中关村科技园区海淀园商业发展规划样本.docx
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中关村科技园区海淀园商业发展规划样本
中关村科技园区海淀园商业发展规划
(--)
一、总则
(一)规划范畴与重点
中关村科技园区海淀园(如下简称园区),涉及中心区和发展区,面积359平方公里,其中中心区73平方公里,发展区286平方公里。
规划重点是中心区和发展区商业模式、布局构造和服务功能。
(二)规划期限
本规划期限为--。
(三)规划根据
⒈关于园区建设请示、批复与各部门规划
——北京市人民政府、中华人民共和国科学技术部《关于实行科教兴国战略,加快建设中关村科技园区请示》;
——国务院《关于建设中关村科技园区关于问题批复》;
——《中关村科技园区“三年大变样”基本设施及园区建设实行筹划》;
——《北京中关村科技园区总体规划》;
——《北京中关村科技园区海淀园及海淀区总体规划》;
——《中关村科技园区条例》;
——《海淀区北部地区总体规划》;
——《北京商业发展规划纲要(—)》。
⒉调研与预测报告
对园区现状调查分析和对人口规模、科技与经济发展、市场供求状况预测。
⒊参照体
美国硅谷、台湾新竹及日本筑坡等科技园区商业模式及发展状况。
(四)规划原则
⒈整体设计。
依照园区经济发展规定、市“十五”时期商业发展规划和商业流向规律,打破行政区划,结合园区与周边地区商业互动与影响,对园区科技服务业和生活服务业进行整体规划,对中心区与发展区商业模式进行统一设计。
⒉前瞻谋划。
立足现实,放眼长远,充分考虑将来园区经济发展和市场变化特点,坚持以发展为主线方针,用国际视野,比照世界先进水平进行规划。
⒊协调发展。
重要是协调好商业与其她产业之间关系,协调好商业同自然环境关系,协调好商业内部生活服务与科技服务关系,使不同行业、业态、规模设施互补互利,协调发展。
二、指引思想与发展目的
(一)规划指引思想
园区商业建设和发展要适应《北京中关村科技园区总体规划》提出园区建设目的规定,突出主体特性,坚持“两个服务”,发挥“两个作用”。
⒈主体特性
——园区商业主体设施是园区社会基本设施配套构成某些,是服务于园区社会经济发展一种支持、保障系统。
⒉两个服务
——服务于园区高新技术产业,通过完善和开发现场交易、网上交易、拍卖、租赁、征询及各种中介服务功能,保证高新技术产品流通“无障碍”。
——服务于园区居民,特别是科技人员和创业者家庭,通过完善和开发商品服务、家政服务、娱乐服务、旅游服务和信息服务等各种服务功能,保证其享有商业服务环境与国外高科技园区“无差别”。
⒊两个作用
——园区商业要通过在整体模式和功能配备方面创新,成为展示新经济时代科技商品流通模式样板,扩大园区技术产品与服务影响力和幅射力,对园区高新技术产业发展起拉动作用。
——园区商业要通过在布局形式和运营模式方面创新,成为展示首都生活服务商业先进发展水平窗口,对园区居民生活质量提高起保障作用。
(二)规划理念
⒈人本化。
依照“高科技与高情感相平衡”法则,园区商业建设从目的设定、构造设计、整体布局、业态选取到经营体制、营销方式都要坚持以人为本,形成人本化商业发展模式。
⒉国际化。
借鉴发达国家和地区科技园区商业发展经验,勉励新型商业、新型业态和新型服务业发展,保证园区商业服务水平和功能与发达国家科技园区“无差别”。
⒊集中化。
考虑当代商业发展趋势,通过按服务功能分区,对商业网点、设施集中布局安排,体现以集中为主、分散为辅新型园区商业布局特点。
⒋便捷化。
依照园区居民生活工作特点,建立全方位、立体式、对各种需要均能做出迅速反映便捷化服务系统,实现各种商业服务设施和功能全面连锁化。
⒌网络化。
在建立高效合理实体连锁商业网络基本上,依托园区内宽带网和公用信息平台,大力发展电子商务,实现园区科技产品流通、生活服务商业全面信息网络化。
⒍绿色化。
适应生态型高科技园区环境特点和园区市场特殊需求,配合“碧水蓝天”工程实行,着力发展绿色商业。
要从商业设施到商品经营和服务实现全方位、全过程田园式、绿色化,开创商业发展与生态优化相融合新型商业模式。
(三)规划总目的
运用时间,建设国际一流水平发达科技园区商业
服务体系。
详细特性:
⒈布局科学,构造合理,设施先进,具备较强幅射能力和竞争能力;
⒉对园区经济发展和居民生活质量提高具备充分保障和引导功能,对北京商业发展有窗口和示范功能;
⒊具备支撑旅游业和国际会展业发展旅游商业和会展商业特性;
⒋体现人本精神,实现先进商业科技手段、田园式生态环境和绿色营销一体化;
⒌反映首都人文精髓,实现首都商业文化与当代潮流和智能化有机结合。
(四)发展指标
⒈总量发展指标:
至
——科技商品销售总额:
亿元;
——社会消费品零售总额:
510亿元;
其中:
餐饮服务业营业收入:
60亿元;
——营业总面积:
190万平方米;
其中:
消费品零售业(含餐饮服务业)营业面积:
150万平方米;科技商品会展交易中心营业面积:
40万平方米;
——人均占有消费品零售业(含餐饮服务业)营业面积:
1.0平方米。
总量指标增长速度
项目
现状
预测
年平均增长速度
科技商品销售额(亿元)
350
19%
社会消费品零售总额(亿元)
150
510
13%
其中:
餐饮服务业营业收入(亿元)
15
60
15%
营业总面积(万㎡)
70
190
10.5%
人均占有消费品零售业(含餐饮服务业)营业面积(㎡)
0.7
1.0
3.6%
⒉构造发展指标:
至
——社会消费品零售总额和科技商品销售额比例(社会消费品零售总额含综合商场科技商品销售额):
1:
3.9;
——商业设施地区构造(发展区和中心区面积比例):
1:
1.5;
——商业网络化发展水平(连锁商业和电子商务销售额占社会消费品零售额比重):
58-60%;
——商业设施集中化限度(集中于大型购物中心、地区商业中心店铺占零售业总营业面积比重):
60%以上。
商业规模及区域分布
项目
总量
中心区
发展区
消费品零售业营业面积(万平方米)
15090
60
其中:
餐饮服务业营业面积(万平方米)
22.5
13.5
9
科技商品会展交易中心营业面积(万平方米)
4030
10
总营业面积(万平方米)
19012070
三、园区商业模式
根据园区经济环境对园区商业规定和对园区目的市场分析,参照发达国家和地区科技园区商业发展经验,园区商业模式及其功能,应当具备不同于普通都市商业三个基本特点:
第一、园区商业承担着保障园区科技产品和技术流通“无障碍”,保障园区居民主体生活与在发达国家科技园生活“无差别”双重任务。
第二、园区商业既是发达商业,也是“静悄悄”商业,不应当刻意追求对周边地区零售客流幅射力、吸引力。
第三、园区商业应当是可以向园区社会提供全面生产、生活服务系统经营网络。
为此,拟定园区商业基本模式是:
面向两个市场,建立两套功能相对独立商业系统;以三个不同形式和功能大型商业集群为核心,构成园区商业主体框架和骨干层次;以分布于全区高度组织化中小商业设施为基本,形成园区商业服务基本层次;以涵盖全区电子商务网络为支持系统,形成园区虚拟商业服务网络。
简言之,园区商业基本模式是由两套商业系统、两个层次、三个集群和一种网络体系所构成互动互补、协调发展商业服务体系,即“二二三一”商业模式。
(一)两套商业系统
1.产业服务型商业系统:
面向园区科技市场,以最便捷和经
济合理形式向社会集中展示、宣传、推介和销售园区高新技术产业产品和有关技术及服务,开拓国内、国际市场,加速园区高新技术产品和技术流通商业系统。
这一系统由三个某些构成:
----会展与交易场合:
提供全面产品展示、技术信息服务和谈判与交易场合。
----技术征询网络:
可以协助技术需求方找到适当技术供应,提供从信息查询、谈判、到最后实行全套服务,克服组织、技术、需求方能力障碍,保证技术贸易成功与实行成功。
----中介服务体系:
运用各种评估、会计、审计、法律等中介服务机构,为技术贸易提供资产评估、信息服务、法律服务、产权交易、外贸代理等多项业务。
由上述三种业务形态构成技术贸易体系通过设在园区中心区、各科学园内有关职能分担,形成服务网络,执行技术贸易所有权转换功能、使用权让渡功能、实物产品与技术移位功能、服务功能和信息传播功能,实现科技商品流通“无障碍”。
⒉生活服务型商业系统:
面向园区生活消费市场,以满足园区居民及流动人口寻常生活和潮流消费需求为主,特别是向几十万科技与科研人员、创业者家庭及高校师生提供便捷、舒服、安静,与发达国家同类园区“无差别”生活服务型商业系统。
为实现园区商业功能与国外同类园区“无差别”目的,规定这一系统全面扩展经营范畴和服务领域,实现服务功能创新。
大型购物中心、商业中心重要是满足选取性、休闲性、综合性购物需求,社区商业、小城乡商业和科学园内生活服务设施重要是满足应急、暂时购物和服务需求。
住宅配套生活服务设施要以以便居民生活为出发点,充分运用进入园区连锁公司组织形式和宽带网设施,通过建立商业服务信息平台,采用代理、代办、中介、委托、直营等各种形式,在设施配备经济合理原则下,运用较少设施集约众多服务内容,最大限度地提供最便利高品质服务。
园区配套商业应当在近三年内形成一套由24小时便利店和宽带网入户信息服务平台,提供较完整生活服务,详细内容构成涉及:
——购物服务子系统:
居民暂时、应急、特殊商品需求,可以通过电话、网络或直接去就近24小时便利店得到满足,也可以通过信息服务平台从其他店铺订购方式得到满足。
——家政服务子系统:
住宅区24小时便利店和信息服务平台代办招用家庭清洁工、厨师及提供小孩看护、学童接送、老人照顾、病人护理、上门理发、上门修理、家教理财等中介服务。
——代理服务子系统:
住宅区24小时便利店和信息服务平台代办各种特殊缴费、洗衣、市内物品速递、各种表演及交通票务、安排旅游等服务。
(二)两个层次
⒈第一种层次:
以园区内大型商业设施集中街区为骨干,执行满足园区主体生活服务和扩大园区科技商业幅射范畴职能。
⒉第二个层次:
以分布于园区崇高别墅区、社区、科学园、高校、科研院所、小城乡中小商业设施为基本,执行满足园区寻常购买、暂时应急购买需要职能。
(三)三个集群
1.发展区中西部集群:
发展区中西部地区(京包铁路线以西)是园区高新技术产业研发、生产基地和科技人员家庭及某些原住居民生活区域。
区内居住众多高科技人员和创业者家庭是区域商业重要目的顾客。
发展区中西部集群以一种庭院式商业中心为主体,并配备完善小城乡商业体系,分别执行满足发展区内近10万高中收入家庭、富有阶层生活消费及休闲娱乐需求和原住居民需求职能。
2.发展区东部集群:
发展区东部地区(京包铁路线以东)是园区普通科研人员、高校教师和普通职工家庭生活区。
居住人口密度高,比邻发达城区,进出交通条件好,该区域商业除满足本地生活消费需求外,对外也应有很强幅射力。
发展区东部集群以一种大型多功能购物中心为主体,与地区商业中心相结合,执行满足园区居民生活需要和幅射全市乃至全国及海外商旅景观职能。
3.中心区集群:
中心区是园区对外商务活动窗口和园区社会经济活动中心,推介展销科技产品和技术服务、满足商务交际和高质量生活消费需求是该区域商业活动重要内容。
中心区集群以产业服务型商业街区和生活服务型商业街区为主体,执行常年展卖高新技术产品和服务、满足普通生活需求、潮流需求、商务交际需求职能。
(四)一种网络体系
建立完善以电子商务网络为主体园区商业支持、补充体系,是实现园区技术贸易“无障碍”、生活“无差别”重要保证,也是园区商业便捷、舒服、安静特点重要实现形式,同步执行向社会展示商业当代化方向职能。
园区电子商务网络涉及园区商业信息平台、技术贸易B2B网络、生活服务B2C网络,其中B2C网络应有二个经营网络,一是电子商务专业公司直接对消费者B2C服务网络;另一种是实体店铺运用全面实现宽带网入户优势,对消费者提供网上购买服务。
整个园区商业作为首都商业构成某些,上述商业模式设计既力求符合首都商业发展规划基本规定,同步又着重在布局、业态和功能安排上体现园区市场特点,勉励新型商业、当代商业发展,限制初级市场发展。
四、园区商业布局及功能配备
(一)发展区中西部地区商业布局及功能配备
该地区是一种新兴高科技产业研发、生产基地和高收入家庭集中高档住宅区。
虽然有为数不少原住居民在区域内生活,但该地区地区辽阔,保持有良好自然环境,原住居民生活区和高档住宅区将呈自然分离状态。
区域内此后社会经济活动,重要是高新技术产品研发、生产和高收入家庭生活消费,商业设施应以满足这一人群生活消费需求为重点,同步满足原住居民生活需要。
在不破坏高收入有车族家庭自然、安静居住环境原则下,规划本地区商业设施是:
1.崇高住宅区商业
——庭院式商业中心:
在与本地居住区域相对分离公路交汇处建设庭院式商业中心。
——住宅区便利店铺:
与各崇高住宅区和集中居住点人口数相适应,就近配备一定数量小型多功能便利店铺,可以提供全天候、多元化服务。
2.科学园商业
——科学园会展中心:
各科学园内要在中心位置配建用于举办技术产品展示和举办技术信息发布、学术会议专业性会展中心,以便园区科技信息传播与产品流通。
——科学园生活服务商业:
不设生活区科学园,要在贴近相对集中工作区配备以便利店、快餐店、中西餐厅、咖啡店、啤酒屋和自动售货机等便利型商业服务设施。
内设生活区科学园,则按社区商业模式,集中布店,形成社区商业中心。
3.小城乡商业
按人均0.7原则,比照社区商业服务中心模式,在镇中心或重要交通路口建立小城乡商业服务中心,满足本地居民寻常生活消费需求。
发展区中西部地区商业布局及功能配备
设施
定位
构造和功能安排
庭
院
式
商
业
中
心
满足高收入、较高收入家庭在合家休闲型集中购物需求。
位于稻香湖景区,处在公路二环和温阳路交汇处东部,占地规模在6-6.5万㎡,营业面积2万㎡。
专为区内高收入家庭提供全天候、全方位生活消费服务。
主体设施特点:
与周边环境有一定距离空间;中心设立完备,功能齐全,布局宽松。
内部行业齐备,业态丰富,既能满足消费者寻常生活所需要购买、就餐规定,又能提供使消费者全家在购物过程中实现浏览、休息场合。
要有足够咖啡店、啤酒屋、酒吧、茶馆等适合休息和人际交流设施。
住
宅
区
便
利
店
铺
满足高收入、较高收入家庭应急、暂时购买和生活服务需求。
住宅区小型便利店,除主业外,还应为区内居民提供全面生活便利服务,如代办洗染、速递、邮发、订票服务,代理各项公共事业收费、送餐及家政等服务。
并充分运用宽带网条件,为社区内居民提供便捷网上购物服务。
适应有车族购物特点,重要道路上加油站,应扩展为具备购物、用餐等功能小型服务中心。
多数店铺应分属于国内外知名连锁经营集团,组织上要有较高连锁化限度,功能上要形成系列化、多元化经营体系,提供全天候服务。
科
学
园
满足各科学园内工作、生活人群普通消费需求。
规划科学园
居住或工作人口(万人)
生活服务商业面积(万㎡)
会展商业面积(万㎡)
永丰科技园
1.5
0.7-0.8
3.2
生命科学园
0.3-0.4
0.1-0.2
3.2
上地信息产业基地
4-5
2.4-3.0
1.4
软件园
_______
0.1-0.2
2.0
在园区中心位置建设科技会展中心。
在中心地或办公人口集中地段,500人以上应设立1个便利店、1-2个餐饮店;1000人以上应设立一种200-300㎡小型超市和2-3个餐饮设施;办公人数较分散地段,可恰当设立自动售货机。
重点满足员工暂时、应急购买和商务交际需求。
小
城
镇
满足镇内原居民寻常生活消费需求。
规划城乡
镇中心人口(万人)
商业规划面积(万㎡)
温泉镇
3.0-3.5
2.1-2.8
上庄镇
1.3-1.5
0.8-1.1
苏家坨
1.3-1.5
0.8-1.1
西北旺
2.0-2.5
1.4-1.8
北安河
1.2-1.3
0.8-0.9
人口2-3万人小城乡,商业配备以一种综合超市和一种社区菜市场为主,辅设20-30家中小型购物、餐饮、服务店铺,总营业面积1-1.7万㎡,人口1-2万小城乡,商业营业面积相应减小。
(二)发展区东部地区商业布局及功能配备
发展区东部地区是一种新兴超大型生活社区,交通便利,房价适中,地理位置优越,商业发展潜力巨大。
发展区东部地区社会经济活动重要内容将是普通居民寻常生活消费。
但由于其面朝繁华市区,背靠园区特殊地理位置,其社会经济活动具备辽阔外延性和宽泛社会影响力,商业设施功能设计应在满足本社区基本生活需要同步,注重发掘该地区市场幅射潜力,发挥区域外向扩张功能。
⒈大型多功能购物中心(ShoppingMall)
在交通便捷处建设一种融购物、娱乐于一体大型多功能购物中心——北清MALL,需占地约40万平方米,其目的市场是全市及国内外来京旅游者。
⒉回龙观地区商业中心
规划回龙观地区与周边西三旗、西二旗、清河地区都是大型居住社区,人口密度极高,应结合该地区商业发呈现状及规划,建设一定规模、以满足本地及周边居民寻常生活消费需求为主地区商业中心,与北清MALL互相补充。
⒊社区商业中心
居住区内商业设施按照社区商业模式配备,由于紧邻大型多功能购物中心、地区商业中心,因而人均营业面积可低于普通社区配备。
发展区东部地区商业布局及功能配备
商业设施
定位
选址
设施规模及布局安排
大型多功能购物中心—北清MALL
园区标志性设施,大型国际化都市商旅景观。
选址可考虑在北清路与八达岭高速路交汇处西北角、生命科学园东侧史各庄乡,距都市轻轨线2公里。
设施规模:
总占地40万㎡,建筑占地25万㎡,停车场占地15万㎡。
分为商贸和休闲娱乐两个区域。
总营业面积30万㎡。
回龙观地区商业中心
地区性综合生活服务。
西三旗与回龙观交界,临近轻轨线处。
总营业面积8-10万㎡。
以1-2个大型综合超市或百货店为核心,配以专卖店、专营店、中小型超市、便利店及餐饮店,形成大型地区性商业中心。
社区商业中心
社区服务
在回龙观、西三旗、西二旗和清河地区5个社区交通枢纽处。
每个社区商业中心总营业面积3000-4000㎡,以一种中型综合超市和一家社区菜市场为主干,同步配备其他生活服务设施(商业占55%、餐饮占30%、其他占15%),形成社区商业中心。
(三)中心区商业布局及功能配备
中心区是海淀区政治、经济和文化中心,是园区发祥地,也是高校及科研院所集中地区,其商业对外具备较强幅射力。
其此后发展方向,必然会定位在园区商贸中心和高新技术产品展示、销售中心上。
一方面形成以西区为核心,与分布在其周边及科学园等地众多科技会展中心、科技商品交易中心共同构成园区科技市场网络体系。
另一方面形成以双榆树-大钟寺商业区为核心,与万柳、西直门、五道口、北太平庄、德外商业区互争互补、关联互动生活消费品市场体系。
由于中心区土地资源紧张,设施建设尽量运用地下空间。
详细布局和功能配备是:
⒈中关村西区
——科技会展交易场合。
西区是将来国际高新技术公司总部、办事处所在地,具备一流设施环境。
作为园区最大科技会展交易场合,应当承担展示、销售园区内外高新技术公司新技术、新产品,宣传、推介高新技术产业有关科研成果、产品信息发布、交流职能。
——生活服务设施。
作为中心区商业集群一某些,应当承担满足商务区就职人群、通勤人员就餐、交际、暂时购物需求以及某些消费者潮流消费需求。
为此,除集中设立潮流精品和餐饮服务设施外,还要在商务楼群中配备一定数量常时间营业便利店式中小型超市和西餐咖啡店;同步设立用于举办各类小型酒会、庆祝会、研讨会和群体交际宴会设施。
发挥海龙大厦等商业设施作用,并对既有周边华奥商厦、图书城等商业设施进行调节治造,使之成为西区商业服务职能配套构成某些。
⒉双榆树-大钟寺商业区
双榆树地区当前已经形成以双安商场、当代商城为核心、幅射全市大型商业中心。
大钟寺地区将与现双榆树商业区连为一体,形成功能更为齐全、设施更为完善双榆树-大钟寺市级商业中心,发挥满足中心区综合性生活服务消费需求,及截留由东南方向前去西区人流作用。
⒊地区商业中心
中心区人口居住密集,已经并正在形成各种地区商业中心区。
——万柳地区。
该地区是规划中规模较大新型住宅区,周边1公里内有高档住宅区20个,2公里范畴内3年后入住人口将达25万,其中50%是“高收入、高职位、高消费”家庭。
因而有必要在万柳地区建设具备较大规模、可以满足本地居民寻常需求商业服务设施,并发挥截留由西南方向通往西区人流作用。
——西直门外地区。
该地区不但有大量本地居民,并且是将来进入海淀园重要入口和交通枢纽,应安排较大规模用于科技产品交易商业设施,及较大规模、可以满足大量流动人群生活购物和餐饮需求设施,发挥截留由市区通往核心区人流作用。
——其他地区。
中心区内五道口、北太平庄、德胜门外地区都是北京市规划中地区商业中心,并已经初具规模,应当按地区商业中心原则配备商业设施,规模控制在5-10万平方米之间。
⒋社区商业
距离市级及地区级商业中心1公里以外居民社区,原则上2-3万居民人口应设一种综合性社区商业中心,营业面积3000-5000平方米,以一家中小型综合超市和一家菜市场为骨干,
同步配备其他生活服务设施,满足社区居民寻常生活需要。
园区内有大量高校和科研院所,要依照校园需求特点配备校园商业,商业配备原则参照社区进行安排,并恰当增大书店、网吧、便利店等设施规模,提供便利生活服务,并逐渐实现校园商业服务社会化。
中心区商业布局及功能配备
规划地区
定位
设施构成及重要设施形式
设施规模
西区及周边街区
科技产品流通及配套服务
由产业服务型展销中心和生活服务型商业街组合而成大型商业区,地上某些以科技商品会展、交易为主,充分运用地下空间,在地下某些安排生活服务型商业,周边辅以配套服务设施。
分三个板块:
产业服务型展销区为一板块;生活服务型商业街分潮流精品和餐饮服务两个板块。
以西区建筑群商业设施为主。
总营业面积25-32万㎡,其中科技商品营业面积15-20万㎡。
双榆树-大钟寺地区
全市性综合生活服务
调节大钟寺地区商业功能,发展大型专业市场、综合超市、仓储商店等,结合对知春里地区小型商业街改造,使之与双榆树地区共同构成市级商业中心,截留通往西区人流。
营业面积20万㎡。
万柳地区
大型地区综合性服务
以一种购物中心或超级中心为核心,配以专卖店、专营店、中小型超市、便利店及餐饮店,形成地区商业中心,截留通往西区人流。
营业面积12万㎡,其中购物中心或超级中心7-8万㎡。
西直门外地区
科技产品流通和地区综合性服务
由科技商品交易场合及大型零售店铺、专卖店、专营店、中小型超市、便利店、餐饮店形成商业群落,其中科技商品交易场合、生活消费品零售、餐饮服务按4:
3:
3比例配备,截留通往西区人流。
营业面积8-10万㎡,其中科技商品交易场合3-4万㎡。
其他地区商业中心
地区综合性服务
以一种大型零售店铺为核心,配以专卖店、专营店、中小型超市、便利店及餐饮店,形成地区商业中心,满足本地居民寻常生活需求。
营业面积
5-10万㎡。
社区商业
社区综合性服务
以一家中小型综
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