小区物业管理方案.docx

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小区物业管理方案

小区物业管理方案

篇一：

最全的住宅小区物业管理方案

龙山国际住宅小区物业管理方案

1.0居安泰物业公司企业理念

1.企业宗旨

2.企业精神：

3.工作态度：

4.服务准则：

5.企业管理理念：

6.员工修养理念：

7.企业服务理念：

8.企业愿景：

2.0项目基本情况

1.龙山国际一期项目概况

1.1龙山国际一期经济技术指标和主要配套概况

2.项目物业管理分析

3.0收费项目及标准报备

1.关于物业管理收费的初步意见

4.0组织架构、人员编制及薪酬福利

4.1管理机构设置

4.2人员定编

4.3人员薪资体系

5.0开办测算及日常管理测算

5.1前期投入明细表

5.2详细的成本测算、管理成本构成及测算结果一览表（年经营支出汇总表）

5.3人工费明细表

5.4办公费明细表

5.5固定资产折旧费及低易耗品摊销明细表

5.6设施设备维护维修费明细表

5.7清洁、保安、不可预见费、管理佣金明细表

6.0总体管理构想及各项规章制度1.0安防管理

2.0公共事务管理与人性化服务

3.0环境服务管理

4.0机电设备的维保管理

5.0内部运行机制

5.1《装修管理规定》

5.2《住宅装修管理公约》

5.3《物品搬进（出）管理规定》

5.4项目管理中心经理岗位职责

5.5事务助理岗位职责

5.6前台监控员岗位职责

5.8工程水电人员岗位职责

5.9项目社区文化公关接待员岗位职责

5.10项目中心电脑文档人员岗位职责

5.11安防部主管岗位职责

5.12安防班长岗位职责

5.13巡查员岗位职责

5.14交通、车辆管理员岗位职责

5.15义务消防员岗位职责

5.16环境服务部主管岗位职责

5.17绿化班长岗位职责

5.18保洁班长岗位职责

5.19保洁员岗位职责

5.20绿化员岗位职责

5.21出纳收费员岗位职责

5.22《项目各部门每月计划及月总结工作规程》

5.23《员工培训制度》

5.24《档案资料管理制度》

5.25《值班管理规定》

5.26《办公用品申请、购买、领用制度》

5.27《投诉处理、回访制度》

5.28《维修回访制度》

5.29《防火安全检查制度》

5.30《电梯机房管理制度》

6.0客户服务部工作手册

6.0客户服务部服务规范

6.1客户服务部工作内容概述

6.2客户服务部员工岗位职责

6.3客户服务部规章管理制度

6.3.1物业验收制度

6.3.2入住管理制度

6.3.3装修管理制度

6.3.4投诉处理制度

6.3.5报修管理制度

6.3.6客户拜访与意见征询制度

6.3.7前台接待管理制度

6.3.8收费管理制度

6.3.9客服巡视管理制度

6.3.10档案管理制度

6.3.11职位代理制度

6.3.12外延服务管理制度

6.3.13形象策划管理

6.3.14商业店面管理制度

6.3.15安全管理制度

6.3.16客户迁出管理制度

6.3.17商业推广活动管理制度

6.3.18公共场地使用管理制度

6.3.19突发性事件或异常情况处理程序

6.3.20社区配套教育单位管理制度

6.3.21社区配套馆所管理制度

6.3.22标识标牌管理制度

6.3.23办公纪律

6.3.24售后服务管理制度

6.3.25文件与表单管理制度

6.4与物业管理相关的主要文件

4.1.1业主临时公约

7.0安防服务部工作手册

7．0安防服务部员工服务规范

7．1安防服务部工作内容概述

7．2安防服务部岗位职责

7.2.1安防服务部主管岗位职责

7.2.2安防服务部班长岗位职责

7.2.3门岗岗位职责

7.2.4巡逻岗岗位职责

7.2.5装修巡逻岗岗位职责

7.2.6监控中心岗位职责

7.2.7车辆管理岗位职责

7.3安防服务部主管工作模块

7.3.2安防服务部班长工作模块

7.4安防服务部工作流程

7.4.1交接班程序

7.4.2突发事件处理程序

7.4.3周界红外报警处理程序

7.4.4消防报警信号处理程序

7.4.5殴打暴力事件处理程序

7.4.6盗窃等破坏事件的处理程序

7.4.7困梯处理程序

7.4.8浸水处理程序

7.4.9停电处理程序

7.4.10户内报警处理程序

7.4.11工作技巧

7.5安全防范设备设施管理规定

7.5.1办公设施管理规定

7.5.2钥匙管理规定

7.5.3日常工具管理规定

7.5.4消防设备设施管理规定

7.5.5智能化设备管理规定

7.6能源节约管理规定

7.7理论学习、技能培训与演练管理规定

7.8内务管理规定

7.8.1班内用餐管理规定

7.9奖罚细则

7.10安全管理

7.11排班布岗及巡逻路线的设计

7.12治安保卫常识的培训

7.13安防人员基本服务意识

8.0环境服务部工作手册

8.0环境服务部员工服务规范

8.1环境服务部工作管理制度

8.2环境服务部岗位职责

8.2.1.环境服务部部门经理岗位职责

8.2.2.环境服务部保洁主管岗位职责

8.2.3.环境服务部保洁领班职责

8.2.4.环境服务部保洁员岗位职责

8.2.5.环境服务部仓库管理员岗位职责

8.2.6.环境服务部绿化主管岗位职责

8.2.7.环境服务部绿化领班岗位职责

8.2.8.环境服务部绿化员岗位职责

8.3环境服务部工作礼仪

8.4环境服务部绿化管理工作流程

篇二：

住宅小区物业管理方案

XX居住小区物业管理方案

一、项目概况

二、物业管理内容三、物业管理模式

四、物业公司组织机构和管理制度五、物业费的成本测算

六、业服务内容、标准及质量保证措施七、管理总体目标与分项目标

一、项目概况

1.地理位置

该项目位于sh区与jz区的结合部面临武德路北挨江津西路南靠北湖路2.项目主要经济指标

二、物业管理内容

物业管理将政策和法规为理论依据寓管理与服务之中建立社区服务体系为住户提供全方位管理服务项目呈现多元化、全方位态势总体归纳为“六项管理、三类服务”即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）1、房屋及设施设备管理

1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理

范围包括：

公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道

房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面：

A、工作的主动性

管理责任人与服务中心相结合落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好B、工作的多样性

根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式并做到制度化、规范化C、工作的针对性

在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施1.2共用设施、设备的管理

范围包括：

上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房

共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成进行统一管理对于不同的设施、设备进行不同的维修管理执行相应的工作质量标准建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备达到设施设备齐全、功能正常、运行良好1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理

范围包括：

道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等

根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料对于有些专项类别如：

车库、制定专业管理方案并实施通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标基本完好

1.4智能化设施设备

范围包括：

楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等

根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度从管理前期介入人员培训入手做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务充分利用现有资源提升智能系统功能通过严格管理保证智能系统运作正常2、环境卫生管理

在jt我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能做好两项工作即卫生管理、环境管理2.1卫生管理

是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全实行标准化清扫保洁垃圾日清按计划消毒、灭鼠、灭虫通过对小区的清洁卫生区域管理的过程控制确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所2.2环境管理

jt的环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷形成环保意识日常管理与保护有机结合提高住户的生活质量

3.绿化管理

绿化的功能是美化环境通过我们的管理达到绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的管理养护人员将片区负责与巡查相结合科学合理的保养、管理小区的绿化绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护4、治安消防管理

治安消防管理工作是jt重点管理工作之一我们要贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理5、车辆交通管理对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作确保车辆安全、交通畅通、组织有序停放整齐创造优美的辖区环境

6、公共管理

6.1住户装修管理在jt物业辖区里对业主及住户的装修实行全面的监管以确保装修设计合理隐蔽工程符合设计规定及图纸要求装修材料及施工过程符合消防管理规定的要求并安全使用保障住宅的结构安全及小区的整体美观使业主有一个舒适、安宁的生活环境

6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理

6.3协助政府进行社会管理如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作7、常规性公共服务

即物业处履行物业管理合同为全体业主及住户提供的经常性服务是所有业主及辖区内住户都可以享受到的它贯穿于物业管理之中如：

清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等我们将以专业、入微、优质的服务提供给业主及住户

8、委托性特约服务

是为某些住户群体提供的服务如：

为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境

9、经营性多种服务

即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务营造jt温馨、和谐的社区环境努力使居民生活更方便、更迅捷真正从居民的日常生活细节考虑以点点滴滴的积累和平凡的小事体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福我们将以业主及住户为中心有步骤地开展各种无偿与有偿服务并不断倾听业主及住户的意见开辟新的服务项目

三、物业管理模式

居住在jt社区中不仅提高了住户的生活质量也改变了人们的生活观念和生活方式物业管理也将用现代化的管理观念、管理机构、管理手段通过高素质的管理人员达到最佳的管理效果

我们的管理方式分为管理方法、管理目标、运作程序、实施措施、管理手段等五个部分

1、管理方法

1.1严格资质管理确保各类人员的专业素质和综合素质1.2提供共管式服务

1.3严格法规、制度和标准制约规范组织和个人的管理服务行为1.4运用现代化管理手段实现办公管理自动化

1.5启动CI系统致力于精神文明建设实施品牌和形象战略2、运作程序

可分为整体管理运作流程与分项管理流程两部分

3、实施措施

3.1治安管理上运用现代科技手段“三防”结合确保安全

3.2装修管理上采用情理手段、经济手段、行政手段并用的方法3.3精心养护小区绿化加强小区环境建设和环保建设3.4合理调度、有序停车人车分流顺畅交通

3.5发挥规模优势实施对电梯、保安方面的专业化管理3.6在智能化管理上加强各方面工作

3.7超前性、创造性、全方位地实行共管式服务3.8开展卓有成效的社区文化活动4、管理手段

4.1启动思想工作机制通过思想工作重在激发潜能充分发挥群众效能和工作积极性引导员工动机尊重个人感情并且针对个性心理做适时的思想工作工作方式有谈心、座谈等

4.2执行奖惩制度在实际工作中坚持优胜劣汰、奖惩分明通过奖与惩做到人人有动力个个有压力从而促进工作

4.3建立激励机制尊重个体权力保持团队希望我们把将培训放在集体和个人发展的重要位置培养的目标是使员工忠于企业一专多能、精益求精在提升方式上不拘一格能者上、平者让为人才的脱颖而出创造良性环境方式有培养提升、培训进修等

4.4工资奖金重在考核依据贡献大小进行工资决策既要考虑群体效能更重视个人利益充分肯定努力工作所应得的报酬

4.5提倡“以人为本”的管理理念充分发挥每个员工的主观能动性增强主人公意识和自我实现意识使其在授权范围内创造性地开展工作

4.6管理工作的计划性我们根据各个阶段管理要点的不同按照轻重有序、科学实效的原则拟定不同时期阶段的工作计划并实施

四、物业公司组织机构和管理制度

1、服务中心组织机构1.1物业管理公司组织机构图

篇三：

住宅小区物业管理服务方案（范例）

第一章整体管理方案策划............................................1

一、项目调研......................................1

二、管理目标——构建“文化社区”.......................1

（一）倡导“全员参与”的管理文化............................2

（二）推广“平等互动”的服务文化............................2

（三）营建“和睦亲善”的社区文化............................3

（四）塑造“亲和人文”的环境文化............................3

三、**小区管理模式.................................3

四、拟采取的管理服务措施.............................4

（－）实施“质量、成本双否决”运作机制......................4

（二）建立“加油站式”的员工培训机制........................4

（三）实现与城市商业住宅区的资源共享........................5

（四）建立“物业管理信息岛”................................5

（五）倡导开放式的管理服务..................................5

（六）提供个性化的装修套餐服务..............................6

（七）构建服务平台——客户服务中心..........................7

（八）构建网络化的物流链——虚拟仓库........................7

（九）管理体系的全面整合和提升..............................7

（十）致力于共用设施、设备的循环改进........................7

（十一）引入直饮水系统（远期目标）..........................7

第二章管理机构设置和规章制度...............................8

一、机构设置、部门职责等.............................8

（一）机构设置..............................................9

（二）管理框架的组织框图...................................10

二、管理规章制度、小区近期目标和远期目标................13

（一）管理规章制度...........................................13

（二）岗位工作标准...........................................13

（三）考核办法及落实措施.....................................13

（四）近期目标和远期规划.....................................14

三、物业用房经营及折旧方案..........................15

（一）物业用房的配备和利用.................................15

（二）办公设备配备.........................................16

（三）办公设备、设施折旧安排...............................17

第三章管理人员的配备和管理.....................................18

一、人员配备及培训计划和内容.........................18

（一）“**小区”人员配置表.................................18

（二）员工基本培训方案.....................................19

二、人员录用、考核标准及奖惩淘汰机制...................20

（一）录用.................................................20

（二）考核...................................................20

（三）员工奖惩...............................................21

三、人员上岗仪表、行为、态度标准......................21

（一）仪表...................................................21

（二）行为...................................................21

（三）态度.................................................22

第四章企业创优规划和具体实施方案.................................23

一、争创“物业管理优秀住宅小区”的可行性方案.............23

二、房屋设施、设备管理维修管理方案...................24

三、市政等公共设施管理具体实施方案....................27

四、环境卫生的具体实施方案..........................28

五、绿化养护管理的具体实施方案.......................29

六、公共秩序的维护、治安配合的具体实施方案..............30

七、各类管理档案的建立与管理.........................32

第五章社区建设...................................................32

一、文明社区创建工作、配合社区活动安排.................32

（一）文明社区创建工作.......................................32

（二）社区活动的设想及活动计划.............................33

（三）社区活动的制度.......................................33

（四）场地安排.............................................33

二、支持、配合业主委员会及社区居委会工作................33

第六章初期管理措施...............................................34

一、前期管理人员安排、管理、监督及配合方案..............34

（一）房屋前期物业管理工作...................................34

（二）竣工验收配合及建认方案.................................34

二、无偿便民服务措施有偿服务项目及收费标准.............37

（一）常规性、委托性、特约性服务内容.......................37

（二）无偿服务、有偿服务项目及收费标准.....................38

三、入住公约、入住手续及相关工作等程序和制度.............43

（一）入住公约（按建设部样本）.............................43

（二）入住管理方案.........................................43

四、管理服务收费标准公布上墙及做好宣传工作..............45

五、依法管理装修、违章搭建和房屋外观管理措施.............45

（一）依法管理装修和违章搭建措施...........................45

（二）外观管理措施.........................................47

（三）装修高峰期间管理.....................................47

六、车辆进出、流动人口、噪音控制等管理措施..............48

第七章物业维修养护计划和措施.....................................49

一、共用部位和共用设施的维修养护计划及措施..............50

（一）共用部位、共用设施的维修养护