项目管理德州鲁班御景园项目报告.docx

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项目管理德州鲁班御景园项目报告

（项目管理）德州鲁班御景园项目报告

第一部分：

市场分析篇

第一章德州房地产市场分析

第一节德州概况

德州市位于山东省西北部，是鲁西北、冀东南地区的区域中心城市。

下辖11个县市区，1个经济开发区，1个商贸开发区，人口550万，面积1万余平方公里。

德州建成区面积近50平方公里，人口近50万人。

德州历史悠久，属龙山文化发祥地之一，距今已有4000多年的历史，秦汉以来一直为历代州府县衙驻地。

德州区位优越，北倚京津，南靠济南，西接石家庄，东连青岛，有着“南北借力、东西逢源”的地缘优势，自古就有“九达天衢”、“神京门户”之美誉。

德州交通便利，京沪、德石、济邯三条铁路在这里交汇，京福、青银、济聊高速公路和即将修建德山东省环渤海高速公路、京沪高速公路贯穿全境，形成了“1小时可上天、2小时可下海、3小时可进京”的交通格局。

德州属暖温带大陆性季风气候，四季分明，干湿季节明显，光照充足，年平均气温13.1℃，无霜期220天，年平均降水600毫升，适宜多种动植物生长。

　　德州物产资源丰富。

已探明石油储量2亿吨，天然气储量15亿立方米，煤炭储量9.5亿吨。

水资源丰富，地下水年可开采12.4亿立方米，年可引黄河水25亿立方米。

丁庄、丁东等平原水库库容1.08亿立方米，调蓄2亿多立方米。

德州工业发展情况，全市已形成纺织、机械、电子、化工、建材、食品等8大门类25个行业为主的工业体系。

截止2002年末，全市规模以上工业（全部国有及年销售收入500万元以上的非国有独立核算工业企业）862家，资产合计415.3亿元，完成增加值129.66亿元，实现产品销售收入383.6亿元，实现利税52.9亿元，利润29.9亿元，工业经济效益综合指数149.4%。

全市利税过千万元的企业达到84家，其中有4家企业利税过亿元。

棉纺、建材、地毯、玻璃钢、太阳能热水器等已发展成为全国重要的生产基地，中高档棉纱、棉布、羊绒制品、空心玻璃砖、液压手动泵、数控机床、地毯、手工艺品、汽车消声器、太阳能热水器、小五金、刹车片、木糖醇等一批知名品牌畅销国内外。

　　德州农业发展情况，全市农业人口425万人。

农业已形成粮棉、瓜菜、畜牧、林果、水产、花卉6大主导产业和牛、鸡、菜、瓜、枣、蛋、鱼、蚕、花9大主导产品，是国家重要的农副产品基地。

畜牧业已成为全市的一大支柱产业，被国家列为全国6大秸杆养牛示范区之一。

2002年，全市大牲畜存栏214万头，蔬菜种植面积274万亩，粮食总产317万吨，平原、禹城、乐陵、齐河4县市被确定为全国粮食大县（市）。

棉花是全市传统优势产业，夏津、武城、宁津、齐河4县被定为国家棉花大县。

近几年来，全市把农业科技园区建设作为科技兴农的突破口，积极引进农业新技术、新品种和高科技人才，“农业科技创新园”先后被中国农业科学院列为全国农业科技创新唯一试点单位、被农业部列为科技示范园试点单位、被国家农业开发办列为全国高产高效农作物栽培示范点。

　　德州商贸发展情况，德州历史上就是鲁西北、冀东南商品物资集散中心，是晋煤东运、东北木材南下的中转站。

市区内有27条铁路专用线，各类仓储设施255万平方米。

已成为煤炭、木材、建材、粮食、蔬菜、布匹、服装等重要商品的区域集散中心。

近年来，先后建成粮食、蔬菜、黄牛、禽蛋、花卉、调料等10大专业批发市场。

商贸型城市已见雏型。

德百、黑马、扒鸡、龙马金建、古贝春、环宇6家企业进入了全省流通行业重点企业行列；“中国武城辣椒城”投入运营，鲁北木材市场及神马物贸集团木材市场被评为“中国木材明星市场”，庆云商品城被列为全省重点培育的批发市场。

目前，全市各类市场共772处，其中年交易额超过亿元的87处。

全市十大商品流通部门（集团）完成销售收入171亿元，全市城乡集市贸易成交额达到351亿元。

　　德州金融业发展情况，德州市初步形成了以国有商业性银行为主体、政策性和商业性金融相分离，保险、信托、合作金融等种类齐全、功能互补的金融机构组织体系。

2002年末全市金融机构各项存款余额349.4亿元，贷款余额289.04亿元，全年现金收入1302.99亿元，现金支出1330.28亿元，货币净投放27.3亿元。

全市证券经营机构2处，股民4.12万户，客户保证金余额1.01亿元，年交易额24.96亿元。

第二节德州城区房地产行业发展现状

德城区目前人口56.82万人，区划面积为539平方公里，人口密度为1054人/平方公里，是各县市人口密度最高的。

成立地级市10年来，德州经济蓬勃发展，GDP连年增长，呈不断上升趋势，2003年德城区实现国内生产总值（GDP）39.73亿元，按可比价格计算，增长22.6％，是六年来增幅最高的一年，人均首次突破7000元大关，达到7069元。

其中，第一产业增加值3.82亿元，负增长-29.1％；第二产业增加值18.56亿元，增长9.6％；第三产业增加值17.35亿元，增长7.3％。

固定资产投资2003年完成5.29万元，比上年增长98.39％，其中房地产投资开发额为1.42万元，比上年增长27.8％。

德州市房地产业起步较晚，2000年完全取消福利分房和集资建房后商品房市场才得到大力发展，一时间开发量大幅增加，房价上扬速度较快，市场秩序不规范。

从房地产的普遍发展规律来看，一个城市人均GDP的增长、城镇居民人均可支配收入的提高、伴随着城镇化进程加快而产生的城市人口的激增、新区的开发等等因素都会对当地房地产市场发生较大的影响。

结合德州实际情况，目前我司认为，德州的房地产呈现以下特征：

Ø房地产投资量连年增长，建设规模连年突破

自1997年来，德城区房地产投资总额连年增加，其中2001年完成投资1.73亿元，比2001年增长73％；2002年投资扩大到2。

55亿元；2003年已达到3.26亿元，预计2004年将高达5亿元。

2001年、2002年、2003年施工面积分别为20.17万平方米、23.18万平方米、29.61万平方米；2002年比2001年增长14.9％，2003年比2002年增长了27.8％。

Ø开发区、新区的开发带动房地产投资

目前市中心德城区可供开发土地越来越少，且相应的土地价格也日益趋高，加之政府在新区开发建设初期给予特别优惠的土地出让政策，势必会导致开发商的投资倾向东移，新区房地产市场的繁荣指日可待。

据市场资料显示，德州市中心房价自去年至今，上涨了近300元/㎡。

房价的上涨促进了消费者对房地产业投资的兴趣，尤其将目光锁定在具有较大增值潜力的区域。

一般而言，开发区都具有较大的投资价值，二则相对于市中心，它无污染的自然环境和超前的市政规化优势无可比拟。

开发商和消费者之间的双热效应会给新区和开发区带来无限的活力。

Ø人口增长使住宅需求更加旺盛

随着德城区经济的发展，市政府大力启动招商引资，加强各类园区规划建设，国内外诸多企业的入住，使城区人口也得以迅速膨胀，住房需求相应产生。

据德城区控制性详细规划，开发区远期发展规模为15平方公里，城市人口为12万人，新区发展规模为25平方公里，城市人口将达到32万人以上。

按平均2.3人/户的标准量计算，仅住宅需求就在19.11万套以上，而开发区、新区在建项目较少的供应量使得这种需求更加明显，这种需求又从另一层面带动了老城区的购房需求，购房需求更加明显。

Ø房价会随着开发程度的成熟而趋高

一般来说，德城区开发初期，为刺激投资，土地出让数量多，速度快，在进入成熟期后，出让速度逐渐减慢。

大量的土地出让势必会造成城区开发热度频频上升，新区的投资价值也逐渐显出。

Ø房地产开发机会与风险并存

德城区经济开发给各行各业，尤其是房地产业带来更多机会。

但同时，风险也相应存在。

众所周知，德州市是经济欠发达地区，工业基础薄弱，高素质人才缺乏，阻碍了本地经济的快速发展。

据2004年统计资料，德州市人均年收入仅为8568元。

经济收入过低使住房需求转变为有效需求的份额也相对较小。

同时，近年来随着德州市房地产迅猛发展的影响，在此形势下，市中心、开发区的高档楼盘的开发、投资客对新区、开发区远景规划的概念炒作，使德城区房价与收入比渐趋偏离正常轨道，房地产泡沫成份增加，购房者比以前更加理性，所有这些因素对开发商提出了更高的要求，要求产品的自身品质应符合市场需求，实行准确的价格策略和独特而具有冲击力的推广策略和销售策略。

第三节德州房地产市场的供需情况

⏹市场供给情况

　　2000年以来，受全国房地产大好趋势的影响，德州房地产市场由于市场空间的扩大和政府招商引资政策的引导，省内外大型一流房地产开发企业纷纷进驻德州，而且通过一年的运作后，在市场上取得了骄人的业绩。

这些企业凭借雄厚的资金实力、优越的管理团队、先进的全程策划理念和滚动式发展的企业战略，不断在强占德州房地产市场份额，而德州本地房地产开发企业，由于观念落后、人才匮乏、管理松散，又发展多元化经营造成资金不足，企业竞争力不断下降，市场份额不断减小。

在此机遇与风险并存的形势下，本土开发企业开始觉醒，慢慢开始剥离其它产业，把主业集中到房地产上来，并通过与强手联合和出让股权等形式与一流的房地产企业联合，企业竞争力不断提升，市场份额逐步扩大

截至2004年10月，德城区住宅房屋施工面积为45.61万平方米，竣工房屋面积39.35万平方米，竣工房屋价值为74765万元。

⏹市场需求方面

伴随德州经济的快速发展和德州国民经济的高速发展，市场需求不断扩大，并且向多样化、个性化需求转变，市场需求前景广阔，有以下因素促成市场需求扩大：

※德州市经济的快速发展支撑了房地产业的发展，市场供给增加；

※德城区河东新区、开发区的规划开发，城市化进程的加快，拆迁量加大促成购房需求增长；

※随着居民收入的提高，增加了对住房的需求，导致商品房价格的提高；

※居民住房消费观念改变更新增大了市场需求量；

※外来人口的大量涌入，外地企业的进驻又进一步加剧了购房需求

第四节德州发展规划对房地产业的影响

德州市总体发展构想图

2003年5月，德州市市委、市政府作出“一城三区、两个东近”的战略决策，吹响了启动建设河东新区的号角。

经过一年多的紧张施工，河东新城已初见规模。

新建、改造了新河路、东风东路、河东大街、东方红路、杏园路等5条道路，搭起了新城骨架；实施了长河公园、锦绣川景区建设，相继开工建设教育中心、医疗中心、商务中心、单位综合楼、村民安置小区和高档住宅小区，德州市行政综合大楼将于近日破土动工，新城大开发。

大建设、大招商的热潮正在兴起，一座生态环境优美、设施配套齐全、现代气息浓厚、充满生机与活力的现代化、园林式、生态型的新城区呼之预出。

根据相关规划，再建成河东新城后，将继续向东开发，相继建成经济开发区、经济开发区产业区两个功能区。

随着河东新城的开发，市政府的搬迁，那里将要成为未来的市中心的概念逐步在德城区市民形成，一方面相应的楼盘开放量逐步增大，近来的新公开的大盘就是嘉诚房地产开发的嘉诚尚东，总建面积在20万以上，兼住宅、商用、办公于一体的综合物业。

再就是开建房地产公司开发的新城市花园，总建面积也在20万以上，开发的产品类型向多样化发展，多层、小高层、独栋、联体别墅兼而有之，大型会所、娱乐休闲设施也设计的别有特色。

随着大型楼盘的开发，房价也跃居市区最高，最高达到2800元/平方米。

另一方面，由于开发区的环境优美和配套的逐步齐全，购房者的意向区域也发生了改变，由老市区向新城区发展。

值得注意的是，随者开发区楼市炒规划、炒概念的兴起而产生的令城区居民不可接受的超高价格，再加上今年陆续产生效果的国家宏观经济政策，使购房者比以前显得更加理性，购房客源开始出现从开发区向老市区回流的现象。

第五节德州城区房地产未来发展趋势判断

针对目前德州市的房地产发展现状和市政规划方案的相继实施，我司预测将来德州市房地产会向以下趋势方展：

1.德州住宅供应量趋于饱和，使房地产市场平稳发展；

2.由于房地产市场竞争的激烈，品牌竞争将会成为竞争的焦点

3.德州房地产市场进入规模化和集约化时代；

4.一些国外和江南流行的建筑风格，与德州本地人风俗习惯、人文结合的基础上，住宅设计风格将会发生重大改变。

第二章区域市场分析和竞争来源确定

第一节

区域板块分析

德州城区地图

城中版块

1、区域概况：

范围：

东到德兴北路岔河一带，南到新华路，西到迎宾路，北到天衢中路

此区域为市政府所在地，以市中心广场、新湖风景区为原点，向四周区域辐射。

区域内市政、服务配套成熟，商业气氛浓厚，出行购物方便，

2、生活配套情况

区域主要商区介绍

区域的商业街主要集中新湖风景区周围半径不到两公里的区域，市府街、柴市街、交通主干道东方红路城隍庙一带的大中型沿街商铺与十字路口的中型商场相互辉映，大量物业均建有沿街商铺，小区商业步行街。

区域自然景观：

新湖风景区、世纪广场、人民公园、中心广场大片绿地

教育设施：

德州一中、市实验中学、德城区电大、德州卫生学校

医疗机构：

市人民医院、卫校附属医院

金融机构：

建行、农业银行、工商银行等多家德州支行、德州市商业银行

区域交通情况：

主要道路

由西至东（由北向南）

三大交通主干道东方红路、东风东路、天衢中路

由北至南（由西向东）

解放南路、湖滨南路、新湖南路

在建道路

新湖南路即将拓宽，区域整体出行更加方便。

公交线路情况：

德州汽车总站、火车站公交枢纽，出行购物方便。

3、楼盘开发情况

由于具有地段上的无可比拟的优越性，和可开发土地的有限性，此区域开发楼盘较多，目前在售的有大约7个，金谷园、先锋易居、青龙谭小区等，开发量除了天衢花园外，都不大，在3－4万方左右，且价位在德城区属于最高的，基本楼盘均价集中在1800-2700元/平方米，市中心的楼盘像青龙居、新湖家园都在2400元/平方米以上。

此区域楼市发展属于德城区最成熟的区域。

城西版块

1、区域概况：

范围：

迎宾路以西、集中在铁西大道和东风西路一带

此区域内为临近河北省，位置较偏，市政、服务配套不是很成熟，商业气氛缺乏，出行购物不便，

2、生活配套情况

区域主要商区介绍

区域的主要商业街主要集中铁西大道以西，东风西路黑马大市场附近。

区域自然景观：

南运河南北穿过此区域，时代花园附近绿地。

教育设施：

汽运子弟小学、汽运公司职工学校

医疗机构：

139医院、运河医院、德州肿瘤医院

金融机构：

建行、农业银行、工商银行小型储蓄所

区域交通情况：

主要道路

由西至东（由北向南）

东风西路、天衢西路

由北至南（由西向东）

铁西大道、运河北路、运河南路、

公交线路情况：

1、5、7、19、29、2、21、25路

3、楼盘开发情况

由于位置上的差异性，此区域开发楼盘不多，目前在售的有大约三个，凤凰雅苑、时代花园等，其中时代花园开发规模在10万方，凤凰雅苑在8万方，价位在集中在1600-1800元/平方米，

此区域楼市发展属于德城区欠成熟的区域。

城北版块

1、区域概况：

范围：

南到天衢中路、天衢东路，北到长庄中路，天衢工业园，东到岔河，西到陵西路

此区域主要为天衢工业园区域，大型集团像皇明太阳能、亚太集团所在厂房地基本集中于此。

属于正在开发的区域，交通便利，到达市中心方便。

2、生活配套情况

区域主要商区介绍

区域的商业街主要是沿湖滨北路、解放北路、东地北路沿街商铺，一般都属于开发的小区的裙房和沿街商铺，商业气氛正在随着开发区楼盘的增多，人气的聚生而逐渐形成。

区域自然景观：

苏禄王墓风景区、植物园。

儿童乐园。

教育设施：

德州十中、经济学校、教师进修学校、山东省公路技工学校等

医疗机构：

市立医院、市妇幼保健所

金融机构：

建行、农业银行、工商银行等

区域交通情况：

主要道路

由西至东（由北向南）

共青团路、北园路、果园路

由北至南（由西向东）

湖滨北路、解放北路、东地北路

公交线路情况：

21、4、10、19路等

3、楼盘开发情况

此区域属于正在开发的区域，尤其是天衢开发区内，可开发土地多，开发楼盘较多，目前在售的楼盘有贵都花园、天宝家园、鑫嘉园、天花锦绣园、岔河小区二期（紫薇园）等10个楼盘，价位在1400－2200元/平方米之间。

此区域楼市发展属于德城区正在逐步走向成熟的区域。

城东开发区版块

i.区域概况：

范围：

岔河以东一带、属于河东开发区，北到果园路、南到横河，东到京福高速公路。

此区域主要为规划中的河东新城、经济开发区区域，未来市政府迁移地，未来的新市中心。

ii.生活配套情况

区域主要商区介绍

区域的商业街主要集中在晶华路、东方红路、湘江路周围，商业气氛在比如凯元温泉度假村，凯元山庄周围已经形成，沿街商铺较多，商业气氛正在随着良好的规划前景、未来市中心概念，开发区楼盘的增多，人气的聚生而逐渐浓厚。

区域自然景观：

未来规划的河东风景区，锦绣川景区，长河公园、东方寓乐园景区。

教育设施：

耀华学校、德州同济中学、三维策划设计学校等

医疗机构：

糖尿病甲亢研究所、

金融机构：

中行德州开发区支行、中国人民银行德州中心支行、农行开发区办事处

区域交通情况：

主要道路

由西至东（由北向南）

果园路、北园路、天衢东路、东方红路、104国道

由北至南（由西向东）

河东街、新兴路、晶华路

公交线路情况：

5、9、17、18、26路等

iii.楼盘开发情况

此区域属于河东开发区河东新城版块，未来的现代化园林式生态型新城，未来市政府搬迁地，新的市中心，区域内可供开发土地多，开发楼盘较多，且多位德州知名房产开发商开发的、15万平方米以上的大盘，像目前在售的嘉诚尚东、新城市花园等10个楼盘，价位属于仅仅低于市中心的，在1800－2800元/平方米之间。

此区域楼市属于德城区正在逐步走向成熟。

最有潜力的区域。

城南版块

1、区域概况：

范围：

新华路以南，岔河以西，南运河以东

2、生活配套情况

区域主要商区介绍

区域的商业街主要集中在新华路、新领路、新河路、解放南路、湖滨南路周围，特别是沿新华路一带商业气氛浓厚，沿街商铺较多，人气旺足。

区域自然景观：

嘉诚景园、阳光花园沿线风景区

教育设施：

财贸经济学校、大拇指幼儿园、铁中

医疗机构：

德州市铁路医院、亚太国医院、

金融机构：

于官屯农村信用合作社、德州商业银行等

区域交通情况：

主要道路

由西至东（由北向南）

新华路、新领路、新建路、新河东路

由北至南（由西向东）

解放南路、新湖南路、湖滨南路

公交线路情况：

3、6、8、10、17、18、20、25、26路等

3、楼盘开发情况

此区域属于城南版块，开发楼盘大多集中在新华路段，再南就是嘉诚开发的嘉诚景园、山东联兴集团开发的联兴嘉和居，区域内可供开发土地不是太多，开发楼盘有限，且多位德州甚至山东的知名房产开发商开发的、价位属于仅仅低于中等的，一般在1100－2400元/平方米之间。

此区域楼市属于德城区离市中心最近的、较为成熟的区域。

第二节竞争个案分析

本报告主要选取了2004年下半年销售或者对外公开的一些具有代表性的楼盘“阳光花园”、“凤凰雅苑”、“时代花园”、“联兴嘉和居”、“贵都花园”、“嘉诚尚东”、“新城市花园”、“嘉诚景园”、“天花锦绣园”等作为德城区的代表个案。

1、个案规模

单位：

万平方米

说明：

Ø德州市目前开发除了阳光花园有小高层外，主要是多层物业

Ø一般总建筑面积都集中在5－15万M2之间，规模最大的位于开发区城东版块的嘉诚尚东、新城市花园。

总建面积20万M2之多。

2个案价格

说明：

Ø价格基本在1600-2400元/M2，市中心区域的价格要比城南版块的价格要高大约300-400元/M2。

Ø均为为毛坯房源。

Ø新推出嘉诚尚东尽管属于开发区河东版块，除了本身的品质稍好外，销售中又过多的渲染了河东开发区远期规划的概念，有一定的炒作成分存在，价位初步定在2800元/M2之间，目前虽然还未开盘，但预定已经接近40％。

3个案主力户型

案名

主力面积（平方米）

阳光花园

一房52－57

二房77－99

三房117－155

凤凰雅苑

一房69

二房72－98

三房102－140

时代花园

一房48

二房77-88

三房98－131

联兴嘉和居

二房90-100

三房110-140

贵都花园

二房：

100

三房：

130

嘉诚尚东

二房80-100

三房100-150

天花锦绣园

三房130

嘉诚景园

一房44

二房：

70-90

三房：

100-140

说明：

Ø二房70-100，三房100－130平方米的在区域中大量的出现；

Ø一房设计多在44－60之间，且不多。

整体客源中不同从业者对于面积的需求差别较大，像中层管理者、高层管理者、私企老板的需求都集中在面积较大的2、3房，而高科技从业者的需求则集中在130平方米以下，多数在80－120平方米的2房、3房，所以德州市的户型需求也是多样化的，发展商只要进行有针对性的定位，不仅能够避免恶性竞争，同时也能找到自己的发展机会。

4个案去化情况

说明：

Ø大多楼盘均在今年下半年开盘销售，目前尚未公开销售的只有“嘉诚尚东”。

Ø总体去化状况良好，大部分2004年下半年同一时间开盘的楼盘目前去化率在70-85％，说明多层产品在德州市场接受度高，发展前景乐观。

Ø品质稍高的楼盘“嘉诚尚东”，目前尚未开盘，就预定40％，说明目前市场上对高品质、高品味的楼盘认可度最高，价格因素对一部分客源特别是高端客源抗性不是很大。

结论：

通过理性的分析我们可以看到，德州地产有着良好的升值潜力、人文资源，同时还有稳定和发展的客户资源，这些客户对德州楼市的成熟发展有着很强的信心，同时他们自己有着良好的前景和收入预期，各个发展商都有着较大的发展空间。

 所以德州目前开发的产品不论是小高层产品还是多层产品，它们都有各自彼此重复的目标客源，市场接受度都在随着德城区未来的良好发展规划前景，而进一步得到提升。

第二部分项目分析篇

第一章项目概况

a）项目经济指标

A.规划总用地面积………………………………………………73800m2

B.总居住户数……………………………………………………510户（一期）

C.总建筑面积…………………………………………………103320m2

D.容积率………………………………………………………<=1.4

E.绿化率…………………………………………………………40％

F.地面停车位………………………………………………………>=30个/100户

b）项目简介

本项目地块为住宅用地，可建多层或小高层。

地块原为德州财贸经济学校，尚未拆迁。

东部为运动场，以及破旧平房，土地平整；中部为教学楼，西部为综合试验楼，西部南侧为空地。

西临新湖南路处为学校大门。

本项目地块总面积109.8亩，一期开发东侧运动场及南侧操场，计45亩。

地块基本呈长方形，东西长402米，南北长196米；西南角地块凹入一东西65米，南北105米的长方形。

本地块通过公开拍卖方式取得，价格56.5万元/亩。

地块权利人为德州市鲁班房地产开发公司和德州双企集团，两家公司共同开发本项目。

c）地理位置

本案位于德城区城南区域，原为德州财贸经济学校，北至山东德州烟草有限公司，新河东路；东到山东联兴房地产开发有限公司目前开发的联兴嘉和居，南到东仓路，西到新湖南路。

d）周边环境

项目西北角是山东德州烟草有限公司的厂房，博文平价自选商场，南面有德州市玻璃钢制品总厂，大拇指幼儿园，中国石化加油站，另外，晶华集团运输用的一条铁路运输货运线穿过