石鼓区奥林匹克公园新建工程项目可行性研究报告.docx
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石鼓区奥林匹克公园新建工程项目可行性研究报告
实习报告
课程名称:
《财务管理模拟实习》
报告内容:
衡阳市石鼓区奥林匹克公园新建工程项目可行性研究报告
附表目录
报告总体结论
I.报告说明
本报告中投资估算采用假设开发法,依据定额标准和行业普遍惯例。
销售预测采用市场比较法。
计算时点为2011年10月。
本报告所采用的计算方法、分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司的观点,供开发商以及相关单位作决策参考之用。
在实际开发中按照实际情况作相应调整。
II.总体评价
石鼓区得天独厚的区位优势,良好的自然生态环境,城市综合配套功能进一步加强,各项社会事业协调发展,将为本项目的发展提供良好的社会环境与经济环境。
大量的土地资源、建设单位雄厚的经济实力,以及“奥林匹克花园”优良的品牌资源,本项目具有良好的市场前景。
根据本报告定性、定量分析和风险分析,我们得出以下总体结论性意见供委托方参考:
●本项目用地区位理想,有相当的发展潜力,适合开发大型项目。
●本项目开发住宅为主的项目有较好的市场前景。
●本项目在技术上和财务上是可行的,并具有良好的投资价值和相当的收益回报。
III.技术经济指标
表一:
经济技术指标
项目
合计
一期
二期
三期
四期
数量
数量
比例
数量
比例
数量
比例
数量
比例
占地面积(亩)
1570
400
500
400
270
总建筑面积(m2)
1151909
293480
366850
293480
198099
住宅(m2)
1036718
264132
330165
264132
178289
其中:
多层住宅
546240
161414
55%
183425
50%
132066
45%
69335
35%
花园洋房
253493
58696
20%
91713
25%
73370
25%
29715
15%
联体别墅
207270
44022
15%
55028
15%
58696
20%
49525
25%
独体别墅
29715
29715
15%
商业及公共配套(m2)
115191
29348
10%
36685
10%
29348
10%
19810
10%
商业及公共配套包括:
售楼中心、办公区、奥运体育会馆、幼儿园、购物广场、商业步行街、生活会所等非住宅建筑。
●项目项目总占地面积:
1570亩
●容积率:
1.1
●建筑覆盖面积:
261668平方米(覆盖率25%)
●绿化率42%
●高度限制:
18米
●车位比例:
1:
0.9
●项目开发周期:
5年
●开发总成本:
14.6亿元(营业税及附加未计入)
每平方米单位成本:
1269元/平方米
●项目销售收入:
保守估计:
16.5亿元
一般估计:
18.9亿元
乐观估计:
21.6亿元
●总投资利润率:
保守估计:
6.74%
一般估计:
22.09%
乐观估计:
39.58%
●权益资本利润率:
保守估计:
254.90%
一般估计:
306.96%
乐观估计:
365.27%
●净现值NPV(单位:
万元):
保守估计:
3153
一般估计:
17325
乐观估计:
33162
●内部收益率IRR:
保守估计:
11%
一般估计:
33%
乐观估计:
57%
●盈亏平衡点X:
保守估计:
0.943
一般估计:
0.829
乐观估计:
0.732
IV.结论与建议
本项目用地区位理想、有相当的发展潜力,适合开发大型住宅项目,并有较好的宏观利好前景,具有良好的投资价值和可观的经济效益。
当然本项目也存在一定的风险,建设单位如果能有效地采取措施规避、分散、消除或转移风险并达到自身资源能够承受的程度,该项目具有相当的可行性。
建设单位应抓紧筹集资金,合理利用自有资金,同时,应适时加大广告宣传力度,优化工程设计,在工程建设过程中严格实行招标和建设监理制,力争在2012年上半年开工建设。
第一章项目介绍
1.1项目背景及地块现状
1.1.2项目背景
●衡阳地处南岳衡山之南,因山南水北为“阳”,故得此名。
而因“北雁南飞,至此歇翅停回”,栖息于城南回雁峰,故雅称“雁城”。
历来为湖南省第2大城市、中南重镇。
也是国家老工业基地、中国优秀旅游城市、中国抗战纪念城、全国加工贸易重点承接地、全国商务综合行政执法试点城市、湖湘文化发源地、湘军发祥地、全国重要的综合交通主枢纽城市。
京广、湘桂、衡茶吉3条铁路干线在此交汇,是南下通往广东、广西,东到江西福建,西达云贵川渝的门户。
●石鼓区位于衡阳市北部中心城区,全区总面积112平方公里,常住人口30万人,辖青山、人民、潇湘、五一、合江、黄沙湾6个街道,松木、角山2个乡,28个行政村,43个社区居委会。
●石鼓区位于衡阳市区西北部,东临湘江与珠晖区隔江相望,南以解放大道为界与雁峰区毗邻,西延蒸湘北路至蒸水桥并沿蒸水河而上与蒸湘区和衡阳县接壤,北依107国道前行与衡阳县樟木乡和集兵滩镇相邻,素有衡阳城区“北大门”之称,经行政区划调整,由城北区更名为石鼓区。
●2011年12月份,湖南××置业发展有限责任公司正式与衡阳市政府签定了征地合同,其中一期用地400亩。
2011年12月31日,××公司在衡阳市艺术中心举办了“××·奥林匹克花园”奥地利皇家管乐团新年音乐会,进行了本项目第一次的形象宣传,为项目的开发、推广作了铺垫。
1.1.3地块现状
项目地块位于石鼓区,总占地1560亩,地块东临湘江与珠晖区隔江相望,南以解放大道为界与雁峰区毗邻,西延蒸湘北路至蒸水桥并沿蒸水河而上与蒸湘区和衡阳县接壤,北依107国道前行与衡阳县樟木乡和集兵滩镇相邻,目前为农业区。
地块内部地势平坦、土地肥沃,相对落差在一米左右,现主要为农田,其中零星分布着农房和竹林。
地块内现有一条东西向双车道的水泥公路,路面高出两侧的田垄约一米左右,沿路两侧有部分村民自建的房屋。
1.2项目地块综合开发环境
1.2.1自然及人文历史景观条件
地块整体自然条件优越,江安河蜿蜒流淌,水质较为清澈,沿河竹林与环舍而生的竹团共同构成了一道独特的风景。
另外,地块还靠近市商业区,经济发展水平较高,但缺少独特的人文景观与历史古迹。
1.2.2交通条件
石鼓区水陆交通便捷,湘江、蒸水四季通航,水运发达,公路网络更是纵横交错,四通八达,107国道贯穿南北。
衡大、衡炎、衡邵、衡岳高速汇聚互通,与京珠高速、京珠高速复线及衡枣高速相连。
武汉广州高速铁路已建成通车,衡阳至桂林南宁高铁线正在规划修建中,交通优势明显。
1.2.3水、土地、空气污染状况
项目地块整体污染状况小。
湘江水质较为清澈、流量大;土地平坦,几乎均为农业用地,污染小;部分路段的施工未对周边环境造成明显破坏,粉尘污染较低。
从整体比较,本项目地块污染状况远比衡阳市区为轻,似有心旷神怡及有氧运动之美。
1.2.4项目地块周边治安状况分析
项目地块周边居民以村民为主,服务业人口较少,居民世代为邻,总体治安状况较好。
1.3项目地块周边建筑状况分析
项目地块周边建筑以村民的房舍为主,以围合式院落和两层自建房为主。
西南面厂区内的工业用房年代较为久远,以五至六层砖混建筑为主。
1.4项目地块周边居民状况
项目地块周边居民以附近村民为主,农业人口占绝对比重。
除西南处有极少的企业职工外,没有其它类型的居民,商业人口、服务业人口及企业单位居民极少。
1.5项目地块周边市政工程实施情况
目前地块周边在建的市政工程仅衡阳至桂林南宁高铁线一项,工程正在规划修建中,政府在环境地块四周均规划有市政道路,目前均未进行施工。
1.6项目地块周边配套设施状况
1.6.1商业设施
石鼓区地处衡阳市繁华地段,人气旺盛,水陆交通便利,历来商贾云集,商业网点遍布街巷,大型商场星罗棋布,是衡阳人流、物流、资金流、信息流最密集的城区。
素为衡阳商业贸易最发达的地区,商业辐射范围延伸到湘南地区。
如今,区内的华源建材市场、五一副食品批发市场、中湘五金机电市场、永兴家具市场已成为湖南中南部四大有影响的专业市场。
1.6.2生活设施
地块虽处于商业区外的农业区内,但周边生活配套设施基本齐全。
拥有工人文化宫、青少年宫、市博物馆、西湖公园等一大批高品位的文化活动场所。
且拥有一山(石鼓山)、一塔(来雁塔)、双江(蒸水、湘江)、两湖(西湖、雁栖湖)等特色旅游资源,建设石鼓亲水仿古文化街、酒吧街等项目,重现石鼓“青草桥头酒百家”等繁华商贸文化古景。
1.7项目地块优劣势分析
1.7.1优势分析
●土地平坦,自然条件优越,适宜进行房地产开发及营造良好的居住环境。
●项目规划用地近1600亩,符合房地产规模化开发的趋势,同时也给设计师留出了设计的空间,便于组团的规划与配套设施的完善。
●紧临解放大道,靠近衡阳市商业老区,交通条件极为便利。
解放大道的高标准建设以及规划沿路两侧100米的绿化带,不仅大大缩短了城乡距离,也令回家成为一种享受。
●项目地块位于石鼓区未来规划的中高档居住区内,周边均为衡阳市知名开发企业的项目地块,区域含金量高,升值潜力大。
未来区域的整体开发将有利于提升版块整体形象和竞争力。
●便于与其它开发企业合作共同营造周边配套,加速居住气候的形成,同时避免重复投资带来的重复性浪费。
●地块内有近三公里长的河岸线,有利于打造生态河景;沿岸良好的茂密竹林,既有利于打造具有湖湘风俗的景观环境,又为开发企业节省了营造景观绿化的成本;沿河的河漫滩有利于营造亲水的休闲空间。
●项目地块所处区域为房地产开发的处女地,开发起点高,政府便于加强控制与规划,令区域产品整体风格与档次较为统一,可保持版块形象的完整性。
●“住在湘江”衡阳房产高层论坛会的召开,树立了良好的湘江版块区域品牌,引起了市场的关注,为项目后期的宣传推广创造了良好的条件。
●本项目良好的区位环境和地块特征为项目的成功开发创造了良好的基础条件。
加之××××公司雄厚的资金实力背景和良好的政府资源背景,辅以“奥林匹克花园”良好的项目品牌和运作模式,石鼓区政府将“衡阳市奥林匹克花园”项目列为石鼓区政府一号工程,都将进一步加强本项目的优势。
1.7.2劣势分析
●项目地块面积大,开发建设周期长,投资成本大,资金回收慢。
●项目地块地势平坦,地块内的相对落差仅为1米左右,地势缺少起伏,不利于营造内部规划与景观规划的空间层次感和差异性。
●靠近衡阳市商业老区,人口较为密集,人流量大,导致交通情况略有不便。
●人口多从事服务业,加大的居民的不稳定性。
●项目周围娱乐设施齐全,不利于“奥园”项目的推广。
在相邻本项目地块附近圈地的开发企业,现在都未有实质性的开发动作,造成本项目在营造区域配套设施和吸引人气上显得势单力孤。
第二章宏观社会经济环境研究
本项目投资规模大,开发周期长,在项目投资、营建、营销和管理的各个环节必然会受到国家宏观经济形式及产业政策的影响。
当然要准确的预测宏观面对本项目的影响程度,作出量化分析是非常困难的,本章我们将根据以下几个不同的层面及角度对本项目面临的宏观背景及经济形势作定性研判:
2.1国民经济景气状况对本项目的影响
德意志银行大中华区首席经济学家马骏表示:
由于地产投资和出口的下行,中国经济在今年一季度将继续减速,年化环比GDP增速可能降到6%-7%。
全年来看,中国GDP增长为8.3%,低于2011年9.1%的预估数。
去年四季度经济增长继续下行,但是通胀开始下跌,通胀下跌就会构成对政策松动的预期,而这个预期是利好。
因此可以预期,环比经济增长估计在二季度可以开始恢复,同比经济增长则在三季度可出现复苏。
新年以来,我国经济增长延续了小幅下行态势,并创1992年以来季度累计同比增速回调时间最长纪录,在一定程度上反映了我国经济由高速向中速增长阶段的转换。
当前世界经济出现某些积极变化,内需增长降中趋稳,预计2012年全年经济运行呈“前降后稳”态势。
一季度,我国出口增幅明显回落,投资、消费增速放缓,企业去库存尚未结束,经济增长呈小幅下行态势。
伴随着增速回调,物价上涨压力趋减。
从发展态势看,世界经济出现回稳迹象,内需增长潜力依然可观,一些积极因素正在积累,经济增长有望降中趋稳。
我们认为,当前的整体国民经济会以扩大内需为着重点,此形势是支持本项目的开发的,但也需要警惕国际经济复苏的不确定性。
2.2银行利息及金融政策对本项目的影响
2012年以来,中国人民银行按照中央经济工作会议精神和国务院统一部署,继续实施稳健的货币政策,加强宏观审慎管理,着力提高政策的针对性、灵活性和前瞻性,根据形势变化适时适度进行预调微调,引导货币信贷适度增长,保持合理的社会融资规模,促进金融机构优化信贷结构,继续稳步推进金融企业改革,完善人民币汇率形成机制,促进经济金融平稳运行。
而银行存款准备金率的下调和世界经济形势的逐步复苏有益于本项目的资金到位,宽松的金融环境对于是的项目的成本费用的控制以及风险的降低提供了一定的保障。
2.3通货膨胀因素对本项目的影响
2012年一季度,全国居民消费价格总水平同比上涨3.2%。
其中,城市上涨3.2%,农村上涨3.2%;食品价格上涨6.2%,非食品价格上涨1.7%;消费品价格上涨3.9%,服务项目价格上涨1.5%。
全国居民消费价格总水平比去年同期上涨3.9%。
其中,居住价格同比上涨1.8%。
,住房租金价格上涨2.0%,水、电、燃料价格上涨2.0%,建房及装修材料价格上涨1.5%。
2012年影响物价上涨的因素仍然较多,特别是土地、劳动力、环保成本因素长期存在。
今年又逢地方政府换届,各地推动城镇化、工业化的热情都很高,对通货膨胀仍不能掉以轻心。
而且原材料和动力价格的过快上涨可能会增加支出费用,委托方应把握好进度,控制成本。
2.4固定资产投资对本项目的影响
中国1-4月固定资产投资增速微幅放缓,增幅不及预期及前值。
具体数据显示,1-4月民间固定资产投资年率上升27.3。
东部地区投资38856亿元,同比增长18.8%,增速较1-3月份回落0.1个百分点;中部地区投资19037亿元,增长25.9%,回落1.2个百分点;西部地区投资17109亿元,增长25%,回落1.9个百分点。
新开工项目计划总投资64921亿元,同比增长21.6%,回落1.4个百分点。
从到位资金情况看,国家预算资金增长28.7%,增速较1-3月份提高3.8个百分点;自筹资金增长24.2%。
在投资的增长中,新开工项目和资金来源依旧保持了较快的增长速度,在资金来源中,自筹资金增长和政府预算资金占了很大的比重,这说明政府和企业已将更新改造投资放在较高的位置。
而房地产投资的持续增长促进了建筑、装修等行业的繁荣,对人们的购房行为和观念都产生了较大的影响,这对于我的经济的持续发展也有极大的益处
2.5消费需求对本项目的影响
2012年3月份,社会消费品零售总额15650亿元,同比名义增长15.2%(扣除价格因素实际增长11.3%,以下除特殊说明外均为名义增长)。
其中,限额以上企业(单位)消费品零售额7686亿元,增长16.9%.1-3月份,社会消费品零售总额49319亿元,同比名义增长14.8%(扣除价格因素实际增长10.9%)。
从环比看,3月份社会消费品零售总额增长1.18%.
十二五”规划重大项目后续建设支持投资增长。
一般而言,随着一批五年规划重大项目的开工,后续投资规模需求较大,这将在一定程度上支持投资保持较快增长。
二是保障房投资建设继续加快。
全国住房保障工作会上,有关部门表示2012年全年保障性安居工程开工总量基本确定在700万套,竣工总量确定为400万套。
保障房投资的迅速增长,将成为一季度投资领域的亮点之一。
三是新开工项目计划投资企稳回升有利于投资增长。
去年城镇居民人均可支配收入21810元,名义增长14.1,扣除价格因素,实际增长8.4,农村居民人均纯收入6977元,名义增长17.9,扣除价格因素,实际增长11.4。
收入快速增长为消费增长提供了良好基础。
而物价回落增强居民实际购买能力。
一季度除春节期间外,物价水平较2011年将有明显回落,这有利于提高居民尤其是低收入群体的消费能力。
再者,随着生活水平的提高以及节日因素,一季度以餐饮、家政、娱乐等为代表的服务性消费将保持良好增势。
这些都有益于刺激市场需求。
结论:
2012年,全球经济下行风险加大,出口增速继续放缓,房地产、基础设施等投资明显降温,社会消费品零售增长保持相对稳定,我国宏观经济仍将呈现平稳回落态势。
国家调整优化房地产市场供求结构的措施对于本项目的开发是一个利好因素,但委托方也要根据国际形势变化,做出相应的调整
第三章项目区位环境分析
3.1项目区位行政区划与自然地理
3.1.1行政区划
石鼓区位于南中国最大的交通枢纽、湖南省第2大城市——衡阳市北部中心城区,全区总面积112平方公里,常住人口30万人,其中非农业人口25.2万人,辖青山、人民、潇湘、五一、合江、黄沙湾6个街道,松木、角山2个乡,28个行政村,43个社区居委会。
石鼓区位于衡阳市区西北部,东临湘江与珠晖区隔江相望,南以解放大道为界与雁峰区毗邻,西延蒸湘北路至蒸水桥并沿蒸水河而上与蒸湘区和衡阳县接壤,北依107国道前行与衡阳县樟木乡和集兵滩镇相邻,素有衡阳城区“北大门”之称,2001年行政区划调整,由城北区更名为石鼓区。
3.1.2自然地理
石鼓区地处衡阳市城区北部,东临湘江与珠晖区隔水相望,西北与衡阳县为邻,南以解放路与雁峰区接壤,西与蒸湘区以蒸湘北路为界。
衡阳盆地南高北低。
整个盆地南面地势较高,1000米以上的山中东西连绵数十公里,而盆地北面相对偏低,衡山山脉虽较高,但各峰呈峰林状屹立于中间,其东西两侧都有较低的向北通道,其东侧的湘江河谷两岸海拔高度均在100米以下。
湘南境内有二水:
湘水和蒸水两条水系跨沟越涧,绕峰过坳,激激扬扬,蜿蜒逶迤,一路千万声呼唤,众里千XX寻觅,终于激动面欢快地在古城衡阳市北石鼓区汇合,缠绵于一体。
一个叫韩愈的唐代人便站在那座石山上摇头晃脑地念念有词:
“红亭枕湘江,蒸水会其左。
瞰临渺空阔,绿净不可唾、、”这山便是石鼓山。
石鼓区因山中石鼓书院而沉淀了湖湘文化的精髓,因山下蒸、湘、耒三水交汇而名遐三湘。
石鼓区自古人文荟萃,商贾云集,发展经济具有独特优势。
3.2项目区位经济发展状况
3.2.1国民经济
2010年,石鼓区较好的保证了全年目标任务的完成和“十一五”计划的实现,再次被评为全省综合经济实力“十强县”,并升至第七位,为全区实施“十二五”计划,大力推进石鼓区跨越式发展奠定了良好基础。
表二:
2010年石鼓区主要经济指标
项目
单位
实绩
同比增减(±%)
国内生产总值
万元
362096
11.6
人均国内生产总值
元
11856
11.3
第一产业增加值
万元
47977
3.2
第二产业增加值
万元
189230
13.9
第三产业增加值
万元
124889
10.1
全社会固定资产投资总额
万元
81182
-0.4
外贸进出口总额
万美元
2190
18.3
社会消费品零售总额
万元
19233
11.4
职工年均工资
元
10957
19.5
城镇居民人均可支配收入
元
7303
10.8
农民人均纯收入
元
3092
5.3
年末存款余额
万元
291364
11.6
年末贷款余额
万元
177057
-3.3
3.2.2对外开放
石鼓区有着加快经济发展的基础。
经过几年的积累,石鼓区已经进入了经济飞速发展期,具备了经济腾飞、建设强区的条件。
石鼓区国民经济和社会发展的第十一个五年规划明确提出了全区未来五年经济发展的宏伟蓝图——构建“三大商圈”,即常胜商圈、江滨旅游休闲商圈、松木物流商圈;打造“四大产业集群”,即盐化工工业集群、汽配加工工业集群、医药器械生产工业集群、新材料生产工业集群;建设三大“农业产业带”,即衡角公路沿线养殖业产业带、107国道花卉苗木种植产业带、湘江西岸无公害蔬菜和延秋蔬菜种植产业带。
3.2.3城乡建设
“十一五”期间,石鼓区经济社会发展将采取“南改北拓、城乡一体”、“三产旺区、二产强区、民营活区”的措施,加速区域经济的发展和城乡一体化进程。
财政总收入年均递增15%,城镇居民人均可支配收入年增8.5%,农村居民人均纯收入年增7.5%。
3.3石鼓区发展战略定位
当前,石鼓区正处在跨越式发展的关键时期,聚人气、造声势,提高知名度、美誉度,稳固发展生态型规模型农业,长足发展生态型工业经济,活跃第三产业是其城市发展战略。
围绕这一目的,石鼓区政府已先期策划实施了“住在石鼓”活动,并取得了成功使包含本项目在内的近十个大型房地产项目得以实质性启动。
第二步是塑造“吃在石鼓”,拟以“美食在石鼓”的概念为基础自然演绎。
第三步是“乐在石鼓”,这是石鼓区第三产业发展方向的完整定位,其内涵是石鼓区第三产业的整体蓬勃发展,使石鼓区成为都市人娱乐、休闲等时尚消费的理想之所。
完成围绕“人”的“三步走”战略,切实营造起人气、商气,推动全区第三产业的整体启动和全面发展。
3.4项目区位人文历史与景观状况
3.4.1人文历史
在衡阳城区中,石鼓区历史最为悠久。
自西汉开始设县治至中华人民共和国,历经两千多年别史变迁,石鼓区为衡阳和湘中南地区政治、经济、文化中心,沉淀了深厚的历史文化底蕴。
境内北宋时称“四大书院”之首的石鼓书院,朱熹、王夫之等儒家先贤曾于此临江讲学,传承文化思想;辖区内的演武垶曾是湘军的摇篮,晚清中兴名臣曾国藩、彭玉麟的湘军由此而起,崛起晚清中兴局面;来雁塔屹立三江之滨,彭玉麟曾亲笔题写塔名。
石鼓区人杰地灵,人才荟萃,名人众多,文化流长,风骚独领,古衡阳八景的“朱陵洞内诗千首”极言石鼓文化之繁荣。
3.4.2项目区位景观状况
耀江花园
耀江花园规划总占面积1136亩,规划总建筑面积近90万平方米,容积率低于1.20,是湖南乃至国内罕见的集生态公园、浩瀚湖景、高尔夫球场、大型商业配套、多功能奢华双会所、47亩成龙成章和幼儿园等于一体的“生态·;岛居”大盘。
居高贵眺922亩浩翰湖景,闲庭信步于918亩翡翠绿地中,在此居住将体验到人与自然和谐共存之道,更体现出人生的品位。
耀江花园一期以生态化、休闲化和文化性为主题,尊重自然,做足“绿光水影的文章”,在满足人与社会交流的同时,营造休闲、文化、绿化相融的社区空间,力求达到传统与现代、理性与感性、人文与自然的和谐与统一;在环境设计上引入亲地、亲绿、亲水、亲子与亲合“五亲”设计理念,充分考虑雁栖湖公园近千亩绿地和近千亩湖景,同时在社区各楼栋间营造了不同风格景致的超阔庭院式御花园,做到一户一景,移步易景,为客户创造更舒适的居住环境和生活空间;建筑上以国际5S标准设计,汇聚国内外滨水建筑的精华,科学、健康、环保、节能;房子有价,生命无价,在此居住将能得到更多的健康和快乐。
石鼓书院
千年学府——石鼓书院,是我国宋代四大书院之一,约有1200年的历史传承,人文内涵深刻厚重。
在我国书院史、教育史、文化史上享有崇高的地位。
它座落在衡阳市石鼓区三水汇合的石鼓山上,该山海拔69米,书院总面积约4.01公顷。
蒸水环其左,湘水挹其右,耒水横其前,三水汇合,浩浩荡荡直下洞庭。
相传汉代,三国武侯诸葛亮在石鼓山督师,为纪念诸葛先生“鞠躬尽瘁,死而后已”的精神,在石鼓山左边建了“武侯祠”
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