8万达商业管理手册管理制度.doc
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大连万达商业地产有限公司
目录
发布日期:
实施日期:
万达商业管理手册管理制度
目录
第一章 总则 -1-
第二章 组织机构、岗位设置与管理职能 -1-
第1节 集团商管公司组织机构与岗位设置 -2-
第2节 集团商管公司管理职能 -3-
第3节 各地商管公司管理职能 -16-
第三章 安全管理 -20-
第1节 安全管理总体要求 -21-
第2节 安全管理重点环节 -22-
第3节 安全管理的监督、检查和培训 -37-
第四章 行政管理 -40-
第1节 行政指令管理 -41-
第2节 会议管理 -42-
第3节 印章使用管理 -43-
第4节 公文、函件管理 -44-
第5节 档案管理 -45-
第6节 办公用品及设备管理 -47-
第7节 员工行为规范 -48-
第8节 车辆管理 -49-
第9节 公共关系管理 -49-
第10节 聘请法律顾问管理 -50-
第五章 人力资源管理 -51-
第1节 组织架构、编制管理 -52-
第2节 人事管理权限 -53-
第3节 招聘管理 -54-
第4节 培训管理 -57-
第5节 考核管理 -59-
第6节 薪酬福利管理 -63-
第7节 考勤及请休假管理 -67-
第8节 劳动关系管理 -72-
第9节 奖惩管理 -74-
第六章 项目拓展管理 -77-
第1节 立项阶段 -78-
第2节 论证阶段 -79-
第3节 建设阶段 -82-
第4节 开业阶段 -85-
第七章 招商管理 -86-
第1节 招商团队管理 -87-
第2节 市场调研 -88-
第3节 定位、规划与步行街商业业态规划 -90-
第4节 招商政策及租金方案制定 -91-
第5节 招商实施 -91-
第6节 招商宣传策划 -96-
第7节 合同管理 -97-
第8节 品牌管理 -98-
第9节 经营过程中的招商管理 -99-
第八章 营运管理 -100-
第1节 开业前营运管理 -101-
第2节 营运信息管理 -103-
第3节 市场调研 -105-
第4节 业态规划与品牌调整 -107-
第5节 营销策划管理 -110-
第6节 经营规范管理 -111-
第7节 经营环境管理 -115-
第8节 客户服务与关系管理 -120-
第9节 人员管理 -129-
第10节 广告位管理 -132-
第11节 多种经营管理 -135-
第九章 企划管理 -144-
第1节 整合营销管理 -145-
第2节 企划活动管理 -147-
第3节 招商推广管理 -150-
第4节 开业庆典管理 -153-
第5节 环境美陈管理 -155-
第6节 VI应用及导视系统管理 -156-
第7节 媒体宣传管理 -160-
第十章 租费管理 -171-
第1节 收租管理 -172-
第2节 停车场收费管理 -180-
第3节 户外广告位收租管理 -182-
第十一章 品质管理 -184-
第1节 品质管理机制建设 -185-
第2节 品质控制管理 -186-
第3节 管理品质监督 -192-
第4节 品质提升管理 -194-
第5节 三标体系文件建立与完善 -195-
第十二章 目标管理 -199-
第1节 经营管理目标责任制 -200-
第2节 经营管理目标的监控 -201-
第3节 经营管理目标的调整 -201-
第4节 经营管理目标的考核 -202-
第5节 奖惩机制 -202-
第十三章 财务管理 -203-
第1节 预算管理制度 -204-
第2节 资金管理 -208-
第3节 材料管理 -213-
第4节 固定资产管理 -215-
第5节 财务审批管理 -221-
第6节 财务会计报告管理 -225-
第7节 会计档案管理 -228-
第十四章 商业物业管理 -231-
第1节 物业管理早期介入 -232-
第2节 消防管理 -234-
第3节 安防管理 -239-
第4节 环境管理 -248-
第十五章 楼宇物业服务 -253-
第1节 物业管理早期介入 -254-
第2节 入伙管理 -256-
第3节 装修管理 -259-
第4节 物业公共服务 -260-
第5节 物业经营管理与特约服务 -264-
第6节 业户关系管理 -267-
第7节 业户投诉处理 -271-
第8节 业户满意度调查 -273-
第9节 社区文化及公益性活动 -273-
第十六章 物业费管理 -275-
第1节 商业物业管理费管理 -277-
第2节 住宅、写字楼物业管理费管理 -280-
第十七章 工程管理 -284-
第1节 新项目前期介入 -285-
第2节 项目的接管与验收 -286-
第3节 工程问题的完善整改 -297-
第4节 设备运行管理 -299-
第5节 维护保养 -301-
第6节 能源管理 -305-
第7节 设备间管理 -308-
第8节 装修管理 -312-
第9节 业户维修服务 -313-
第10节 供应商管理 -315-
第11节 工程档案管理 -319-
第12节 团队管理 -320-
第十八章 采购管理 -323-
第1节 权限划分 -324-
第2节 招投标 -325-
第3节 非招投标采购 -327-
第4节 申报程序及附件清单 -327-
第十九章 资本性支出管理 -332-
操作流程 -333-
第二十章 合同管理 -342-
第1节 合同文本标准化建设 -343-
第2节 合同办理 -344-
第3节 合同履行的监督管理 -348-
第4节 合同续签与解除 -350-
支持文件 -353-
-17-
大连万达商业地产有限公司
总则
发布日期:
实施日期:
第一章总则
总则
1.《万达商业管理公司制度》编制目的
为保障各地万达广场安全运行,维护广场的正常经营秩序,按照合同收缴租金,不断提升万达广场的管理品质和品牌知名度,使集团商管系统管理的资产在保持完整性的基础上保值增值,集团商管公司特制定本制度。
《万达商业管理公司制度》阐明了集团商业管理的思路和万达广场各项业务操作规范要求。
通过《万达商业管理公司制度》的制定和实施,期望能规范各地万达广场的经营管理活动,提升商业管理品质。
2.《万达商业管理公司制度》实施要求
本制度是万达商业管理公司的纲领性文件,是集团商管公司及各地商管公司开展工作的指南。
所有与万达广场管理业务有关的员工均必须遵循本制度的规定,胜任本职工作必须以掌握和有效执行本制度的规定为前提。
集团商管公司与集团其他各部门之间的工作关系和配合要求详见《万达商业地产集团管理制度汇编》中《第七章商业管理》。
3.《万达商业管理公司制度》的控制
根据集团对制度文件的管理规定,《万达商业管理公司制度》在正式发布前经集团总裁办公会审议通过,并经集团总裁签署发布。
《万达商业管理公司制度》在集团所属公司内的发放由集团商管公司总经理指定专人负责,保证工作所用文件为最新版本的文件。
本版《万达商业管理公司制度》是在2007版基础上修订而成。
4.《万达商业管理公司制度》的解释和适用
4.1本制度的解释和修改权为集团商管公司。
4.2本制度每年须根据实际管理运作情况进行修订和完善,具体由集团商管公司负责。
大连万达商业地产有限公司
管理职能
发布日期:
实施日期:
第二章组织机构、岗位设置与管理职能
总则
1.为了实现集团商业管理的发展战略,根据集团的要求和自身发展的需要,制定组织结构,确定部门职能,并根据部门职能的分解进行岗位设置。
2.各地商管公司根据本公司职能及集团、集团商管公司审批的组织结构及岗位设置,结合集团商管公司部门职能,确定本公司各部门职能及岗位职责(岗位说明书)。
3.部门职能及副总经理(含)以上岗位职责须报集团商管公司人力资源部,由人力资源部组织相关部门审核通过后方可确定。
第1节集团商管公司组织机构与岗位设置
1公司组织机构图
(附件1)
2公司岗位设置图
(附件2)
第2节集团商管公司管理职能
1公司职能
1.1负责向集团提供投资兴建万达广场的决策支持信息。
1.2参与万达广场主力店、非主力店、公共区域房产技术条件中与后期经营、管理有关部分的设计,并负责向规划研究院提供万达广场中步行街部分、物业管理用房部分、配套的停车场、广告位的设计边界条件。
1.3负责本系统内所属公司的工商登记管理,通过集团公司综合管理部上报相关部门审批核准后,完成包括公司设立、变更、合并或收购、分立、停业、注销等事项在内的工商管理工作;建立所属公司工商档案管理系统,确保历次工商变更档案完整、安全和方便查阅;每季度结束后五个工作日内向万达商业地产投资证券部报送最新的工商登记信息统计表供其备案。
1.4负责万达广场前期开办费用、招商推广费用、日常运营成本(含物业管理费)的测算与报审。
1.5负责步行街商铺租金市场调研,并将形成的研究报告抄送投资证券部备案。
1.6负责组建各在建万达广场的商业管理公司。
1.7负责在建万达广场的非主力店招商的组织管理。
1.8负责入驻商家的物业管理合同的谈判和签订(主力店及非主力店)。
1.9负责组织万达广场的运营接管。
1.10负责指导和督促各地万达广场设备设施移交。
1.11负责万达广场开业的策划和组织实施。
1.12负责指导、考核各地商管公司日常招商、营运、物业管理工作。
1.13负责各地万达广场各项收入收缴工作的监督考核。
1.14负责监管和考核各地万达广场的安全工作。
1.15负责集团商业管理品牌的建设和维护。
1.16负责商业管理系统的财务核算、资金管理。
1.17负责商业管理系统的企业文化建设。
1.18负责商业管理系统的团队建设和制度建设。
1.19配合接待集团安排的投资人的参观接待工作。
2人力资源部职能
2.1集团商管公司遵照万达集团行政管理制度,拟订和完善集团商业管理系统各项人力资源规章制度,并监督各级商管公司执行;
2.2参与制订集团商管公司中长期人才战略规划;
2.3制订集团商管公司及各地商管公司岗位设置、人员编制、薪酬标准,并核定年度人员编制计划和年度人员需求计划,上报集团批准;
2.4根据万达集团人力资源分级管理权限,在集团人力资源部的监督指导下,建立并完善商管系统招聘、培训和考核体系;
2.5在集团薪酬福利体系框架下,按时完成集团商管公司各项薪酬福利的统计和核算工作;
2.6建立、完善商业管理系统人力资源信息数据库并定期对数据进行分析,为集团商管公司决策提供参考;
2.7负责集团商管公司的劳动人事档案、员工入职、调动和离职等人事管理工作。
3行政部职能
3.1沟通协调
3.1.1负责传达集团及集团商管公司各项决定、指令、计划部署等决议;
3.1.2负责督促、跟踪
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