银行个人一手房屋按揭贷款操作规程.docx

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银行个人一手房屋按揭贷款操作规程

XX银行个人一手房屋按揭贷款操作规程

1.总则

1.1制定依据

为规范个人一手房屋按揭贷款业务操作，防范业务风险，根据《XX银行个人贷款管理办法》有关规定，制定本操作规程。

1.2基本概念

1.2.1个人一手房屋按揭贷款（以下简称按揭贷款）是指我行向符合贷款条件的自然人借款人发放的，用于借款人购买一手房屋并以所购房屋作抵押的贷款。

一手房屋是指房地产开发商依法取得土地使用权后，在土地上建造并取得政府批准销（预）售的商品房。

1.2.2本操作规程所称房屋根据用途分为住房和商业用房。

住房包括普通住宅、高档住宅、公寓和别墅,商业用房包括商铺和写字楼。

1.2.3本操作规程所称房屋价值是指购房人从开发商处购买房屋时支付的总价款。

1.3购房人先筹款支付房屋全部购房款，可在满足下列条件的情况下视同一手房屋按揭贷款：

（1）购房合同签订之日起一年之内申请贷款的；

（2）办理预售登记备案并竣工验收或取得产权证；（3）购房人能提供买卖发票等证明交易真实性的材料；（4）办妥抵押登记或预抵押登记后放款。

2.贷款要素规定

2.1按揭房屋应具备以下条件：

（1）工程进度符合当地监管部门房屋贷款的要求；

（2）按揭房屋所属楼盘项目合法合规，手续完备，《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等四证齐全，取得《商品房预（销）售许可证》；或者已具备办理房屋所有权证条件，能够办理现房抵押登记；

（3）按揭房屋所在楼盘综合品质较好，具有较强的变现能力和市场销售前景；

（4）按揭房屋所属楼盘可办理房地产权证和抵押登记手续。

2.2贷款成数

贷款成数根据监管部门规定以及借款人的资信情况、信用评级、所购房产类型等因素综合确定。

2.3贷款期限

所购房屋为住房的，贷款期限最长不超过30年；所购房屋为商业用房的，贷款期限最长不超过10年。

2.4贷款利率

贷款利率根据监管部门规定以及借款人的信用评级、竞争价格策略、贷款风险和综合收益等情况综合确定。

2.5还款方式

贷款期限在一年（含）以内的，可实行利随本清，按月或按季付息、一次还本的方式，也可采取按期还本付息的方式；贷款期限在一年以上的，采取按期还本付息的方式。

按期还本付息方式包括按月或按每三个月等额本息还款法、按月或按每三个月等额本金还款法以及总行规定的其他方式。

具体计算方式按照监管部门和总行有关规定执行。

2.6财产保险和公证手续

分行可根据当地实际情况以及借款人所购房产的状况，自行决定是否要求客户购买抵押财产保险。

借款人为外国人、无国籍人以及港、澳、台居民的，要求借款人办理借款合同、担保合同的强制执行公证。

2.7贷款担保

（1）直接以所购房产提供抵押担保的，在办妥抵押登记或预抵押登记手续后放款。

（2）所购房产抵押加开发商阶段性担保，即贷款发放日至我行收到房地产权证书、取得他项权证期间，由开发商承担阶段性连带责任保证。

在受理贷款之前，我行须与开发商签订按揭项目合作协议。

（3）所购房产抵押加其他阶段性担保，即贷款发放日至我行收到房地产权证书、取得他项权证期间，由我行认可的其他担保方式提供阶段性担保，阶段性担保具体包括自然人保证、担保公司或房地产中介公司保证、其他房产抵押、质押等方式中的一种或多种组合作为阶段性担保。

所购房屋办妥现房抵押登记并将他项权证交付我行后，上述阶段性担保根据需要或合同约定解除，如贷款所购房屋未在约定期限内办妥正式现房抵押登记手续，我行有权提前收回贷款。

a.以自然人保证作为阶段性担保的，所购房屋仅限于普通住宅，借款人和保证人个人信用等级均应为AAA级。

b.开发商、担保公司或房地产中介公司提供阶段性保证担保的，开发商、担保公司和房地产中介公司须符合《XX银行个人贷款业务担保管理实施细则》、《XX银行个人房屋按揭贷款合作企业最高额保证授信业务操作规程》、《XX银行个人贷款担保机构管理办法》的规定条件，并按规定程序取得我行按揭额度授信，与我行签订合作协议，明确阶段性担保责任和合作内容。

合作内容包括但不限于按揭专用账户的开立和监督使用，担保连带责任的履行，房地产权证书的办理与移交，退房、换房、转卖或其他导致解除购房合同情况出现时，开发商承诺协助我行提前收回按揭贷款所欠本息和其他应付款项等内容，并对授信项下的按揭贷款承担阶段性担保责任。

对开发商已与他行开展按揭业务合作的项目，可适当简化开发商阶段性担保资料和程序：

经营单位要认真对项目现状、销售状况和楼盘定价等情况进行调查，并在单笔按揭贷款调查报告中进行说明，并至少取得开发商营业执照、销（预）售许可证等资料，对无法取得开发商有权决策机构出具的阶段性担保决议的情况下，可直接由开发商在我行《个人房屋抵押借款合同》上保证人一栏签章。

该操作模式下可不对开发商进行按揭项目授信，不强制要求开发商与我行签订按揭项目合作协议。

c.以其他房产抵押作为阶段性担保的，抵押房产应为现房，取得房地产权属证书且符合《XX银行个人贷款业务担保管理实施细则》规定的条件。

d.以质押方式提供阶段性担保的，质押物须符合《XX银行个人信贷业务担保管理实施细则》的有关规定。

（4）其他经总行批准的担保方式。

（5）当地房管部门要求预抵押登记凭证须换领他项权证的，分行还应及时督促借款人协助我行办理换证手续。

3.贷款程序及要求

贷款程序包括贷款受理与调查、贷款审查、贷款审批、贷款发放、贷款回收与贷后管理等环节。

3.1贷款受理

借款人应向我行提出按揭贷款申请，并全面、详实地填写借款申请书，同时提供以下资料：

（1）借款人及配偶、共同申请人及配偶和权利共有人的有效身份证件原件及复印件，如身份证、军人证、护照等；

（2）借款人、共同申请人和权利共有人的婚姻状况证明文件；

（3）借款人及共同申请人收入证明原件（或纳税税单）；

（4）提供阶段性担保的担保资料；

（5）首付款发票、收据原件或拟付首付款存款证明原件；

（6）经当地房地产管理部门进行销售备案的购房合同或购房协议原件；

（7）自雇人士或公司的股东、董事以个人身份申请贷款的，还须提供所在公司营业执照复印件以及我行认为需要提供的其他证明资料；

（8）根据监管部门和我行需要选择提供的其他资料，如配偶资料、户口簿、学历证明、职称证明、财产证明、借款人配偶收入证明、纳税证明或社会保险缴纳证明等。

客户经理受理贷款申请后，应先检查借款人所购房屋是否符合我行一手房屋按揭贷款要求，并审核申请资料的完整性、有效性，对借款人进行预筛选。

对预筛选合格的，客户经理进行贷款调查，对不符合条件的，予以退回。

3.2贷款调查

3.2.1借款人应具备的条件：

（1）能够提供有效身份证明、具有完全民事行为能力的自然人，其中外国人、无国籍人和港澳台居民须同时符合国家外汇管理和房地产市场外资准入有关规定条件；

（2）已与房地产开发商签订购房合同或协议，并支付了规定比例的首付款或在我行存入首付款，购买意愿真实；

（3）具有稳定的职业和收入，资信状况良好，具有按期还本付息的能力；

（4）借款人年龄加贷款年限不超过70年；

（5）同意以所购房产作为我行贷款的抵押物；

（6）同意委托我行将贷款资金一次性或分期划入开发商账户或我行指定的账户，同意我行直接从其还款账户上扣收贷款本息；

（7）外国人、无国籍人以及港、澳、台居民申请贷款的，须满足以下条件：

a.提供我国公安部门出具的证明其具有合法居留身份的证明文件，并符合当地监管部门相关要求；

b.各分行可根据借款人风险状况酌情决定是否要求所提供的材料及所签署的相关文件在国内外办理公证手续或经过我国驻当地大使馆或领事馆认证；涉及香港特别行政区的，按照《中国委托公证人（香港）管理办法》的规定执行；

c.须在境内指定联系人；借款人签署的借款合同、抵押合同、其配偶出具的同意抵押的承诺函必须办理强制执行公证手续。

（8）我行规定的其他条件。

3.2.2借款人还款能力规定

借款人申请按揭贷款时，应将借款人房屋贷款的月房产支出与收入比控制在50%（含）以下，月所有债务支出与收入比控制在55%（含）以下。

房产支出与收入比的计算公式为：

（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入；

所有债务与收入比的计算公式为：

（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额）/月均收入。

上述计算公式中提到的收入是指借款申请人自身的可支配收入，即单一申请为申请人本人可支配收入，共同申请为主申请人和共同申请人的可支配收入。

但对于单一申请的贷款，如将申请人配偶的收入计算在内，则应该先予以调查核实，同时对将配偶收入计算在内的贷款也应相应把配偶的债务一并计入。

收入包括工资性收入和财产性收入。

3.2.3客户经理须进行全面、详细的贷前调查，确保贷款资料的真实性。

客户经理通过面谈、电话或实地拜访等方式，对借款人基本情况、资信状况、职业和收入情况、贷款用途、担保情况等内容进行详细调查，调查内容包括但不限于以下内容：

（1）通过电话、面谈或走访等方式调查借款人家庭情况、婚姻状况、教育情况、健康状况、收支情况、资产负债状况等；通过电话或上门走访聘用单位、税务部门、工商管理部门以及征信机构等独立的第三方进行调查，核实借款人的工作单位、收入情况和信用状况；

（2）调查借款人在我行内部的信息，了解借款人在我行的贷款记录及存款情况；

（3）调查购房交易的真实性。

调查了解借款人是否支付了规定比例的首付款或在我行存入首付款，购买意愿是否真实，查实首付款支付的真实性；

（4）通过实地考察楼盘调查按揭房屋是否符合我行按揭贷款条件，所购房屋的价格是否与当时、当地、同类房屋的市场价格水平相符，查实所购房屋是否存在重复交易的现象；所购房屋为商业用房的，还须调查该地段商业用房的行业适用性，包括该商圈的商业氛围、人流走向、周围的租赁情况、供求关系、将来的发展潜力以及在商铺空置期借款人的经济承受能力。

对于大型商业用房或写字楼，贷前应有明确的承租对象，同时调查承租对象经营范围是否合法合规，是否具有支付租金的能力；对所购房屋用于公司经营办公的，客户经理须对该公司进行实地考察，重点调查借款人与公司的关系，公司的经营范围、经营情况和财务情况等；

（5）担保是否符合《XX银行个人信贷业务担保管理实施细则》的有关规定，担保意愿是否真实；由开发商或担保公司提供阶段性担保的，开发商和担保公司是否在我行授信合作企业范围之内，贷款额度和期限是否在授信额度和授信期限范围内；

（6）对自雇人士或公司股东、董事申请贷款的，实地调查核实其经营情况、财务状况，全面分析其还款能力；

（7）对非境内居民申请贷款的，应通过调查其在国外的工作和收入背景，了解其购房目的，并在对各项信息调查核实的基础上评估借款人的偿还能力和偿还意愿；

（8）客户经理须核实购房合同或协议的销售备案登记情况；

（9）我行认为需要调查的其他内容。

贷款最终审批前，客户经理至少与借款人面谈一次，了解借款人真实购房和贷款意愿、借款人工作和收入情况等，并面签借款申请书等申请文件。

3.2.4调查分析

客户经理通过借款申请人年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断申请人目前收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响；通过申请人的收入水平、财务情况和负债情况判断其贷款偿还能力；通过了解借款人目前居住情况及此次购房的首付支出判断其对于所购房产的目的及购买意愿等因素，并据此对贷款申请作整体分析。

3.2.5信用评级

客户经理根据调查情况对借款人进行信用评级。

借款人的个人信用评级应达到A级（含）以上，对不符合我行准入标准而需要继续贷款流程的，应予以说明。

3.2.6撰写调查报告

客户经理撰写调查报告（调查报告还应包括客户经理与借款人面谈内容），填写风险评估书，签署意见后按规定程序上报审查审批。

购房合同可根据需要选择扫描上传首页、主要条款页、签章页等重点内容。

3.3贷款审查

客户经理主管对贷款申请、调查报告和风险评估书的真实性、完整性、合规性和合法性进行审核，并出具明确的审核意见，审核同意的，提交审批，不同意的退回。

3.4贷款审批

按照《XX银行个人贷款审查审批操作规程》规定的审批流程办理。

3.5贷款发放

3.5.1办理委托代办手续

贷款经审批同意后，借款人签订委托我行领取房地产权证书、办理抵押登记等手续的委托书，我行代收办理上述手续的相关费用。

3.5.2签订合同、落实担保

3.5.2.1客户经理双人与借款人当面签订借款合同和抵押合同，与阶段性担保人当面签订担保合同。

如抵押房产产权证书的权利人为一人以上的，全部权利共有人须在合同的财产共有人栏签字确认。

3.5.2.2办理担保手续

（1）直接以所购现房作抵押担保的，客户经理办理现房抵押登记手续，取得他项权证，放款审核员办理他项权证入库手续，取得相关回执。

（2）以抵质押方式提供阶段性担保的，客户经理办理抵押登记、质押止付手续，放款审核员办理抵质押物凭证入库手续，取得相关回执。

（3）以自然人保证、开发商、担保公司或房地产中介公司提供阶段性保证担保的，客户经理双人与阶段性担保人当面签订担保合同。

3.5.2.3在可以办理房产预抵押登记的地区，原则上客户经理应按当地有关规定办妥预抵押登记手续。

因特殊原因需提前放款的，应在办妥阶段性担保手续且风险可控的前提下，至少取得销售备案或预抵押登记的受理回执，并在当地房管部门规定期限内取得预抵押登记凭证。

客户经理要及时跟进掌握房管部门预抵押登记办理进程，并及时取得预抵押登记登记凭证，以切实控制风险。

3.5.3贷款发放

后续手续按照《XX银行个人贷款放款实施细则》规定的流程办理。

贷款必须实行受托支付。

对于收款方（开发商）在我行开户的，信贷系统直通发放至收款方在我行开立的账户；对于收款方（开发商）未在我行开立账户的，信贷系统直通发放至我行内部账户后再由会计人员进行资金划付。

如借款人和开发商同意，也可将贷款资金分次划入开发商账户。

对视同一手房按揭贷款业务，应根据借款人向我行提供的用途材料中列明的向借款人前期提供借款资金帮助的个人是否在我行开立帐户按照上述原则分别处理。

贷款发放后，客户经理须及时通知借款人并督促借款人提供由房地产开发商开具的付清房款证明原件、售房发票或全额收据原件等。

3.6档案移交

经办机构放款审核员在放款后10个工作日内将纸质贷款档案移交辖区行档案管理人员归档集中保管。

3.7接收房地产权证及办理抵押登记手续

3.7.1接收房地产权证书

在借款人所购房产具备办理房地产权证书条件时，客户经理须督促借款人和开发商及时办理房地产权证书并及时转交我行办理抵押登记手续。

经营单位须建立房地产权证书交接管理登记薄规范房地产权证书的交接保管，明确记载交接人和交接时间，房地产权证书在我行保管期间须入会计库保管。

3.7.2办理抵押登记手续

客户经理持借款人签署的授权委托书或与借款人共同办理现房抵押登记手续，取得他项权证，及时办理入库保管手续。

他项权证办妥后，应将房地产权证书归还给购房人。

3.7.3抵押资料归档

客户经理将抵质押品代保管凭证、他项权证复印件等文件交与放款审核员移交辖区行档案管理人员归档保存。

3.8档案管理

档案管理按照《XX银行个人客户信贷档案管理实施细则》规定的内容办理。

3.9贷款回收

经营机构按照合同约定及时足额回收贷款本息。

3.10贷后管理

按照《XX银行个人贷款贷后管理操作规程》规定的内容办理。

3.11贷款结清

借款人偿还贷款本息后，借款合同自行终止。

经办机构将抵押权利证明、保单等退还借款人，并协助借款人办理注销抵押登记手续。

4.风险提示

经营单位应充分关注下列情况，防范假按揭的发生：

（1）多名借款申请人为实际用款单位员工或关系人；

（2）在较短时间内，集中办理多笔按揭贷款，借款人之间关联度高，不了解房屋交易信息，金额、期限相近等；

（3）大量借款人多期在同一时间、同一机构、同一柜台办理还款；

（4）实际用款单位以代发工资名义，通过现金存入或转帐等方式，为多名借款人偿还月供；

（5）多笔业务集中退房等其他异常情况。

5.附则

5.1本操作规程由总行制定、修改，个人业务部解释。

5.2本操作规程自ⅩⅩ年12月31日起实施。

原《XX银行个人一手房屋按揭贷款操作规程》（华银发〔2009〕629号）同日废止。