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澳洲购房常见问题汇总.docx
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澳洲购房常见问题汇总
+澳洲购房常见问题汇总
Ø留学生在澳洲买房贷款的若干问题(2010-01-22)
本文转载自【澳洲房产网】、
据澳洲新闻网报道,澳大利亚留学生中,有相当一部分同学有移民打算。
为了孩子能在悉尼和墨尔本安心上学,及早适应环境,家长特别关心“以房养学”。
问题一:
对于尚无收入的留学生,能在澳大利亚贷款买房吗?
听说澳大利亚贷款需要出具详细的收入证明,留学生需要出具收入证明吗?
留学生是可以买房的,不论是以父母的名义,还是自己的名义。
无论你以什么身份贷款,收入证明都是必须的。
留学生虽然没有收入或是收入较少,但是可以以父母为担保人,以担保人的收入来担保你的贷款。
对于有稳定收入能力的海外人士,在澳大利亚购房,可以申请到物业价格80%的贷款;但是,对于尚无收入能力的留学生,在银行信贷收紧的大环境下,顶多只能申请到物业价格60%的贷款。
此外,如果贷款比例超过80%的话,是会被要求出示3个月以上连续存款的能力证明,不过一般存款多过5%的贷款额即可。
贷款还款的最长期限是30年。
问题二:
澳大利亚房贷需要抵押物吗?
在中国国内的资产可以当作澳大利亚贷款的抵押物吗?
你在澳大利亚买房子,房子本身就是你的抵押物,不需要额外的抵押物。
同时,如果你在国内有资产,这会帮助你申请贷款更有说服力一些,申请到贷款的可能性更大,你在国内的资产是“充分非必要条件”。
此外,如果购房人能一次拿出物业售价20%以上的首期付款,银行就会对你的经济能力很有信心。
问题三:
澳大利亚好像大部分都是现房,全款要在42天内付清,不知道向银行贷款的如何操作?
通常情况下,全款要在合同交换后的第42天付清。
澳大利亚比较流行的方法就是在买房子之前,先贷款做一个预批,预批下来,通常3个月有效。
3个月内买到房子,贷款就可以很顺利的进行下去。
Ø澳洲买房相关法律常识(2010.01.04)
物业的买卖过程中,或物业租赁过程中,自然很难避免会涉及一些与法律相关的事宜。
以下这一部分,我们将一些常见的与法律有关的内容介绍给您,希望您在此帮助下,能更好地处理自己的物业买卖和租赁。
一、地产物业买卖:
1、何谓物业卖家申明书(SECTION32STATEMENT)?
法例规定,凡买物业前,卖家一定要给予买家该份档,并要买家签署后才可签署买卖合同。
这申明书目的是要保护买家利益,确保他们知道所购买物业的情况。
业主须在这文件上公开有关物业的:
按揭情况﹑城市规划﹑建筑许可证﹑水费﹑政府通告﹑通往物业公路的状况﹑土地限制或禁止某些用途的说明﹑电﹑煤气﹑水﹑电话的接驳﹑地契等等。
列出这些内容的目的在于:
买家要从这些数据中确定该物业是否适合将来使用。
例如﹐买家想将一间商业楼宇改为住宅用途。
他应该确定现在的城市规划是否准许商业用途﹐更重要的是这个规划在未来会否有所改变。
另一例子是,该物业是否在污染的土地上﹐申明书不可能会指出这一点﹐但买家应该找律师作调查。
●若发现申明书内容有错误﹐该如何处理?
如果这些错误是违反法律的﹐卖家和他的律师都会受到制裁﹐买家亦可因此退出买卖合同﹐收回所有的定金。
2、卖家可否售卖违例建筑?
法例不禁止该类建筑物的销售,因此买家自己要小心,在签署买卖合同之前应查清该建筑是否违例。
例如﹐市政府有否发给该物业建筑批准﹐而这些建筑完工后有否得到市政府的合格检查。
若没有合格检查﹐则有可能将来市政府不接受该建筑的合法性﹐也会下令让业主修改建筑﹐直到合格为止。
调查建筑合法与否﹐一定要在签署合同之前进行。
否则﹐买家便自动承担责任。
所以﹐若没有做这项调查便签约﹐以后才去调查有关的建筑批准﹐有可能导致市政府去调查该物业的建筑﹐要是不幸真的有问题﹐市政府会下令买家去修改物业直到合格为止﹐这样更得不偿失。
3、外国人可否在澳洲买住宅楼宇?
为了保障国民居住福利﹐澳洲政府制定的“外国收购法”(ForeignAcquisttiosAndTakeoversACT1975)
管制外国人投资住宅地产。
一般,外国人可买到的住宅物业是在建筑期间或新建成的单位(StrateUnit)或地与产配套(House/LandPackage)。
一般情况下﹐这些可从地产发展商(OffThePlan)那里购买。
发展商要预先向政府申请批准﹐最高只可卖五成给外国人。
重新发展的单位如果是由非住宅用途改建成住宅用途的话﹐也可以得到政府批准卖给外国人。
但重新修建的单位则不包括在内。
●外国投资者买了以上的物业可以自住或出租吗?
两者都可以﹐再转卖亦没有限制。
但要留意物业再转手是不是"新建成"或从未售出过。
换言之﹐外国买家不能向你购买此种物业。
●什么情况下外国人不可买整座房屋?
一般情况下,外国人都不准买整座房屋﹐除非是下列两种情况:
1)外国人要临时居留在澳洲超过十二个月以上﹐例如﹐在澳洲留学﹐但留学生的买楼限制在三十万澳元以下。
2)外国公司在澳洲有业务﹐需要给来澳工作的行政人员提供住宿。
但要注意的是:
这两者亦非长久性﹐一旦申请的原因到终止之时﹐物业便须马上卖出。
●另外,澳洲政府虽然不批准外国人买现成的房屋﹐但却欢迎外国人投资发展住宅地产。
方法是先向政府机构申请提出计划。
例如﹐买一块地﹐然后在十二个月内动工建房。
审批的标准是最少支出地价的五成在发展费上发展费上。
完工后﹐物业可用作自住、出租或转手。
另一种方法是重建住宅物业。
这些物业要在它的经济寿命末期重建可增加房屋的数量。
对此﹐政府也规定发展费用要超过旧屋买入价的五成。
●其它非住宅物业的情况:
商用物业:
这定义为已经发展的商用物业﹐如:
办公楼、工商业大厦,但不包括空地﹑酒店设施﹑住宅物业(房屋﹑单位﹑小农场)﹑农场地。
少于五百万元的商用物业投资不需政府批准。
附带购买的商用物业:
如投资的工商业需要用这些物业作厂房和店铺之用等等﹐则也不需政府批准。
4、首次买楼自住者可获七千元【首次购房补贴政策会有临时变动,比如澳洲政府宣布提高首次购房津贴及其影响】
自今年(2005年)七月一日起﹐凡首次购房或建房自住人士均可得到七千元的政府补贴﹐以弥补消费税GST开始实施后因楼宇升值所带来的负担﹐但此补贴只给予从未拥有过自己的房产(包括自住或出租投资)者。
此规定亦加于申请者的配偶上。
若两位或以上共同使用该楼宇﹐补助亦只是七千元﹐而且这补助是一次性的﹐领取以后便不可再申请。
申请者的入息是没有限制的。
此规定在全国范围内实行﹐但每省和地区独立实施。
维省议会正在审批这一法案﹐预计印花税SRO会执行管理工作。
到时申请者要向SRO申请﹐经它审批后﹐款项便能发放使用。
5、签订房地产购买合同时(CONTRACTFORSALE)应注意的一些法律事项:
1)如果购买房地产是两人以上,首先要考虑这房屋是大家共同拥有(JOINTTENANT)呢?
还是各自按股份拥有(TENANTINCOMMON)?
如果房地产是共同拥有(JOINTTENANT),即此房产没有全部所有人的签字不可出租或转卖。
一个共同拥有人去世后,其份额自动在法律上归属其它共同拥有人。
共同拥有的房产不可立到遗嘱中去遗留其继承人。
如果房产是按股份拥有(TENANTINCOMMON),拥有各自的股份可以自由转让,不需经其它股份所有人的同意,其股份也可以立到遗嘱中去遗留给其继承人。
股份所有人去世后,其股份会被其法定继承人或遗嘱继承人所继承。
一般情况下,夫妻合伙购买的房地产多以共同拥有的形式出现。
房地产投资合伙人之间则选择股份制的形式购买。
2)在代人买房产时,一定要在合同中注明房产的实际受益人。
有时房产是在委托人代理的情况下购买的。
为了保证只交一次房产印花税(STAMPDUTY),房产真正受益人的名字一定要在合同中清楚注明受益人的姓名和住址。
否则,会有被罚交双重房产过户印花税的可能。
3)房产印花税的计算是按房产每过一次户而交纳的,如果委托人在代购房产时没有注明实际受益人的姓名,在实际受益人想把房产过户到自己名下时,就会被判再交一次印花税。
因为印花税是办房产过户手续中开支比较大的一部分费用,请一定在委托人购而不是从银行批贷款之日起才正式生效。
4)白蚁条款。
在标准的房产购买合同中是没有白蚁条款的。
有的房地产商在合同有加附件或附属白蚁条款。
在商议白蚁条款中一般会注明如有白蚁发现,卖主应在过户之前妥善治理白蚁及修补白蚁造成的损失。
买主还可以加上如有白蚁发现,买主有权终止合同。
作为卖主,为了保护自己的利益,可在白蚁条款中限制白蚁治理及修补的费用,或加上卖主也有权终止合同的规定。
5)其它附加条款
购买房地产主及卖主都可以在合同中加上保护自己或共同同意的条款,法律对此没有详尽规定。
只要买卖双方协商同意,合同生效后双方就受法律的制约了。
6)房地产购买合同生效期
房地产购买会以最后签字方的日期为合同生效期。
通常情况下是以卖主接受价格时所签的日期为准。
因
为卖主一般会最后才签房产合同。
从合同生效期到房产过户,手续合法化一般还需5周到7周左右的时期。
房产商的任务在合同生效后就基本算完成了。
房产买卖双方需再付费用给各自的过户公司去办理房产的过户手续。
7)过户日期
在签订房产购买合同时,选择过户日期一般也很重要。
如果买主需从银行贷款的话,在选择过户日期时
请一定注意给予自己充分的时间来过户。
一般情况下,提议最少3周(21天)时间,最好4周,即从银行贷款批准之日起3周到4周以后再过户。
切不可因急于搬进新购买的房屋而提早过户日期。
因为银行内部准备贷款手续及办过户手续的是不同的部分,许多银行的贷款档还都需要在东部银行总部办理,这期间最少需2周到3周的时间。
如果银行贷款手续不能及时批下来或银行到过户那天准备不好,不可参加过户,按法律规定如果从定好的过户之日起,没准备好过户一方在3日还不能过户,就要按房产购买总金额的12%年息按日向另一方交纳罚金,直至可以过户为止。
因此如果过户日期定的充裕,银行有足够时间准备好贷款档参加过户的话,就不用担心交罚金了。
卖主如果卖房时还欠银行的钱,也应在过户日期上选择充裕些的时间,给自己欠款银行一定的时间去办理清除贷款的各种手续。
一般情况下也提倡给银行最少3周时间去办理,因为从贷款部门银行到其州行再到总行及专门办理清除贷款的银行分部,常常需要3周左右的时间来办理所需档和手续。
如果卖主银行因清除贷款手续未准备好而不能按指定的过户日期参加过户的话,也一样只有3天时间来准备。
3天后如还不能参加过户的话,一样要按房产卖出的价格的12%年息来向买主按日交纳罚金直到可过户为止。
如果房产购买合同是现金购买,只需买主的资金在短时间内可到位,按时支付合同金额,买主可以要求将过户日提前到合同成立之日起2周过户。
同样卖主如不欠银行任何贷款的话,也一样可要求尽快过户,因为不用在银行办理新贷款或清除旧贷款的手续问题。
由此,请选择好对自己有利的过户日期,从而避免交纳延迟过户手续的高额罚金,因为买卖双方要对自己银行的行为负经济责任
澳洲房子的种类-看看你住的哪种澳洲房子?
【本文来源:
太傻超级论坛作者:
澳洲生活版版主Simont】这边的房子主要常见的种类是house,unit,townhouse,apartment和studio。
至于FLAT之类的都是特殊的命名而已,一般不是unit就是apartment,故此不赘序。
【本文为作者个人观点,另本站有选择澳洲房产:
澳洲房产分类一文,供读者参考】
1:
整体介绍
几种住房形式中apartment是比较好的,然后是townhouse,unit和studio,最后是house。
这是从整体上来说的,当然并不排除比apartment还要豪华的house也是存在的。
但是大多数情况下还是apartment的居住条件最好。
基本不等式:
apartment>=unit=studio=townhouse>=house【澳洲房产网注:
非豪华别墅,主要是指远郊的别墅】
apartment就是国内常见的公寓房,至少在3层以上,每个楼有一个或多个单元,每个单元有一个楼道,一般apartment都有电梯,每个单元每层有一户或多户。
大部分的apartment的单元门都是有防盗设施的,需要刷卡进入。
unit是单元房,可以说是比较矮的apartment,一般是1层或者2层,3层的就比较少了。
一般没有电梯,有单元门,但是没有刷卡系统。
studio翻译过来是工作室,对于住房来说跟旅馆的房间类似,但是要多一个厨房,一般厨房和客厅还有卧室是一体的,有一个独立的房间是卫生间。
层数不一定。
有高层的也有矮的。
townhouse是联排别墅,系从欧洲舶来的,其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。
townhouse一般是由几幢小于三层的单户别墅并联组成联排式住宅,建筑面积一般是每户150至250平方米,每户独门独院,拥有一个"有天有地"的很小的院落,大都为50平方米左右,有的达到近100平方米。
每户设有1至2个车位,有的还有地下室。
house是一层或者两层,主要标志是院子。
2:
下面先从house开始讲起
house
首先说house,大家都了解house是房子的意思,在这边的house一般是指独门独院的一个住房,有自己独立的院子和自己的房子。
house有一层的也有两层的,但是偶还没有见过3层的house。
house的建房可用的材料很多,这点下面单独分析,house的特点主要有:
带院子,房间可以很多,风格相对独特。
带院子:
院子是house的最主要的标志,澳洲的房子都有一个绿化的要求,例如house是要求绿化面积不能低于整体占地面积的一个百分比(具体数字听说是40%,偶不确定,请高手指正),这就需要有足够的草坪覆盖率。
草坪多了有利有弊,好处是院子里绿草茵茵,无论是做游戏,BBQ都让人心情非常愉快,而且院子里可以放蹦床之类的东西,偶这边有的local家里就有蹦床,也可以挖一个游泳池,就更爽了,还可以在院子里晒衣服晒被子什么的,很方便。
坏处是可能会有虫子蚂蚁之类的东西,而且需要定期割草,有点麻烦。
房间多:
并不一定所有的house都房间多,但是一般房间多的大多是house。
所以想要住的热闹一点的话选house比较合适,可以住的人多。
偶这里一个专业做二房东的人弄的house是7个房间可以住7个人,地下室还能塞下一个。
一共是8人
风格独特:
每个house都是独立建造的,风格可以多种多样,这个要看个人爱好了。
咱们一般是租房,这个关系不是很大。
最后主要说说材料:
house按照材质来分主要有砖房,木房和砖皮房。
砖房就是外墙完全使用砖的房子,这种房子是house中最好的。
冬暖夏凉,保温性好。
而且不易腐蚀,保养好的话虫子也少。
一般价格在house中比较高。
木房是外墙完全木质的房子,这种是house中较差的,保温性差,冬天因为太阳晒不进,室内比室外冷;夏天有的房子通风差,屋里比屋外热。
而且木质的房子容易有空隙,虫子也容易进来。
需要细心保养。
这是最便宜的房子。
砖皮房是木结构的房子,最后在房子的外面贴上一层砖皮,在外面看起来和砖房一样,但是在内墙敲一下发出的是敲木头的声音,质量在木房和砖房之间。
价格不好说,要看租房的人懂不懂砖房和木房的区别了,不然容易被房东以砖房的价格租给你。
"
townhouse
townhouse的连排别墅性质限定了院子不会很大,有的话也是相对house小一些的一个院子。
甚至有的townhouse就没有自己独立的院子,二是几个townhouse共同有一个共有的院子。
townhouse可以是附近的几个相连的别墅,设计的统一的风格,可能连部分的内部装饰都是统一的。
就户型本身而言,townhouse与其他住宅类型相比并不具备太多优越性,甚至其面宽往往更小,进深往往更大。
但其优点是私人的花园和露台,使居住者有了住house的感觉。
townhouse一般都是砖房,木房的相对少。
房子冬暖夏凉比较好,而且这边的townhouse一般都是2层的,3层的不多。
因为比house要高,2层通风较好,风景也要比house好一点。
一般来说townhouse的院子较小,虫子少,室内比较干净。
条件一般比house要好一点。
townhouse的一层一般有厨房,卫生间,起居室,客厅,有的还有一个卧室,二层一般主要是卧室和起居室还有卫生间了。
townhouse的房间数大多在3~6间,也是比较热闹的。
apartment
澳洲的华文报纸给apartment的翻译是“雅柏汶”,很奇怪也有点好玩的一个名字。
就像上面说的,apartment是国内的公寓,也就是单元房。
在国内,单元房也可以叫做unit的。
但是在澳洲这里,apartment是一些比较高档的公寓,偶见过的apartment一般都是高层建筑,位置不是在海边就是在山顶或者山坡上了,位置很好,风景也非常好。
apartment的安全性一般来说是最好的,大都有门禁系统。
而且有的高级apartment还有保安站岗(在澳洲这种人工超贵的地方还有保安,牛吧)
听说日本因为地震多,apartment大多是木质的,是为了防震,而澳洲的apartment大都是砖房,冬暖夏凉很舒服,而且因为位置不在海边就在山上,对温度来说更加是一个保障。
适合怕冷怕热的人。
apartment有的有自带的游泳池,是整个building的人都可以免费使用的,虽然不大,但是聊胜于无,而且毕竟是自家楼下,很方便。
apartment一般都比较高,所以虫子很少,空气流通性好,通风顺畅。
apartment大都在楼下有室内的统一车库,存放车辆也很安全。
apartment的内部装修也都很好,大都有独立的洗衣房,里面有洗衣机和烘干机,卫生间一般不止一个。
apartment的房间数在2~4之间,2房和3房的比较常见。
apartment没有院子,所以衣服被褥之类的东西只能使用晾衣架之类的东西在阳台上晾晒。
apartment的阳台一般都很大,可以在阳台摆上桌子和几把椅子,很是一个休闲的好地方。
因为房子的质量和安全性最好,所以apartment的租金也一般是最高的。
unit
unit简单来说可以说是apartment的降级版本,房子大多是2层或者3层,新盖的unit开始有了电梯,但是老房的unit都是没有电梯的。
而且一般没有门禁系统,单元门是用钥匙就可以开的。
偶个人感觉区分unit和apartment的主要区别是层数,unit较矮,apartment较高而已。
unit常见是的1~4个房间,多于4个房间的不多见。
unit卫生间一般是1~2个。
unit有木房有砖房,区别跟木房砖房house之间的区别一样。
一般unit因为也是连着的建筑,所以同样是砖房的unit,也要比砖房的house保温性好一点,冬暖夏凉的效果更好。
unit没有各自独立的院子,所以跟apartment一样,衣服被褥之类的东西也只能使用晾衣架的东西在阳台上晾晒了。
unit因为较矮,所以虫子和苍蝇之类的东西容易进入,必要的时候需要准备一些杀虫剂,发现后要及时清除。
studio
studio原意是指工作室,现指没有内墙隔断的开敞式平面布置住宅,也称为loft或StudioApartment。
独门独户,进门后就是一个大房间,起居室,厨房,卧室都在一起,发源于六、七十年代的美国纽约,80年代迅速兴起,随着个性化浪潮的卷土重来,这个被西方艺术家称之为LOFT的新建筑形式,逐渐演化成为一种时尚的居住与生活方式。
loft的定义要素主要包括:
高大而开敞的空间,有一部分是上下双层的复式结构,类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁;流动性,户型内无障碍;透明性,减少私密程度;开放性,户型间全方位组合;艺术性,通常是业主自行决定所有风格和格局。
居住方式:
LOFT的空间有非常大的灵活性,人们可以随心所欲地创造自己梦想中的家、梦想中的生活,丝毫不会被已有的机构或构件所制约。
人们可以让空间完全开,也可以对其分割,从而使它蕴涵个性化的审美情趣。
从此,粗糙的柱壁,灰暗的水泥地面,裸露的钢结构已经脱离了旧仓库的代名词,一间间其貌不扬的旧式厂房里,一股新的气息正在涌动,这就是LOFT生活。
在澳洲可以用养老金买房:
但要遵循九大步骤
【来源:
澳华网】从2007年起,政府允许大家通过养老金买房,使得原本看得见但动不了的养老金一下子变成了可支配资产。
只可惜政府并没有具体说明涉及的步骤,也没对可能面临的危险发出警告,因此在现实生活中还不是那么太普及。
当前澳洲的房价节节升,通过自营退休公积金(SMSF)投资地产,不但可以最好的节省税款,还可以对你的退休金起到很好的保值作用。
不过这项操作因为手续比较繁琐,要做很多Paperwork,如果不小心忽略了哪一点就会使你很头痛。
澳洲物业投资杂志总结了以下九大步骤,虽然读起来有些枯燥,却能在致富的路上助你一臂之力。
步骤一:
向专业人士咨询看你是否是合格的申请人
让你的会计师或贷款经纪人推荐一家专业公司对你进行评估,看看你的条件满不满足要求。
如果你打算投资居民住宅,多数贷款人最多只能贷给你72%,如果你要投资商业住宅,也只能获得65%的贷款,其中的差额部分就要从你的养老金中出了。
用退休金投资房地产,你的手上要有比较充足的资金才能周转的过来,至少要准备好第一年的利息、律师费以及买房的相关费用。
另外银行的贷款利率会比一般的房贷款利率高不少,要计划好自己的现金流。
步骤二:
贷款的预前批准
这是非常重要的一步,特别是你还没有设立自营公积金的时候。
通常银行需要你的工资单、完成购买所需要的资金证明(例如雇主为你交的养老金账户余额,或自营公积金的银行凭证)
准备填一些表格,但如果你选用专业代理公司,他们会为你做很多事情。
步骤三:
成立自己的自营公积金
当你获得了预先批准,你就需要设置自营公积金账户,你的会计师或其它专业人士可以帮你做,但他们通常要收费的。
自营公积金只需要几天的时间就可以设置好,下一步就是购买风险保险,要把亲人都包括在内。
一定不要忘,养老金中的人寿保险是免税的,所以你必须注意这一点。
你的会计师可以安排或推荐一名好的财务规划者照顾到你的方方面面。
如果你现在就有自营公积金,你要检查一下你的保险条款,确保即将进行的投资也在保险的范围之内。
现在你需要把养老金账户的余额转到自营公积金中去。
这可能是非常痛苦的。
有些基金不想失去你的业务,以便往往会设法拖延这一进程,你要尽量提供你所有的材料。
有时在你的养老金账户中留一些余额是有好处的,这主要取决于你的养老金提供方,你可以和你的会计师和财务规划师交谈以便获取更多的信息。
你还需要制定投资战略,你的会计师会提供一些税务建议,这里就不再一一赘述。
你还需要到税务局拿一份“角色和责任”的小册子,了解一下在税务上有哪些义务。
同样,你的会计师或专业也可提供协助。
容易产生的问题:
:
你可能需要一再催促养老基金,因为他们会一再拖延。
步骤四:
信托公司
你需要设立信托公司,当你遇到心仪的物业时,不能以自己的名义签合同,要以信托公司的名义签。
信托公司的取名没有什么特别规定,随便你取,并且只花一天的时间就建立。
一旦名字被接受你就有了澳洲公司的编码(ACN)这样你就有权利去签合同了。
步骤五:
开始寻找
一旦完成了上述步骤,你就可以开始寻找投资物业!
确保金额要在此前贷款银行批准的数额之内,签署任何合同都要遵守这一限制。
合同上的购买方应该是上面信托公司的名称。
合同中应该带有融资条款(Subjecttofinance)。
至少允许14个工作日的审批时间,但尽量争取再长一点,因为贷款人可能会很慢,你需要提供很多相关文件。
此外,你至少需要60天的结算,除非你的代理是超人。
可以以超人的速度做所有的事。
容易产生的问题:
:
较长的融资条款和结算期是必须的!
因为四大银行主导市场,他们手上积压了一大堆申请。
步骤六:
获得有条件限制的批准
你需要提供额外的文件给抵押经纪人,如资产
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