武泰闸.docx
- 文档编号:2439489
- 上传时间:2022-10-29
- 格式:DOCX
- 页数:11
- 大小:1.50MB
武泰闸.docx
《武泰闸.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《武泰闸.docx(11页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
武泰闸
「武昌武泰闸项目」市场调查报告
一、武汉楼市解析
(1)政策层面——武汉全面取消限购
2013年9月23日,武汉市房地局召开内部会议,书面形式向开发商传达武汉全面取消限购消息,自2014年9月24日起,限购全面取消,持续三年的限购时代在武汉宣告结束。
依据政策,自2014年9月24日起,在武汉市购买住房(新建商品房和二手住房)的,不再实行限购。
办理相关手续时,不再核查情况,不再要求提供户籍,纳税或缴纳社会保险等相关证明。
武汉限购取消获益的三大购房群体:
1、外地购房群体,随着武汉经济及城市发展对外地尤其是周边县市购房者吸引力不断增大,外地人购房比例不断上升,在江夏、光谷、南湖等部分区域比例甚至过半,限购取消后,外地购房群体购房需求会得以释放。
2、改善型购房群体,被二、三套限购及首付比例提高限制的改善型购房需求也会有一定释放;
3、投资型购房群体,投资型需求将逐步重现市场,特别是地段好、升值潜力高的地铁、商圈、学区等概念物业将成为投资者关注的对象。
(2)市场层面——市场回暖、成交上涨、价格维稳
■一级市场——土地市场成交回暖,量价齐升
2014年10月,武汉土地供应成交面积约117万方,较上月增加了61万方,环比上浮52.3%,同比减少21%;2014年下半年,武汉土地成交持续下滑,直至930限购取消,市场成交回暖,开发商拿地信心才有所提振,本月土地市场呈量价齐涨态势,成交金额较上月有明显上涨;
■二级市场——成交井喷,价格平稳,库存压力缓解
市场供求:
供求趋平衡,库存压力减小
10月,武汉商品房新增供应量为158万方,较9月减少了112万方,环比下滑41.5%,同比下滑19.4%,商品房20116套,较上月增加3358套,环比上涨16.7%,成交量涨幅明显;武汉商品房新增供求比为为1:
1.28,供求比逐步趋近平衡,商品房成交量的上涨使得库存压力减小;
成交量价:
成交涨幅明显,价格平稳
10月,武汉市共成交商品房20116套,较上月增加3358套,环比上涨16.7%,成交量涨幅明显;本月成交均价8260.17元/㎡,较上月价格上涨277.36元,环比涨幅3.5%,价格呈平稳并小幅上涨趋势。
本月主城区销售套数16044套,较上月大幅增加了6286套,增幅64.4%,平均每天销量为518套,与去年同期相比增加了38.5%。
成交产品:
中大户型成交占比增长
本月,成交产品面积段主要集中在90-120㎡面积段,此面积段产品成交占到总成交63%,其中,的在限购取消的情况下,全市120㎡及以上户型成交成交占比有所增长,限购取消,对于改善型需求入市起到一定促进;
成交价格:
成交房源集中在6000-8000元/平方米的区间
10月,成交房源集中在6000-8000元/平方米的区间,总计达到10480套,占武汉市主城区总成交量的52.1%,环比9月份上升了42%;其次是6000元/平方米以下的成交房源,成交6196套,占比30.8%,环比9月份上涨了74%;排行第三的是8000-10000元/平方米的房源,成交2957套,占总成交量的14.7%,环比9月份下跌了44%,中高价位的楼盘成交大幅上涨,高端高价盘成交回落;
(3)武汉楼市总结:
Ø从成交情况来看,在全市限购限贷双双松绑的政策红利影响下,武汉楼市成交出现井喷,主城区商品住宅销量接近去年旺季的全市成交水平,同比增幅高达38.5%。
Ø从市场成交结构来看,在大量换房置业的首次改善型需求的支撑下,本月万元以上住宅的市场份额较九月份扩大了1个百分点,改善型需求逐步入市,中大户型产品迎来市场机遇;
Ø价格方面,整体来看,近期多数项目以平价走量为主,成交均价波动幅度不大,各项目主以跑量为主,价格维稳;
(4)楼市预判:
市场热销态势年内将持续,改善型及投资型客户的逐步入市,将给成交带来较大促进,前期受限购限贷影响的滞销的中大户型产品,将迎来利好的市场机遇,小户型投资产品也将再次刺激投资者出手,投资渠道的再度拓宽,或会对公寓及商铺产品带来一定影响,至于价格方面,介于各房企为保证全年销售任务的完成,四季度将会以跑量为主,年内价格将基本维持稳定。
二、区域市场解析
(1)武昌楼市格局划分
本案所研究地块地处武昌武泰闸,隶属于武昌区,按照武汉城市总体规划(1996-2020年),武昌将重点发展金融贸易、省级行政中心、教育科研、机电、高科技产业及文化旅游等职能,将形成沙湖体育文化旅游发展区、武昌首义文化区、中南路—水果湖省级商贸行政区、东湖风景名胜旅游区、南湖居住风景旅游区、街道口大学城、徐东路—梨园商贸居住区、沿江制造业纺织业发展区、白沙洲—武泰闸现代制造业发展区等九大板块。
本案所处的武泰闸板块,在功能定位上属于现代制造业发展区,其居住环境相对稍逊于其他板块,房价相对略低。
所属板块
平均均价区间
(元/㎡)
代表项目
徐东—梨园商贸居住区
11000-16000
福星惠誉水岸国际澜桥公馆
德成长江国际
沙湖体育文化旅游发展区
13500-25000
万达御湖世家
沿江板块
11000-19000
福星惠誉瞰江坊、万达公馆
中南路—水果湖
省级商贸行政区
15000-22000
海山金谷、汉街总部国际
东湖风景名胜旅游区
11000-18500
东湖公馆、东湖楚天府
街道口大学城板块
8500-11340
桂子山庄、未来城
武昌首义文化区板块
9000-12000
黄鹤世家、先贤苑
南湖居住风景旅游区
9000-115000
保利公园九里、中建复地星城
白沙洲—武泰闸
现代制造业基地
5400-8800
爱家名校华城、九龙名涺
(2)本案竞争板块分析
知己知彼,方能百战不殆。
在项目所处的市场环境看似简单而实为不凡的形势中,我司将首先针对项目产生直接或间接影响的关联片区或竞争楼盘进行相应的分析,以达到深刻知彼的目的。
我们将的武昌中心板块、南湖板块、白沙洲板块等与地块相关联的片区与竞争楼盘进行详细的对比分析。
■竞争板块楼盘分布
Ø本案地块所属的武泰闸片区,在售项目较少,住宅成交均价约在8500元/㎡左右;
Ø与本案地块临近的南湖板块,因具有湖景资源支撑,加之近年南湖配套不断完善,区域价值不断提升,住宅成交均价已达8800-9500元/㎡;
Ø武昌中心板块楼盘主要沿中南路及中北路沿线分布,地段优势明显,配套完备,在售项目品质高端,住宅成交均价已高达11500-15000元/㎡;
Ø距离本案较近的白沙洲板块,为近年来武昌楼市开发的热点区域,也处于武昌房价低洼带,受到刚需客户的青睐,住宅成交均价在5300-7300元/㎡;
■竞品项目基本情况分析
所属板块
项目名称
项目规模(万方)
主力户型
(㎡)
销售均价
(元/㎡)
月均去化
(套/月)
武昌中心
板块
百瑞景中央生活区
106
84—121
11500
65
丽岛2046
13.8
61—116
11576
25
复地东湖国际
130
89—133
14454
84
中南大公馆
4.1
41—99
14210
2
博雅中南
3.7
90—135
12375
4
中南国际城二期
10.8
46—113
12870
11
南湖板块
水域天际
40
45—122
9043
48
保利中央公馆
66
57—133
8823
93
维佳武昌府
40
80—139
8930
49
嘉璟楚世家
1.8
60—75
9900
5
保利公园九里
87
70—140
8820
65
中建福地星城
22
78—136
11115
34
恺得南湖国际
1.6
31—140
9964
6
白沙洲板块
中大长江紫都
10
89—128
7920
23
华润紫云府
37
74—118
7326
81
清能清江锦城
180
89—130
6581
76
复地悦府
47
74—102
6831
138
万科金色城市
200
75—144
7239
119
融科花满庭
20
75—160
6528
67
福星惠誉东澜岸
46
82—143
5399
4
爱家名校华城
46
79—131
5346
58
武泰闸板块
万隆广场(商铺)
8
7—28
24285
/
九龙名涺
1.4
88—130
8487
20
Ø去化速度:
从各板块在售项目的去化速度分析,各区域品牌大盘项目去化速度明显优于其他项目,多数项目的月均去化在30-60套左右,本案所在区域仅一个项目在售九龙名涺,其月均去化速度约20套/月,去化情况一般;
Ø销售价格:
武昌中心区价格居首,其次是南湖板块,本案所在区域价格紧随南湖板块,目前均价约在8500元/平米左右,价格最低的为白沙洲板块,销售价格在5500-7300元/平米左右;
Ø客户分析:
武昌中心板块房价较高,吸纳的多为经济承受力较强,对地段配套尤其在意的中高端群体,以收入较高的品质型刚需和改善型群体为主;南湖片区,以其景观和良好的居住环境,成为刚需购房者的首选,吸纳了较多的受市武昌中心高房价挤压的购房群体;本案地块所在的武泰闸板块,因其定位为制造业基地,加之周边多为年数久远的居民区,整体环境相对较差,房价紧随南湖其后,吸纳的是武昌中心高房价挤压的购房群体,同时,以其价格优势,分流南湖客群;白沙洲板块目前以较高的价格优势,和距离中心较近的地段优势,吸纳受中心挤压的刚需群体;
(3)本案竞争环境分析总结
本案地块所面临的竞争形势可谓机遇与挑战并存!
机遇——
Ø本案地处二环内,地段优势明显,二环线、地铁,鹦鹉洲大桥首站,利于外部客源导入,交通通达性较好;
Ø周边居住小区多,年代久远,换房需求大,地缘性客户较多;
Ø较市中心较高的性价比,及良好的交通配套,随着区域不断改造升级,将成交购房者青睐的区域;
挑战——
Ø市场供应量大,周边区域竞争威胁较大,客户抢夺激烈;
Ø地块所在区域目前居住环境较差,在售项目价格相对不高,不利于项目利润实现;
Ø地块所在区域净地少,拆迁量大,开发成本较高,必须对项目实行严格的成本控制,方能实现既定的项目目标;
(4)竞品项目分析
武泰闸片区:
九龙名涺
Ø在售情况
该项目于2014年9月7日开盘,开盘当天推出1号楼,共计房源114套,开盘当天去化约50%,当盘均价8800元/㎡,截止目前为止,该项目均价上涨至9000元/㎡,A户型(138.7㎡)已去化完毕,C户型仅剩2套26层房源,B户型仅剩18-26层房源,仅剩7套,整体去化90%以上。
优惠折扣:
一万抵三万,全款99折,2万返现。
目前18层对外报价9500元/平米,实际成交均价9200元/平米,价格较开盘有一定幅度上涨;
Ø户型产品
楼栋
户型
面积
(㎡)
套数
占比
去化率
1号楼
3*2*2
138.7
29
25%
90%
2*2*1
87.6
29
50%
3*2*1
96.4
56
25%
本案推盘,以经济实用型为主,在产品设计上,板塔结合的高层,主打产品舒适性和经济适用性,主要针对武昌火车站以及白沙洲地区较多的刚需人群。
在价格定位上,开盘当天8800元/㎡的销售均价具有一定的竞争力,开盘去化较好。
在项目定位上,观景房为核心卖点,临近长江以及武昌火车站,交通便利。
同时本案的突出亮点在于地理位置优势和价格优势,目前价格较开盘有所上涨。
项目主以紧凑户型号为主,辅以少量大户型产品,
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 武泰闸