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积极应对老年社会构建和谐社会金融学院吕雪鹏
寒假社会实践报告
积极应对老年社会构建和谐社会
——老年公寓模式调研
中央财经大学
金融学院
08金融1班
吕雪鹏
2008310105
祥瑞高端老年公寓
第一部分绪论
1.研究的意义:
2010年11月23日至24日,“老年友好型城市与住区建设”2010中国养老产业高峰论坛隆重举行,并在论坛期间举办“养老产业与后50住区论坛”、“长者友善社区合作与参与——亚洲太平洋区域会议透视研讨会”等相关平行主题分论坛,会上指出随着我国老龄化的加深,‘银发经济’逐渐进入人们视野,空巢现象普遍存在,老年人居住问题亟待解决,建设老年公寓是解决老年化的途径。
本小组通过对老年公寓市场的可行性研究,分析其巨大前景。
2.研究的思路:
通过查阅资料,了解我国产业投资基金的设立及募集模式,分析产业投资基金在房地产行业的投资前景,最后提出投资方案。
3.研究的内容和框架结构:
研究内容:
①产业投资基金发展现状
②产业投资基金在高端老年公寓中的投资前景及分析
框架结构:
4.研究的方法和路径;
5.研究的时间进度安排;
2011年1月:
查阅有关私募基金的法律法规,各部委出台的老年公寓政策
2011年2月:
调查北京市已有的老年公寓市场,完成调研报告
2011年3月:
调查老年人及其子女对于老年公寓的接受程度
2011年4月:
完成高端老年公寓产业投资基金的研究报告
8.文献
《发展私募股权基金需要研究的几个问题》,吴晓灵,中国金融
《私募股权投资基金的发展路径与有限合伙制度》,李建伟,证券市场导报
《运用市场机制推进老年公寓建设》课题第一阶段调研成果
《私募房地产投资基金的几种形式分析》,台玉红,房地产金融
《我国房地产投资基金的组织模式选择分析》,林文娜,时代金融
《完善我国创业投资基金的税收政策》,刘仁和余志威,税务研究
《关于房地产投资基金有关情况的汇报》,祁斌,王欧
《论私募基金监管立法》,曹晓燕,理论界
《我国房地产投资基金的组织模式选择分析》,林文娜,经济金融观察
《我国产业投资基金基础研究》,李敏,硕士论文
《我国产业投资基金发展问题研究》,鲁铭扬,硕士论文
《我国房地产产业投资基金研究》,金加林,博士论文
《中国产业投资基金综合绩效及发展战略研究》,李素梅,博士论文
中国养老网
清科房地产研究报告
第二部分行业研究报告正文
1.我国私募基金的现状分析
1.1我国私募基金的法律环境分析、法律地位界定
1.1.1产业投资基金的法律地位界定
尽管我国对产业投资基金尚未有一个明确的法律界定,但根据国家发改委出台的《产业投资基金管理暂行办法》(征求意见稿),产业投资基金是指“一种对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度,即通过向多数投资者发行基金份额设立基金公司,由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金资产,委托基金托管人托管基金资产,从事创业投资、企业重组投资和基础设施投资等实业投资。
”
1.1.2产业投资基金的法律环境分析
1)我国相关法律法规目前存在法律空白。
1995年中国人民银行颁布了《设立境外中国产业投资基金管理办法》(现已废止),是我国出台的第一部关于产业投资基金的法规。
1999年,科技部会同原国家计委等部门制定了《关于建立我国风险投资体系的若干建议》,是我国第一个关于产业基金的纲领性文件。
但在此后,我国就没有专门针对产业投资基金的法律文件出台,形成法律空白。
2)相关法律体系虽尚未完善,但并非无法可依。
虽然在我国尚没有一部法律正式承认产业投资基金的合法地位,但其并非真的无法可依。
如果把产业投资基金看作是从事产业投资的公司、信托、合伙的话,我国不同的法律中都能找到它们的合法席位。
3)尽管《办法》在制定中,近期政策表明国家鼓励产业投资基金发展。
《办法》从2006年开始征求意见,至今尚未出台正式稿。
根据近期政策,我们可以推断《办法》的制定将遵循国家政策的引导,即鼓励的原则,如《国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》鼓励“大力发展创业投资和股权投资基金”。
1.2我国私募基金的财税相关政策分析
1.2.1为促进私募基金的发展,我国中央各地陆续出台了一些相关税收优惠政策。
.
国务院常务会议近期通过《国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》,指出制定完善促进战略性新兴产业发展的税收支持政策,大力发展创业投资和股权投资基金。
1.2.2对产业投资基金来说,我国现行税收政策存在双重征税问题。
公司制产业投资基金要按照新《企业所得税法》缴纳企业所得税,且向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项在计算应纳税所得额时不得扣除。
同时,基金的投资者作为股东还要依照《个人所得税法》对获得的红利、股息等缴纳个人所得税。
因此,公司制创业投资基金的投资者面临双重征税问题。
1.3我国私募基金运作模式分析
1.3.1募集渠道与募集模式
目前我国私募基金募集的主要对象有以下几个方面:
1)来源于政府单位
我国的各地省市级高新技术园区都有财政拨款,直接经营私募股权业务或投资到产业投资基金中,但这类型的投资者肩负着一定的政策目的,在投资区位上有一定的限制。
2)来源于在我国的跨国公司及本土的上市公司
我国的部分跨国公司因有较高的人民币积累或看重我国经济的未来潜力,纷纷表现出以人民币或美元投资设立私募股权基金的兴趣。
3)来源于国外投资者
近年来,国外资金对我国风险投资市场表现出浓厚的兴趣。
据《亚洲风险投资杂志》报道,自1985年以来,已先后有50多家国外风险资金进入中国。
1.3.2设立模式和管理模式
1)公司型基金。
公司型基金依《公司法》成立,通过发行基金股份将集中起来的资金进行广泛投资。
基金公司资产为投资者(股东)所有,由股东选举董事会,由董事会选聘基金管理公司,基金管理公司负责管理基金业务。
2)信托基金(契约型)。
信托基金是指依据信托契约,通过发行受益凭证而组建的投资基金。
这类基金通常由基金管理人、基金托管人和基金投资人三方共同订立一个信托投资契约。
3)有限合伙型基金。
有限合伙企业通常有两类合伙人组成:
普通合伙人和有限合伙人。
普通合伙人通常是资深的基金管理人,负责管理合伙企业的投资,对合伙企业的债务承担无限责任;有限合伙人以投入的资金为限对基金的亏损和债务承担责任。
1.3.3退出渠道与模式
中国产业投资基金退出大致可以选择以下七种方式:
1.4国外私募基金成熟运作模式与国内的比较
1.4.1风险投资的资金来源
国外风险投资业的资金主要来源于养老基金、捐赠基金、银行和保险公司;我国本土风险投资资金来源中,主要是由政府主导的财政投资、银行信贷及企业或投资公司的自有资金,本土风险资本发展规模有限。
1.4.2组织形式和税收制度
20世纪80年代以后,有限合伙制就成为国外风险投资基金的典型组织形式,并且在税收上有很多优惠政策。
目前中国绝大部分风险投资机构都是有限责任公司或股份有限公司,合伙制企业还是少数,另外根据现行的《合伙企业法》,合伙制企业目前仍面临着双重纳税义务:
25%企业所得税和20%的资本收益所得税。
1.4.3风险投资的退出
国外的风险投资退出方式以IPO和企业并购为主。
在我国,IPO是风险资本最主要退出方式,购并由于政策和法律上的一些障碍还没有成为主要的退出方式。
1.5国内外主要私募基金的运作模式
我们选取国内第一个产业投资基金渤海产业投资基金与国外主要的产业投资基金之一麦格理基础设施基金,对其模式进行比较。
渤海产业投资基金
麦格理基础设施基金
募集渠道与募集模式
私募募集,募集对象主要是具有丰富投资管理和资本运作经验的国有控股企业和金融机构制。
私募募集,由于基础设施资产期限长,募集对象主要是养老金、保险等长期投资者。
设立模式与管理模式
契约型组织形式。
委托渤海产业投资基金管理公司运作管理,基金资产由交通银行托管,包括股权投资和非股权投资。
公司型组织形式。
以控股为主的投资风格,积极管理,利用麦格理专业团队为持有资产提供增值服务
退出渠道与模式
通过上市方式实现退出。
以基金上市而不是项目上市作为退出安排。
2.我国基金运作与产业发展结合的现状和实例分析
2.1基金运作与房地产产业发展结合的现状分析
2.1.12006-2009年中国房地产基金规模呈现周期性波动
2006年度,房地产行业共有31个私募投资案例,占到传统行业产业投资案例总数的42.40%,金额占传统行业总投资金额的46.6%。
2007年,呈现活跃状态。
2008年度下旬受全球金融危机影响,募集资本大幅紧缩。
2009年仅有一支私募房地产基金完成募集。
今年上半年,其规模鉴于政策累积刺激等因素又有上升。
2.1.2中国房地产私募基金类四种设立方式
2.1.3产业投资额集中于一线城市,部分二三线城市投额额也在上升
2006年至2009年上半年,从产业投资金额来看,上海、北京分别以22.76亿美元、21.24亿美元的产业投资额遥遥领先于其他省市地区。
从2006年到2009年上半年,上海、北京分别发生23起和22起产业投资案例,亦远高于国内其他地区房地产行业所获得的来自私募基金的产业投资。
但我们也应该看到近年来房地产私募基金在产业投资方面有逐步向二、三线城市扩展的趋势。
2.2产业投资基金投资于老年公寓的发展模式
2.2.1可行性分析
1)案例背景
中国正逐渐加速进入老龄化社会,解决老年人的养老问题是摆在我国面前的一个紧迫问题,老年公寓的需求会不断增长。
此外人均GDP逐年增长,百姓的消费能力增强,与老人相
关的“银发经济”中的高端老年公寓产业也逐渐跃入人们的视野。
2)国内老年公寓供给现状
现有的一些老年公寓和养老机构建筑老化,房屋布局不合理,设施不全。
功能不全,不能满足老年人住宅特殊功能要求,更不能从规划设计上充分体现人性化关怀。
环境、条件和服务则较差,不能达到老有所养、老有所乐的目的。
从已建成的老年公寓来看,存在数目少、规模小、分布地区不广等问题。
老年公寓的供给状况分析据不完全统计,全国目前不同规模的老年公寓仅800多家,规模都比较小。
很多城市的老年公寓建设尚处于启动阶段。
各地出现的老年公寓品质层次较低,高档次的老年公寓为数不多。
一些地区存在的名为“老年公寓”的居住小区,实则是原有的已开发住房。
以此概念进行销售,从小区规划,户型设计到相关服务设施的建设方面与实际意义的老年公寓相去太远。
现有老年公寓开发完毕后的经营仅是一般的物业管理,缺乏专业化经营和管理、体贴入微的服务态度和质量。
要求开发商在具有较好的房地产开发水平的同时,联合专业服务单位提高自身的管理服务水平,结合老年人的心理和生理特点,为他们提供多样化、专业化、人性化的服务。
缺乏全国性的知名品牌。
已有的老年公寓大都属于地区性的,主要孤立的分布在城市和地区,尚未形成全国性的品牌。
由此可见,我国目前的老年公寓的供给状况不容乐观,需要更多的投资开发商注重该类型住宅的建设。
3)老年公寓需求不断增长
①“四二一”的供养关系刺激老年公寓需求的增长
自我国实行计划生育以来,“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。
许多独生子女成家之后,所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子,时间和精力严重不足,再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”,由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题,老年公寓呼声高涨,呼之欲出。
②社会上的“空巢家庭”逐渐增多
由于子女出国、工作等原因,一对老年夫妇家庭占的比重较大。
目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30%,未来10年,“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式,所占比重有可能达到90%。
可见,随着人口老龄化程度的加深,空巢家庭的不断增长,“空巢”老人对老年公寓的需求将更加迫切。
③养老观念的改变
养老观念和居住观念正在发生根本性变化。
不少老年人更加关心生活质量的提高,而不愿意和子女同住,独老户的比重不断上升。
据中国老龄科研中心调查材料显示,北京市50岁以上的常住人口中,希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为10.4万和30.8万。
中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。
因此,随着养老观念的变化,老年公寓的需求是加快增长的。
④巨大的购买力潜力和消费观念的转变
据中国老龄人协会估计,中国老年人消费约每年3000亿人民币,而且随着老年人消费观念的逐步转变,其消费数额还将得到进一步增长。
北京房地产市场上已经出现了东方太阳城和北京太阳城两个针对老年客户的楼盘,并且在市场上得到了较好的反响。
零点调查提供的分析显示,在中高收入老年人期望的入住方式中,希望购买房屋产权的占调查总数的51%这意味着为老年人量身定做的老年公寓前景看好。
4)国际市场中的老年公寓
欧美各国由于传统个人主义的影响注重发展社会养老设施,特别是美国迅速发展老年社区。
国外老年公寓设计理念:
突出“自由”的感受,满足老人对自由感的要求;考虑老人可以继续在家中参与工作;用积极、年轻的方法对待年龄等。
国家
产品特点
借鉴之处
美国
建筑规模大,有各种各样的俱乐部,开设的课程和组织的活动超过80种以上。
代表楼盘:
太阳城中心、凤凰城。
完善的配套设施与功能区划分
日本
日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。
提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家人共同生活(二代居)的住宅产品。
代表楼盘:
港北新城。
老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内,突出自助自理。
欧洲
国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。
建筑将三种元素结合在一起:
城市意味、社区功能和生态目标。
代表楼盘:
荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓。
建筑元素的集合处理,让老年公寓不显孤独。
新加坡
一般兴建在成熟的社区中。
公寓户型一般分为35平方米和45平方米,为一位或两位老年人提供生活空间。
住宅的户型设计及内部结构设计标准的特殊化考虑。
5)我国老年公寓不足之处
我国老年公寓刚刚起步,从全国范围来看还存在不少问题和需要改进之处。
除上文提到了建设供不应求﹑建筑老化和设施不全﹑服务质量不足之外,还存在以下问题:
①老年公寓的城市布局不尽合理
目前老年公寓和养老机构的建设还没有列入各个城市的总体规划,缺乏从中国老年人的特点和需求出发,而制定的科学合理的建设规划。
②政府具体措施不到位
政府虽然鼓励老年公寓和养老机构,例如公布全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知,但在实践层面上,相关具体措施又是不充分的。
③支付方案有限
为适应老年人的实际需要,在“以房养老”的“倒按揭”这种比较流行的购房支付方式以外,租赁式的“养老型”房产也受人关注。
房地产公司要坚持以人为本的服务理念,从老年人的角度出发,开发出新的便捷的支付手段。
④周边服务设施不足
虽然养老公寓内部基本生活设备齐全,但周边服务设施不足,例如,针对老年人的老年超市,老年文化馆等。
⑤异地医疗保障体系的范畴受限
很多养老机构虽然和周边大型医院合作,但由目前医疗保障体系受限,老人异地看病时不能享受医保服务是一个亟需解决的问题。
⑥服务范围有限
目前已有的老年公寓主要是围绕老人的基本生活,而不太注重老人的文娱生活,除此之外,老人所需的遗嘱等金融法律服务更是十分欠缺。
6)优惠条件
所得税方面
·对由民政部门审核批准,并核发《北京养老机构执业许可证》老年服务机构及核发《社区服务设施证书》的社区服务中心的老年服务中心(含为老年人提供服务的场所),暂免征收企业所得税。
2.2具体案例
2.3.1设立模式
某集团成立祥瑞子公司,专营老年公寓建设及周边服务产业,注册资金1亿。
该集团再成立祥瑞基金管理公司,由此子公司管理基金,并将基金投入到祥瑞老年公寓开发管理公司。
2.3.2募集模式:
该集团占祥瑞老年公寓开发管理公司10%股份,占基金管理公司51%股份,其他由社会募集,整个基金占老年公寓开发管理公司90%股份。
2.3.3运营模式:
老年公寓采取全国连锁的运营模式,客户租赁老年公寓的住宅。
重大事项由该集团决定,而在具体运营中遇到的一般问题,则由祥瑞基金管理公司处理。
2.3.4退出模式:
首先,在公司初创阶段,需要基金来扶持企业发展。
而随着企业壮大,其需要一个独立发展的空间,此时,基金无疑对企业的发展存在着制约。
所以,此时需要一个机制使基金退出。
项目发展到一定阶段后,一方面,由于基金所募集的资金不能继续满足企业扩张发展的需要,企业需要通过新的资金募集方式获得资金,所以在资本市场上市就成了其获取资金的最佳途径。
另一方面,投资基金本身的目的就是获得项目增值所带来的收益,而不是项目运营过程中的资本利得,因此在适当时机,基金要寻求退出方式,而IPO对于企业和基金都是一种最佳的退出方式。
综上,无论从企业还是基金的角度,IPO都是绝佳的基金退出模式。
2.3.4市场定位
通过以上对老年公寓市场的分析,初步确定了项目的客群,主要基于以下考虑:
①对于个人资产在一千万以上的人士,由于其家庭殷实,他们可能不会放弃先有优越条件而转向老年公寓,因此,这部分人大多不在客群之内。
②生活在二三线城市及以下的老年人,由于尚缺充足的资金,所以这部分人基本不成为我们的客户群。
子女工作繁忙,无暇照顾老人,这类老人及其子女,在资金允许的情况下,渴望有一个专门针对老年人的服务社区供老年人生活居住,因此这部分人群便是我们最终确定的目标客户群。
2.3.5服务
●自由选择居住地
本项目在北京﹑上海﹑广东﹑浙江四地均有老年公寓,老人可以根据自己的喜好,在一年不同的时间选择居住在北京﹑上海﹑广东﹑浙江四地中的任何一处的老年公寓。
●旅游
老年人选择居住在这四地之后,我们将经常组织就近旅游和国际旅游。
●医疗/保健
由专业医师坐诊,监管老人的身体状况,与大型综合医院和急救中心构成合作伙伴关系,方便患病老人就医。
●医保
老年人不用担心医保转移等问题,将与各地的医保中心签署协议,自己只要承担医院看病费用中很少的一部分,最大程度上替老年人着想。
●考虑到每个老年人
根据老年人年龄身体状况等具体情况具体安排住楼层数﹑医护等级等,无微不至的呵护老年人。
●居住环境
公寓内提供双人间、单人间和VIP房间,每个房间配备卫生间,提供24小时热水、空调、电话、呼叫器,楼道两侧装有安全扶手,方便老人行走。
●专业设施
引进国外的先进设备,如吊床、转移器、洗浴床、洗浴椅、护理带等,有效避免人工搬运对老人身体造成的损伤。
●膳食安排
与解放军301医院合作,由专业营养师根据老人的身体状况及膳食结构,提供科学、营养的“一日三正餐、一加餐”,卫生、可口、种类丰富,同时还提供各类的茶点和节日家庭聚会用餐等。
●文化活动
与北京京教老年大学和华夏老年大学等老年大学合作,给老年人接触新知识的机会,让老年人活到老学到老。
●娱乐活动
与北京夕阳秀文化艺术中心等各地老年文化活动中心合作,不定期举办老年书法歌唱比赛,联谊活动,积极鼓励每一位老人参与联欢会和户外郊游活动。
●志愿者服务
我们将和四地的各中小学大学开展合作,欢迎学生进入老年公寓,在精神上慰问老人们,使老人们觉得不孤单。
●金融服务
老年公寓周边将有银行﹑保险公司等金融服务机构,提供全面周到的金融服务。
●遗嘱服务
我们将会询问老人是否有需要遗嘱服务的意愿,如果有的话,我们将和律师事务所合作,全方位替老人着想,制定出合理的遗嘱。
●私密性
我们将使每个老人一个个人空间,并对高端客群的信息进行严格保密,做好小区的安保工作。
2.3.6项目财务预测
本项目基金30%为前期建设投入,40%为运营投入,20%为项目初期拓展投入,初期运营后,每期拿出固定比例资金作为未来拓展投入。
考虑到现在老年公寓行业平均收益率达到18%,本项目前三年作为指导期,再经历三年发展后上市,上市成功后预计带来的资本收益将达到50倍。
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