惠州市城市规划标准与准则条文说明1.docx

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惠州市城市规划标准与准则条文说明1

惠州市城市规划标准与准则

条文说明

惠州市人民政府

二00七年三月十日

目录

1、总则………………………………………………………………………..…………….1第一部分城市用地………………………………………………………………….…….2

2、城市用地分类与标准……………………………………………………..…………….2

3、居住用地……………………………………………………………………………....15

4、公共设施………………………………………………………………………….…....22

5、工业用地…………………………………………………………………………...…..32

6、仓储用地……………………………………………………………………………….36

7、城市绿地……………………………………………………………….….…………...38

第二部分城市设计与建筑控制……………………………………………….………...…46

8、城市设计的一般原则……………………………………………………………...…..46

9、居住建筑控制要求…………………………………………………………….……....49

10、非居住建筑控制要求……………………………………………………...................50

11、建筑退让用地界线……………………………………………………………….…..51

12、城市地下空间利用……………………………………………...……………...….…53

第三部分历史文化名城、风景名胜与山体保护…………………………………...…54

13、历史文化名城保护………………………………………………………………...…54

14、风景名胜区保护……………………………………………………….…..…………56

15、山体保护…………………………………………………………………….………..57

第四部分道路交通与市政工程设施…………………….…………………………...…58

16、交通设施……………………………………………………………………….…......59

17、给水工程………………………………………………………….…………….……..61

18、排水工程………………………………………………………………..…………….64

19、电力工程……………………………………………………………….…………..…67

20、通信工程………………………………………………………………………….…..72

21、燃气工程………………………………………………………………………....…...75

22、管线综合………………………………………………………………….………..…78

第五部分其它设施………………………………………………………….………...…79

23、环境卫生…………………………………………………………………………...…79

24、综合防灾和减灾……………………………………………………………….…..…83

25、三区、四线空间管治…………………………………………………….………..…88

第六部分附则……………………………..…………………………………..……....…89

26、本“标准与准则”实施……………………………………………………………..…89

27、本“标准与准则”用词说明………………………………………………………..…89

28、名词解释说明………………………………………………………………….…..…89

附件名词解释……………………………………………………….………...……90

1、总则

1.0.12005年3月惠州市人大九届三次会议政府工作报告明确指出：

“市政府制定惠州市城市规划标准与准则，作为城市规划编制和规划管理的主要技术依据。

”惠州市规划局曾于1993年制定了《惠州市城市规划标准与准则》以下简称“93版《惠标》”，用以指导全市的城市规划和管理工作，对于城市合理有序地进行开发建设发挥了重要作用。

而在城市的快速发展过程中，城市面临新形势、新问题和新的发展目标对城市规划工作提出了新的要求。

在此情况下，本次修订的《惠州市城市规划标准与准则》（以下简称“本《标准与准则》”）重点对1993年以来执行的标准与准则进行了从结构体系到具体内容上的全面检讨，结合惠州发展的实际需要开展了修订工作，修订工作主要针对以下形势的变化而进行：

（1）中央制订了“坚持以科学发展观统领经济社会发展全局，构建和谐社会”的战略决策。

（2）惠州市提出了建设“珠三角东部现代化经济强市、广东省现代化数码产业名城”的发展目标，要求进一步完善城市功能、提高城市环境质量、改善城市的各类设施条件；

（3）中国加入WTO后，市场经济的深入发展和政府职能的转变对城市规划工作的标准化、规范化和法制化提出了更高要求；

（4）城市市区面积的扩大和城市发展空间的战略性转移，要求尽快整合“一市二城三片”的布局结构；

（5）近年来国家对《城市居住区规划设计规范》、《城市绿地分类标准》等技术规范进行了修订，广东省建设厅为规范全省城乡规划的编制与管理，相继颁发了《广东省城市控制性详细规划编制指引》等一系列行业标准，需要与之保持一致。

本《标准与准则》修订工作，应遵循促进经济、社会和环境的协调发展原则；城市规划和建设应当保障社会公众利益，体现社会公平原则；城市规划和建设应当节约用地、合理用地的原则和可持续发展原则。

”

1.0.2本《标准与准则》是依据国家、广东省相关规范及标准并结合惠州市的实际情况制定，既注意保持与国家强制性规范标准的协调一致，又充分考虑惠州市场经济快速发展等特点，强调可行性、可操作性，并通过征求各有关部门的意见与其它行业规范和标准相协调；另外，在编制中还参考借鉴了国内外同等规模城市和市场经济发达地区的同类技术标准，以求尽可能与国际通行标准和准则接轨。

本《标准与准则》在法规系列上讲，属地方性技术规定。

本《标准与准则》所依据的国家和广东省技术规范主要有：

《城市用地分类与规划建设用地标准》、《全国土地分类》（试行）、《城市居住区规划设计规范》、《广东省居住小区技术规范》、《民用建筑设计通则》、《城市商业网点规划编制规范》、《商业建筑设计规范》、《工业企业总平面设计规范》、《城市绿地分类标准》、《建筑设计防火规范》、《高层民用建筑设计防火规范》、《人防工程设计规范》、《石油库设计规范》、《石油化工企业设计防火规范》、《公园设计规范》、《人行地道设计规范》、《地下铁道设计规范》、《城市道路交通规划设计规范》、《城市道路绿化规划与设计规范》、《城市道路设计规范》、《公路设计规范》、《城市给水工程规划规范》、《城市排水工程规划规范》、《生活饮用水标准》、《城市污水处理工程项目建设标准》《城市工程管线综合规划规范》、《城镇燃气设计规范》、《城市用地竖向规划规范》等。

1.0.3本《标准与准则》是指导惠州市城市规划区内，城市规划编制和管理活动的技术依据。

为了促进市区内、外整体协调发展，提高城市建设水平，只在少数条款内容中针对市区不同功能区的差异性制定不同规划标准，大部分条款都体现了标准与准则的统一性。

本《标准与准则》适用于惠州中心城区规划范围内的惠城、陈江—仲恺、惠阳—大亚湾三个组团，从事城市规划编制和管理工作，中心城区以外的各县（区）、建制镇参照本标准与准则执行。

1.0.4本《标准与准则》是在汇总和提炼国家和广东省有关城市规划的技术规范以及其它行业规范中与城市规划相关内容的基础上制定的，主要包括以下几方面内容：

（1）对上述规范和标准进行深化和具体化的内容；

（2）适应惠州城市发展阶段和水平、在上述规范基础上适当提高了有关规划标准的内容；

（3）上述规范中未做明确规定、根据惠州实际情况进行了补充完善的内容；

（4）与上述规范一致、在实际工作中需要经常应用以方便操作的内容。

由于本《标准与准则》并没有涵盖各类技术规范中与城市规划相关的所有内容，在实际工作中若无法从中找到明确的规定或依据，应按照国家、省和市现行的有关法律、法规和其它强制性标准的规定执行。

第一部分城市用地

2、城市用地分类与标准

2.1城市用地分类

2.1.1科学的用地分类是促进城市土地合理使用的重要基础工作。

在93版《惠标》中，针对惠州当时规划管理工作的特点和城市建设状况，未有制定本市的“城市用地分类与规划建设标准”，该类标准按国标GBJ137-90《城市用地分类与规划建设用地标准》执行。

十多年来，随着市场经济的深入发展和一些大企业、大项目的入住，惠州城市建设用地发生一些变化，相关用地类型需要适当调整和细化，本《标准与准则》遵循适应惠州市区整体协调发展、市场经济深入发展以及生态保护和可持续发展等要求的修订原则，参照相关国家标准，并结合惠州市近年来的规划实践而制定。

2.1.2城市用地分类以土地的使用功能作为分类的主导因素，兼顾用地的使用目的、出让方式及所有权属等相关因素。

在编制本《标准与准则》时，充分考虑到惠州土地管理体制的要求，协调分别由国家建设部颁布的侧重于城市建设用地分类的《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137－90）和由国土资源部颁布的侧重于非建设用地分类和管理的《全国土地分类》（试行）两个标准，并结合惠州城市用地的实际情况，力求用地分类的科学性和针对性，在规划和土地管理的实际工作中具有很强的可操作性，并能与两套各有侧重的国家用地分类标准基本衔接。

2.1.3本《标准与准则》将城市用地分为大类、中类和小类三个层次，共10大类、48中类、83小类，以反映城市用地的实际情况，满足城市规划、地政管理及规划研究等工作使用的需要。

在前期调研工作中，国标“城市用地分类和代号表”的10大类用地的标准得到了规划编制、规划管理及地政管理部门的充分肯定。

为了保持城市用地分类标准在使用上的延续性，新的城市用地分类标准保留了原10大类用地分类标准，另对一些中类和小类用地类型根据实际需要进行了调整。

与国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137－90）10大类用地的结构相比，本《标准与准则》中的“政府社团用地”（C11）和“商业性办公用地”（C12）在原国标“公共设施用地”（C类）的“市属办公用地”和“非市属办公用地”基础上，按照国有土地使用性质加以区分。

因此，新的用地分类标准更具有较强的实用性。

2.1.4由于在编制不同层次的规划以及在规划管理、地政管理和规划研究的不同环节中，对城市用地的分类要求的深度不同，本《标准与准则》中确定的大类、中类和小类的三级用地分类体系，可适应城市规划管理工作中对用地类型不同深度的要求。

因此，在实际工作中，应根据规划及管理工作的性质、内容及深度的具体要求，采用本“城市用地分类和代号表”中的全部或部分用地类别。

在确定一个从土地使用权权属或功能地块角度不能再细分的地块的用地性质时，如果地块上包含有两种或两种以上独立占地的主要用地性质或使用功能时，在确定地块的用地性质时应按照本“城市用地分类和代号表”，通过并列列举各用地类别来描述该地块的用地性质。

2.1.5为使各用地类型具有较好的识别性，便于用地类型在规划图纸及相关文件中的使用，本“城市用地分类和代号表”使用英文字母与阿拉伯数字混合型代号。

大类用地的代号采用用地类型名称英文译名的第一个字母；中类用地和小类用地的代号分别在大类用地代号后增加1～2位阿拉伯数字，形成新的代号来表示。

为了保证适用本《标准与准则》“城市用地分类和代号表”中各用地代号的系统性，本次修订工作在国标“城市用地分类和代号表”基础上，对用地代号重新进行了连续的编排。

本“城市用地分类和代号表”中同层级用地类别之间存在着并列关系，而在大类——中类——小类这个层级序列上，存在着一个大类包含若干并列的中类、一个中类包含着若干并列的小类（部分中类用地没有再细分小类用地的情况除外）的逻辑关系。

“城市用地分类和代号表”中各大类用地的中文名称、英文名称及代号汇总如下：

序号

用地类型中文名称

代号

用地类型英文名称

1

居住用地

R

ResidentialLand

2

公共设施用地

C

CommercialandPublicFacilities

3

工业用地

M

IndustrialLand

4

仓储用地

W

WarehouseLand

5

对外交通用地

T

IntercityTransportationLand

6

道路交通用地

S

RoadsandSquares

7

市政公用设施用地

U

MunicipalUtilities

8

绿地

G

GreenSpace

9

特殊用地

D

Specially-designatedLand

10

水域和其它非城市建设用地

E

WaterbodiesandOthernon-urbandevelopmentLand

2.1.6“城市用地分类和代号表”（表2.1）已就各类城市用地的代号、名称和范围作了规定，以下按顺序说明。

2.1.6.1居住用地（R）

（1）“居住用地”（R）划分原则的说明

注重“居住用地”内涵的多功能性和概念的整体性。

“居住用地”在用地分类中仅是一种用地类型，但是为了有利于完善居住配套设施以方便居民生活并提高居住区环境质量，从规划编制、实施到管理的一系列实践工作中都是将各类必须的居住配套设施、绿地在一定服务半径范围内与住宅用地有机结合起来整体考虑和布局，形成一个涵盖住宅建筑物、居住配套设施、住宅区绿地等不同功能建筑与设施的多功能居住区。

多年来关于居住区规划设计的经验形成了一定的理论，国家规划行政主管部门也出台了专门的《城市居住区规划设计规范》（GB50180－93（2002）），对居住区规划设计中的重要指标进行了细致的规定。

因此，综合性的“居住区”概念已经很成熟。

在用地分类中，将整个居住区都界定为“居住用地”，即“居住用地”中包含了实际用途是商业服务（如居住区配套的超市、便利店、医药店、菜市场、商店、维修店等）、绿地（如居住区小游园、小区绿地等）的用地，不是一个纯粹的仅仅指住宅用地的概念。

这个思路在国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137－90）中得到了充分体现。

在国家标准中，“居住用地”大类下按照不同居住配套完善程度及环境质量划分了4个中类用地，每一中类下细分了“住宅用地”、“公共服务设施用地”、“道路用地”和“绿地”等四个小类。

本《标准与准则》“居住用地”中类的划分充分考虑了与国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137－90）的协调，注意与城市规划建设实践的紧密结合，并充分反映了居住区建设中住宅类型、居住配套方式、配套内容等方面的实际情况和发展趋势。

承接《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137－90）中“居住用地”的分类思路，并结合惠州住宅建设的实际情况和特点，将“居住用地”按照住宅建筑类型的不同划分为“一类居住用地”（R1）、“二类居住用地”（R2）、“三类居住用地”（R3）和“四类居住用地”（R4）等四个中类，该四个中类的划分充分考虑了惠州住宅建设的现状和住宅建筑形式、土地权属等特征。

目前，惠州的住宅建设除了历史遗留的农村居民和已通过土地征用等途径转变为城市居民的原农村居民，按照有关政策在宅基地上建起的独栋和多户联体的多层楼房形式的住宅以外，还有城市居民住宅和工厂、学校建设的职工宿舍，城市居民住宅按常见的建筑形式可分为单元式住宅和独立式住宅两种。

上述四种住宅建筑在土地权属、开发方式及建设形态等方面存在着显著的差异，因此以上述原则为指导将“居住用地”划分了4个用地中类。

（2）关于“一类居住用地”（R1）和“二类居住用地”（R2）的说明

“一类居住用地”和“二类居住用地”主要是城市居民住宅用地，属于国有土地，由城市居民区的业主共有居住区的土地使用权。

从住宅的建筑形式区分，惠州现状建设的城市居民住宅包括低层独立式住宅和普通单元式住宅两种。

独立式住宅的数量很少，主要是以低层别墅的形式出现；单元式住宅是城市中最普遍的住宅形式，一般为多层、中高层和高层的一梯多户式建筑物。

以这两类建筑形式为分类标准，分别确定了“一类居住用地”和“二类居住用地”两个中类。

具体而言，“一类居住用地”是指低层独立式住宅集中、拥有齐全的配套设施、并且布局完整的用地，该类住宅的层数基本是3层或3层以下。

“二类居住用地”涵盖了分布广泛的以多层、中高层及高层单元式居住建筑为主、配套设施齐全、布局完整的用地，该类用地在全市分布广泛，在居住用地中占主导地位。

为了更好地适应居住区规划的编制工作的要求，在“一类居住用地”和“二类居住用地”两个中类下分别包含了4个用地小类。

在住宅区建设中，“一类居住用地”和“二类居住用地”内除了分别建有低层住宅和单元式住宅以外，还分别包含了幼托设施、社区体育设施、社区管理设施、文化活动设施、卫生医疗设施、商业服务业设施、会所、住宅区道路和住宅区绿地等。

在本“城市用地分类和代号表”中，将“一类居住用地”中的低层住宅的建设用地确定为“低层住宅用地”（R11），“二类居住用地”中的住宅以单元式住宅为主，其用地为“单元式住宅用地”（R21）。

上述居住配套设施（如幼托设施、社区体育设施、社区文化活动设施、商业服务业设施、社区医疗卫生设施、社区管理设施等）、住宅区道路和绿地等，根据惠州市多年居住区建设情况，居住配套设施均由建设单位或开发商统一配置，按照设施的内容及是否独立占地等标准，据此将其分别划分为4个用地小类，并与国标相一致。

（3）关于“三类居住用地”（R3）的说明

“三类居住用地”大致分为二种形式，一种主要是针对在工业区、仓储区、学校和企、事业单位等功能区中配套建设的居住建筑物用地，主要容纳企、事业单位职工或学校师生员工居住，这类居住建筑物往往作为企、事业单位、学校和工业区的附属配套设施出现，大多为职工宿舍与普通单元式住宅形式。

目前，惠州此类型的建设用地大多在本辖区范围内，主要是为了方便职工和师生员工上下班，这样的建设用地占用的是本单位或企业用地的一部分；另一种是在工业或仓储、学校用地之外成片建设的职工宿舍区和单元式住宅，具有相对独立的居住和生活功能，形成了一定的居住人口规模和建筑面积规模，自身有一定的生活配套设施，并按照居住用地的有关标准进行规划建设。

从有利于土地管理和规划管理及顺应目前宿舍开发建设需要的角度出发，在进行建设用地统计时，对于以上二种情况居住用地均归于三类居住用地（R3）。

其中，后一种居住用地应视规模大小，配套必需的服务设施或利用社会服务设施。

因此，与“一类居住用地”和“二类居住用地”相比，“三类居住用地”以“混合交叉居住用地”（R31）为主，配设三类公共服务设施用地（R32）、“三类住宅区道路用地”（R33）和“三类住宅区绿地”（R34）等4个用地小类。

（4）关于“四类居住用地”（R4）的说明

由于历史原因，“原农村居民住宅用地”在土地权属、建筑形式、住宅产权所有人的身份等方面的情况极为复杂。

原农村居民的住宅用地大多数为集体土地，基本是通过农民自建的方式进行，宅基地的划分基本是以村为单位相对集中，自建住宅的形式大多都是低层或多层的独栋住宅，因此形成了以村为单位的一片分布极为密集的独栋住宅群，是城市空间形态中较特殊的住宅建筑群。

目前，惠州的原农村居民住宅已经形成了一定规模，容纳了大量农村居民、已经转为城市居民的原农村居民和暂住人口。

着眼于未来的城市建设趋势，规划区内的现有农村居民点也不可能全部按规划的用地功能予以搬迁，大多农村居民住宅将逐步加以改造，重点是完善居住配套设施及改善环境。

因此，在本“城市用地分类和代号表”中将原农村居民住宅用地及其相应的配套设施作为单独的一个用地中类“四类居住用地”。

其中包含“原农村居民住宅用地”和“城市建设统征用地返还村组的居住用地”（R41）、“四类公共服务设施用地”（R42）、“四类住宅区道路用地”（R43）和“四类住宅区绿地”（R44）等4个用地小类。

2.1.6.2公共设施用地（C）

（1）关于“政府社团、商业性办公用地”（C1）的说明

该用地在“国标（GBJ137－90）”中属“公共设施用地”（C1）中类，另分“市属办公用地”和“非市属办公用地”二个小类。

基于在市场经济体制下公共设施的开发方式、使用权转让方式逐渐分化为市场经营性和公益性两大类的现实，为保证政府对公益性设施用地的合理配置和使用，并促进商业性设施用地进入房地产市场，商业开发和经营机制的不断完善，本《标准与准则》“城市用地分类和代号表”中，将国标（GBJ137－90）“公共设施用地”中“市属办公用地”和“非市属办公用地”，属公益性公共设施用地和非公益性公共设施用地归为“政府社团、商业性办公用地”一个中类（C1），另分设“政府团体用地”（C11），“商业性办公用地”（C12）2个小类。

行政办公机构是保证国家机关正常行使各项管理工作的重要机构。

行政办公用地包括了行政机关、党派、社会团体、法院、检察院、司法、公安、消防、交警、海关等部门的办公建筑的用地，在土地使用性质上不存在明显差别，本《标准与准则》将其归类为“行政办公用地（C11），并不再细分用地小类。

其中，外地省、市政府驻惠州代表机构的办公场所主要是通过自建办公楼或租赁办公楼来解决的，这些办公建筑都属于商业性办公建筑。

因此，本次修订工作取消了国标（GBJ137－90）“城市用地分类和代号表”中的“非市属办公用地”小类，将属于原“非市属办公用地”中的所有用地都归入本《标准与准则》“城市用地分类和代号表”中的“商业性办公用地”（C12）。

“商业性办公用地”主要包括除政府机关办公建筑以外的进入房地产市场的办公建筑，这些办公建筑主要租售给各种商业性经营的公司、企业和团体，作为办公和经营场所。

商业办公楼的建筑形式也呈现多样化的发展趋势，除了有大空间的标准写字楼以外，在惠州还新近出现了“商务公寓”的形式。

商务公寓是为满足短期在惠州进行商务、工作的居住行为而配备的一种办公建筑形式，空间尺度较为灵活，宜商宜住，一般位于城市主要商业区的核心地段。

商务公寓的用地在使用功能和区位上更接近商业用地，在地政管理中也将其作为商业用地对待。

因此，从适应规划和地政管理要求的角度出发，将其纳入“商业性办公用地”（C12）类，而不属于居住用地（R）。

金融、保险、证券等行业管理部门的办公建筑用地按其性质归入“商业性办公用地”（C12）。

由于国内金融、保险、证券等行业的经营和管理已趋向市场化，各经营单位已经成为商业性经营企业。

随着中国加入WTO，大量的国外金融、保险和证券经营企业会进驻惠州。

这些经营性企业的管理部门一般自建办公楼或租赁商业性办公楼作为办公场所，在使用上与普通商业性办公楼完全一致。

此外，金融、保险、证券等行业营业网点的设置往往是考虑一定的服务半径均衡分布，一个营业网点的营业面积一般有几百平方米，与其它服务业的分布具有类似的特点。

在惠州，这些金融、保险及证券行业的营业网点基本是通过租赁商业建筑或商业性办公建筑的裙房及办公空间来获得营业场所，因此，本《标准与准则》保留国标“金融、保险业用地”（C22）小类纳入“商业服务业用地”（C2）中类。

（2）关于“商业服务业用地”（C2）名称的说明

该用地在“国标（GBJ137－90）”中属“公共设施用地”（C2）中类的一部分，本《标准与准则》在修订工作中从严谨的角度出发，将名称改为“商业服务业用地”（C2）一个中类，主要原因是：

①充分体现商业服务业设施的社会经济功能和性质，并适应市场经济发展的需要。

由于商业经营活动、餐饮业、旅馆业、休闲娱乐业及游乐设施等各类商业服务业活动都是以赢利为目的，是第三产业的重要组成部分，其经营设施的设置和经营活动都受市场的调节。