物业管理企业经营战略基本研究.docx
- 文档编号:24325669
- 上传时间:2023-05-26
- 格式:DOCX
- 页数:13
- 大小:37.49KB
物业管理企业经营战略基本研究.docx
《物业管理企业经营战略基本研究.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《物业管理企业经营战略基本研究.docx(13页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
物业管理企业经营战略基本研究
摘要
近年来,随着房地产的发展而兴起了新的服务行业—物业管理,物业管理企业也伴随这这个朝阳行业不断的发展壮大。
物业管理作为服务行业,竞争必然更加激烈,企业要想生存并良好的发展,就必须对其的经营和发展战略进行探索。
论文从分析物业管理经营的现状和存在的问题分析得出物业管理企业存在着经营管理手段落后,企业的知名度低,缺乏创新、把服务变成管理活动和物业管理企业从业者的素质低等问题,然后从分析得出的问题对物业管理企业采取合作竞争品牌战略、经营管理标准化、经营手段信息化、经营方针应持续创新以人为本和确立多元化经营等核心经营战略的建议。
关键词:
物业管理经营战略PESTEL分析SWOT分析
ABSTRACT
Inrecentyears,withtherealestatedevelopmentandtheriseofnewserviceindustries-andpropertymanagement,propertymanagemententerprisesisaccompaniedbythissunnyindustrygrown.Propertymanagementastheserviceindustry,competitioninevitablemoreintense,theenterprisetosurviveandgooddevelopment,itmusttotheoperationanddevelopmentstrategyofexploration.Paperpropertymanagementstatusquoandexistingproblemsofanalysisobtainsarealtymanagemententerpriseexistsbusinessbackwardmanagement,enterprise'spopularityislow,lackofinnovation,theserviceintomanagementactivitiesandpropertymanagemententerprisepractitionersoflowqualityproblem,andthenfromtheanalysisoftheproblemsthatpropertymanagemententerprisesadoptacooperativecompetitionbrandstrategyandmanagementstandardizationandmanagementmeansinformatization,operationpolicyshouldbecontinuousinnovationpeople-orientedandestablishmentofdiversificationofcorebusinessstrategySuggestions.
Keywords:
propertymanagement;strategy;PESTELanalysis;SWOTanalysis
第一章绪论
近年来,随着房地产的迅速发展,人民生活水平的不断提高,与之应运而生的物业管理行业呈现出勃勃生机的发展势头。
作为微利性的物业管理,较低的行业风险和门槛吸引社会大量的资金、人才的进入,推动了物业管理市场的进程。
而管理和服务是物业管理的企业的本业和对社会提供基本产品,也是物业管理赖以生存的市场基础。
作为企业,搞好经营是其基本的行为,只有做到完善经营,依法经营,并获取丰厚的利润才能不断扩展物业管理企业的生存和发展空间,达到社会效益、环境效益、经济效益三者的良性发展的目标,经营越来越被提到物业管理企业发展的日程上来,物业管理企业要得以快速发展,经营将是一条必由之路。
1.1企业管理经营战略综合定义
经营战略,就其本意来说就是企业经营的宗旨、目的、目标以及实现经营目标的途径。
因此,我认为海外学者的定义以钱德勒教授的定义较为精当,即企业经营战略是“决定企业的基本的长期目标与目的,选择企业达到这些目标所循的途径,并为实现这些目标与途径而对企业重要资源进行分配”。
美国教授H.A.安索夫认为“经营战略包括产品市场范围的规定、成长方向的确定、竞争优势的确立与协同效果的发挥”、
总的来说,企业经营战略是企业如何运行的指导思想,它是对于在不断变化的竞争环境中的企业过去及未来的运行情况的总体表述。
它帮助企业明确自己的使命和目标,从而为制定经营决策打下基础。
它试图超越企业日常运行的细节,从整体上把握企业,在不断变化的环境中,考察企业总体的发展问题。
1.2学术背景及理论与实际意义
近年来,随着房地产的迅速发展,人民生活水平的不断提高,与之应运而生的物业管理行业呈现出勃勃生机的发展势头。
作为微利性的物业管理,较低的行业风险和门槛吸引社会大量的资金、人才的进入,推动了物业管理市场的进程。
而管理和服务是物业管理的企业的本业和对社会提供基本产品,也是物业管理赖以生存的市场基础。
作为企业,搞好经营是其基本的行为,只有做到完善经营,依法经营,并获取丰厚的利润才能不断扩展物业管理企业的生存和发展空间,达到社会效益、环境效益、经济效益三者的良性发展的目标,经营越来越被提到物业管理企业发展的日程上来,物业管理企业要得以快速发展,经营将是一条必由之路。
1.3本课题的来源及主要内容
近年来,随着房地产的发展而兴起了新的服务行业—物业管理,随着经济的快速发展和人民的生活水平的日益提高满足于基本生活的需求已不再是人们所追求的目标,人们更加注重的是个性化和人性化的产品和服务。
这必然会带来物业企业之间更加激烈的竞争,企业要想生存并良好的发展,就必须对其的经营和发展战略进行探索。
具有战略眼光的企业越来越重视消费者的感受,关注他们的需求,并迅速地采取相应的措施和战略以满足消费群体不断变化的新需求,这就需要战略管理。
物业管理的迅速发展,其行业地位不断的攀升。
物业管理企业也伴随这这个朝阳行业不断的发展壮大。
物业管理作为服务行业,竞争必然更加激烈,物业管理企业肩负的担子很重。
从今后的发展趋势来看,对物业管理企业进行良好的管理经营是对房地产服务行业的要求。
也是全社会和广大人民群众的要求。
针对我国的物业管理企业的经营战略存在的问题进行研究,然后对物业管理企业采取经营战略的建议。
论文的建议实施,将为推动我国物业管理企业的健康发展起到重要性的作用。
第二章物业管理经营现状
物业管理作为一种新兴的产业在我国虽然得到了很大的发展,但与国外成熟的物业管理相比还有很大的差距。
同时我国现阶段的物业管理行业尚属新兴行业,还存在着很多问题和不足。
2.1我国物业管理企业的经营现状
2.1.1重“服务”而轻“营销”
物业管理企业长期以来提倡的是管理与服务,而对经营的问题涉及较少,企业没有正确的市场营销观念和机制,缺乏市场竞争力。
很多的物业管理公司尚未将市场营销提到企业发展日程中来,。
甚至是一些国内较为著名的物业管理企业,也是将精力投注于上级开发商的”自建自营“项目中,至今仍未参与到市场竞争中。
当今的社会是商品经济和市场经济高度发展的时代,物业管理企业要走向市场,营销工作是关键,但是我国大多数物业管理企业的决策层对物业管理的市场营销工作认识不够,重视不够,甚至是市场营销的门外汉,没有完善的物业管理市场营销理论做依托,没有经验丰富的市场营销人才,这都直接阻碍了企业制定完善的市场决策,大大影响了企业的经营能力和市场竞争力。
随着物业管理市场化进程的加快,市场竞争日益激化,市场营销越来越被提到物业管理企业的日程上来,物业管理企业要得以快速发展,市场营销将是一条必由之路。
2.1.2缺乏公平的市场环境
我国物业管理起步之初是作为房地产的一种服务手段的衔生物,种种规则也从房地产业沿袭下来,而且大部分物业管理是有房地产开发公司组建或控股的,这样,自然而然地圈定了势力范围,存在市场壁垒。
同时,还有很多是有国企、行政事业单位的房管所或后勤管理部门转制过来的,仍然运用国企优势,尚未真正建立起社会化、专业化、市场化的物业管理新体制。
这些都是不利于公平竞争的。
有的保洁、垃圾清运、绿化草坪,甚至仍然沿用过去行政传统的小修、小补,竟不顾及物业专项日常维护和管理,致使物业破损贬,经营活动和专项服务方面显得乏力,更谈不上对物业管理经营能力的提高。
2.1.3缺少专业的物业管理人员
物业管理是专业化和综合性要求都比较高的行业,对管理人员的专业水平和综合素质要求较高。
物业管理是一个专业化程度很高的劳动密集性行业,管理经验与管理技巧非常重要。
随着物业装修的标准和设施设备的高档化、复杂化,物业管理的难度必然会越来越大,从业人员必须具备多方面与之相关的专业知识和专业技能,二目前物业管理企业实行的岗位培训制度和上岗资格制度,远不能满足飞速发展的房地产和物业管理的需要。
专业人才奇缺是制约物业管发展的一个不可忽视的问题。
从这几点可以看出我国物业管理企业的经营现状不容乐观,要想改变这些就必须经营改革创新
第三章物业管理企业经营战略存在的问题
3.1物业管理企业的一般环境分析
所谓企业的一般环境是指各类企业生存发展的共同空间,它是企业环境因素中一个比较广泛的方面,主要包括政治、经济、科技、社会、文化、和法律环境。
一政治法律环境因素
政治法律环境因素是指对企业经营活动具有现存的和潜在作用与影响的政治力量以及对企业生产经营活动加以限制和约束法律法规条文
在九届全国人大四次会议通过的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中明确提出了“规范发展物业管理行业”并指明了发展方向这标志着我们计划经济体制下的房屋管理开始走向社会化、市场化与专业化管理的转移。
党的十六大和第十届全国人大一次会议胜利闭幕,标志着我国中央政府领导人顺利过渡并提出了全面建设小康社会总目标,为企业发展提供了稳定的政治环境和奋斗目标。
1994年以来,建设部先后制定了《城市住宅小区物业管理服务收费暂停办法》、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《物业管理企业管理法》
二经济环境因素
经济环境是指构成企业生存和发展的社会经济状况及国家经济政策,是指企业所面临的经济条件、经济特征、经济联系等客观因素。
国家履行经济管理职能,调控宏观经济水平、结构,实施国家经济发展战略,对企业的经济环境有着重要影响。
改革开放20余年,国企改革和我国发展第三产业和高新技术产业为主的产业结构调整已初见成效,国民生产总值三年以来每年10%~12%的速度增长,城镇居民人均支配收入达7704元。
党的十六大明确指出了大力发展民营企业、股份制企业等新的经济体制企业,在一定领域内主张国退民进。
同时进一步完善社会保障体系,发展农业经济,全面实现小康社会,加快城镇会进程等一系列指导方针将进一步提高我国经济的发展速度,提高综合国力,提高人民的购买,特别是多年来我国实施积极的财政政策和扩大内需政策,以及各人消费信贷规模的不断扩大,有效地刺激了社会总需求
三科技环境因素
科技环境是指一个国家和地区的科技水平、科技政策、新产品的开发能力及应用范围。
从计算机的开发与应用伊始,科技的发展速度与应用范围达到了前所未有的程度,它改变了人们的生活方式与观念,提高了生产的水平。
促进了经济的发展,也为了企业的生存而后发展奠定了基础。
四社会文化环境因素
社会文化环境是指一个国家和地区的民族特征、文化传统、价值观、教育水平、社会结构、风俗习惯等。
1、我国目前人口有14亿,农场人口约9亿。
由于人均耕地逐年减少且存在的城乡差别,大量农村剩余劳动力涌入城市,为物业管理提高充足的劳动力。
2、随着我国教育体制的改革,特别是高等教育的发展,居民的受教育程度不断提高,知识水平、基本素质普遍提高,特别是法律意识和维权意识不断增强。
同时更加注意享受品质生活和社区文化气氛。
3、家庭规模缩小。
随着经济发展及人们生活水平方式改变,几世同堂的观念已发变化,我国的家庭规模已由1995年4.11人/户,减到2008年的3.5人/户
4、居住观念转变。
目前人们在购买住房时,开始注重居住环境的改善,绿化率、智能化及住宅的安全性能成为注意考虑因素。
这些观念的改变引发了住宅设计、管理模式的改革,为物业管理行业提出了更高更新的要求。
3.1.1行业竞争要素分析
一行业竞争要素分析
按照美国经济学家迈克尔波特的理论,一个行业的激烈竞争,根源在于其内在的经济结构,在一个行业中存在有五种基本竞争力量,即:
新入者威胁、行业中现有企业间的竞争。
替代品或服务的威胁、供应者讨价还价的能力。
见图3-1
图3-1
1.新进入者的威胁
物业管理行业目前所面临的主要竞争力量为新入者。
其原因就是新进入者进入壁垒较低而决定的。
(1)投资风险小。
物业管理行业作为服务型行业,其注册资本金标准低,准入度大。
而且经验收入稳定,成本易于控制与调整,适合于规模投资。
(2)资源供应充足。
物业管理是劳动密集型行业,技术含量低,其主要从事保安、保洁、维修、家政服务等服务性工作,组织管理较其它行业简单。
下岗职工及农村劳动力的进入胃企业提供了充足得劳务资源,而无需考虑高投入的产品开发和资源供应。
(3)市场规模不断的扩大。
(4)现有企业的市场占有率低。
(5)市场管理不完善。
2.替代者威胁
随着物业管理行业的发展,其市场细分晨读越来越高,保洁公司、保安公司、设施供应商的终身维修保养、家政服务、绿化养管等专业化公司的发展迅速。
其高质量、专业化、低成本服务将占有一定市场份额,渗透着蚕食着传统的物业管理市场领地,但也存在着合作的关系。
3.服务对象的讨价还价能力
物业管理行业的服务对象包含两个方面,一个因素是物业,二是消费者(业主)根据一些法律的出台,业主的维权意识、市场意识逐渐增强,讨价还价能力不断提高,市场的无序竞争其威胁程度应引起各企业与行业主管部门的重视。
4.供应者的讨价还价能力
物业管理的成本构成主要为人工工资和能源费。
由于人力资源充足,其讨价还价能力较弱,但能源属于国家控制的垄断行业,集中度高且无可取代。
其垄断性造成物业管理企业的成本支出不断增加,效益下降。
5.同行业中现有企业间的竞争
目前国家一级企业大多是由房地产开发企业派生而组建的。
由于市场尚未成熟,此行业一直处于低利润甚至亏损状态,一些大型的物管企业市场扩展较慢。
部分附加值高的大型公建物管项目竞争比较激烈,而住宅项目相对较弱。
3.1.2物业管理企业经营战略存在的问题
通过上面的PESTE分析可以得出如今物业管理企业经营存在以下问题。
1.企业规模小,经营思路单一
物业管理企业大部分依存于开发商而成立,一个开发项目就成立一个物业管理公司,造成物业管理公司规模小。
普遍存在一个开发商就管理着其下的房产的这种局面。
而且物业管理企业普遍存在经营意识淡薄的现象,有些物业管理企业甚至不设经营部门。
即使开展经营的物业管理企业,其经营目的也只是为了拉关系、找项目,很少真正的开展经营战略方面的探索和实践。
作为企业,经营应是其基本行为。
只有进行经营并获取合法的利润,才能从根本上解决物业管理企业的尚存和发展问题,达到社会效益和经济效益并重的良性发展目标。
物业管理企业忽视经营战略,会造成企业赢利能力低下和资金不足。
企业资金的不足又形成物业管理扩大规模,持续发展的瓶颈,反过来又影响服务的质量。
2.管理粗放,服务水平低
当前大部分物业管理企业的物业管理服务仅停留在对守岗保安、绿化清洁、设备维护等表面上,没有真正按照等级管理标准实施物业管理。
在实施方面,虽然制定了一系列管理的规章制度,但是按照章程去做的、去管的却不多,造成各个管理环节有盲点。
有些地方没人管,有些地方没人抓,经济效益有流失现象。
同时物业管理企业普遍缺乏管理系统,服务内容单一,没有针对入住业主的要求提供相应的服务。
服务工作水平不高,经常发生与业主争执等现象。
服务态度简单、粗暴,缺乏耐心和文明用语,工作起来要求快不求好,求量不求质,企业的服务和管理得不到业主的认可。
在企业管理方面,采取粗放管理,不计成本,部门之间相互扯皮,开拓性差。
3.物业管理企业体制问题
从体制上考察我国两万余家物业管理企业,80%以上的是国有体制;如果再从物业管理企业产生的来源来分析,全国有70%以上属于房地产开发商自办的企业属于房管所或后勤单位改制,只有10%属于产权自主型的物业管理企业。
为什么会出现这种现象呢?
据分析主要原因就是以前“自建自管”的延续,另外就是开发商出于自身利益的考虑,因为优质的物业管理已成为售楼中的一个卖点。
4、物业管理法律法规滞后,体系不完善
我国物业管理行业的立法明显滞后:
二十年的时间,没有国家级行业法规可以遵循。
国内第一部地方性物业法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的出台时间是1994年,而深圳成立第一家物业管理公司的时间是1981年,中间有13年是法规空白期。
我国物业管理法律政策的框架体系,是在无国家法律的情况下,由为数不多的行业性、地方性法规政策组成的不完整结构,完善的法规体系尚未形成。
自1994年以来,建设部等国家部委(局)和各地方政府虽然颁发了很多行政规章、行业规范和地方性法规。
但由于缺乏符合中国国情的、系统而科学的物业管理理论体系的指导,各部门在制订法规的过程中,往往局限于对国内外成功经验的模仿或就事论事的解决方案上,存在许多不足之处。
从这些可以看出我国的物业管理企业经营战略存在的问题是有那么多,那么我们应该怎么样从这些存在的问题找到解决的途径。
第三章物业管理企业采取经营战略的建议
3.1经营管理标准化(STANDARDIZATION)
标准化管理能给企业带来巨大的实效,所以,企业越来越重视经营管理的标准化,标准化领域也不断扩展,标准不断升级。
如现代企业的标杆管理、界面管理等均是标准化管理的典型例子。
标杆管理70年代末由施乐公司首创,后经美国生产力与质量中心系统化和规范化。
是现代西方发达国家企业管理活动中支持企业不断改进和获得竞争优势的最重要的管理方式之一。
其基本环节是以最强的竟争企业或那些行业中领先和最有名望的企业在产品、服务或流程方面的绩效及实践措施为基准,树立学习和追赶的目标,通过资料收集、比较分析、跟踪学习、重新设计并付诸实施等一系列规范化的程序,将本企业的实际情况与这些基准进行定量化评价和比较,分析这些基准企业达到优秀业绩水平的原因,并在此基础上选改进本企业绩效的最佳策略,争取赶上和超过对手,成为强中之强。
标杆管理方法蕴含着深刻的科学管理规律,具有巨大的实效性和广泛的实用性,目前已在库存管理、质量管理、市场营销、成本管理、人力资源管理、新产品开发、企业战略、研究所管理、教育部门管理等各个方面得到广泛的应用,并不断拓宽新的应用领域。
3.2经营手段信息化 (INFORMATIONAL-IZATION)
在21世纪,电讯的快速发展和计算机的广泛应用,产生了覆盖全球并廉价的网络。
这种网络能够在短时间内传播大量的声音、文件、图纸和数据。
与15世纪的印刷术和20世纪初期的电视和广播的发明一样,网络的发明使我们进入一个以最新交流方式为主题的时代。
在新技术时代,企业对产品的支持和服务将通过电子化服务得到更好的拓展和延伸。
企业由此可以利用互联网的优势,通过建立知识管理系统管理员工,管理信息如提供互联网络平台加强对员工的管理,发展和优化与客户之间的关系,从而整合社会资源。
以企业对客户管理为例:
企业获取新顾客的成本远远高于服务于现有顾客的成本。
经常改变最终用户目标的企业在市场营销的过程中将花费更多的人力和物力,却不一定能够维持良好是两个或两个以上的企业为实现共同的预期目标而实行资源共有,风险共担,利益共享,达到双赢的效果。
3.3 经营方针应持续创新以人为本
持续创新(CONTINUALINNOVATING)。
目前,经济全球化浪潮席卷而来,世界经济形势发生了巨大的变化,使得企业必须重塑自己的微观经济运行机制,树立持续创新的思维,不断加大R-D投熟的雇聘制度,在员工雇佣方面力求人员多样化,并对应聘者一视同仁,不苛求其种族、肤色、宗教、性别、婚姻状况、年龄、国籍等,而且与被聘员工签订无限期合同,为员工提供了重要保障,增强了员工对企业的责任感和认同感。
此外,该公司还为员工提供了完备的培训体系,公正的评估体系并作了科学的工作安排和平和的离职安排,对员工给予了无微不至的关怀。
建立一支宏大的高素质、高境界和高度团结的队伍,以及创造一自我激励、自我约
束和优秀人才脱颖而出的人本机制,是企业快速成长和高效运作的保障。
相信随着对人本管理重视程度的提高,企业创造价值的能力必将不断提高。
3.4建立适宜物业管理企业发展的新型有效的运行机制
企业加强自身建设,按照“产权明晰、权责明确、政企分开、管理科学”的要求,对物管企业实行规范的公司制改革。
公司制是现代企业制度的一种有效的组织形式,公司法人治理结构是公司制的核心。
实行规范的公司制改革,当务之急就是要完善物管企业的公司法人治理结构,要明确股东会、董事会、监事会和经理层的职责和权限,做到权责明确,政企分开,形成各负其责、协调运转、有效制衡的公司结构体系。
真正转换经营机制,使物管企业成为自主经营、自负盈亏的法人实体和市场主体。
同时应做好物管企业的发展战略研究,找准企业的发展方向和经营模式。
在企业内部机制改革上,要果敢摒弃过去的旧机制、旧模式,建立良性运作机制,以确保企业运作有序高效。
要重点建立和完善优胜劣汰、绩效考评、内部监督、激励约束等机制,顺利实现内部机制再造,激发企业的内在
活力。
3.5组建物业企业集团,现规模经营
要改变我国物业管理企业普遍存在着企业规模小,业人才少且分散,以发挥群体功能和综合实力,且绝大多数企业存在着经济效益差,损严重等情况,物管理企业就要改变小兵团分散作战的局面,而形成“管航母”,的整体实力,现规模经营,试组建一批实力雄厚、才集中、业技术力量强、一为业主,具有市场竞争力的物业管理企业集团组建物业管理企业集团。
3.6加快人才培养,物业管理发展提供人才资源
发达、善的物业管理,不开高素质的物业管理专门人才,们不仅要有较高的思想
素质,且要掌握现代物业管理理论,能将其运用于实际。
养物业管理人才的关键,于提高物业管理人员的素质,要加强思想建设提高物业管理人员的政治素质:
建设一支思想,进取心强、勇于开拓的物业管理队伍;是要加强作风建设,树立雷厉风行的工作作风,立一支能吃苦耐劳,善于打硬仗的提高物业管理人员的政治素质,努力建设一支能吃苦耐劳,善于打硬仗的职工队伍。
三是要加强培训,提高物业管理人员的专业技术素质,加速对物业管理企业经理部门经理管理员岗位培训同时,要通过专题培训、学历教育、理论研讨、学习考察等形式。
提高
物业管理人员的理论水平和业务素质。
只有通过这些建议能给物业管理企业经营战略有一定的改善作用。
第四章结论
在市场竞争激烈的今天,管理质量和水平的高低直接影响到企业的发展,甚至决定企业的成功和失败。
战略管理是企业管理中的重要课题,对企业的发展更具有重大的意义。
中国加入WTO后,战略研究对企业将起重大作用,强调企业家的战略眼光,重视企业的战略设计和战略管理,是中国企业在全球化背景下R
益开放的市场中生存与发展的根本要求。
随着住宅产业和房地产市场不断升温,人们的住房消费观念也在进步,物业管理行业迅速崛起。
伴随人们生活水平的提高和对物业管理认知程度的不断加深,人们对物业管理服务水平的要求也越来越高。
作为一个专门的服务行业,物业管理企业己成为一类独特的企业。
物业管理工作不应仅仅是通过卫生、安保和维修等达
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 物业管理 企业 经营 战略 基本 研究