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绵阳房地产市场分析及1256137352
2009年绵阳房地产市场分析
及2010年预测报告
目录
宏观背景1
2009年绵阳房地产市场分析1
一、2009年绵阳房地产市场供应情况分析1
三、2009年绵阳房地产市场土地供应分析5
四、2009年绵阳房地产市场价格情况分析6
五、2009年房地产市场商品房空置分析9
六、总结9
2010年预测10
市场走势:
平稳上行的轨迹不变10
房价走势:
没有大起大落11
区域热点:
城西红透半边天12
宏观背景
据国家发展和改革委员会、国家统计局14日发布的调查结果,去年12月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%,涨幅比上月扩大2.1个百分点;环比上涨1.5%,涨幅比上月扩大0.3个百分点。
2010年1月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%,涨幅比去年12月份扩大1.7个百分点;环比上涨1.3%,涨幅比去年12月份降低0.2个百分点。
新建住宅销售价格同比上涨11.3%,涨幅比去年12月份扩大2.2个百分点;环比上涨1.7%,涨幅比去年12月份降低0.2个百分点。
2009年,绵阳全市建筑、房地产行业税收仍占据地税收入主导地位。
第二产业的建筑业和第三产业的房地产业税收在各产业中居于首位,税收贡献突出。
全市建筑业缴纳地方各税67025万元,同比增收32510万元,增长94.2%;房地产业收入93849万元,同比增收46735万元,增长99.2%。
全市建筑、房地产行业税收分别高全市地税收入平均增幅52.5和57.5个百分点,两行业税收占全市地方税收比重为45.9%,拉动总收入增长19个百分点,成为全年地方税收增长的重要支柱。
2009年绵阳房地产市场分析
一、2009年绵阳房地产市场供应情况分析
2009年全年绵阳累计预售商品房项目102个,批准商品房预售面积260.56平方米。
与2007年相比增长91%,与2008年相比增长近70%。
年份
预售项目
预售建筑面积
(平方米)
供应住宅
供应商业
供应其它
2007年
108个
1358694.91
10997
476
1925
2008年
77个
1533656.91
12846
567
1669
2009年
102个
2605600.00
21970
1576
1850
尽管绵阳市场投放量和2008年相比增长了71%(套数),但是市场还是出现了供不应求的局面。
分析原因:
1.2009年市场异常火爆,需求增长超过了供应速度,使得市场出现了供不应求的“局面”。
2.2009年市场供应中有很大的一部分集中在12月份,而前面11个月的市场供应偏紧。
二、2009年绵阳房地产市场交易情况分析
(一)成交放量,成倍增长
2009年,绵阳商品房成交备案15540套,环比增长143%,成交面积1537509.81平方米,环比增长146%,创历史新高。
因此,可以看出,2009年民营出去商品房交易量比2008年增长率近1.5倍,比之前的2007年超出一倍多。
分析原因:
一是政策利好原因。
2008年底的“4万亿投资”刺激计划,第五次降息,国十条中确定的适度宽松的货币政策,以及灾后重建的相关优惠政策,刺激了压抑一年的市场需求集中释放。
二是老百姓对通货膨胀预计的担心,希望能够将虚拟资产转化为固定资产。
三是需求推动。
“5·12”大地震使绵阳大量房屋受损,出于安全考8虑,这部分人群陆续开始购房。
同时,由于绵阳城市的安全性和宜居环境,使得周边的购房者涌入绵阳置业安家。
另外,市场不断升温,价格不断上涨,受“买涨不买跌”的心理影响,大量投资性需求被激活。
(二)区域活跃,遍地开花
从2009年区域成交量来看,绵阳城区各个区域都十分活跃,除了经开区成交备案量比2008年有所减少外,其它区域成交量都出现了大幅增长。
与几年前相比,2009年最大的变化之一,就是各区域成交量的差别正在缩短,虽然2009年依然是涪城区一枝独大,但是游仙区、科创园区的成交量与涪城区相比,差别在拉近。
如2008年,只有涪城区和游仙区成交套数达四位数,2009年,科创园区、高新区都达到了四位数。
2009年,涪城区商品房成交备案量为6313套、598401.99平方米,与2008年2871套、275958.25平方米的备案量相比,增长了3442套、322443.74平方米,增幅分别为120%和117%,低于市场整体增幅(比整体增幅分别低了23和20个百分点)。
2009年,高新区商品房成交备案量为2152套、234534.80平方米,与2008年583套、61148.65平方米的备案量相比,增长了1932套、173386.15平方米,增幅分别为331%、283%。
高于市场整体增幅(比市场增幅分别高188和137个百分点)。
2009年,经开区商品房成交备案量为644套、58202.91平方米,与2008年899套、82306.18平方米的备案量相比,减少了255套、24103.27平方米、降幅为28%和29%。
2009年,科创园区商品房成交备案量为2207套、245672.17平方米,与2008年458套、48866.58平方米的备案量相比,增长了1812套、196806平方米,增幅分别为396%和402%。
高于市场整体增幅(比整体增幅分别高253和256个百分点)。
2009年,游仙区商品房成交备案量为4224套、400697.94平方米,与2008年1570套、155252.96平方米的备案量相比,增长了2654套、245444.98平方米,增幅分别为169%和158%。
高于市场整体增幅(比整体增幅分别高26和12个百分点)。
从以上数据可以看出,2009年的热点区域是高新区和科创园区,巨幅的成交增长,说明这两个区域已得到购房者的认可。
城市向西,已是城市发展和人居潮流的主方向。
相对而言,经开区的房地产开发较为沉寂,落后于绵阳房地产的发展速度。
另外,虽然涪城区的增幅减缓,游仙区增幅也不大,但这两个区域由于区位优势,依然是绵阳房地产开发的主战场。
三、2009年绵阳房地产市场土地供应分析
2009年绵阳城区商住类土地挂牌拍卖较2008年增长了很多。
由于多方面原因,2008年绵阳城区土地挂牌拍卖落至低点,全年土地挂牌拍卖只有四宗,共440285.88平方米,且地点全部为游仙区仙海湖东侧,受让企业皆为绵阳市投资控股(集团)有限公司,而且这四宗容积率皆在1以下,表明这里的建筑形态只能是低层或别墅。
2009年绵阳城区商住类土地挂牌拍卖共有11宗土地成交、面积5384791.77平方米,容积率在1.2—4.0之间。
所在区域为城市周边区域,市中心无一宗土地挂牌拍卖。
其中:
科创园2宗,共96840.51平方米,最高楼面地价达每平方米1812元。
游仙区5宗,共278815.06平方米,最高楼面地价达每平方米1425元。
经开区3宗,共1445661.66平方米,最高楼面地价达每平方米840元。
涪城区青义镇一宗,19370.2平方米,最高楼面地价达每平方米573元。
分析以上数据,可以做出以下几方面的判断:
1、因为2009年土地供应的加大,将使未来两年的市场供应有保证。
2、从土地供应的区域来看,市中心无土地供应,决定将来是市中心的房源依然紧俏,房价也将会稳步上扬。
3、从最高楼面地价来看,科创园区和游仙区的楼面地价已达1000多元,而这也决定了绵阳的房价不可能出现大幅下降。
四、2009年绵阳房地产市场价格情况分析
2009年,绵阳城区商品房成交备案均价为3444.77元/平方米,其中最低月份二月,均价为3156.39元/平方米,最高月份为12月,均价为3819.73元/平方米,全年成交均价相差663.34元/平方米,震幅为21%。
与2008年3157.21元/平方米的成交价相比,2009年绵阳城区商品房成交备案均价上涨了287.56元/平方米,涨幅为9%。
与2007年2760.56元/平方米的成交均价相比,上涨了684.21元/平方米,涨幅近25%。
从区域价格来看,最高为涪城区,达3738.08元/平方米,其次为高新区,达3431.13元/平方米,第三为游仙区,达3307.29元/平方米,第四为科创园,为2657.49元/平方米。
其中:
经开区和科创园成交均价比2008年有所下降,经开区的成交均价比2008年(2751.48元/平方米)下跌了93.99元/平方米,跌幅为3%。
科创园的成交均价比2008年(3232.41元/平方米)下跌了78.3元/平方米,跌幅为2%。
涪城区、高新区和游仙区成交均价比2008年皆有所上涨。
涨幅最大的为涪城区,比2008年(3290.23元/平方米)上涨了447.85元/平方米,涨幅近14%。
而后为高新区,成交均价比2008年(3202.68元/平方米)上涨了228.45元/平方米,涨幅为7%。
第三为游仙区,成交均价比2008年(3094.27元/平方米)上涨了213.02元/平方米,涨幅近7%。
分析以上数据,可以看出,2009年与2008年相比,不仅成交均价上涨了,而且区域间的成交均价差距拉大了。
2008年,除了经开区,涪城区的成交均价与其它区域相差不大,差价最高不足200元/平方米。
而2009年,涪城区与其它区域的差距最高近600元/平方米。
其原因,主要是市中心房价上涨幅度较大造成的。
从全年来看,2009年科创园区的成交均价比2008年有所下降,其原因主要是因为这一区域内的大多数项目都是去年底(如太阳城、田森·奥林春天)或今年初(如东辰·阳光清华三期一批次)上市的,而这一期间,房价并没有出现大的上涨,因此整体成交均价较低。
但是到了下半年,太阳城、田森·奥林春天以及东辰.阳光清华三期新上市房源房价都出现较大调整,个别楼盘涨幅较大。
从而使科创园区成交均价在11月份达到了3661元/平方米。
因此,2010年,该区域的成交均价涨幅可能将会得到进一步体现。
五、2009年房地产市场商品房空置分析
从2009年260.56万平方米的预售投放,153.75万平方米的成交备案量来看,2009年与售房源中,尚有106.81万平方米商品房没有售出。
加上2009年前一年以上36.86万平方米的空置房,2009年绵阳城区商品房的空置量达143.67万平方米。
在空置房源中,商品房住宅占了较大比例,为9913套、99.91万平方米。
商业用房最少,仅为3套、0.18万平米。
办公用房1946套、15.67万平米。
其它(如车库等)3270套、27.57万平米。
由此可以看出,现有市场中,商业用房是稀缺产品。
而以车库为主的其它类空置量较大,表明绵阳的购房者购买车库的热情并不高。
此外,办公用房的控制相对较大,也说明购房者对办公类的投资产品兴趣不大。
注:
由于统计数据为成交备案数据。
因为各种各样的原因,一些楼盘已售房源中相当部分没有备案,因此,绵阳城区商品房实际空置量,与统计有一定的差别。
六、总结
1.与国内市场一样,2009年绵阳城区商品房成交面积出现了大幅增长,但是从各个月份表现来看,除回暖一月外,还出现五月和十月两个低点,成交备案量分别为62322.61平方米和87506.37平方米。
而这两个月正值“五一”和“十一”两个假期,如果不是巧合的话,则表明了绵阳的购房者在节假日,特别是“黄金周”这样的大假中,没有表现出过高的购房热情,相反因为长假出游,使成交量下挫。
2.2009年底,当国内大多数城市因国家队房地产出台调控政策,成交量皆出现了一定萎缩时,绵阳市楼市却在12月份创造新高,成交量近2000套。
这说明,调控政策在绵阳有一定的滞后效应,加之绵阳房地产市场特有环境,今年初,绵阳楼市成交量可能还会出现一轮高潮。
3.2009年12月下半月,绵阳城区共有15个项目、4284套、402670.4平方米的新房源推出,不仅达到的去年新高,更是创下绵阳历年来的新纪录。
而这,传递了两个信息:
一是开发商受政策影响,开始大举推盘,“跑快点”的心态尽显无遗。
二是表明绵阳市楼市进入了供应加速期,去年动工项目将会在今年陆续上市,供应量的加大,可肯会刺激成交,使绵阳城区商品房成交量大幅上升,但也会给市场带来更多的压力,使新年楼市充满更对悬念。
4.也许,2009年绵阳楼市成交量呈震荡上升附势,但是房价走势却稳步上升。
前五月,房价在3166—3293元/平方米之间微调,6—9月,保持在3412—3478元/平方米之间,10—12月,呈快速增长势头,由3579元/平方米拉升到3819元/平方米。
因此除了最后一个季度,绵阳楼市房价表现有些异常外,其它时间段,都较为稳定。
也正是因此,到了年底,人们才感觉到绵阳的房价大涨了。
正是因为年底涨的太快了,今年初,房价再出现大涨的可能性不大。
2010年预测
2010绵阳楼市何去何从?
2010年,政策突变,风声渐紧,有关于国家调控的各种猜测蜚声四起。
但是,在对前三年,特别是2009年绵阳楼市的市场进行分析后,我们可以得出以下几点结论:
市场走势:
平稳上行的轨迹不变
房地产行业作为支柱性产业,拥有庞大的产业链,能够带动成百上千的相关产业,国家在宏观经济没有较好的恢复以前,房地产产业若出现问题,国家的经济就会出现问题。
再详细研读一下国家的政策我们就会发现,主要措施在于抑制投机性购房,规范市场秩序。
从数据上看,2009年全年居民消费的一半以上都用在了购房消费上。
综上所述,国家政策不会把房地产市场压得过死,平稳是主旋律。
大环境如此,绵阳市场呢?
本报告认为,2010年绵阳房价会在2009年上涨过快的区域内出现一个局部调整,但是不会影响整个市场平稳上行的基本面。
分析原因,有以下几点:
一是绵阳投资投机性比重相对较小,“首付不低于40%”不会对绵阳购房者带来重大障碍,还有分层,分单元办理预售许可证的行为在绵阳本来就是禁区,因此“国11条”对绵阳的运行并不会大。
二是灾后重建。
在灾后重建的过程中房地产行业将担负重任,也将迎来发展的春天。
三是城市品牌建设。
2009年绵阳市委、市政府推出了建设“六个绵阳”的战略措施,其中打造“宜居绵阳”,为房地产开发企业提出了更新的要求,也带来了更多的机遇。
四是成德绵经济圈的建设。
随着绵阳到成都城际列车的开通,绵阳到成都的时间会被急剧缩短,使得绵阳的房价优势更加突出,吸引更多的外地人来绵置业。
房价走势:
没有大起大落
2010年,绵阳的房价走势不会像2009年下半年那样急剧上涨,但也不会出现快速下跌的局面。
本报告根据前3年的市场分析认为,2010年前几个月因为市场的惯性,房价会继续上涨(这已经得到市场证实),但涨幅有限,因为2009年的涨势已经透支了部分空间。
年中,房价可能会小幅调整,国家的政策可能会使得少部分投资性需求暂时退出,加上市场供应的经一步增大,从而给房价上涨带来更多的阻力。
因此,下半年底,房价会在调整之后趋于理性。
由于开发成本的增长,楼面地价强行抬高房价。
此外,2009年房地产市场火爆,开发商回收了大部分资金,即使政策偏紧,在一段时间之内开发商并不会面临太大的资金压力。
综上所述,2010年房价不会明显下跌。
区域热点:
城西红透半边天
从城市发展和土地供应的角度来看,绵阳城西的石桥铺片区和园艺片区会红透绵阳房地产市场的半边天。
园艺新城本来就是市政府规划的高档人居板块。
在建项目中有卓信龙岭、田森奥林春天二期、辰兴优山美郡、长兴太阳城二期、东辰阳光清华三期、倍特岭尚一期、云岭等,更重要的是,随着绵阳行政中心迁址园艺新城,绵阳职业教育集团落地园艺,园艺片区将成为没有未来行政文化中心。
广阔的区域前景,逐渐完善的市政配套和生活配套,优越的自然环境,将使得这里不仅仅是房地产开发的热点,更是绵阳人居的向往之地。
2010年,园艺新城四个字中的“城”字将会大力凸现。
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