第六讲 房地产交易法律制度.docx

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第六讲房地产交易法律制度

第六讲房地产交易法律制度

判断题

1、1980年前，我国的国有土地无偿使用，无期限使用，并且土地使用权不能交易。

2、建设用地使用权转让不同于出让，相当于出租。

3、娱乐用地的最高年限为50年。

4、建设用地使用权出让的土地仅限于国有土地，且是城镇国有土地，不包括集体所有的土地。

选择题

1、以下说法哪一个是正确的？

（）

A、建设用地使用权出让是一种无偿行为。

B、协议出让缺乏公开性和竞争性，人为因素影响较大，因此不能作为建设用地使用权的出让方式。

C、土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得

D、土地使用者超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费

2、我国国有土地有偿使用制度的特点包括：

（）。

A、国有土地的所有权与使用权相分离

B、国家垄断城市土地所有权

C、城市土地所用权有期转让

D、城市土地使用权有偿转让

3、某市人民政府土地管理部门欲出让一幅位于该市北区的土地，甲房地产公司正拟开发商品住宅小区而需用土地。

请问：

甲房地产公司欲取得该幅土地的使用权，可以通过下列何种方式取得？

A．由市人民政府划拨取得

B．由甲公司与市人民政府土地管理部门协商取得

C．由市人民政府土地管理部门招标，甲公司参加投标取得

D．由市人民政府土地管理部门拍卖，甲公司参加竞买取得

一、判断题

1、对2、错3、错4、对

二、选择题

1、D2、ABD3、BCD

案例分析

某市人民政府土地管理部门欲出让一幅位于该市北区的土地，氏苑公司是一家有资质的房地产开发企业，正拟开发商品住宅小区而需用土地。

请根据给定的条件回答以下问题：

1、氏苑房地产公司欲取得该幅土地的使用权，根据我国《城市房地产管理法》规定，可以通过何种方式取得？

2、设氏苑公司已取得该幅土地的使用权，土地使用权期限为70年，其将来可采取以下哪些方式处分其土地使用权：

（）

A、因借款而抵押给甲公司

B、无偿赠与给乙公司

C、将土地使用权出租给丙公司

D、与丁公司的土地使用权交换

3、设氏苑公司在取得土地使用权3年后与甲公司达成土地使用权转让协议，下列有关该转让行为的表述哪个是错误的：

（）

A．氏苑公司必须已进行投资开发，且已完成开发投资总额的35%以上

B．氏苑公司在该地上已建有一楼房，该楼房的所有权不必随土地使用权的转移而转移

C．甲公司受让的土地使用权期限最长不得超过70年

D．甲公司受让后在取得氏苑公司同意的前提下可改变土地用途

2010年1月，高某与某房地产开发公司签订了一份《预售商品房认购书》。

《认购书》约定，公司为高某预留所选房号，双方于公司取得商品房预售许可证时正式签订商品房预售合同。

《认购书》还约定，认购人于签订认购书时缴纳“保证金”一万元，该款于双方签订商品房预售合同时自动转为合同定金，如认购人接到公司通知后七日内不签订商品房预售合同，则该款不予退还。

同年2月，高某接到公司已经取得商品房预售许可证的通知，立即前往公司签订了商品房预售合同，并当场缴纳了首期购房款80万元。

同年5月，高某接到公司通知：

房屋预售合同解除。

经了解，该套房屋已经被公司以更高价格出售给第三人。

双方发生争议。

请回答：

1、公司主张，双方在签订《预售商品房认购书》时，公司尚未取得商品房预售许可证，故该《认购书》无效，以此为基础订立的商品房预售合同也应无效。

对此，下列判断正确的是：

A．法律规定，取得商品房预售许可证是商品房预售的必备条件之一

B．《预售商品房认购书》不是商品房预售合同，不以取得商品房销售许可证为条件

C．双方签订商品房预售合同时，公司已具备商品房预售的法定条件，该合同有效

D．因施工进度及竣工交付日期变化的，房屋可另售他人

ABC

2、公司还主张，公司在解除商品房预售合同时，该合同尚未报区政府房地产管理局备案，故不受法律保护。

对此，下列判断正确的是：

B

A．登记备案是商品房预售合同的法定生效要件，该合同未经登记备案不受法律保护

B．登记备案是商品房预售人的法定义务，但不是合同的生效条件，该合同应受法律保护

C．登记备案是商品房预售合同当事人的权利，未登记备案不影响该合同的效力

D．商品房预售合同无需登记备案，当事人在房屋交付时办理产权登记即可

3、经双方协商，高某同意解除商品房预售合同。

但在款项支付问题上，双方发生分歧。

高某要求返还80万元首期房款本息并双倍返还定金。

公司主张只退还80万元首期房款和一万元“保证金”。

对此，下列判断正确的是：

CD

A．商品房预售合同无约束力，只能按公司的意见办理退款

B．商品房预售合同有效，但《预售商品房认购书》无效，故应按公司的意见办理退款

C．《预售商品房认购书》和商品房预售合同均有效，应该支持高某的主张

D．开发商违约，高某有权请求赔偿损失

判断题

1、房地产开发包括两种行为：

土地开发和再开发。

2、房地产开发应当统筹安排配套基础设施，先地上、后地下。

3、商品房成为“商品”必须“五证”齐全。

4、房产交易既包括房产使用权的转让，也包括房产所有权的交易。

5、权属有争议的房地产不得转让

选择题

1、以下说法哪些是不正确的？

（）

A、房地产转让必须是有偿的。

B、房地产转让的客体是房屋的使用权以及该房屋所占用范围内的土地使用权。

C、购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。

D、以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的公房，禁止转让

2、根据我国《城市房地产管理法》的规定，该法所称的房地产交易包括哪些内容？

A、房地产转让

B、房地产抵押

C、房地产开发

D、房屋租赁

一、判断题

1、错2、错3、对4、对5、对

二、选择题

答：

1、AB2、ABD

一、房地产开发与房地产交易

（一）房地产开发概述

房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

1、取得国有土地使用权，是房地产开发的前提条件。

2、房地产开发包括如下两种行为：

（1）土地开发（或再开发），即进行基础设施建设。

①土地开发，也称“三通一平”或“七通一平”，把生地变成熟地；

“三通一平”：

道路通、给水排水通、供电线路通和对施工现场上的土地进行平整；

“七通一平”：

道路通、上下水通、电力通、雨污排水通、通讯通、煤气通、热力通和场地平整。

②土地再开发，即对城区原有土地进行改造。

（2）房屋开发，即进行房屋建设，包括住宅、工业厂房、商业楼宇、办公用房和其他用房的开发。

房地产开发的特点

1、综合性强，涉及面广。

2、工程量大，综合成本高，建设工期长。

3、建设项目种类繁多。

4、与银行关系密切。

房地产开发的基本原则

1、严格执行城市规划；

2、经济效益、社会效益、环境效益三统一；

3、综合开发、配套建设：

统筹安排配套基础设施，先地下、后地上（如楼房与车库）。

4、按约开发土地：

按合同约定的用途、约定的动工期限开发（防止炒卖地皮、利用土地投机）。

5、严格按标准和规范设计、施工，保证开发产品质量合格：

（1）开发项目的设计、施工必须符合标准和规范；

（2）项目竣工验收合格后方可使用。

6、鼓励开发、建设居民住宅。

（2）房地产交易概述

1、房地产交易的概念

房地产交易，是指以房地产为商品而进行的转让、租赁、抵押等各种经营活动的总称。

商品房成为“商品”必须“五证”齐全：

（1）《建设土地规划许可证》；

（2）《国有土地使用证》；

（3）《建设工程规划许可证》；

（4）《施工许可证》；

（5）《房产证》。

2、房地产交易的分类

（1）地产交易。

地产交易在我国迄今为止仍限于城镇国有土地使用权的出让、转让、抵押等形式。

（2）房产交易。

房产交易的形式主要有房产买卖、租赁、抵押、交换、典当、信托等方式（既包括了房产使用权的转让，也包括了房产所有权的交易）。

3、房地产交易的特性

（1）标的物位置固定性。

房地产不动，双方运用所有权证书和使用权证书及合同交易。

（2）房地连动。

我国采用了“房地连动”措施，即二者须一起转让与抵押。

（3）标的额大、专业性强。

房地产价格受多种因素影响，市场信息瞬息万变，因此，我国实行房地产价格评估制度，提倡房地产中介服务。

（4）稀缺性。

房地产市场在整体上是供给稀缺的市场。

土地是不可再生资源，房产受土地稀缺性的限制，其供给弹性较小。

（5）承接性。

房地产交易中土地使用权出让行为所设定的权利义务具有承接性（如土地使用年限）。

土地使用权出让合同对每一次房地产交易均具有约束性（原则性不能变更）。

4、房地产交易必须遵守的原则

（1）及时登记原则：

转让、抵押，租赁（备案）

（2）房地一体原则：

（3）房地产交易价格由国家实施管理：

（4）土地出让合同设定的权利、义务随土地使用权同时转移原则：

国家所有者身份不变，直接与土地使用者发生关系

（5）不得损害土地及房产经济效益原则，即效益不可损原则

5、我国城市房地产市场运作三阶段

第一阶段：

土地使用权出让阶段

即一级市场阶段，活动发生在地产市场，即由政府通过协议、拍卖、招标和挂牌等方式，向房地产开发商提供国有土地使用权。

第二阶段：

二级市场阶段（开发与销售阶段）

第一，开发阶段：

开发商筹集资金，勘察设计，建筑招标、投标，开工兴建，竣工验收，投向市场。

第二，销售阶段（通常有金融机构与律师行业的介入）：

交易准备，物业选择，商定成交价，完成定金预付。

第二阶段的具体内容如下：

买方申请购房贷款，银行委托物业评估机构提供正式估价报告而后决定是否给予贷款。

如予贷款，则可通知律师准备贷款合同，买方同时应通过律师或中介机构查阅物业转移情况及是否办理了银行抵押，确定交易无障碍之后，双方可准备契约。

待合同正式签订、缴清首期付款，买方取得房产钥匙，正式接收物业。

★★★但是房地产产权却并非此时转移，须执合同前往土地、房产管理部门登记，产权于登记之时正式移交。

第三阶段：

房地产交易阶段

即调剂阶段的房地产交易，或称为第三级房地产交易。

这一阶段房地产交易主要方式为再转让、抵押、租赁。

在上述全过程中，行为主体可以寻求房地产中介机构的帮助：

如向房地产咨询机构咨询有关政策、法律、价格情况；向房地产价格评估机构委托评估房价地价；向房地产经纪机构寻求洽谈协议、交易对手等房地产交易服务。

需要注意的是，各交易阶段均须做好房地产登记及税费缴纳工作。

2、房地产转让法律制度

（一）房地产转让概述

1、概念

房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

房地产转让是将房产所有权或地产使用权转移给他人的行为。

（以此区别于房地产租赁与抵押等其他交易方式。

）

2、特点

（1）房地产转让的主体：

房地产权利人，包括房产所有人及土地使用权人。

（2）房地产转让的客体：

房屋的所有权以及该房屋所占用范围内的土地使用权。

房地一体

（3）房地产转让的形式：

房地产买卖、赠与、交换、继承、投资入股、抵债等。

既可有偿也可无偿（如赠与）。

（2）房地产转让行为的有效条件

1、主体具有合法资格

（1）自然人主体。

（2）非自然人主体（必须具有法人资格）。

2、客体符合法律要求

不受限制的房地产，均可自由转让。

（1）禁止买卖的房地产：

①以出让方式取得的土地使用权不符合法定条件的，其房地产不得买卖。

必须符合的法定条件是：

1、须按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得了土地使用权证书；

2、按照出让合同的约定进行了投资开发，其中属于房屋建设工程的须完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；

3、转让时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

（1）禁止买卖的房地产：

②以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时须报有批准权的人民政府审批，否则不得转让。

③司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。

④依法收回土地使用权的房地产不得转让。

根据房地一体原则，房产所有权的合法基础就在于合法的土地使用权。

土地使用权被国家收回后，房产所有权一般也随土地收归国有，故原权利人已无权转让房产。

⑤共有房地产未经其他共有人书面同意不得转让。

⑥权属有争议的房地产不得转让。

⑦未经依法登记领取权属证书的房地产不得转让。

因无法确定其合法的权利人，故禁止转让。

⑧除依人民法院判决外，在城市改造规划实施范围内，在国家建设征收土地范围内的城市房屋，禁止转让，但禁止期限不得超过1年；

⑨寺庙、道观房地产产权一般归宗教团体所有，不得转让。

（2）受到买卖限制的房地产：

①机关、团体、部队、企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋，如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。

②经济适用住房，购房人拥有有限产权。

——购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。

购房人确需转让的，由政府回购。

——购买经济适用住房满5年，购房人上市转让的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，政府可优先回购。

——购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

③单位集资建房的产权关系按照经济适用住房的有关规定执行。

④“买卖不破租赁”。

房屋所有人出卖租出的城市私有房屋的，须在合理期限之前通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖行为无效；私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

⑤城市私房共有人出卖共有房屋的，在同等条件下，共有人有优先购买权。

⑥公有旧房出售时，原住户有优先购买权；职工购买旧房居住或经营一定时期后（5年），允许其出售，但原出售单位有优先购买权。

3、形式要件

房地产的转让必须订立书面合同，并须由当事人到房地产管理部门办理权属登记手续，领取房地产权属证书之后，其行为方才有效。

4、双方的意思表示必须真实

非欺诈、胁迫的手段或乘人之危

必须出于善意。

恶意串通损害国家、集体及第三人利益的行为，以合法形式掩盖非法目的的房屋转让行为无效。

5、房地产转让不得违反政策、法律和社会公德。

（3）房地产买卖（销售）合同的主要内容

1、标的

房地产买卖合同的标的就是房地产。

房地产合同必须订清房地产坐落位置、部位、类型、结构、房屋朝向、门牌号码等。

房屋附属设施是否一同转让也应注明。

根据《城市房地产管理法》的规定，合同中应当载明土地使用权取得的方式。

2、数量

即房地产的面积与数量。

合同中关于数量的约定必须明确，应使用明确量词，而不应笼统称几房几室等。

如注明面积，应明确是建筑面积，还是实际使用面积，同时还须明确公用面积的摊销等。

3、价款

这是受让人取得房地产产权所付的代价，是房地产买卖合同必备的条款。

由于我国实行房地产价格评估制度及房地产成交申报制度，所以，合同当事人应如实填报房地产价款。

（事例：

一房二价。

）

4、履行期限

即债务人实际负担其债务的期限，包括房产何时交付、价款何时交付及何时履行过户登记手续等内容。

5、履约方式

指价款的交付方式以及房地产交付方式。

前者如一次性付款或是分期付款；

后者包括房屋及其附属设施的验收、接管，过户手续的办理，有关税费的交纳，房地产权利证书的领取。

6、违约责任

当事人违反房地产合同规定，不履行或不完全履行合同规定的义务，必须承担违约责任。

具体承担责任的方式有：

支付违约金、赔偿损失；有定金约定的执行定金罚则。

（交付定金的一方违约，无权要求返还定金；接受定金的一方违约，应该双倍返还定金）

（4）房地产转让程序

1、申请

由房屋所有人或代理人向房管部门递交要求买卖房屋的申请书并附上有关证明。

有关证明是指土地使用权证、房屋产权证、共有人的证明、身份证明、预售房产的有关证明等。

如果代理进行房屋买卖，还应附具所有人的正式委托书。

2、签订买卖合同

买卖双方经协商一致，签订房屋买卖合同或契约。

3、评估价格

房管部门接到卖房人的申请后，应对相关材料进行审查，并安排测量和评估。

4、缴纳契税和补交地价

房屋买卖必须由买方向税务机关缴纳契税（税率约为房屋买价的6%）。

对无偿划拨土地的房屋买卖（不包括房地产开发新建的商品房），出卖人必须缴纳土地收益金给房地产管理部门。

5、登记发证

房屋买卖双方持合法证件（如产权证明书、纳税证明、买卖合同、土地使用权证、身份证、工作证或户籍簿及有关批件等），到房屋所在地房产管理部门进行产权登记，办理过户手续。

并应到土地管理部门办理土地使用权变更登记，换取土地使用权证。

注：

我国有些地方（如深圳）由于撤销了房地产管理局，故房屋买卖只需到规划国土局办理产权登记过户手续，并且不需分别领房屋所有权证和土地使用权证，只需领一个《房地产证》即可。

（5）已购公房和经济适用房转让的法律制度（内容略）

1、概念

已购公房和经济适用房，是指城镇职工依据国家和县级以上地方政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房，或者按照地方政府指导价购买的经济适用住房。

从该概念中可以看出，已购公房和经济适用房均是在国家提供补贴的前提下成交的，故成交价格一般低于市场价。

2、已购公房和经济适用房禁止转让的情形

（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的。

（在转让时，原购买人应补足房价款，将国家承担的房价款归还后，才能转让。

）

（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的。

（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的。

（4）上市出售后形成新的住房困难的。

（5）擅自改变房屋使用性质的。

3、收益分配

城镇职工以成本价或者标准价购买公房和经济适用房，法律效果是不同的。

以成本价购买房屋的，购房人能够取得完整的房屋所有权

以标准价购买公房或者经济适用房的，有可能形成购房人与单位共同拥有房屋的情形。

因此不同情况下，房屋出售之后的收益分配不同：

（1）在城镇职工以成本价购买公房和经济适用房，且职工取得完整所有权的情况下，职工出售房屋并缴纳税费和土地收益后，所得收益归个人所有。

（2）城镇职工以标准价购买公房或经济适用房时，房屋产权由职工与单位共同享有。

若职工在出售房屋之前，已经按照成本价补足房价款，出售房屋后缴纳税费和土地收益后，所得收益应当完全归职工所有。

（此时，单位已经通过职工补足的房价款得到补偿。

）

若职工并未补足房价款即将房屋出售，则所得收益应当在其与单位之间按照产权比例进行分配，单位所得的房价款实质仍为职工补足的房价款部分。

若此时原单位已经撤销，则其应当所得部分由房地产交易管理部门代收后，纳入地方住房基金专户管理。

3、商品房预售法律制度

案例：

2010年1月，高某与某房地产开发公司签订了一份《预售商品房认购书》。

《认购书》约定，公司为高某预留所选房号，双方于公司取得商品房预售许可证时正式签订商品房预售合同。

《认购书》还约定，认购人于签订认购书时缴纳“保证金”一万元，该款于双方签订商品房预售合同时自动转为合同定金，如认购人接到公司通知后七日内不签订商品房预售合同，则该款不予退还。

同年2月，高某接到公司已经取得商品房预售许可证的通知，立即前往公司签订了商品房预售合同，并当场缴纳了首期购房款80万元。

同年5月，高某接到公司通知：

房屋预售合同解除。

经了解，该套房屋已经被公司以更高价格出售给第三人。

为此，双方发生争议。

此案涉及的问题有：

1、商品房预售许可证与商品房预售的关系。

2、《预售商品房认购书》与商品房预售合同的效力。

3、“一房多卖”的效力。

4、高某如何主张自己的权利。

（1）商品房预售的概念

商品房，是指由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。

商品房预售，又被称为“卖楼花”，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款，并在双方协议的未来确定日期，由预售方交付房屋给承购人的一种法律行为。

它是商品房转让的一种特殊形式。

商品房预售的涵义：

1、预售房屋买卖行为的标的物是订约时尚在施工中的商品房，即期房。

2、楼花本身可以自由转让。

3、商品房预售领域具有较强的国家干预性。

（2）商品房预售的条件

1、预售方应当符合法律规定的资格条件，否则不能从事商品房预售活动。

2、工程建设已基本落实。

3、有商品房预售方案。

预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。

4、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上，并已经确定施工进度和开工、竣工交付日期。

5、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

预售方应当具备以下条件：

（1）预售方一般为商品房的开发企业；

（2）有自己的名称和组织机构；

（3）有固定的经营场所；

（4）有符合国务院规定的注册资本：

有100万元以上的注册资本（过低）；

（5）有足够的专业技术人员：

有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员；

（6）法律、行政法规规定的其他条件。

工程建设已基本落实

（1）要有合法取得土地使用权的证明文件（办理土地使用审批手续，已交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书）；

（2）要获得建筑物规划设计方案的批准文件，持有建设工程规划许可证；

（3）已获得施工许可证，有施工合同以及有关施工进度的说明；

（4）要做好建造房屋的场地准备工作，即所谓“七通一平"。

（3）商品房预售合同的法律问题

1、商品房预售许可问题

商品房预售，预售方首先应取得商品房预售许可证明。

出卖人（预售方）未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。

但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

2、商品房预售合同登记备案问题

登记备案的时间限定在合同签订之日起的30日内（但登记备案手续不是合同生效的要件，当事人有约定的，从其约定。

）

（注：

还有签订认购书的问题与“一房二卖”问题。

）

《物权法》规定了不动产的预告登记制度：

当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

3、商品房预售合同对标的的约定问题

为了预防纠纷，合同中应载明预售商品房的基本情况，具体包括：

——房屋坐落位置

——建筑面积（及其分摊面积）

——土地使用权证号

——土地使用权取得方式（出让或是划拨）

——土地使用性质

——商品房预售许可证号

——建筑工程规划许可证号

——房屋结构、质量、竣工交付日期、装修标准、所购房屋平面图等。

4、在建房屋的抵押问题

现实中，开发商为获得工程资金，往往将在建的房屋抵押给银行。

这就给预购人的房屋所有权埋下了隐患，一旦开发企业无法偿还贷款，银行有权将房屋拍卖并优先受偿。

现实中也有的开发商将已预售的商品房再出售（即前述的“一房二卖”）。

预售人应当保证预购人对房屋的所有权应当是完整的，不应当因第三人对该房屋享有权利而遭受任何阻碍。

若第三人对房屋享有的权利对预购人的房屋所有权造成