业委会选举天津市工作例范本小区业主大会议事规则草案.docx
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业委会选举天津市工作例范本小区业主大会议事规则草案
附件:
市XXXX小区业主大会议事规如此
〔草案〕
第一章总如此
第一条为了规本业主大会和业主委员会在物业管理中的活动,维护业主的共同利益和合法权益,根据《中华人民国物权法》、国务院《物业管理条例》和《市物业管理条例》等有关法律、法规、规章,制定本议事规如此。
第二条本业主大会名称:
红桥区XXXX业主大会。
项目地址:
四至围:
东
西
南
北
物业类型:
住宅
房屋总建筑面积:
万建筑平方米。
其中:
1、住宅建筑面积:
万建筑平方米
住宅房屋套数:
套
住宅房屋业主个数:
户
2、非住宅建筑面积:
0万建筑平方米
非住宅房屋套数:
套
非住宅房屋业主个数:
户
第三条本业主大会由本物业管理区域的全体业主组成,是业主集体行使权力和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。
本业主大会本着“保障物业的合理安全使用,创造整洁、文明、舒适、和谐的工作、生活环境〞的原如此决定事项。
第四条本业主大会和业主委员会承受辖区街道办事处的指导,并承受辖区物业管理行政主管部门的监视和管理。
本业主大会与业主委员会积极配合居民委员会依法履行管理职责,支持其开展工作。
第五条本业主大会、业主委员会按照有关法律、法规、规章和本业主大会议事规如此开展工作,并依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
第二章业主大会
第六条首次业主大会筹备组由10人组成,其中业主7名,西于庄街道办事处、XXXX居民委员会、开发建设单位代表各一名。
筹备组负责人由西于庄街道办事处的XX担任。
筹备组成员确定后,以书面形式在本物业管理区域公告。
第七条业主大会筹备组自组成之日起90日,在红桥区物业管理行政主管部门的指导下,组织业主召开首次业主大会会议,并选举产生业主委员会。
筹备组履行职责的期限,至本物业管理区域首次业主大会会议选举产生业主委员会之日终止。
第八条筹备组履行如下职责:
〔一〕确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式、容、选举业主委员会成员;
〔二〕确认业主身份和业主人数,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;
〔三〕确定业主委员会成员候选人产生方案与,并公示,征询意见;
〔四〕参照物业管理行政主管部门颁布的示文本,拟定业主大会议事规如此草案、提出临时管理规约的修订意见,制订管理规约草案;
〔五〕确定业主代表产生的条件、方式和人数,组织推选业主代表;
〔六〕做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
上述容应当在首次业主大会会议召开之日十五日前,以书面形式在本物业管理区域公告。
第九条本小区采用业主代表会的形式召开业主大会。
业主代表按区域分配名额〔见筹备组第一次会议纪要:
业主代表名额分配〕,按楼门选举代表。
一个楼门中有n名代表的,每名代表所代表的权重一样,是所代表区域的业主户数和物业专有面积的1/n。
第一次业主大会的业主代表按如下表所分配的名额进展选举,以后随实际入住业主数量的变化,由下届业主代表会重新修改代表名额分配事项。
区域
1
2
楼号
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
代表数
3
3
3
2
2
2
2
1
2
3
3
3
3
3
2
候补代表数
2
2
2
1
1
1
1
0
1
2
2
2
2
2
1
同一区域假如个别楼门的代表数不足,可从本区域其它楼门中递补。
第十条业主代表应当符合如下条件:
〔一〕具有完全民事行为能力,热心公益事业,办事公道,责任心强;
〔二〕依法履行业主义务;
〔三〕身体健康,能按时出席有关会议,参加有关活动;
〔四〕具有一定组织能力和协调沟通能力;
〔五〕。
业主代表与候补代表产生后由筹备组以书面形式在本物业管理区域公告。
业主代表在行使所代表业主的表决权前,应当事先书面征求其所代表的业主意见,并在业主代表会会议上如实反映所代表业主的意见。
第十一条 本物业管理区域共有 35-37 名业主代表组成业主代表会〔业主代表见附1〕。
业主代表减员时,可从本楼门的候补代表中递补。
无候补代表时,需变更业主代表的,应当由其所代表的业主二分之一以上书面同意。
第十二条首次业主大会会议应讨论如下事项:
〔一〕业主大会议事规如此;
〔二〕管理规约;
〔三〕选举业主委员会;
〔四〕物业管理服务容和服务标准;
〔五〕涉与业主共有和共同管理权利的其他重大事项:
。
第十三条本业主大会于2015年10月31日前成立。
第十四条如下事项由业主大会决定:
〔一〕制定、修改业主大会议事规如此和管理规约;
〔二〕选举、更换业主委员会成员,监视业主委员会的工作;
〔三〕审定物业服务合同容,选聘、解聘物业服务企业;
〔四〕制定、修改、审议物业管理区域共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度或者物业服务企业提出的其他管理事项;
〔五〕专项维修资金的筹集、使用方案,并监视实施;
〔六〕改建、重建建筑物与其附属设施;
〔七〕涉与业主共有和共同管理权利的其他重大事项。
第三章业主委员会
第十五条本业主委员会作为业主大会的日常工作机构,执行业主大会的决定事项。
业主委员会委员在业主中选举产生,7名委员,3名候补委员;业主委员会主任1名、副主任2名在业主委员会委员中推举产生。
第十六条本业主委员会委员应当符合如下条件:
〔一〕遵守国家有关法律、法规;
〔二〕具有完全民事行为能力;
〔三〕遵守业主大会议事规如此和管理规约,按时交纳物业服务费;
〔四〕热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;
〔五〕具有一定的组织能力和协调沟通能力;
〔六〕身体健康,能保证必要的工作时间。
第十七条业主委员会委员与候补委员的候选人在业主自荐或推荐的根底上由业主大会筹备组根据业主委员会成员条件研究确定,并以书面形式在本物业管理区域公告。
本业主委员会委员与候补委员的产生,通过召开业主大会会议由业主代表将其所代表的业主投票的书面意见如实反映,采取差额选举方式依据得票多少顺序产生。
经业主代表大会选举,产生业主委员会委员共7名,其中:
主任1名;副主任2名;委员4名〔业主委员会成员情况见附2〕。
业主委员会每届任期4年,可以连选连任。
本会成立后,业委会有权决定聘请执行秘书。
秘书可以不是业主。
本业主委员会委员的根本情况在本物业管理区域公告。
第十八条本业主委员会应当自选举产生之日起三十日,由业主委员会持如下文件向物业所在地的西于庄街道办事处办理备案手续:
〔一〕业主委员会选举情况和业主委员会委员的根本情况;
〔二〕业主大会议事规如此;
〔三〕管理规约。
备案容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起三十日,将变更容书面告知原备案部门。
第十九条本业主委员会应当履行如下职责:
〔一〕召集业主大会会议;
〔二〕定期报告有关决定执行情况,提出物业管理建议;
〔三〕在业主大会会议作出决定后三十日,代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同;
〔四〕与时了解业主、物业使用人的意见和建议,监视和协助物业服务企业履行物业服务合同;
〔五〕督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳;
〔六〕组织业主代表对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案进展讨论,形成决议,并监视实施;
〔七〕监视管理规约的实施;
〔八〕组织筹集专项维修资金;
〔九〕组织业主委员会换届和补选工作;
〔十〕完成业主大会交办的如下事项:
1.制定业主委员会经费预算方案,并提交业主代表大会讨论、表决;
2.聘请业主大会秘书,以有效完成日常事务性、财务和法律政策方面的工作。
本业主委员会代表业主大会依法签订的物业服务合同,由全体业主共同承当民事责任。
第二十条业主委员会应当建立工作档案。
工作档案一般包括以下容:
〔一〕各类会议记录、纪要;
〔二〕业主大会决议、业主委员会决定等书面材料;
〔三〕业主委员会选举、换届的有关材料;
〔四〕业主名册;
〔五〕物业服务合同;
〔六〕有关法律、法规和业务往来文件;
〔七〕业主的书面意见、建议书;
〔八〕公告、公示与其证明材料;
〔九〕共用部位和共用设施设备维修资金收支和使用情况;
〔十〕物业服务企业提供的共用部位和共用设施设备运行状况的报告;
〔十一〕其他书面和实物资料:
。
业主委员会的工作档案由1名副主任保管,放置在业委会办公室。
第二十一条业主委员会成员缺员的,业主委员会应当与时从候补委员中递补;没有候补委员时,应召开业主大会会议进展补选,补选程序按照第十六条、第十七条规定进展。
第二十二条本业主委员会委员任期届满二个月前,应当召开业主大会会议进展换届选举,做好如下换届筹备工作:
〔一〕起草本届业主委员会工作情况的报告;
〔二〕确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和容;
〔三〕确认业主身份和业主人数,确定业主在业主大会会议上的投票权数;
〔四〕将业主委员会委员候选人的根本情况和物业服务企业开具的交纳物业管理服务费的证明等在物业管理区域进展公示;
〔五〕做好召开业主大会会议的其他准备工作:
。
新一届业主委员会成员候选人,可以由现业主委员会提名推荐或者由5%以上的业主联名推荐。
业主委员会应当将上述换届筹备工作情况书面报告街道办事处和区物业管理行政主管部门。
原业主委员会应当在其任期届满之日起二十日,将其保管的档案资料、印章与其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会,并做好交接手续。
第二十三条经本业主委员会或五分之一以上的业主提议需变更业主委员会成员的,由业主委员会组织召开业主大会临时会议作出决议,并以书面形式在本物业管理区域公告。
第二十四条业主委员会成员与候补委员有如下情形之一的,其职务自行终止:
〔一〕物业转让、灭失等原因不再是业主的;
〔二〕连续1年以上不在本物业管理区域居住的;
〔三〕以书面形式提出辞职的;
〔四〕因身体健康原因丧失工作能力的;
〔五〕在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任职的;
业主委员会成员有上述情形之一的,业主委员会应当在物业管理区域公告。
第二十五条业主委员会成员有如下情形之一的,经业主大会会议通过取消其业主委员会成员职务:
〔一〕无故连续三次缺席业主委员会会议的;
〔二〕有犯罪行为的;
〔三〕拒不履行业主义务的;
〔四〕其他原因不宜担任业主委员会委员的。
发生本规如此第二十三条、第二十四条和本条上述情况的,应当向街道办事处备案,备案后由业主委员会在物业管理区域公告。
第二十六条本业主委员会成员职务终止的,应当在五日将其保管的有关资料、印章和财物移交业主委员会。
第二十七条本业主委员会不得从事经营活动,其成员不得在为本物业管理区域提供物业管理服务的物业服务企业中任职。
第四章会议与议事方式
第二十八条本业主大会会议分为定期会议和临时会议。
本业主大会会议由业主委员会组织召开。
会议由业主委员会主任主持,主任因故缺席时,由副主任主持。
第二十九条本业主大会会议每12个月召开一次。
第三十条有如下情形之一的,业主委员会应当与时组织召开本业主大会临时会议:
〔一〕五分之一以上业主提议的;
〔二〕提前解除物业服务合同的;
〔三〕确定机动车停车位与场地占用费的;
〔四〕业主委员会成员缺员的;
〔五〕业主委员会换届的;
〔六〕发生重大事故或者紧急事件需要与时处理的;
〔七〕本业主大会议事规如此规定的涉与业主共同利益的其他事项:
。
第三十一条本物业管理区域业主大会的召开采取业主代表会的方式。
本业业主代表会采用集体讨论或书面征求意见的形式召开。
应当有物业管理区域专有局部占总建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
第三十二条业主委员会应当在业主大会会议召开15日前,将会议通知与有关材料书面送交与会人员并以书面形式在本物业管理区域公告,并告知相关的居民委员会。
业主因故不能参加会议的,可以书面委托代理人参加会议。
业主代表因故不能参加业主代表会会议的,可以书面委托其所代表的区域的一名业主作为临时代表参加会议并行使代表权利。
第三十三条采用书面形式征求业主意见决定有关事项的,业主委员会应当按照如下程序进展:
〔一〕在决定有关事项15日前,在物业管理区域公告拟表决事项的容、方法、程序和时间安排。
〔二〕业主代表应当于参加业主大会会议三日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。
需投票表决的,使用全市统一样式的业主大会会议表决票〔见附3〕。
表决同一事项时,业主应当明确表示同意或者不同意,业主在投票期不做回应的,视为投同意票。
业主的反对票的票数经业主本人签字后,由业主代表在业主大会投票时将业主意见如实反映。
〔三〕业主委员会负责组织发放、回收表决票并做好记录。
鉴于物业管理区域的实际情况,各业主同意属如下情形之一的,均为表决票已送达:
〔1〕当面领取或送达,并由业主签收;
〔2〕按照业主提供的、通讯方式发送;
〔3〕投入物业所在地的该户业主信报箱或者房屋;
〔4〕送达房屋使用人或租户的,视为送达业主本人。
属前款第
(2)、(3)项的,应当由物业管理区域两人以上的业主或者居民委员会证明,并在物业管理区域公告送达情况。
表决票按上述约定送达全体业主。
业主大会要求业主投票的文件公示期满后,业主仍未投票的,视为投同意票。
〔四〕组织十名以上非业主委员会成员的业主监视票数统计活动,由二名业主委员会成员负责唱票、记票,二名非业主委员会成员的业主负责监票,并对统计结果签字确认。
〔五〕在三日,在物业管理区域公布投票结果。
采取集体讨论方式召开业主大会会议的,形成的决议应当由参会业主书面签字确认。
第三十四条 业主投票权按照业主专有局部建筑面积和业主数量计算。
本物业管理区域业主面积投票权数按照业主拥有的专有局部建筑面积除以户均建筑平方米,为一投票权计算。
业主身份与其专有局部建筑面积以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。
单个业主拥有多个或者数人共有一个物业专有局部的,其业主投票权人数按一人计算。
第三十五条本业主大会决定筹集和使用专项维修资金以与决定改建、重建建筑物与其附属设施设备,应当经专有局部占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
制定和修改业主大会议事规如此,制定和修改管理规约,选举业主委员会或者更换业主委员会成员,选聘和解聘物业服务企业,决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项,应当经专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第三十六条本业主委员会依法按照本业主大会议事规如此规定开展工作,定于每3个月召开一次业主委员会会议。
经三分之一以上业主委员会成员提议或者业主委员会主任认为有必要的,应当召开业主委员会会议。
第三十七条本业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。
本业主委员会在作出决定三日,将会议情况以书面形式在本物业管理区域与时公告。
第三十八条本业主大会和业主委员会会议由秘书作好书面记录并存档。
本业主大会作出的重大决议,由出席会议的人员签字后存档。
第三十九条本业主大会依法作出的决议应当在本物业管理区域公告,对全体业主具有约束力。
业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规与市有关规定。
本业主大会、业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。
业主委员会超越职权做出决定或者做出与本物业管理区域无关的决定,由签字同意该决定的委员承当相应的法律责任。
第五章经费和活动用房
第四十条业主大会和业主委员会按照每年不超过实收物业管理服务费1%的比例提取活动经费,具体方法在物业服务合同中约定。
活动经费应当在物业服务企业财务账目中单独列支。
第四十一条活动经费主要用于召开业主大会会议和支付业主委员会履行职责过程中实际产生的相关费用,包括办公耗材、组织活动经费、聘用人员的工资、业主代表和业委会成员误工费等。
每年1月30日前,业主代表大会投票表决由业主委员会做出经费预算。
经费的使用情况由业主委员会以书面形式在物业管理区域每年度公布2次,并承受业主的监视。
第四十二条采用招标方式选聘物业服务企业所发生的费用由中标物业服务企业垫付,从利用全体业主共用部位经营收益或者收取的机动车场地占用费等费用中冲抵,并在签订的物业服务合同中约定。
第六章印章管理
第四十三条业主委员会持街道办事处出具的备案证明到公安部门指定单位刻制业主大会印章。
第四十四条业主大会印章由业主委员会主任负责保管,并建立用印记录制度。
第四十五条业主大会印章应当用于业主大会与物业服务企业签订物业服务合同或其他与物业服务有关的活动。
业主委员会应当依照法定职责使用印章,违反印章使用规定,造成经济损失或者不良影响的,由责任人承当相应的责任。
第四十六条业主委员会应当妥善保管业主大会印章。
印章遗失的,业主委员会持在主要新闻媒体上声明作废的凭证,到街道办事处办理重新刻制印章证明手续,按照规定重新刻制业主大会印章。
第四十七条因本物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的,在解散前,业主委员会应当告知所在地的街道办事处和区物业管理行政主管部门,并在街道办事处和区物业管理行政主管部门和的指导监视下,做好业主共同财产清算工作后,将业主大会印章交回原备案机关并由其销毁。
第七章附如此
第四十八条物业使用人根据与业主的双方约定,享有业主相应的权利和履行业主相应的义务。
物业使用人不履行约定的,由业主承当连带责任。
业主与物业使用人约定的容,不得违反法律、法规和管理规约的规定。
业主或者物业使用人应当将双方的约定书面告知物业服务企业。
本条例所称物业使用人,是指物业的承租人、借用人或者其他实际合法使用物业的人。
第四十九条 业主配偶出具《结婚证书》和能够证明其权属的合法有效文件或者《商品房买卖合同》,证明其与业主关系,并出具所购房屋为婚后共同财产的具结后,可以参加业主代表或者业主委员会成员的选举。
第五十条本业主大会会议通过的有关本规如此的决定都是本规如此的组成局部,与本规如此具有同等的约束力。
第五十一条其他增加条款:
1.业委会有权聘请专职或兼职秘书,秘书可以参加业主大会和业委会会议,但没有表决权。
2.除有规定外,本议事规如此中涉与公示事项的公示期为7天,公示地点为小区宣传栏和各楼电梯间明显的位置。
“按时〞交物业费的解释:
经业委会筹备组商议,补交欠费的业主,在没有被多数业主反对的情况下,视为按时交费。
第五十二条本业主大会议事规如此经业主大会会议通过后生效。
附件1:
XXXX业主代表
序号
住址
联系
1
2
3
附件2:
XXXX业主委员会成员情况
序号
姓名
业委会职务
性别
年龄
住址
1
2
3
附3:
市XXXX业主大会会议表决票
住址:
号楼室房产证登记面积〔m2〕编号:
尊敬的业主:
现将在XXXX小区公示的有关成立业主大会相关相文件:
《业主大会议事规如此》和《业主公约》的事项进展书面表决,请您签署意见。
年月日〔业主大会筹备组盖章〕
业主意见:
〔同意、不同意〕
业主本人签字:
年月日
业主代表
候补代表
房号
您的意见
同意√不同意×
业主代表选票
业委会成员
候补业委会成员
楼号+房号
您的意见
同意√
不同意×
业委会成员与候补业委会成员选票
投票人签名:
楼号_____房号______
注:
您的意见请于月日前交给本楼楼长,逾期未交视为同意;同时,请明确表示同意或者不同意,如果弃权视为无反对意见,等同投同意票。
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