基于城乡一体化背景下的呼和浩特市农村土地制度研究.docx
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基于城乡一体化背景下的呼和浩特市农村土地制度研究
基于城乡一体化背景下的呼和浩特市农村土地制度研究
一、城乡一体化背景下的呼和浩特市农村土地制度存在的主要问题
(一)从市政府的角度未能用城乡一体化的思想征用农村土地
呼和浩特市政府征用农村土地,以呼和浩特市政府为代表,认为要通过土地财政,即利用征地和拍卖土地的价格差额来解决城市资金匮乏问题,认为资金匮乏是呼和浩特城市建设缓慢的主要制约因素。
对经济尚不发达的呼和浩特市来说,这是启动城市运营的钥匙。
主要思想是,过去呼和浩特的房价过低,多头供地使市政府无法掌握足够的财力进行基础设施建设,房地产开发也长期在低水平徘徊。
如2004年,呼和浩特市平均房价仅1500元/平方米左右。
这样的房价水平,无法支持高水平房地产开发。
市政府认为,作为一个中等城市,呼和浩特的房价在全国35个大中型城市中仅居倒数第二位。
呼和浩特市2004年人均可支配收入达10500元,在全国35个大中城市中居第5位,而房价却比兰州、银川等地低得多。
2007年呼和浩特市商品房和商品住房均价不断上升。
进入2008年均价呈现出“高开低走”的特征。
随后由于市场的调整,同比价格尽管小幅上涨,但涨幅逐月下降,回落趋势较为明显,仍然在高位运行,但此时已经没有成交量的支撑。
呼和浩特商品住房虽然没有向一线城市那样大幅降价,但许多开发商采取了送装修、送家电等暗降手法。
9月之后环比涨幅基本为零,10月后迫于年底的资金压力,开发商加大了促销力度,甚至个别楼盘还爆出“成本价”等惊人优惠,呼和浩特中心城区的楼盘在这一轮降价潮的冲击下,价格也开始出现小的松动。
2008年11月,房屋销售价格总指数为101%,比全国70个大中城市平均水平低0.1个百分点,在全国70个大中城市中位居42位。
2008年呼和浩特市城镇居民人均可支配收入达20267元,2008年1-9月份全国省会城市城镇居民人均可支配收入,呼和浩特市居第6位。
2005年11月11日呼和浩特国土资源局发表了《提高认识,强化措施,积极推行经营性土地使用权以“招标、拍卖、挂牌”出让制度》一文,指出,要站在实践“三个代表”重要思想的高度,充分认识实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度的重大意义,实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度是防止土地资产流失的有效措施。
实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度是建立和完善社会主义市场经济体制的重要内容之一。
实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度是从源头防治腐败的重大举措。
要进一步明确目标任务,确保经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度全方位落实。
在具体做法上,与其他城市不同,呼和浩特没有将土地储备中心继续设在国土局之下,而是将之独立出来,成为与国土局、规划局平行的常设机构,并改名为土地收购储备中心,是为市政府直属机构——它的主要领导由呼和浩特市分管城建的副市长兼任。
这个机构承担的任务是,代表市政府垄断一级土地市场,实现土地统一规划、收购、储备、征收、出让,从而建立规范有序的市场化土地市场运作秩序——而这个机构存在的政策基础是,按照国务院8·31规定,国有土地必须通过招标、挂牌、拍卖的程序出让。
目的是拉动起房价,提高出让金,被称之为“土地新政”。
2006年2月27日《中国房地产报》报道,“土地新政”发力,5个月之内就通过“招、拍、挂”方式释放出总共55宗9230亩土地,其中包括7000多亩市区建设用地,以及一个占地2048亩的蒙古风情园。
9000多亩地总共拍出33.5亿元,政府从中获得的土地净收益约4亿元。
在土地新政的刺激下,呼和浩特住宅均价已从2004年的1600元“暴涨”到2006年的2100元左右。
2006年4月呼和浩特市商品房价格同比涨幅又高达14.9%,位列全国70个大中城市之首。
2007年住宅销售平均价格达到每平方米2868元,位列全国70个大中城市的第50位,房价涨幅趋于平稳。
这成为呼和浩特市快速扩张的重要原因,1987年—1997年扩展面积达到4060.17平方公里,年均扩展面积369.11平方公里,年均扩展率4.61%;1997年—2006年呼和浩特市城市建设用地8429.64平方公里,年均扩展面积842.96平方公里,年均扩展率6.99%。
2008年呼和浩特市商品房施工面积、新开工面积和竣工面积同比增长幅度较大,商品房施工面积为1639.06万平方米,同比增长20.61%。
其中,新开工面积374.25万平方米,同比增长27.1%;竣工面积为374.56万平方米,同比增长16.74%。
据呼和浩特市国土资源局统计数据显示,2007年呼和浩特市的建设用地需求增加,1-11月用地面积达到1147.7349公顷,共占用耕地656.9643公顷。
客观地讲,呼市地区建立经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度起步比较晚,比起先进地区差距比较大。
其做法有一个大的背景,那就是一直以来,政府通过对城市进行经营,建立了“土地财政”以大量积累财富。
全国工商联房地产商会在《我国房价何以居高不下》的书面发言稿中提出,房地产开发的总费用支出一半流向政府是房价高企的主要原因。
调研报告指出,房地产开发企业项目开发中,土地成本占直接成本的比例最高达58.2%;而在开发项目的总费用支出中,大约一半(49.42%)流向政府;开发项目的总销售收入中,政府份额占37.36%;同时,房地产税费偏高并且呈逐渐增加趋势。
据国务院发展研究中心一份报告显示,土地出让金、房地产相关税收占地方预算的40%,而土地出让金净收入在一些地方政府的预算外收入中甚至达到了60%以上。
国土资源部的统计,2007年全国土地出让金近1.3万亿,2008年金融危机,还有9600多亿元。
2006—2008年,杭州土地收益超过1000亿元。
地方政府财政构成中,卖地收入普遍达到30%左右。
有些城市“土地财政”超过半壁江山。
土地市场的主体是政府,执法主体是政府以及监督主体也是政府。
因此,政府集行政和市场权力于一体,形成了政府在土地市场的绝对权力,从而引致市场监管在政府职能中的缺位。
土地财政是各级地方党委、政府的“第二财政”,事关公务员工资,以及政府公车、接待、出国等的行政经费,以及政绩工程、形象工程等,形成了五大班子关注“以地生财”的话语格局,从而巩固了政府经济人在地方决策中的支配地位。
在“经营城市”的口号下,以修改规划、城区改造为由,以较低的价格征来土地,转手以很高的价格卖给房地产商。
在现行财税体制下,地方政府为了扩大财源,最简单最便捷的办法就是利用对土地一级市场的垄断,大肆卖地。
一些地方领导认为,经营城市首先是经营土地,土地经营不起来,城市就发展不起来。
但这一做法目前的土地市场是政府垄断下的市场,农村的集体所有土地制度依附于国家所有的土地制度。
农民在这种制度下,利益受到伤害,征地补偿制度与市场经济规则不适应。
从而加剧了城乡利益分配的失衡,而且城市周边耕地不断在减少。
现行法律规定的土地补偿标准是以土地年产值的一定倍数计算,未考虑土地的潜在利用价值和区位因素,不仅补偿标准偏低,而且与呼和浩特市区范围内实际征用地价格有较大差距。
失地农民权益不能得到很好的保障,生活保障的不可持续性,有关部门仅对被征地农民进行货币补偿,未系统考虑他们的生产、生活安置情况,对社会稳定造成一定隐患。
补偿标准偏低造成大部分失地农民缺乏坚实的生存保障。
征地补偿范围仅限于与土地有直接联系的一部分损失,被征收土地上农村房屋等地上建筑物的补偿和其他间接损失没有列入补偿的范围,实践中对土地上建筑物的补偿都是依据组织实施征收的政府制定的标准予以补偿,通常补偿标准较低。
从而导致大部分失地农民在未能顺利纳入城镇社会保障以及参加就业的情况下,补偿金的使用维持有限年份的生活。
收入偏低造成生活的窘迫。
虽然失地农民的收入来源比较多样,但其收入差距较大,不少失地农民的收入水平相对较低。
呼和浩特市失地农民近年每户平均纯收入为17737.50元,人均纯收入为5485元,而同期呼和浩特市城镇居民人均可支配收入为8320元,农村居民人均纯收入为3169元。
呼和浩特市失地农民在2003年平均每户家庭消费额为12652.5元,人均消费3644元,而同期呼和浩特市城镇居民人均消费总支出6332元,农村居民消费支出1991元。
2006年新城区毫沁营镇失地农民的月收入500元以下的占27.78%,500—599元的占21.11%,800—999元的占11.11%,而1000元以上的占17.78%,而同期呼和浩特市农民人均纯收入就达到了5308.4元。
2008年呼和浩特市农民人均纯收入达到7051元。
2005年以前,政府征地一般的做法就是将征地费用全部发放到村民手中,农民失地后得到了一定数量的补偿安置费,但由于技能缺乏,往往无法从事其他合适的职业,便形成事实上的失业,靠吃征地补偿费度日,时间一长,坐吃山空,最终返贫。
就业保障的不可持续性,实际就业人口数量的减少。
一方面由于农用地减少,原来从事农业的劳动力非农就业困难,另一方面由于企事业单位的就业吸纳能力减弱,失地农民大多无专门的技术特长和劳动技能,只能暂时寻找文化素质和劳动技能要求较低的工作,如保安、清洁工、售货员、服务员、司机等,工作稳定性差。
致使失地农民就业与失地前相比极大减少。
呼和浩特市新城区毫沁营镇失地农民失地后无业闲在家的劳动力所占比例由失地前的6.66%增加到失地后的32.22%。
被占地农民隐性失业现象严重。
城市用人单位对农民群体的偏见根深蒂固,惯性地认为本地农民文化素质差,工资要求高,并且不听使唤,对农民的身份转换缺乏社会心理认可,由此在一定程度上来说失地农民大部分处于半就业状态。
呼和浩特市新城区毫沁营镇失地农民约77.78%的失地农民无技术特长,即使在政府部门的推动下临时可以就业,但是由于技术等各方面的缺失造成就业的不可持续性。
呼和浩特市赛罕区大台村失地农民1000余人,在村委会的帮助下,约400失地农民实现就业,但仍有600余人未能就业。
该村支部书记说,在村民素质较低,后续教育跟不上的情况下,担心就业的可持续性成为一个大问题。
社会保障的缺乏。
对于中国农民来说,土地保障就相当于城镇居民的社会保障,农民失去土地后,理应以城镇社会保障来替代其原来的以土地保障为主的农村社会保障。
但是,在现有的征地补偿中很少考虑该因素,失地农民在社会保障层面上与城镇居民的待遇有很大差异。
呼和浩特市赛罕区大台村失地农民2006年养老金438元,同一时间呼和浩特市的居民700元,2009年该村失地农民养老金480元,同一时间呼和浩特市的居民1000余元,多数失地农民至今还未参加养老保险等社会保障,而且原村建制多还存在,集体经济组织还未改制,仍然发挥着作用,其管理方式还是农村社区的传统管理模式,村集体依然承担着城市社区管理的不少职能及其相应的费用,体制转变和制度对接难度较大。
另一方面,土地补偿金虽然数额上不少,但鉴于有些农民的素质差,他们在突然到手的金钱面前,冲昏头脑,短期内挥霍一空的村民占相当比例,某村一位村民在2008年春节竟然赌博输了200余万元。
急需对这笔资金进行妥善管理。
(二)从村干部的角度未能用让农民充分享有与村干部平等的土地产权
根据调查,同是农村的集体经济组织成员,他们之间的差别很大。
许多地方的土地实际上就是村干部说了算,可以不顾法律和土地管理制度,在集体内部,掌握很大的土地分配权;对外,代替农民而不是代表农民出售土地。
呼和浩特时村干部由集体代表变为集体资产的处置者,他们与普通土地集体所有成员之间的承包权不对称,违背了民主协商、公平合理原则,在土地出售等重大问题上几乎没有依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意的,农民普遍反映,村干部不与村民协商,更不清楚政府的征地等情况,征地过程不透明,不公开,有的农民反映政府的征地款被村干部扣留严重。
有的村子的土地没有经过呼和浩特市土地储备中心,而是直接与开发商联系,村民怀疑村干部将土地出售价格太低,村民的依据是,如果干部不能在土地出售上赚钱就不会贿选,我们在调查中耳闻有的村民不惜上百万贿选选民,连竞选一个村委委员尚需要十几万。
村民被收买,是和他们的公民意识缺失,文化素质较低有关,我们在某村进行问卷调查的时候,有近三分之一的农民不会写字,列宁指出,文盲是站在政治之外的。
在一个文盲占多数的国家,是永远建不成社会主义的。
当选村干部的预期是要超过他们贿选的金额,最终吃亏的是农民。
(三)农村土地流转制度缺陷制约城乡一体化的推进
在城乡一体化背景下,建立合理农村土地流转制度意义在于,一方面,帮助转移农村劳动力,使之实现城镇化,另一方面,留在农村的劳动力实现土地集中,规模经济,从而增加收入,缩小与呼和浩特市城市居民收入的差距。
目前呼和浩特市农村集体土地承包经营权流转受到种种因素的制约,农村土地承包经营权流转市场尚不完善。
农村集体土地承包经营权流转形式以转包、互换为主,流转主要在邻里和亲戚之间进行,流转的内容简单。
2009年4月底,赛罕区、托县和武川县实行家庭承包经营的农户10.3万户,承包耕地面积224.6万亩,三个旗县区土地流转面积达54.52万亩,涉及农户2.08万户,分别占承包面积的24.3%和承包户数的20.2%。
流转形式主要以转包、出租、互换、入股为主,农户间自发流转的占98.09%,乡村组织提供信息流转的占1.67%,委托乡村组织流转的占0.24%。
农村集体土地承包经营权流转还处于自发阶段,仍然以农户之间的自发性流转为主,既缺乏明确的法律依据,又缺乏有效的、规范的市场机制,难以通过有效的流转实现农地资源的优化配置。
同时,农村集体土地承包经营权流转操作程序不规范。
一是由于农业规模经营以及农业产业化结构调整的需要,以行政推动的方式进行土地流转更为突出,有些地区不尊重农民意愿随意收回农民承包的土地,搞重新发包、出租和集体统一经营,这种行政命令的流转方式造成农村土地承包期不稳定,承包关系频繁变动以及农民土地利用期短等问题,损害了农民的切身利益。
二是由于农村集体土地流转多为自发形式,农民对土地流转的是否合法性、程序如何以及如何保护流转后的权利等问题考虑不全面,对该问题的解决方式和途径知之甚少,土地流转双方往往由于寻找方便方式而不遵循一定的程序以及履行必须的手续,也没有通过流转合同或者契约来规范流转双方的权利义务关系,通常采取“口头协议”的方式进行私下流转,造成土地承包关系的混乱,土地流转无序进行,导致纠纷越来越多。
二、城乡一体化背景下的呼和浩特市农村土地制度完善和创新措施
(一)农村土地征用制度的创新措施
农村土地征用制度的创新措施可以分两步走,首先应借鉴大多数国家和地区的做法,遵循市场原则,提高征地补偿标准。
确定将全市区征用土地分为5个等级,按照地理位置、潜在价值等综合因素进行不同标准的补偿。
以市场作为基础,将土地补偿费、青苗及建筑物、构筑物补偿费、残地补偿费等主要补偿项目的补偿价格参照当前土地市场的价格,充分体现“效率、公平”原则。
征地收益分配要向失地农民和农村建设倾斜,一是将部分征地收益向失地农民公共产品提供方面倾斜。
完善土地出让收益的利益分配机制,将其更多地用于经济适用房、廉租房建设上。
如麻花板村的山水小区和府兴营村的府兴花园建设项目由两个村集体自建,市政府对这两个小区免除了全部费用,使得村民每平米购买价仅为700—860元,仅为市场价格的三分之一。
巨华集团给每个村民45.5平方米的住房,桥靠村1200多户村民住进了12栋建筑面积达11万平方米的小区。
2008年呼和浩特市经济适用住房完成投资11100万元,经济适用住房项目开工面积为150万平方米(含续建),占年度房地产开发量的25%,计划投资26.25亿元,到2010年,呼和浩特市经济适用住房将竣工380万平方米。
二是提高政府土地出让收益、耕地占用税新增收入用于组团区域内发展现代农牧业的比例。
将部分收益分配到组团范围内发展观光农业、设施农业、现代物流业,延伸农牧业产业链条,增加对组团范围内的基础设施建设和社会事业发展的投入,从而强化社会化服务水平。
合理分配征地补偿费用。
中国现行法律制度对“集体”界定模糊,村干部成为了集体组织的“代言人”,现实中以村民委员会的名义来强占仅有土地使用权的农民的土地补偿费的事件时有发生,作为弱势群体的农民在由征地补偿费用引发的争议中显然处于不利地位。
因此,国家应进一步明确界定农村土地征用补偿的受益主体,一方面使农民不会因丧失土地使用权而丧失土地收益权,能较好地保护农民的合法权益,另一方面也可以有效地防止集体财产的流失。
建立土地纠纷仲裁机构。
随着市场经济的不断发展和农民法律意识的增强,由征地引发的矛盾特别是对补偿费用的争议会越来越多。
按照目前法律规定,发生土地补偿费用争议的,应由县级以上政府协调,协调不成的则由批准征用土地的人民政府裁决。
这种由政府当裁判员的做法,不符合国外通常是由独立于政府的机构来仲裁征地纠纷的国际惯例。
因此,有必要建立专业的仲裁机构来裁决征地纠纷,这样可以有效地保护国家、集体、农民三者之间的合法权益,公平合理地予以调处。
货币补偿安置、社会保障安置和产业安置的统一。
如果农民失去土地,则他们的生存权、财产权、就业权、教育等方面的权利和权益都会因土地而受到不同程度的影响,而当前政府对失地农民的补偿大多停留在对土地表面价值的补偿,补偿标准偏低,安置方式单一,土地征用机制不完善,由此带来的严重后果是导致失地农民生产生活等诸多方面的不可持续性,因此需要在土地征用补偿安置上继续进行深化改革—货币补偿安置、社会保障安置和产业安置的三统一,三者缺一不可,三者必须都到位,更不能用三者中的一种方式来折扣于其他两种补偿安置方式,缺一项就无法体现出政府在城乡一体化推进下体现城乡资源分配中的公平性。
由于农民尤其是失地农民在一定程度上属于弱势群体,农民失去重要的生产资料-------土地后,缺乏更多的技术和完善的社会保障等更多的是不可持续性发展,不能利用土地和宅基地换取城镇住房等表面措施来欺骗农民,使得农民无更多的生产生活的资金来源。
城乡一体化的推进需要体现发展的公平性,征地补偿制度创新的侧重点应当是积极探索多种可持续性的补偿方式,应该将失地农民待遇、市民化、技术培训、社会保障以及子女入学等投入应该大于城镇居民。
三个方面的补偿安置具体措施如下,一是货币安置。
货币安置中需要注意以下三个方面。
第一,征地补偿标准根据“一核双圈”规划的不同范围及结合当地实际情况进行补偿,至少不能低于现行补偿安置标准;第二,制定失地农民可持续生计的考量指标作为政府政绩的量化考核,第三,为了征地过程能够体现出公开、公正与公平,继续完善土地征用听证程序,建立征地补偿安置争议协调仲裁机制。
二是产业安置。
产业安置主要是围绕“一核双圈”战略制定的各产业发展。
城市核心区主要发展现代服务业,该区域是吸纳呼和浩特市农业劳动力的重要区域,征地政府组织失地农民技术培训就业,如回民区组织部分失地农民参加公交车驾驶培训,培训合格者安置到公交公司就业。
在组团区范围内,可以通过发展设施农业、观光农业、现代物流业等劳动密集型产业来安排大量失地农民就地就业。
某村村委会号召村民大力发展洗菜业,为周边超市蔬菜覆盖保鲜膜,收到良好的效果。
在卫星城镇通过发展现代工业和现代农牧业,延长农牧业产业链条来解决失地农民和当地剩余劳动力就业。
三是社会保障安置。
社会保障是对土地保障的重要且必然的替代,是失地农民产业安置的重要补充,不能用征地的补偿费用来换取失地农民参与城镇社会保障的入场券,除了补偿应该补偿的征地费用外,失地农民应该享受到与城镇居民享有的基本公共服务和基本权利,将失地农民融入城市社会保障体系。
因此需要继续加强呼和浩特市的失地农民社会保障建设。
如呼和浩特市从2006年开始在赛罕区桥靠村、双树村和如意合村实行首批农民养老保险试点。
截至2008年年初,全市已有2万名失地农民参加了社会养老保险。
目前,呼和浩特市失地农民养老保险金由每月418元起点已提高到480元起点。
2007年1月和3月市政府相继出台了《呼和浩特市被征地农转非人员医疗保险办法》和《呼和浩特市被征地农转非人员就业培训管理办法》。
据呼和浩特市劳动和社会保障部门统计,近几年来,随着城区的扩展,呼和浩特市建设规划区域范围内被征地农民达4.6万人,其中完全失地农民2.2万人。
为保障失地农民老有所养、病有所医,呼和浩特市政府从2005年7月开始,相继出台了一系列政策,对失地农民参加养老保险提供政策依据和资金保障。
并规定规划区250平方公里范围内,在土地被依法征用或整体被拆迁的行政村,年满16周岁的村民都可参加城市基本生活养老保险。
被征地农转非人员养老保险制度所需基金由市土地收购储备拍卖机构、村集体和个人按4∶3∶3的比例承担,其中市土地收购储备拍卖机构承担40%,村集体承担30%,个人承担部分从土地征用、拆迁补偿费中缴纳。
截至2008年1月,呼和浩特市已有2万名失地农民参加社会养老保险,其中5396名到龄老人已经享受到养老金,大部分人享有医疗保障。
以双树村为例,随着首府城中村改造力度的不断加大,赛罕区巧报镇双树村于2003年被列入重点改造的城中村。
耕地被全部征用,农民只能转产改行。
失地农民没有一技之长,文化程度又低,就业难的问题便显现了出来。
根据2005年呼和浩特市政府出台的《呼和浩特市被征地农转非人员养老保险暂行办法》,双树村两委会为减轻失地农民负担,共筹资730多万元,为村民承担了60%,为全村504名16岁以上的村民缴纳了养老保险金,村民一分钱不用花就保证了老有所养。
为了确保失地农民生活有所依靠,双树村村委会为全村734名村民每人发放74400元土地生活安置费,保证了农民基本生活所需,村民们还得到了二次创业的基金。
同时,村委会为全村农民每人无偿分配福利住房46平方米。
截至2009年4月,双树村215户家庭已全部“脱零”。
2006年6月,集体共投资3000多万元,建设启动了“双树农贸市场”。
2008年双树村人均收入达到13500元。
对于那些掌握不好大笔土地补偿款的失地农民,可以尝试委托能够增值保值的基金会。
可以参考日本的案例。
日本二战失败后,在工业化过程中,地价上涨,日本将土地出让的钱变成基金,出让金的45%进入中央金库。
为了使出让金得以增值保值,应允许呼和浩特村民入股、参股,让农民参与开发。
第二步,需要正确界定地方政府的角色定位,加快转变政府职能,尽快实现从房地产市场经营者到监管者的转变。
地方政府不应再作为垄断性商人在土地市场上逐利,而应真正把维护和增进公共利益作为唯一追求目标。
同时,完善土地出让收益的利益分配机制,将其更多地用于经济适用房、廉租房建设上。
还要深化财税体制改革,改变地方政府财权事权不对等的状况,改变地方政府的发展模式和融资机制。
政府应尊重农村的土地集体所有权,公共用地实行征地政策,盈利性征用土地应按市场运作。
区别公益性建设用地和商业性建设用地标准,对农村集体土地的征用应该具有公平性和合理性,要体现土地所有权转移的产权价值、农民的社会保障价格、失地农村和农民经济持续发展和生活水平提高的需要。
有效的办法是按照市场经济模式改造农村集体土地的征用制度。
对公共利益需要的用地,可以改征用补偿为政府征购,由政府参照土地的市场价值确定合理的征购价格,通过征购取得,随之土地的所有权发生转移,变为国有。
改变目前的土地二级市场,构建单一的土地交易市场,允许经政府批准征用的农村集体土地直接进入土地市场交易,一旦交易成功,在土地使用权转让给出资受让者的同时,土地所有权转变为国有,由政府土地主管部门负责行政登记。
这样对农村集体土地的征用不再采取补偿的办法,土地所在的农村集体和农民可以在市场的公开交易中获得较高的土地收入。
其获得的土地收入主要用于失地农村和农民组织新的生产经营以及用于建立失地农户和农民的社会保障,有效地保护失地农村和农民的土地权益,保障其生产经营的连续性、稳定性,促进经济发展和农民生活水平的提高,维护农村的社会和谐、稳定。
(二)在村一级要建立尊重普通村民土地权利的机制
要强化制度刚性,加强制度建设,在政治上要实现农民在集体经济组织中的产权主体地位,健全和完善民主选举、决策、
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