XX市拆迁安置小区建设项目可行性研究报告.docx

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XX市拆迁安置小区建设项目可行性研究报告

XX市拆迁安置小区建设项目可行性研究报告

第一章总论…………………………………………………………1

1.1项目概况……………………………………………………………1

1.2主要经济指标………………………………………………………3

1.3结论与建议…………………………………………………………4

第二章项目建设的必要性…………………………………………6

2.1项目建设的背景……………………………………………………6

2.2项目建设的意义…………………………………………………12

2.3项目建设的市场定位……………………………………………13

2.4市场需求分析……………………………………………………13

第三章项目选址及建设条件……………………………………15

3.1项目选址及用地方案……………………………………………15

3.2项目拟建地址的建设条件………………………………………18

第四章项目建设规模及建设内容工程技术方案………………20

4.1项目建设规模……………………………………………………20

4.2建设内容工程技术方案…………………………………………20

4.3建筑安装工程量及“三材”用量估算…………………………40

第五章投资估算及资金筹措…………………………………41

5.1投资估算…………………………………………………………41

5.2资金筹措方案……………………………………………………45

第六章组织机构及人力资源配置……………………………46

6.1组织机构…………………………………………………………46

6.2劳动定员…………………………………………………………46

第七章项目的实施进度………………………………………48

7.1建设工期…………………………………………………………48

7.2项目实施进度表…………………………………………………49

第八章项目的组织管理和工程招投标方案…………………50

8.1项目的组织管理…………………………………………………50

8.2工程招投标方案…………………………………………………51

第九章环境影响评价…………………………………………53

9.1项目周边生态和环境现状………………………………………53

9.2生态环境影响分析………………………………………………53

9.3生态环境保护政策………………………………………………54

第十章节约能源………………………………………………57

10.1节能影响效果分析………………………………………………57

10.2节能措施…………………………………………………………58

10.3节能效果分析……………………………………………………61

第十一章效益分析……………………………………………64

11.1经济效益分析……………………………………………………64

11.2社会效益分析……………………………………………………64

11.3社会适应性分析…………………………………………………66

11.4社会风险及对策分析……………………………………………68

第十二章结论…………………………………………………69

12.1结论……………………………………………………………69

12.2建议……………………………………………………………69

第一章总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称

“XXX小区”拆迁安置小区建设项目

1.1.2承办单位

承办单位名称：

XX市xx地产公司

1.1.3项目法人

xxx

1.1.4建设地点

XX市xx区XX路

1.1.5建设内容

建设内容为经济实用的拆迁安置住宅和小区配套的商铺、物业管理用房、社区管理用房、小学、幼儿园等，总用地面积约为246.0亩，小区总建筑面积约为35.6万平方米。

1.1.6投资估算

该项目总投资预计约为6.8亿元，资金来源为业主自筹1.3亿元，银行贷款5.5亿元，目前已与相关银行达成了贷款意向，贷款期限为三年，年利率为5.27%，按到期还本付息方式还贷。

1.1.7效益分析

XXX小区拆迁安置房住宅小区，是XX市为加快城市建设步伐，维护被拆迁人的合法权益，保障被拆迁人的居住条件，提高市民的居住环境，而确立的第一批拆迁安置小区。

项目全部竣工后可容纳安置居民8120人，良好的环境将使拆迁户的生活质量改善得到良好的改善，解决他们的后顾之忧。

1.1.8供水

本工程水源由市政给水管网供给，考虑到生活用水和室外消防系统的要求，拟从新建小区西面的XX路和北面的XX路两处市政道路上的市政给水管上各引一条DN200（水表2x150）的管道进入地盘小区并沿着小区建筑物群四周布置成环网，以确保生活及消防用水安全。

1.1.9供电

本项目总用电负荷估算为9000kVA,拟由市电引接两路10kV高压电源供电。

公共建筑采用户内变电所形式供电,住宅采用户外预装式变电所或户内变电所形式供电。

1.1.10交通运输、通讯条件

本项目位于XX市XX开发区。

项目距XX大道约300米，距XX广场约1公里，处于XX市一级轴线的交通枢纽地带，距快速环道竹溪路200米，距高速路收费站约1.5公里，本区域内交通十分便利，处在四通八达的枢纽位置上。

综上所述，项目区交通非常便利。

片区内的程控电话、宽带网已开通，通讯十分便利。

1.1.11环境保护

本项目投入使用后，实施区内的生活污水、生活垃圾根据国家环境保护的有关规定和排放标准进行治理，使之达到国家的排放要求。

1.1.12项目实施进度计划

根据建设规模和资金筹措方案，本项目计划在24个月内建成，于2011年9月底投入使用。

1.2主要经济指标

本项目位于XX市xx区XX路，总用地面积为164000.91平方米，拟建建筑面积为355690平方米，居住人口规模为2320户、约8120人。

住宅280760平方米，文体教育8960平方米，商业31330平方米，半地下建筑面积34130平方米。

容积率为2.3；建筑密度为23.3%；绿地率35%；机动车停车位2578个。

技术经济指标一览表

项目

计量单位

数值

备注

居住区规划总用地

平方米

164000.91（合246.00亩）

规划道路用地面积

平方米

11098.26（合16.65亩）

临时施工用地面积

平方米

12995.89（合19.49亩）

居住区净用地面积

平方米

139906.76（合209.86亩）

居住总户（套）数

户（套）

2320

居住人数

人

8120

户均人口

人/户

3.5

总建筑面积

平方米

355690

其中

地上面积

平方米

321560

其中

住宅建筑面积

（含首层架空车库及杂物房）

平方米

280760

公建建筑面积

平方米

40800

半地下车库面积

平方米

34130

建筑占地面积

平方米

32590

人口毛密度

人/ha

495

建筑密度

％

23.3

容积率

2.30

绿地率

％

35

机动车位

地上停车

辆

1320

半地下停车

辆

970

首层架空停车

辆

288

合计

辆

2578

0.8辆／100平方米

1.3结论与建议

1.3.1结论

本项目符合国家住房政策，选址符合城市总体规划要求，建设场地具有交通、生活便利的优越性，项目具备良好的建设环境。

本项目安置的对象是本市被拆迁居民,也包括征拆迁房屋的农户。

根据需求调查表明，随着城市建设发展步伐的进一步加快，XX市现有的安置房数量也不能满足拆迁户的需求，因此尽可能新建更多高品质的拆迁安置房、不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。

本项目建设将使拆迁户的居住与生存条件得到良好的改善，解决他们的后顾之忧。

本项目的建设是必要的。

本项目建设主要包括为经济实用的拆迁安置住宅和小区配套的商铺、物业管理用房、社区管理用房、小学、幼儿园等，目前国内对此的设计和施工技术都十分成熟，结合选址点较好的地质地形条件，本项目的建设是可行的。

本项目总用地面积为164000.91平方米，新建拆迁安置住房总建筑面积为355690平方米，项目总投资约为6.8亿元，项目建设期为24个月。

1.3.2建议

按照拆迁安置住房建设的有关政策，高起点、高标准搞好小区规划设计。

抓紧按有关程序办妥相关手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。

加强工程项目管理，严格保证工程质量、工程进度，做好项目成本控制。

第二章项目建设的必要性

2.1项目建设的背景

2.1.1建设单位概况

XX市xx地产公司成立于1992年8月，为自收自支、自负盈亏的企业化管理的事业单位，主要从事房地产开发业务。

公司总资产7500万元，净资产780万元。

2.1.2XX市概况

XX市是XX省的省会，位于XX省南部，地处亚热带，介于东经107°45′~100°51′，北纬22°13′~23°32′，坐落在XX盆地中部xx湖两岸，是西南出海大通道上的枢纽城市，市区面积扩大为6559平方公里，全市共有常住人口680万。

XX市正在修编新一轮总体规划（2004年—2020年），目前已经通过省政府的审查上报国务院，新一轮总体规划确定XX市城市性质：

XX是XX省省会，西南地区重要的交通枢纽，泛珠三角经济圈西部重要的区域性中心城市。

城市综合发展目标：

进一步加强和完善作为XX省省会在政治、经济、文化等方面的中心职能；形成区域性旅游服务中心；力争成为西南地区重要的交通枢纽和产业基地；发扬壮乡历史文化魅力和特色；建设环境优美、生态良好的宜居城市；从以上相关论述中可以看出，XX要成为西南地区重要的交通枢纽和产业基地，未来XX都市发展区逐渐由目前的单核心放射型向外围展开，形成有重点的集中分散式布局，逐步向近郊展开，向远郊辐射。

进入本世纪以来，中国—东盟贸易区和泛珠三角合作战略相继确立以及北部湾（XX省）经济区建设，成为影响XX市以及周边地区发展最为显著的动因。

东盟博览会选址XX，并于2004年、2005年成功地举办了两届，为XX市带来了前所未有的发展机遇。

2.1.3xx区概况

xx区是中国XX省XX市所辖的一个市辖区。

于2005年3月，由“xx区”改名而成。

总面积为872平方公里，2003年人口为52.5万。

XX市xx区，原名XX市xx区，是XX省省会XX政治、经济、文化、科技、教育、金融、信息的中心。

2总人口53万。

xx区地理位置优越，城区街道宽阔，绿荫如盖，青山碧水，风光旖旎，最能体现中国绿城XX——“城在绿中，绿在城中”的城市风景；城市基础设施配套，城市功能完善，城区内交通便利，商贸活跃，通讯发达，产业优势明显，是XX市近年来经济和社会发展最快的城区。

2.1.4XX新区概况

XX区域指南起xx山北麓，北至邕屯铁路线，西起xx大道与xx大道，东至高速公路入口的地域范围，共28.78平方公里。

XX为丘陵地带，是XX自然生态环境最好的区域，有着“XX后花园”的美称。

XX的东面是已初具规模的xx开发区，南面是占地面积达23平方公里，是素有XX绿肺之称的XX山风景区。

根据XX市《城市空间发展战略规划》的城市发展战略，“东拓西进”中东拓是发展重点，XX作为xx扩张和功能延伸的领地，已发展成为衔接xxCBD区的CLD区、具备良好发展前景。

XX片区拥有良好的自然景观环境，XX市政府对XX的整体定位是：

“以居住为主，以文化、会展、商贸为辅的大型高尚生态型居住区”。

XX市政府给XX的定位是：

以XX“绿城”为背景的“大型高尚生态型居住区”，将其建设成为“以居住为主，以文化、会展为辅的城市综合新区。

会展中心、东盟商贸城、文化中心等大型政府项目的建设和规划，为XX高尚住宅的地产开发和发展奠定了良好的支撑平台。

从而为XX的社区商业产生和发展奠定了基础。

XX既拥有得天独厚的自然生态资源，又得益于“后天”的高标准城市功能定位和规划，XX“中央居住区”、“中央形象区”的概念将进一步的深入人心，XX将作为XX面向全国、面向东南亚的窗口形象。

XX的规划是成为以超大的城市居住用地为主，配套建设多项大型市政工程，如大型客运中心及停车场、中心公园区、国际会展中心、人大会堂及人大广场，还有众多大型住宅项目。

另外，还有东盟国际商贸城、文化中心等。

作为新兴发展的一个核极，XX一端连接xx及原xx区，另一端连接xx新区（按新的城区行政区域划分将纳入xx区），其独特的地理位置和环境优势无可比拟。

2.1.5可行性研究报告编制依据

⑴“XXX小区”拆迁安置小区编制项目可行性研究报告的委托书；

⑵XX市发展和改革委员会审批意见表

⑶项目单位提供的于本项目有关的资料、数据；

⑷国家其他有关规范、标准等。

2.1.6项目提出的理由和过程

⑴研究项目研究范围

本项目可行性研究范围包括“XXX小区”拆迁安置小区项目建设的背景、必要性、项目定位、项目选址、建设条件、建设规模、建设内容、建设方案、投资估算、环境影响评价、效益分析、节能分析等。

⑵研究工作概况

受XX市地产业总公司的委托，我院依据国家和地方有关拆迁安置小区项目建设的法规和政策对项目单位实际情况进行了查证，并组织有关专家现场踏勘，查阅资料，根据工程项目建设条件及有关技术规范要求，对工程建设地点、建设规模、技术标准、工程投资、技术经济等方面进行了系统分析和论证，在此基础上完成了本项目可行性研究报告的编制工作。

2.1.7项目提出的理由与过程

⑴安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。

安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。

根据需求调查表明，随着城市建设发展步伐的进一步加快，XX市现有的安置房数量已不能满足拆迁户的需求，因此尽可能新建更多高品质的拆迁安置房、不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。

⑵XX市“XXX小区”拆迁安置小区是为加快XX市城市建设步伐，维护被拆迁人的合法权益，保障被拆迁人的居住条件，推动拆迁工作的顺利开展，贯彻货币化补偿、政策优惠安置原则，落实“先建安置房，再征地拆迁”的工作思路而兴建的，是XX市政府为民办实事的重大项目。

项目建成以后，将解决被征地拆迁群众的安置，解决拆迁户的居住问题。

⑶该项目的建设为加快XX市城市建设步伐，维护被拆迁人的合理权益，保障被拆迁人的居住条件，推动拆迁工作的开展，落实“先建安置房，再征地拆迁”的征地拆迁工作新思路等措施的执行奠定良好的基础。

2.2项目建设的意义

2.2.1党的十六届四中全会提出了构建和谐社会，要求按照民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的要求，加快推进和谐社会建设。

社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”机制，如果广大拆迁居民、村民可以享有可靠的拆迁安置保障，就可以安居乐业，解决他们的后顾之忧。

住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分，建设规范合理的拆迁安置住房是建立完善的住房保障体系的重要环节之一，是构建社会主义和谐社会的重要举措,是各级政府关注民生，以人为本，执政为民的具体体现,是关心和维护人民群众切身利益的实际行动，是政府为人民办实事，履行政府责任的客观要求。

2.2.2住房问题作为人的最基本的生活需求，是广大人民群众最关心、最直接、最迫切需要解决的实事难事之一。

因此，建设拆迁安置保障住房，满足被拆迁人的基本住房需求，既关系到千家万户拆迁居民的切身利益，也是人民政府义不容辞的重要职责所在。

建设拆迁安置住房，让符合条件的被拆迁人住得上经济、实用的拆迁安置住房，对于维护社会稳定，体现社会公平，对于建设和谐XX具有重要意义。

2.3项目建设的市场定位

安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。

安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。

它体现了政府被拆迁人的关爱，一方面国家大力支持并规范拆迁安置住房建设的各项政策，为住宅建设发展展示了广阔的空间，为被拆迁人通过购买高品质的拆迁安置住房来提高生活质量增强了信心。

另一方面，本项目属定向开发建设项目，安置房屋销售对象为我市规划区内因旧区成片改造、政府投资项目的建设及政府实施土地收购、储备而被拆迁的农民或居民。

2.4市场需求分析

根据需求调查表明，随着城市建设发展步伐的进一步加快，XX个市规划区内因旧区成片改造、政府投资项目的建设规模不断增大，这些改造和建设项目所涉及到的拆迁居民和农民数量大幅度增长。

XX市现有的安置房数量已远不能满足被拆迁人的需求。

因此新建更多高品质的拆迁安置房、不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。

建设拆迁安置小区是XX市政府为民办实事的重大项目。

为加快XX市城市建设步伐，维护被拆迁人的合法权益，保障被拆迁人的居住条件，从而推动拆迁工作的顺利开展，贯彻货币化补偿、政策优惠安置原则，落实“先建安置房，再征地拆迁”的工作思路，建设XXX小区拆迁安置小区解决被征地拆迁群众的安置，解决拆迁户的居住问题。

使广大拆迁居民、村民可以享有可靠的拆迁安置保障、安居乐业，解决他们的后顾之忧。

据相关部门统计，本项目可满足XX市部分被拆迁人的安置住房需求。

第三章项目选址及建设条件

3.1项目选址及用地方案

经有关部门和开发单位共同现场踏勘选址确定，该项目建设地址为XX市XX路，北临XX路，西临XX路。

项目规划总用地164000.91平方米，其中城市道路占用11098.26平方米，临时施工用地面积12995.89平方米，项目净用地为139906.76平方米。

本项目位于XX市XX开发区。

项目距XX大道约300米，距XX广场约1公里，处于XX市一级轴线的交通枢纽地带，距快速环道竹溪路200米，距高速路收费站约1.5公里，本区域内交通十分便利，处在四通八达的枢纽位置上。

3.1.1交通

①竹溪大道-XX大道立交桥

②XX东西干道工程——快速环道～XX规划路

③XX南北干道工程——XX大道～贤宾路

④仙葫大道与XX大道延长线连接线工程——仙葫大道～XX大道延长线

3.1.2大型公建配套

①XX国际xx中心

包括2000个国际性标准展位、30000㎡广场、国际会议中心、保税仓库、宴会餐厅等项配套服务设施。

设有大型高档会议室，提供不同规格的展厅展，设有1176个国际性标准展位和200个非标准展位。

②XX人民会堂工程

新落成的市人大会堂，是XX市地域性和标志性的建筑之一，也是XX市最高等级的会议中心和演剧场。

③xx客运站

全XX省等级最高的现代化汽车客运中心。

④xx公园

已建成使用的大型休闲娱乐生森林公园，总占地面积113公顷。

⑤中国-xx商贸城

建设中的“中国-xx商贸城”南临XX大道，东临xx森林公园，北临xx山风景区，西临高尚住宅小区，总用地规模为2.5平方公里。

⑥文化艺术中心

未来XX将建设成为以居住为主，文化、会展为辅的综合新区，文化艺术中心作为舒展文化功能的载体，起到了极其重要的作用。

⑦xx项目后面公园

占地面积800亩的森林公园。

⑧学校

XX北片区内现已有XX市x中新校区、北大附属实验学校等多家学校。

另外还有六所中学和十二所小学规划待建，可以说，XX北片区的教育文化氛围将相当浓厚。

⑨XX省国际妇女儿童医院

XX省规模最大，设备最齐全的大型国际妇女儿童医院。

3.1.3供水条件

本工程水源由市政给水管网供给，考虑到生活用水和室外消防系统的要求，拟从新建小区西面的XX路和北面的XX路两处市政道路上的市政给水管上各引一条DN200（水表2x150）的管道进入地盘小区并沿着小区建筑物群四周布置成环网，以确保生活及消防用水安全。

3.1.4供电条件

本项目总用电负荷估算为9000kVA,拟由市电引接两路10kV高压电源供电。

公共建筑采用户内变电所形式供电,住宅采用户外预装式变电所或户内变电所形式供电。

3.2项目拟建地址的建设条件

3.2.1地形地貌条件

XX地块属于丘陵地貌，山体多变，起伏较大，由于降水引起的冲沟较多，山体最大标高为140.3米，低洼地带最低标高为71米，高差相差70米，大部分山体的坡度比较大，平均坡度24％，地质构成较复杂。

项目场地东、中部偏东为两个山头，高程为109m和114m；北部被半个山包占据，高程104m；其余部分为低洼的冲沟，高程为79m～82m。

山头上植被良好，冲沟中有数个水塘和一个采砂场。

根据《中国地震烈度区划图》XX市基本设防列度为6度。

3.2.2气候条件

XX地处北纬22º48´，东经108º18´，属于较为典型的亚热带海洋气候，夏季高温持续时间较长，湿度较大，雨量较为充沛，且多集中在夏秋季节。

4～9月降雨量占全年的80％，城区常年主导风为偏东风。

年平均气温24℃

最冷月平均气温12.5℃

极端最高气温40.4℃（1958年5月9日）

极端最低气温-2.1℃（1955年1月12日）

常年平均蒸发量1218.5mm

年平均降雨量1300mm

年最大降雨量1970.6mm（1923年）

年最小降雨量952.9mm（1909年）

年平均风速1.9m/s

主导风向冬季：

东风，夏季：

东南风

3.2.3水文条件

XXxx湖的正常水位一般在61.17m-64.67m（XX大坑口水位，以下同）。

目前，XX市xx湖的洪水警戒水位为72.00m，历史最高水位记录是79.65m，而XX市xx湖设防十年一遇，二十年一遇，五十年一遇及百年一遇的洪水分别是76.51m，77.92m，79.6m和80.89m。

第四章项目建设规模及建设内容工程技术方案

4.1项目建设规模

建设内容为经济实用的拆迁安置住宅和小区配套的商铺、物业管理用房、社区管理用房、小学、幼儿园等。

项目总用地面积为164000.91平方米，拟建总建筑面积为355690平方米，居住人口规模为2320户、约8120人。

住宅280760平方米，文体教育8563平方米，商业31330平方米，半地下车库建筑面积34130平方米。

容积率为2.3；建筑密度为23.3%；绿地率35%；机动车停车位2578个。

4.2建设内容工程技术方案

4.2.1总说明

⑴工程项目概况

XXX小区位于XX市XX路与XX路交汇处，XX路，XX路以东。

基地为长方形丘陵山地，用地南北长约550米，东西宽约300米。

小区总用地面积164000.91平方米（合约246亩），总建筑面积约355690平方米，容积率为2.3。

基地周边的规划情况如下：

东北侧为拆迁安置住房用地，南侧为住宅用地，西侧为储备用地。

⑵主要设计依据

①XX市规划管理局审查批准《XXX小区规划总平面图》（审批号：

2008－091）

②城市居住规划设计规范（GB50180—93）（2002年版）；

③民用建筑设计通则（GB50352-2005）；

④住宅设计规范（GB50096-1999）；

⑤住宅建筑规范（GB50368-2005）；

⑥城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001）；

⑦其它国家相关设计规范；

⑧XX市xx地产公司有关文函。

⑶总平面设计说明

①设计理念

作为政府主导的拆迁安置小区，方案希望通过理性的设计，将这里变成居民生活休息的乐园，精神回归的家园。

“均好性、经济性”是规划设计的出发点，“健康、活力、舒适”是规划设计的目标。

②规划设计要点

场地为自然的丘陵地貌，起伏较大：

东、中部偏东为两个山头，高程为109m和114m