整理商业地产招商方案.docx

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整理商业地产招商方案

商业街招商方案

--------------------------------------------------------------------招商目的

---------------------------------------------------------------泉州商业调研

---------------------------------------------------------------------项目简介

--------------------------------------------------------------------功能定位

--------------------------------------------------------------------项目优势

------------------------------------------------------------------业态规划

-------------------------------------------------------------------招商原则

--------------------------------------------------------------------招商对象

--------------------------------------------------------------------招商要求

10、--------------------------------------------------------------------优惠政策

11、---------------------------------------------------------------------合作方式

12、-------------------------------------------------------------------------招商计划

13、-----------------------------------------------------------------------招商流程

14、-------------------------------------------------------------------------绩效考核

一、招商目的

XXX商业街第一目的是以满足社区配套为主，即打造集餐饮、娱乐、休闲、家居建材、购物等为一体的体验式商业街区，第二步是打造泉州新的商业中心商圈。

为了确保XXX商业步行街建成后顺利运营和开业，招商部将分阶段分步骤地全面推进招商工作，通过各种渠道和形式开展有针对性的招商，一方面要满足XXX现有的业主的需要，在突破传统的商业形态上做文章，突出个性化、差异化的经营特色，另一方面着力于XXX商业街新商业中心的品牌构建和推广，形成XXX商业街长效发展的核心竞争力，以推动XXX项目良性的发展。

泉州商业调研

泉州商业的现状

泉州城区已拓展成为“四纵四横”的商业动脉（四横即新华路、中山路、温陵路、田安路；四纵为东街—西街，九一街—庄府巷，津淮街—涂门街—新门街，义全街—泉秀街）。

除此之外，通过政府引导和市场聚集，又形成一些特色商业街。

如把中山路片区称作泉州市区第一个商圈，以田安路、津淮街为中心的“第二商圈”地位不可撼动。

随着泉州的“东进、南下、西拓”城市化进程加快，中高档住宅云集、多个商业项目集中开发，坪山路以东也展现了泉州第三商圈的雏形，以麦德龙、永辉超市等为代表的商业体落户泉州东片区。

东片区的商业地产开始众商云集。

目前的老城区商业非常发达，但老城区商业的发展却面临许多问题。

目前“四纵四横”的商业格局是旧城改造延续传统的商业布局，楼上住宅，楼下店面是泉州商业特色，仅新门街沿街就有上千个小店面，目前空置的居多。

在老城区很难找到2万平方米以上的经营场所，而且还有交通、停车等问题。

相同问题在改造新区同样存在，“泉州第二商圈”----田安路、丰泽街、泉秀街的问题也相同。

旧城区商业格局先不足，这正是东片区商业的机遇。

（二）泉州的主要商圈现状

1、泉州主要商圈分布

商圈名称

主要商业网点

租金范围

文庙广场商圈

中闽百汇、屈臣氏、捷龙购物广场等

280-350元/㎡

新车站商圈

大洋百货、国美电器、苏宁电器等

100-150元/㎡

丰泽广场商圈

新华都购物广场丰泽店、泉州百安居、好又多等

150-220元/㎡

中心站商圈

以麦德龙为首的商业及百汇客运中心站店、永辉超市金帝店等

90-120元/㎡

2、主要商圈现状：

1）泉州市商圈形成以文庙广场及丰泽广场商圈为主，新车站、客运中心站为辅的“多商圈”分布格局。

以坪山路向东的“泉州新商圈”也正在形成，但目前仍在萌芽阶段。

2）泉州商业零售业数量较多，但品牌较少。

形成以中闽百汇、新华都购物为主的超市型集群商圈。

以“超商”带“市”的人流集群较明显，整体泉州市场消费层次偏低，高层消费人群外流。

3）随着市行政中心的“东迁”，以及目前老城区商业格局不足，商业中心的东移态势已明显。

从中山路、打锡街为中心的商业已往田安路、津淮街转移。

自08年起，东片区商业发展明显，麦德龙、永辉超市的开业是泉州东片区商业的揭幕之作。

（三）泉州目前主要街道商业情况

序

号

商业

路段

面积（m2）

层高（m）

面宽*进深（m）

租金情况

（元/m2）

经营种类

经营

情况

备注

1

庄府巷

25-50

3.5-4.2

（2.5-3.5）

*（10-14）

150-220

LEE等高端服装、烟酒茶品、进口食品

无空铺，置换率低

市府一条街

2

打锡街

35-40

约3.5

（3-4）*（12-15）

200-300

如卡宾、sprit、七匹狼等中高端服饰

置换率低

转让费高，单间达10万左右

3

百源路

35-40

约3.5

（2-3）*（8-10）

200-280

珠宝、中档服饰

无空铺

毗邻百汇购物中心、后城旅游文化街、关帝庙、府文庙

4

中山路

15-65

4.5-5.1

3×（6-12）

150-200

中低端鞋服饰品为主

临涂门街与新门街店面置换率较高

早期店面，面积小，客源主要来自学生和中低收入人群

5

东街

20-50

3.2-6

3×（10-12）

南俊巷至中山路段100-180南俊巷至东湖路段60-120

业态复杂,主要经营餐饮、药店、日常生活用品及中低档服饰

置换率很高

总长984米,靠近中山路段主要以服饰为主；靠近一院附近以药店水果店为主,人流量很大

6

新门街

（名门时尚街）

35-65

3.2-5.5

（3-4）*

（10-15）

25-100

业态复杂，服饰、小吃、餐饮、建材、文具等

七匹狼购买并招商,211间店面未开

交通与人流阻碍了新门街的发展,211间挂牌店面,全长800米.空铺率高

7

九一路

30-45

3.2-4.2

（3-4）*12

80-120

靠百源路段经营电子类产品为主

靠南俊巷经营服饰、饮食、电子等

置换率高

九一街现有电脑经营商约255家,年成交额上10亿元，主要是益华电脑城在带动。

8

涂门街

30-40

3.5-4.2

（3-3.5）*（10-12）

180-320

中高档服装、珠宝中端餐饮

置换率高

骑楼，中闽百汇沿街店面租金在200-320元/㎡，以珠宝为主，其他区域租金在150-200元/㎡之间

9

津淮街

东段35-40

西段35-90

3.2-5.7

（3-4）×12

西段150-250

东段35-100

田安路以西主营中高档服装,田安路以西主营茶叶和建材

2008年后租金下降,由于立交桥建成,阻隔两面交通

由于合同到期，面临高额转让费，出现各大商家联合罢租情况。

3月份高达70家以上店面招租

10

温陵路

20-50

3-6

不等

临东街25-60,以生活类商业为主，临涂门津淮街70-85临泉秀路25-50

临东街为生活类商店,包括食杂\餐饮\茶业\日用百货等;

临涂门\津淮为银行\药店\烟酒店\大型餐饮等,较高端;

临泉秀路为布艺\五金\电线电缆等

置换率低

温陵路长3.8公里,是泉州南北走向最长的主干道,较多分布银行、电器等业态，零散分布饮食生活类店面

11

田安路

36~50

3.6

（3-4）×15

80-200

业态较复杂,靠宝洲路主要以生活类商店为主,靠丰泽街以服装\中高档餐饮为主,靠东湖路以生活配套\汽车装修\餐饮为主

转租情况一般,租金情况为靠丰泽街高,两端低.

交通条件好、商业地产较多、配套设施完善，已成为泉州市繁华商业街.田安路西侧以建材，休闲男装为主，分布零散的银行、童装等，租金80-120元/㎡，田安路东侧以中高档餐饮和中档品牌服装为主，150-200元/㎡，靠近津淮街和靠近丰泽街的租金在200元/㎡左右

12

湖心街

30~50

3.7-6.0

（3-4）×（10-12）

40~100

靠田安北路及刺桐路经营品牌较高端,路段较好,租金较高

建材专业一条街

已形成的专业市场,租金及租期均较为稳定

总建筑面积23万多平方米，拥有2000多个商住单元，其中店面554个

13

泉秀路

3.2-7

不等,大多进深在10~15

临温陵路50~80

临坪山路60~90临温陵路25~50

临坪山路50~70

业态复杂;

40家餐饮\13家休闲娱乐\9家鞋服\9家金融\10家医药\43家购物杂货\30家建材\14家房产中介,共227家

转租情况较多,转租金视店面情况,一般为1~2万元

优越的地理位置却无商业氛围。

居民群与外来人口集散地相冲突.泉秀路的业态零散,低档与高端品牌共存,是较尴尬的一条商业街

14

东湖街

15~25

6-6.5

宽2-3

进深8-12

50~60

主要以社区配套为主,业态较复杂

有小部份转租（3间）转租金1~2万

路面商业量不大,仅有五十余家经营

15

刺桐路

35~60

3-4.7

宽2-3

进深10-15

20~40

业态复杂

以汽车美容\建材\茶叶\五金为主;

经营情况较为一般,但转租较少

租金低,以建材为主的商业街,整合散乱

16

丰泽街

60

4-7.5

不等,进深较深,约20米左右

120~150

金融一条街,穿插大型餐饮\烟酒茶业,北面有部份电子类行业,靠刺桐路有部份美容SPA管等业态;

定位高端

转租情况较少

金融行业极为发达。

靠近坪山路聚集众多中高档餐厅。

17

坪山路

45

3-3.6

不等

按间算,折合约60元

主营建材\汽配\电器\厨卫等

靠东面基本上为民房,靠西面大部份为民房

四周都是厂房和民房,环境恶劣,也算是建材一条街,但整体档次较低,有部份违建,有可能进行拆除

（四）可供参考的市场情况

东海片区周边商业情况

街道名称

面积范（㎡）

层高（m）

面宽*进深（m）

租金范围（元/㎡）

经营业态

备注

东海大街

40-60

3.5-4

3*15

30左右

餐饮、便利店

主要客户群体是周边居民

东梅社区东滨路

30-50

3-4

（2.5-3）*（10-12）

30-40

低档服饰、饰品店

主要客户群体是周边工厂的员工

参考项目或街道

项目名称

面积范围（㎡）

层高（m）

面宽*进深（m）

租金范围

（元/㎡）

经营业态

备注

金帝花园

80-100

两层，一层4米，二层3米

（3.5-4）*10

侧街：

40-50

沿泉秀路：

80-100

主营生活配套，餐饮、茶叶、干洗、美容美发

约70间店面，金帝花园路口租金较高100元/㎡

津淮街东段（山水湾）

60-80

5-6米

（4-5）*15

100左右

中闽魏氏等品牌茶叶店

约15间店面左右，装修好，整体形象良好

泉秀路

中心站-浦西

40-60

3.5-4米

（3-4）*12

80-100

餐饮、美容美发、烟酒礼品行

置换率高，特色餐饮和美容店的经营情况较好

三、项目介绍

XXX西接泉州古城，东邻泉州未来的市级新行政中心，区位成长性好，地段优势明显，交通便利，周边配套完善。

随着泉州市行政中心迁址东海，XXX片区被规划为新行政中心、新商贸中心、新文化教育中心和新高尚居住中心，XXX逐渐成为环泉州XX市中央区，区域升值潜力飙升。

XXX一期商业中心面积约22万平方米，规划配套XXX豪华星级会所、大型商场购物中心、2.8公里国际商业品牌大道、超五星级酒店、甲级写字楼和全国3甲医院等大型高档设施，拟将该区域建设成为集高尚居住、商务金融、医疗教育、休闲娱乐、旅游购物等多功能为一体的国际滨海新城。

四、商业定位

功能定位：

以餐饮、娱乐、休闲、购物、建材家居为主，打造特色主题街区。

市场定位：

本市所有人群消费，以规模和特色取胜，满足各年龄消费群体消费的需要，与老城区商业形成互动。

1、餐饮在档次上以中档餐饮为主，突出特色餐饮、休闲餐饮、品牌餐饮。

2、娱乐以时尚娱乐为主，体现年轻人的新奇、新潮、刺激。

3、休闲以本地市场认可的业态为主。

如网吧、茶楼、咖啡厅、健身会所。

4、购物以泉州本地休闲服饰、运动服饰、饰品为主，便利店为辅。

5、家居建材以知名品牌家居建材为主，辅以各种装修设计配套。

五、项目六大优势

1、位置优势：

“XXX商业街”位于泉州市XXXXX组团，连接泉州新老城区、XXXXXXX等地的核心位置，是新区门口的迎宾大道，交通便利，是泉州最具强大辐射能力的区域。

2、配套优势：

自然景观：

商业配套：

教育配套：

交通配套：

休闲配套：

医疗配套：

商务配套：

3、管理优势：

“XXX物业管理有限公司”入驻本案，“戴德梁行”全程顾问，负责统一经营管理。

4、政策优势：

城市X扩，XX中心X迁，该项目为泉州市政府重点扶持项目。

5、人群优势：

XXX片区未来30万高端消费人群。

6、品牌优势：

XX开发公司实力巨献。

六、业态规划

（一）XXX文园、XX商铺业态规划建议

规划概要：

（1）XXXX商铺均位于XX大街中段，XX一侧商铺有了XX商铺成功招商的基础，有新华都超市等品牌社区店进驻开业的带动，商业氛围成熟度较高，XX5#楼商铺以品牌形象店为主，4#、3#、2#、1#楼逐渐过渡为满足社区生活配套需要；

（2）XX一侧商铺1#，2#，3#楼集中规划为家装建材电器区，满足大量业主入住装修需要，专业市场针对目的型客群易于存活，4#、5#逐渐过渡为社区生活配套业态；

（3）第一步主力店大客户的招商及1F店面招商，尽可能先把X、X、X园1F店面招满，同时兼顾2F大面积商户招商，有适合的主力店商户可先积极引进；第二步主攻2F商铺，大型商户招商要考虑硬件配套设施，如墙体、楼板、空调、冰柜、电梯、货梯、排油烟道、用电量等的改造安装，谈判周期较长，还要规划好2F大型商家在1F店招门面入口通道，大型主力店的进驻具有带动作用，可拉动中小铺面的招商；

（4）X1号、5号楼商铺整体定向工行、泉州XX银行打包销售，银行外观形象好，同时也是社区配套需要的业态，可减轻招商压力，也可加速资金回笼；

（5）XX1号、3号、5号楼为小高层9楼，如做餐饮项目加装排烟道较容易，租赁期限2—3年，即照顾到商家的利益，也便于后期调整；

（6）部分1楼优质店面建议做为品牌形象店招商（如XX01#、08#、13#、15#、18#、49#、56#；XX42#、45#、49#、55#），选择品牌形象好，运作经验丰富，实力强的商家，宁缺毋滥，以提升商业街整体形象，品牌号召力，促进店面价值的提升；

（7）目前因入住率影响，商家的观望情绪严重，目前引进服装服饰品牌较难生存，建议引进泉州本地休闲运动厂家直营品牌店，本地商家管理成本小，广告形象投入大，经营实力强（如休闲男装七匹狼、马克华菲、与狼共舞、劲霸、利郎、拼牌、柒牌、九牧王、帝牌、虎都、斯得雅、爱登堡、诺奇等，运动装赛琪、安踏、匹克、特步、361度、鸿星尔克等）

（8）建议公司争取政府支持在2800米长的XX商业街上建两座过街人行天桥或地下通道，避免人车抢道，同时也把商业街的两侧连成一片，更有利于顾客与商家的人气互动，也增加了安全性；

（9）步行街超过650米长，会引起逛街顾客的疲劳，建议每隔百米设置休闲座椅，报刊亭，还要合理设置公厕方便顾客；

（10）现阶段步行街招商要兼顾质量和数量，目前的入住率和配套等招商氛围不成熟限制了一些品牌的引进，在今后的2-3年中仍需不断调整和培育市场，逐步提高整条商业街的经营档次和商业价值。

规划说明:

（1）XX1号楼规划一如不考虑销售，01#、08#店面开间宽6.9米-11.4米，格局规整，但01#店面中间有柱子，对不同业态的设计有一定限制，可做概念餐饮、茶艺馆、水吧，但做餐饮要加装排油烟道通楼顶，不适合做品牌服饰店；08#店面开间宽11.4米，面积大，适合做品牌形象店，如品牌服饰、通讯营业厅、咖啡水吧、茶艺，餐饮酒楼要加装烟道到楼顶；

（2）XX1号楼02#、03#、04#、05#、06#、07#店规划为社区配套（如干洗、花艺、杂货、礼品、烟酒、保健补品店等）；

（3）二楼202#--208#商铺整体可规划为大面积餐饮酒楼、休闲会所，要在一楼规划店面入口通道；

XX1#楼规划一

房号

门厅

202

203

204

大纲要求205

206

207

208

3.不同等级的环境影响评价要求2F面积（㎡）

（三）安全预评价程序

7.作出评价结论112.16

108.88

2）间接使用价值。

间接使用价值（IUV）包括从环境所提供的用来支持目前的生产和消费活动的各种功能中间接获得的效益。

159.23

4.广泛参与原则。

159.23

108.88

（5）公众意见采纳与不采纳的合理性；112.16

（4）根据评价的目的、要求和评价对象的特点、工艺、功能或活动分布，选择科学、合理、适用的定性、定量评价方法对危险、有害因素导致事故发生的可能性及其严重程度进行评价。

349.67

根据工程、系统生命周期和评价的目的，安全评价分为三类：

安全预评价、安全验收评价、安全现状评价。

面宽（m）

D.可能造成轻度环境影响、不需要进行环境影响评价的建设项目，应当填报环境影响登记表

3.75

3.75

3.9

3.9

3.75

3.75

3.75

进深（m）

14.2

14.2

15.85

15.85

14.2

14.2

14.2

2F业态

餐饮酒楼

休闲会所

房号

01

02

03

04

05

06

07

08

1F面积（㎡）

93.76

49.25

52.52

56.90

56.90

52.52

49.25

128.62

面宽（m）

6.9

3.9

3.6

3.9

3.9

3.6

3.9

11.4

进深（m）

14.2

14.2

14.2

14.2

14.2

14.2

14.2

14.2

1F

业态

茶艺、水吧

社区配套（如干洗、花艺、杂货、礼品、烟酒、保健补品店等）

品牌形象店（餐饮、服饰等）

文园业态规划二：

规划为银行、证劵、邮政储蓄等金融服务机构业态，满足社区居民配套的需要。

XXXX1#楼规划二

房号

门厅

202

203

204

205

206

207

208

2F面积（㎡）

112.16

108.88

159.23

159.23

108.88

112.16

349.67

面宽（m）

3.75

3.75

3.9

3.9

3.75

3.75

3.75

进深（m）

14.2

14.2

15.85

15.85

14.2

14.2

14.2

2F业态

证劵交易厅

房号

01

02

03

04

05

06

07

08

1F面积（㎡）

93.76

49.25

52.52

56.90

56.90

52.52

49.25

128.62

面宽（m）

6.9

3.9

3.6

3.9

3.9

3.6

3.9

11.4

进深（m）

14.2

14.2

14.2

14.2

14.2

14.2

14.2

14.2

1F

业态

证劵交易厅

银行或邮政储蓄

规划说明：

（1）XX2号楼1F13#、15#、18#商铺开间宽7.2米，纵深13—14.2米，格局规整，规划为品牌形象店（如服饰、美发、运营童装）；

（2）10#商铺开间宽7.2米，纵深19.8米，承重梁柱突出曲折较多，规划做婚纱摄影店,其他商铺规划为业态相近的社区配套店（如美甲、美体皮具睡衣、孕婴童装、酒庄、面包店等）；

（3）2楼5间店面共1792.42平方米，建议规划为书店音像，健身会所等；

XX2#楼

房号

209

212

214

218

220

2F面积（㎡）

377.39

392.77

470.32

387.22

164.72

面宽（m）

16.1

16.1

16.1

16.1

7.7

进深（m）

19.8

19.8

19.8

19.8

19.8

2F

业态

书店音像、瑜伽健身会所

房号

09

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

1F面积（㎡）

41.58

121.89

51.16

51.16

96.58

74.34㎡

96.58

51.16

51.16

89.15

65.38

44.82

面宽（m）

4.4

7.2

4.5

4.5

7.2

4.4

7.2

4.5

4.5

7.2

4.4

3.2

进深（m）

11.3

19.8

11.3

11.3

14.6

13

14.6

11.3

11.3

13

12.6

13

1F

业态

台湾零食

喜饼店

婚纱摄影

品牌形象店（美容、美发）

美体SPA

品牌形象店（服饰）

美甲

家居

睡衣

品牌形象店（孕婴童装）

酒庄

面包

规划说明：

（1）XX3号楼为九楼小高层，1F为26㎡-69㎡小型商铺，其中21#、33#、35#商铺开间宽，小巧精致规整，两间打通可引进速食餐饮，风味小吃，干果干货、水果、生鲜蔬菜等社区配套业态；

（2）2楼18间2143.79平方米，规划为餐饮酒楼、电玩网吧。

XX3#楼

房号

221A

221B

222

223

224

225

226

227

228

229

230

231

232

233A

233B

234

235

236

2F

面积（㎡）

149.63

171.66

119.23

137.42

87.93

85.79

87.93

87.93

8