧缺,项目投资严重依赖银行贷款。
有些大型商业设施投资动辄几亿、甚至高达几十亿,项目资金中银行贷款比例又比较高,一旦项目出现销售收入不高或利润率下降的情况,达不到赢亏平衡点,就形成了银行的不良贷款,带来了较大的金融风险。
当风险集聚到一定程度,金融危机一触即发,经济也将发生大幅的波动。
重复建设和投资过热又源于供求失衡和经济周期的难以预测。
很多政府部门之所以不愿意做预测也就是因为经济周期的预测难度很大。
在西方发达国家,经济周期分析是由行业协会为企业提供的。
行业协会在行业内很有威信和说服力,他们为企业搞好规划、提供信息服务,预测周期,指导行业发展。
但我国的行业协会官办的性质比较浓厚,从业人员都是有政府级别的,和市场经济要求的行业协会差距很大。
五.影响上海商业布局的主要因素
研究显示,影响上海商业布局的主要因素有:
产业布局、作业方式、生活习惯、交通以及居住区域,其中以交通和产业布局因素对商业布局因素的影响比较大。
1.产业布局
产业布局的发展对商业布局发展的影响是明显的,由于商业的服务性特征决定了商业布局的发展滞后于产业布局的发展,从很大程度上讲:
产业布局主导着商业布局的变迁。
上海在新一轮发展战略中,进一步确立了“两个长期坚持、两个优先发展”的产业发展战略,大力发展先进制造业,重点发展现代装备业。
上海工业布局从600平方公里向6000平方公里拓展,国家级、市级和重点配套工业区成为上海工业发展的主要空间。
产业布局的深化调整和升级必将对上海的商业布局产生重大的影响。
本文认为,随着长三角地区产业合作步伐加快和国有资本进一步向优势产业、战略性产业和区县特色产业的集聚,将对上海郊区城镇的商业带来难得的发展机遇。
2.居住区域
商业离不开人,人口数量是决定商业是否繁荣发展的最重要因素之一。
规模大、密度高的居住区往往对商业设施的总体需求更高。
因此在商业布局规划的制定中,也应该考虑城市未来人口的增长、人口的分布、以及重点住宅发展计划,将其与城市的商业布局规划紧密联系起来。
近年来上海多个郊区城镇均有大批住宅投放市场,居民人数迅速增加,郊区城镇商业明显呈现出不足的情况,无法满足居住区人口对商业的需求。
进入2004年,郊区城镇商业的发展速度更是远远大于市区商业的发展速度,表现出对商业的需求持续旺盛的态势。
在这一情况下,仅仅依靠上海中心城区商业集聚的能量来支持郊区城镇的巨大商业需求缺口是无法实现也是不现实的。
3.作业方式
消费者由于其所从事的职业、行业的不同,其收入水平、社会阶层、文化、思维、消费习惯都会存在一定的差异,这种差异也就构成了消费者对城市商业的多层次、多样化需求。
与大多数发达国家城市类似,本土消费是上海未来商业发展的坚实基础和支撑。
这就要求在上海未来的商业布局规划中研究和考虑本土消费者的作业方式,其作业方式将对商业布局产生较大的影响,商业的差异化和多样化也将在布局中有所体现。
4.生活习惯
消费者的生活习惯(包括社会意识、文化意识、生活形态、习惯、购买力等),是城市商业布局的基础,将对商业布局同样起着重要的影响作用。
美国在做商业布局规划时曾经希望借由规划来降低市民日常生活对汽车的依赖性。
在制定商业规划时涉及内容包括限制汽车进入某些特定地区,应该说这个规划的出发点是好的,目的在于限制城市向外围的扩张,创建更多依靠步行和更少依赖机动车的条件,由此也可以达到很多良好和合理的目标,然而有个基本问题,就是企图改变美国市民所习惯和享受的生活方式、迁移和汽车的使用,这种规划在后来被证明是失败的,原因就在于规划没有考虑到消费者的生活习惯对整体布局的重要影响。
5.交通
交通对商业布局的影响至为重要。
一方面商业发展受交通条件的制约,便利的交通将对商业繁荣起到极大的促进和推动作用。
而另一方面,交通又和商业存在着矛盾,商业中心达到一定规模时会妨碍交通的正常运行,特别是在临近主要交通干道时。
图3上海市轨道交通示意图(2004年)
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6.其他
除了上述五个方面外,影响城市商业布局的还有一些其他因素,如行政区划因素、商业竞争力因素、相邻地区和相邻城市商圈状况、信贷消费的可能性、私车普及程度等因素。
第三章上海商业发展趋势和目标
一.上海商业发展趋势
1.上海未来商业整体布局在5-8年内现有的格局不会出现质的变化,仓储式中心和郊区购物中心不会大规模的出现
一个商业中心区的形成,需要市政设施、产业、交通、消费群体等多方面因素的协同和配合。
而这样一个规划的商业中心区的集聚形成,是一个较长期的过程,至少需要5到10年的时间才能初具规模。
例如浦东新上海商业城商圈的建设经过了近十年的从无到有、从疏到密的发展历程,直到现在,才初步呈现出有系统的业态业种配置,商业功能基本齐全。
受制于商业发展的内在规律,在2006-2010年间,目前上海规划确定的商业布局和商业中心区域不会有太大变化。
但随着郊区城镇新城开发的逐渐加快,城镇商业的发展变化会较中心城区更为显着。
但在5-8年的中短期内,上海整体商业布局仍将保持现有的格局。
在业态布局方面,仓储式中心和郊区购物中心不会大规模的出现。
2.中长期上海商业整体布局将面临较大的调整
上海作为我国经济、金融与贸易中心,商业发展具备得天独厚的优势。
从中长期来看,随着经济保持稳定增长,居民购买力的不断提高,上海商业除了在商业零售总额、商业网点总量等方面将持续增长以外,商业区域的布局也将更加趋于合理。
根据国际大都市商业布局发展的普遍规律,结合目前上海城市总体规划,可以预测,按照目前上海的发展趋势,在2010-2020年间,上海城市人口的30%将留在在市区,40%分布于市区边缘,30%分布在郊区城镇。
这种人口迁移的趋势将对商业布局规划、商业中心区域的建设产生重大的影响。
在这种人口布局的新情势下,结合相应的市政设施、交通系统等方面的协调规划发展,中长期来看(10-15年),上海商业布局将面临较大调整,商业发展的重心存在向郊区城镇迁移和扩散的趋势。
3.商业中心区内部积极调整
随着城市总体规划、商业规划的制定实施,经济增长带动居民消费能力提高等多方面因素的综合影响。
未来上海市总体的消费能力、消费人口、商业零售总额等都将有着显着增加。
商业需求的增加,使得今后城市商业中心的数量必定会增加,单个商业中心区的消费总额也会上升。
商业中心能量的上升,使得原有的商业区之间的平衡状态将会被打破,在新的平衡实现之前,原有商业中心区内部结构以及其周边的商业区都将会随着外部环境的变化作出调整。
这种调整不仅只是“商业零售总额”、“商业门店数”这一类的数量指标的简单变化,更重要的是,商业区内原有各种业态之间新的组合关系以及新型业态的发展状况及趋势都将出现调整变化。
4.各个重要商业中心在商业功能实现上将有所差异
各个重要商业中心区在商业功能实现上,通常能满足消费者对于购物、餐饮、文化、休闲娱乐、旅游等方面的需求。
因此,在主要商业功能实现上,各商业中心并无本质区别。
但各个重要商业中心由于所面临的外部环境、交通系统、产业布局、作业方式、生活习惯以及周边的居住区域规模的不同,且各个商业中心区所在区域资源条件、历史文化和功能规划的独特性,因此,各个商业中心在功能细节上难免存在着差异。
例如,南京东路商圈更多呈现出旅游、观光、文化、购物的功能组合;而徐家汇商圈则更多的呈现出商务、购物、展示、休闲、娱乐的功能组合;五角场商圈更多呈现出购物、休闲娱乐的功能组合。
而且这些不同的商圈即使在同一商业功能的实现等级上也会有所差异。
这些都是商业功能细节上的差异。
商业中心在功能细节上存在着一定的差异化,这使得在新一轮的上海商业发展中,从商业布局、商业功能和城市形态等各方面能更以细致的方式去满足不同消费者的个性需求。
5.商业布局网络扩大至整个大上海地区
根据调研发现,通常消费者所期望的购物区域是在距离工作或居所30分钟的行程内。
(行程是步行行程、或自行车行程、或公共交通或自驾汽车的行程。
)
目前上海市现有的商业中心区绝大部分都集中在中心城区,这种商业布局状况的形成不仅有其自身的历史原因,而且上海中心城区人口密集对商业设施的需求旺盛,而郊县人口较少,有效需求相对不足的现象,也使得郊县地区商业设施的投资建设进展缓慢。
随着新一轮上海城市总体规划的实施,上海市城市规划面积将由现在的600平方公里,扩大至6000平方公里的广大区域。
并且,伴随着“一九六六六”规划的逐步实施,城市郊县地区的产业布局、人口分布将会更为合理,其对商业设施的需求也将逐步扩大。
此外,随着城市经济发展,轨道交通网络的不断铺设,居民汽车普及率的上升,消费者的有效出行半径将会增大。
因此,未来上海市商业中心区的分布将不仅仅集中在中心城区,占全市面积90%以上的郊县地区将是新兴商业中心区的有力发展空间。
上海市发达的商业网络将遍布整个上海地区。
二.上海商业布局规划目标
过去的10年间,在上海市民消费水平不断提高、大规模的城市建设和发展、商业率先改革开放的形势下,上海商业取得了极大的发展和成就,基本形成了现代化国际大都市商业的框架以及上海作为亚太地区代表性的贸易中心、展示中心、采购中心的商业雏形,在全国范围内保持了领先的地位。
然而还是可以从众多数据看出,上海与国际大都市在商业总量、人均商业面积、商业面积的坪效上仍存在较大的差距。
结合国际大都市商业发展经验和规律,上海商业布局规划目标可以这样确定:
促使商业布局更加合理、科学、优化,促进上海商业的繁荣与繁华,使得上海商业高速持续发展,从而加快上海实现国际化“购物天堂”的步伐。
第四章国外大都市商业布局对上海的启示
一.国外大都市的新城镇发展规律
在新城镇的发展问题上,许多国外大都市早在20世纪50年代就成功实施了“大城市、大郊区”的新城镇发展战略。
新城镇的发展,是大城市普遍在城市化发展到一定程度时必然要考虑的一个问题。
大城市在经历了经济和人口的快速发展和扩张之后,中心城区经历了绝对集中状态和相对集中两个阶段之后,离心分散特征开始显现。
大城市的发展从以向心集聚为主,转向以离心扩散为主。
表现为城市的人口、工业、商业由内向外的离心迁移,中心城区的人口增长速度趋缓以及在城市总人口中的比重下降。
研究显示,国外大都市在半个世纪的新城镇的发展过程中,遵循了一定的规律和积累了丰富的经验,总结新城镇的发展理论和实践,主要经历四个阶段,详见表1:
发展阶段
第一阶段
第二阶段
第三阶段
第四阶段
“卧城”阶段
“卫星城”阶段
“新城镇”阶段
“新结构城市”阶段
特征
城镇功能单一,主要在于分散中心城区的居住人口,工作、和文化活动仍在中心城区。
半独立性的郊区城镇,卫星城除居住功能外,还建有一些工业和服务项目,带动部分本地就业。
卫星城基本独立,具有就业、教育等功能,卫星城的中心区现代化,居民能享受到全面完善的功能服务,减少主城与卫星城的交通运输压力。
实现多中心敞开式的新城市结构,通过高速交通线把卫星城与主城联系起来,主要城市功能扩散到卫星城,功能实现多元化。
目前上海正处于“新城镇”阶段向“新结构城市”阶段的转型和发展时期。
大城市发展有着内在的普遍性规律,国际大都市的城市发展规律显示出:
当人均GDP在4000-6000美元间,城市的离心力将会达到最大,离心分散特征也会在这一时期开始显现,结果可能导致城市的空心化问题。
2003年上海人均GDP达到4911美元,应对这个情况特别加以研究和注意。
研究显示,纽约、伦敦等国际大都市在进入“新结构城市”时期,其城市总体面积仅为上海总体面积的13%和25%,这也就意味着上海在未来新城镇的开发以及配套工业、商业、服务等的建设难度和力度上将远远大于上述大城市,在这一条件下,上海总体商业布局的规划和落实就显得更为严峻,未来商业布局模式的设想和论证也就更加刻不容缓。
结合国际大都市成功经验,本文认为,上海新城镇发展方向将是“新结构城市”阶段,而目前上海正处于“新城镇”阶段向“新结构城市”阶段的转型和发展时期,在这一特定时期下,原有的“太阳系”商业布局模式将无法满足因城市快速扩张和城市人口、工业、商业由内向外的离心迁移现状,上海的总体商业布局需要一种更为适应现状和未来商业发展趋势的创新模式。
同时,大城市商业发展的成功与否,并不取决于城市本身的大小,而更多在于大的形态结构和投资结构。
只要综合考评大城市中心城区和郊区城镇的资源和能力优势,结合对大城市人口、经济、工业、商业、购买力、交通等诸多因素的现状分析和未来预测,形成适应城市功能特性和居民生活方式的多中心组团式城市结构,大城市的商业一样能够获得最佳的社会经济环境综合效益。
二.国际大都市商业中心发展的规律
美国、英国的国际大都市,在商业中心的变迁和发展中,基本遵循和集中体现了“城市-郊区-城市”的发展进程规律,如表2。
表2国际大都市商业中心发展阶段
发展阶段
第一阶段
第二阶段
第三阶段
变化趋势
商业中心主要集中在大城市的中心城区。
由于城市公害带来的困扰,很多居民迁移到郊区居住,郊区商业迅速繁荣,商业中心由中心城区向郊区迁移;商业中心数量增多。
政府有针对性的制定商业规划,促进城市中心商业区复活,商业中心回归中心城区。
相比较国际大都市的商业中心迁移和发展状况,可以发现,由于经济发展水平、商业发展条件的差异,不同的国家,不同的地区所处的商业发展阶段也有所不同。
正如目前仍有许多发展中的国家和地区还在积极建设城市中心地区的标志性商业中心,并不能仅仅通过照搬国际大都市的一般规律或模式,就盲目来评判这类发展中城市的商业布局模式是否合理,而更多的应该结合这个城市的实际情况,从长远发展
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