峨眉山市川主乡现代农业休闲旅游开发项目建议书.docx

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峨眉山市川主乡现代农业休闲旅游开发项目建议书

峨眉山市川主乡现代农业休闲旅游开发

项

目

建

议

书

目录

第一章总论1

1.1概述1

1.2项目建设背景及项目建设意义2

1.3本项目可行性研究的范围及内容5

1.4项目概况5

第二章市场分析8

2.1当地物流市场发展现状8

2.2当地物流发展的市场环境条件分析8

2.3当地物流市场规模分析10

2.4本项目的物流规模10

第三章建设条件和场址选择12

3.1窑沟乡概况12

3.2项目的选址及用地14

3.3项目建设条件及配套资源14

3.4总图与运输15

第四章建设方案及技术方案17

4.1建设规模17

4.2建筑设计方案17

4.3砖混结构设计方案18

4.4建材库钢结构设计方案20

4.5框架结构设计方案23

4.6给、排水设计方案25

4.7电气设计方案26

4.8暖、通方案26

4.9计算机管理及电子商务交易平台系统27

4.10综合保安闭路监视系统28

4.11工程建设内容28

第五章安全、节能、环境保护、消防31

5.1编制依据31

5.2环境保护31

5.3环境保护措施32

5.4环境影响评述32

5.5污染防治措施33

5.6结论34

5.7节能34

5.8劳动安全卫生35

5.9消防37

第六章项目经营方案38

6.1发展目标38

6.2经营方向38

6.3物流配送中心的功能组成38

6.4业务流程方式40

第七章企业组织和劳动定员41

7.1企业组织及工作制度41

7.2劳动定员42

7.3人员培训42

第八章项目实施进度计划43

第九章工程招投标44

第十章投资估算及资金筹措46

10.1项目总投资46

10.2资金筹措48

第十一章财务分析49

11.1外购燃料动力49

11.2年生产成本测算50

11.3收入汇总表51

11.4项目成本利润分析52

11.5盈亏平衡分析53

11.6全部投资现金流量表54

第十二章项目风险分析56

12.1主要风险因素识别56

12.2防范和降低风险措施58

12.3风险分析及对策59

12.4敏感性分析60

第十三章结论与建议61

一、项目概况

　　峨眉山市幅员面积1183平方公里，位于东经103度，北纬30度，地处四川省西南方向，距离成都120公里，乐山38公里，交通极为方便，游客可选择航空、铁路、公路到达。

四川省政府业已开建绵阳-成都-乐山城际客运专线项目，专线建成后成都到峨眉仅需要40分钟。

　　峨眉山景区面积154平方公里，最高峰万佛顶3099米，是著名的旅游胜地和佛教名山，是一个集自然风光与佛教文化为一体的中国国家级山岳型风景名胜，素有“仙山佛国”、“植物王国”、“动物乐园”和“地质博物馆”的美誉。

1996年12月6日列入《世界自然文化遗产名录》。

　　川主乡距离峨眉山市区3公里，位于峨眉山景区东北面，景色优美，水资源丰富，为川主河和峨眉山母亲河汇流处，已经被峨眉山市政府规划为湿地公园休闲旅游度假区。

　　二、项目背景和政策支持

（一）项目提出的背景和必要性

　　1、旅游业是四川经济支柱产业之一，旅游总收入超过千亿，是全国唯一旅游收入占GDP比重超过8%的省份。

汶川地震发生以后，四川传统的旅游景点青城山、都江堰等著名景区遭到极大的破坏，川西旅游线路在一段时间内基本陷入瘫痪，四川旅游业损失严重。

面对当前困境，如何更好开发利用好现有资源，推进旅游行业复苏是各级政府当前的工作重点之一。

由于东南方向的旅游线路没有遭到破坏，而且交通方便，因此乐山峨眉山一线势必成为四川乃至西部地区的黄金旅游线路。

　　2、随着全民消费水平的提高，旅游行业的进一步发展，人们不再满足走马观花式的旅游模式，而更加提倡参与性和体验性，因此产生了很多集农业生产、科技示范和观光休闲为一体的综合性农业旅游园区，例如成都三圣花乡、北京怀柔生态旅游园等等。

峨眉山市具有非常优质的生态资源，非常适合开发生态农业园区，以此为契机发展现代农业项目，不仅有利于做大做强峨眉山市的生态旅游项目，也有利于提高当地农民的收入。

（二）国家相关的政策支持

　　1、发改农经[2007]2029号文《现代农业示范项目建设规划（2007-2010年）》中，明确在“十一五”期间中央继续安排专项投资，在全国扶持一批体现不同地区现代农业发展方向的示范项目，规划在四川、重庆等地区，围绕农业资源综合开发和持续利用，大力支持绿色有机农业和生态旅游农业发展，观光休闲和文化传承等农业多功能性拓展项目属中央补助投资重点支持的五类示范项目之一。

中发[2007]1号文《中共中央国务院关于积极发展现代农业扎实推进社会主义新农村建设的若干意见》中，提出要开发农业多种功能，健全发展现代农业的产业体系，大力发展特色农业，特别要重视发展乡村旅游业。

峨眉山文化底蕴深厚、自然资源丰富，地理条件优越，具备发展现代农业的基础条件，依托茶叶、中药材等当地名优特产品，发展现代绿色生态农业和农业生态观光旅游，带动当地乡村旅游业。

川主乡现代农业休闲旅游项目既符合国家的政策导向，又能因地制宜的发展当地特色农业，增加农民收入，更能完善当地旅游产业链。

　　2、《中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》中，指出2009年农业农村工作把保持农业农村经济平稳较快发展作为首要任务，围绕稳粮、增收、强基础、重民生进一步强化惠农政策。

中共四川省委、四川省人民政府文《关于加快发展现代农业扎实推进社会主义新农村建设的意见》中，明确发展现代农业符合我省农业发展的现实需要，是今后一个时期的重点工作，要坚持把发展现代农业作为推进新农村建设的首要任务。

　　（三）对拟引入投资商要求

　　在中华人民共和国境内注册，具有独立法人资格，设有固定的经营场所，成立三年或以上；注册资金不低于3000万元人民币；遵守有关的国家法律、法令和条例，符合相关的国家法律、行政法规的规定，具有良好的信誉和诚实的商业道德。

　　三、项目定位和选址

（一）项目定位

　　项目计划以峨眉山生态资源和川主乡水资源为基础资源，通过对农业资源的开发和布局进行规划、设计、施工，将农产品开发为核心，以生态农业生产和休闲旅游为主要功能，集生态农业建设、科学管理、观光产品生产与游人观光生态农业，参与农事劳作、体验农村情趣、获取农业知识为一体，实现生态效益、经济效益和社会效益的统一。

依据场地现场资源和区位条件，结合所在峨眉山市农业产业发展思路，规划将川主乡现代农业休闲旅游项目定位为：

　　1、峨眉山精品农业生产示范基地（主要生产绿色高档农产品，茶，果，蔬菜等），目标为省级农业科技示范园。

　　2、市郊湿地生态农业旅游、郊野休闲度假胜地，目标为打造为国家4A级风景区。

（二）项目选址

　　1、区域综合环境

　　川主乡现代农业休闲旅游用地面积约为4500亩，园区内现状多为丘陵山地，是峨眉山母亲河与川主河汇流处，山清水秀，风景优美，目前，园区内农作物农业生产有一定基础，主要栽培茶叶和樱桃、李子等果树，也有其他经济作物。

园区内生产性道路基本成型，电力设备也有一定的基础。

　　2、局部环境

　　川主乡属亚热带湿润季风气候区，气候宜人。

园区是典型的丘陵地形，景观丰富。

园区背依植被茂密的峨眉山山脉，并且与外界相对有一定的隔离，形成天然的生态屏障，天气晴朗日落时，隐约可见金顶金佛霞光异彩，气势恢宏。

川主乡地理位置呈狭长分布，一条长约40公里的山涧小河缠绕其中，生态环境背景良好，非常适宜发展生态旅游活动。

而且川主乡赵河村和杨河村均发现丰富的天然地下温泉，目前峨眉山最高档的天颐温泉度假酒店所用温泉就是从赵河村引入的。

　　3、周边环境

　　川主乡位于峨眉山市近郊，距离峨眉山市区和峨眉山景区均仅3公里路程，城市公共交通发达。

据了解以后的城际客运线也将在10公里景区经济圈附近设立站点，完善的交通网络体系实现了景区的可达性。

川主乡紧邻的峨眉山景区每年接待游客超过250万人次，旅游消费增长迅速，这为川主乡发展旅游项目奠定良好的市场基础。

　　（三）项目投资的必要性

　　1、本项目发展现代农业，既顺应我国经济发展的客观趋势，又符合当地农业发展的现实需要，是一个多赢的方案：

（1）国家在2009年提出的加大“三农”投入，促进农业稳定发展与农民持续增收，围绕稳粮、增收、强基础、重民生提出了一系列惠农政策。

国家在关于现代农业示范项目建设规划和发展现代农业推进社会主义新农村建设的相关文件中，提出将扶持具有区域优势的特色农业，围绕农业资源综合开发和持续利用，大力支持绿色有机农业和生态旅游农业发展，特别要重视发展乡村旅游业。

四川省人民政府也将发展现代农业作为重点工作，把坚持发展现代农业作为推进新农村建设的首要任务。

因此，川主乡现代农业休闲旅游项目的开展，顺应经济发展的趋越，符合国家的政策导向。

（2）发展现代农业，是促进当地农民增加收入的基本途径，是提高当地农业综合生产能力的重要举措，是建设社会主义新农村的产业基础。

峨眉山川主乡顺河村距峨眉山市4公里，距峨眉山景区较近，交通相对便利，农业生产的基本条件好，但人均年收入约4000元，较峨眉山市平均收入水平低，农业和旅游业开发较缓。

川主乡现代农业休闲旅游项目，将依托当地茶叶、樱桃、猕猴桃等特色农产品，运用科学的现代化农业种植技术，因地制宜地发展绿色有机农业和生态旅游农业，增加农民收入，促进农业平稳发展。

　　（3）受全球经济危机的影响，沿海地区众多工厂倒闭，大量外出务工的农民返乡后就业形势严峻，给当地社会稳定和农业农村发展带来了巨大的压力。

川主乡现代农业休闲旅游项目，将大力发展当地农业、带动乡村旅游业，在一定程度上解决当地农民的就业问题，稳定农业生产，改善当地基础设施，促进社会稳定，推进社会主义新农村建设。

　　2、峨眉山作为中国佛教的四大名山之一，是享誉中外的旅游胜地，有“峨眉天下秀”之美称，旅游资源开发较为完善。

峨眉山现代农业项目的开展，使生态旅游农业与峨眉山传统宗教景区旅游相结合，使川主乡顺河村作为峨眉山风景区的外延，将弥补峨眉山乡村旅游业的空白，强化深度游与体验游，通过开发特色旅游项目，完善峨眉山旅游产业链。

　　四、项目开发的思路及初步规划

（一）本项目开发的目标及指导思想

　　充分挖掘项目的自然资源优势，立足精品农业项目的生产示范（茶、果、蔬菜等），发展休闲观光（农业生态旅游、温泉度假旅游、郊野休闲度假等），通过土地集中整理流转，逐步将其建设成为集生产、观光休闲为一体的现代农业园。

（二）总体规划布局

　　结合园区用地现状，将川主乡现代休闲旅游项目规划为两期进行开发，以近期规划为主体，充分挖掘生态农业休闲旅游的资源内涵，结合园区丰富的水资源，借助当地的旅游发展规划，确定以“参与性务农旅游+乡村温泉度假旅游”为发展模式，创立“丘陵胜地，灵泉茶香”的品牌形象。

　　近期规划布局将川主乡顺河村自然形成“一轴两带，六区多点”。

　　1、一轴：

沿园区主要道路形成流动景观轴。

　　2、两带：

主要道路两侧各设两条次要道路，分别形成农业生态景观带和休闲观光旅游活动带。

　　3、“六区多点”：

即园区六个功能区和利用农业生产背景形成的若干个景区，例如茶艺坊、农家乐、观光温室等。

　　远期规划布局利用川主乡的狭长山涧小河，结合两岸优美的涧边美景，打造生态旅游度假农家乐项目。

　　（三）功能分区

　　近期规划全区分为六个区：

入口服务区、茶文化示范区、果品生产采摘区、生态体验活动区、田园风情展示区、健康保健（中药）展示区。

　　1、入口服务区规划构思：

　　该区主要是由标志性大门、园区特色农产品展示销售服务部和生态停车场组成，为园区主入口。

该区域既是园区的交通集散地，又是园区的第一公共活动空间，规划将入口服务区按我国传统农业节气设置划分场地，并结合景区特色农产品销售部、佛教景墙、传统农家机具等形成一道特色的园区特色空间，给游客留下深刻印象。

建筑包括标志性大门、入口销售服务中心等。

　　2、茶文化示范区规划构思：

　　规划发展高档有机茶生产，并结合茶叶生产、后期加工等，设置一系列与茶有关的文化活动，使游客既可以欣赏茶场的美景，并通过制茶工艺，观赏茶艺表演等了解峨眉山深厚的茶文化底蕴，又可以亲手通过采茶、炒茶过程，收获自己的劳动成果。

建筑包括茶叶生产性用房、茶艺坊等。

　　3、果品生产采摘区规划构思:

　　规划根据园区自己培养或者当地知名果品，建设果品文化中心或者果品观赏园区，包括樱桃、李子、猕猴桃等若干果园，借助园区游戏活动，开放客户自主赏果、品果、采果、买果的兴趣，重点树立园区的峨眉山特色环保绿色果品的形象。

建筑包括观景台，果园休闲区等。

　　4、生态体验活动区规划构思：

　　规划选择林木茂密，环境幽静的区域结合当地丰富的水资源安排例如钓鱼、烧烤、水上游乐等动静相宜的活动项目，增强园区活动的趣味性。

建筑包括垂钓俱乐部、烧烤园、水上游乐园、户外活动体验场等。

　　5、田园风情展示区规划构思：

　　规划结合当地农家特色文化，利用农田和果园背景以及农家小院，打造一片体验农家文化、享受农家生活的餐饮居住服务区，重点让游客体验到正宗的农家小吃以及峨眉特色休闲生活。

建筑物包括农家餐馆、乡村度假别墅、水景度假屋、休憩亭、竹编坊等。

　　6、健康保健（中药）展示区规划构思：

　　规划利用峨眉山深厚的佛教养生文化底蕴，结合峨眉山当地的知名中药材，以峨眉特色温泉洗浴为载体，向游客介绍园区养生产品，通过药品讲解、温泉中药洗浴、温泉中药浴足等活动不仅让游客体验到中医药的博大精深，也可以在旅游后轻松去乏。

建筑物包括中药洗浴中心，中药展览中心等。

　　（四）建设周期

　　本次规划拟定期限为5年，即2009年至2014年。

计划分为两期建设，近期2009年至2011年，远期2011年至2014年。

近期规划建设以六大主要功能区的开发为主，同时要求基础设施一步到位，如主要道路和管线。

　　（五）项目经营思路

　　1、通过将土地集中整理流转、拆院并院，逐步建设形成集生产、观光休闲为一体的现代农业园。

根据中共中央《关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》、国土资源部《农村土地承包经营权流转管理办法》、国土资源部[2006]52号文件和乐山市相关文件精神，将川主乡现代农业休闲旅游项目规划范围内的农户搬迁到新规划的农村新型社区，使村民集中居住，对地面附作物进行补偿，对农民进行妥善安置；把整理出来的农村集体建设用地指标用于建设园区农场服务区、农场生活设施用房和产品展示区等；将农户搬迁后整理出来的宅基地、林盘地复垦为耕地，按发展现代农业的要求进行规范整理，实现土地的集约化使用和规模化经营，按产品种植类别建立多个标准化的现代观光休闲旅游农场。

　　2、以园区丰富、独特的自然资源为依托，利用峨眉山市规划将该区域打造为湿地生态公园的契机，引入战略合作伙伴，如国内外的旅游开发集团或者其他战略投资机构，以股权投资或者资产置换等多种方式进行合作，迅速将园区做大做强。

　　3、以保护生态环境为基础，以农事活动为基础，以城市为市场，以参与为特点，利用农村空间和农业生产活动的特色，发挥农业的多功能性，经过改造提高，满足游客的观（农业观赏）、尝（品尝农产品）、娱（农业娱乐）、劳（劳作体验）、育（农业教育）、购（购买农副产品）等多层次的需求,并且借助当地优势环境资源，着重发展自然环保项目，坚持开发高起点的农业技术项目，做到“旅游+农业”同步发展。

　　五、项目财务分析

（一）投资估算（项目初期投资）：

序号

工程和费用名称

建筑面积

建筑工程费

（元/m2）

合计

万m2

人民币（万元）

1

星级酒店

2.00

4000.00

8000.00

2

水景度假屋

1.80

2000.00

3600.00

3

乡村别墅

0.50

3000.00

1500.00

4

观景小品

500.00

5

娱乐设施

1.20

500.00

600.00

6

精品果园示范园

15.00

20.00

300.00

7

茶园改造

5.00

20.00

100.00

8

灌溉系统

500.00

9

职能温室大棚

0.50

500.00

250.00

10

外围保护绿化

300.00

11

园林绿化配套

500.00

12

基础设施（水电）

300.00

13

道路设施

600.00

14

耕地租金

15.00

0.75

11.25

15

林地租金

12.00

0.30

3.60

16

租地农作物补偿

5.00

3.30

16.50

17

停车场

0.50

120.00

60.00

18

土地流转

4.75

90.00

427.50

19

农产品和食品储备仓库及冷藏室

600.00

20

合计

18168.85

21

流动资金

1816.89

合计

19985.74

　　项目初期投资总额估算为19985.74万元，其中18168.85万元初期项目基础设施及费用投资额，根据稳健性原则，按项目初期基础设施及费用投资额的10%计提为项目经营性流动资金1816.89万。

（二）项目收益

　　1、收入

（1）峨眉山市每年平均接待游客250万人次以上，由于园区已被峨眉山市政府规划为湿地公园休闲度假区，具有旅游政策上的扶持，项目建设完成后，保守估计园区每年将接待游客20万人次，以每人在园区消费50元计算（包括特色产品和休闲娱乐），一年旅游收入将达到1000万元。

（2）园区通过农业产业化升级，重点发展精品农业，农产茶叶、水果、蔬菜品销售收入有望达到1000万。

　　（3）园区旅游度假住宿方面重点开发乡村度假别墅25套（200平方米每套），观景水景度假屋300套，按照度假别墅每套每天800元，观景水景度假屋每间每天80元，且入住率达到80%，每年将增加收入1284.8万元。

　　（4）园区建设星级酒店，酒店主要分为住宿和会议、餐饮及温泉服务三个部分。

　　酒店建筑面积20000平方米，其中10000平方米为住宿部分，剩余1000平方米为会议、餐饮及温泉洗浴部分，住宿按200个房间计算，每个房间住宿价格为300元，且入住率按80%计算，全年收入约为1752万元。

　　酒店餐饮服务，比照同类型酒店消费水平，可容纳1000人次进餐，人均每天消费80元（中午和晚上）的酒店消费的标准来计算，且就坐率为85%，收入约为2482万左右，加上会议收入200万，共计2682万元。

　　酒店温泉消费按人均消费150元，每天温泉接待人数为500人，每年收入为2737.5万元。

　　酒店收入合计约为7171.5万元。

　　园区项目收入合计为10456.3万元。

　　2、营业税及附加

　　川主乡现代休闲度假旅游项目按收入5.5%征收营业税及附加，每年将缴纳税金为920.2万元。

　　3、项目投资回收期

　　川主乡现代休闲度假旅游项目税前投资回收周期为6.7年，税后回收周期为7.1年。

　　（三）项目社会效益

　　川主乡现代农业休闲旅游项目实施后，将打造具有区域特色的农业企业，树立峨眉山特色农产品品牌，开展特色生态观光旅游，带动乡村旅游业，完善峨眉山旅游产业链，提高当地农业综合生产能力，解决当地农民返乡就业问题，增加农民收入，维护社会稳定，增加当地财政税收，推动社会主义新农村建设。

　　（四）项目的经济效益

　　主要经济效益数据和指标表

序号

项目

单位

数据和指标

备注

1

项目总投资

万元

19987.74

其中：

固定资产投资总额

万元

18168.85

流动资金

万元

1816.89

2

资金借款

万元

1816.89

3

销售收入

万元

10456.3

2011年

4

销售税金及附加

万元

920.2

2011年

5

利润总额

万元

2975

2011年

6

所得税

万元

372

2011年

7

财务内部收益率（所得税前）

%

18

7

财务内部收益率（所得税后）

%

16

8

投资回收期（所得税前）

年

6.7

9

投资回收期（所得税后）

年

7.1

10

财务净现值（I=8%所得税前）

万元

12673

按15年计算

11

财务净现值（I=8%所得税后）

万元

9486

按15年计算

12

投资利润率

%

15.37

13

投资利税率

%

19.98

14

借款偿还期

年

2

2010至2011年

投资利润率=×100%

=15.37%

投资利税率=×100%

=19.98%

盈亏平衡计算如下（按2011年份数据计算）：

BEP（生产能力利用率）=×100%

=53.68%

　　通过上述分析，本项目可以较少的投入得到较大的收益。

项目完成正常经营年份（2011年数据）销售收入10456.3万元；利润总额为2975万元。

全部投资财务内部收益率所得税前为18%，所得税后为16%。

财务净现值为（i=8%）所得税前12673万元，所得税后为9486万元，各项经济指标计算表明，本项目有较好的经济效益，在财务上是可行的。

　　（五）资金筹措的方式

　　资金筹措方式采用自有资金、银行借款和销售收入滚动发展相结合的方式进行，并争取国家政策性资金扶持。

　　1、自有资金投入17579.12万元。

　　2、向银行借贷资金1816.89万元。

　　3、销售收入滚动投入589.73万元。

　　（六）还款计划

　　计划向银行借贷资金1816.89万元，分2年还款。