国有农场土地租赁承包合同管理存在问题与对策.docx
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国有农场土地租赁承包合同管理存在问题与对策
国有农场土地租赁承包合同管理存在问题与对策
篇一:
当前农村土地承包存在的问题与对策
当前农村土地承包存在的问题与对策
摘要阐述了当前农村土地承包中存在的问题,结合当前土地承包管理实际,提出解决农村土地承包问题的对策。
关键词农村土地承包;土地流转;存在问题;对策
继“三十年不变”的土地承包政策之后,党的十七大再次提出“要坚持农村基本经营制度,稳定和完善土地承包关系,按照依法自愿有偿原则,建立土地承包流转市场,有条件的地方可以发展多种形式的适度规模经营。
”这是党中央对稳定农村土地承包关系的进一步承诺,是党取信于民的具体体现[1]。
随着新一轮土地承包政策的贯彻实施,需要对一些不符合土地承包政策、不适应社会主义市场经济体制的矛盾问题进行认真梳理。
1当前农村土地承包存在的问题
(1)依法行政的自觉性不强。
农村基层干部对《农村土地承包法》立法意义、立法目的和基本规范的学习不深入或不理解,对土地承包关系长期稳定的重要性认识不够,导致少数农村基层干部总认为自己拥有对集体土地的处置权,不依法办事,随意调整、收回承包土地,干涉土地流转,随意截、扣流转收益,干涉农民土地自主经营权等。
(2)为增加村级收入而收回农户承包地。
农村税费改革后,随着各项不合理负担的清理及村级财务管理的逐步规范,村级收入较改革之前大大减少。
在别无出路的情况下,部分农村干部在土地上动脑筋,随意收回农户承包地,再高价发包,甚至将农民的承包土地变成抵债田或为公益事业建设筹集资金。
(3)民营经济发展对土地的需求增加,是导致土地承包关系不稳定的现实原因。
民营经济的快速发展必然导致对土地需求的增加。
由于受利益驱使,少数农村干部在发展民营经济时,不惜牺牲土地承包者的利益,往往给予招商引资项目以优惠的政策,价格低廉甚至零地价,而农村集体又没有资金给予补偿。
对于这种形式的土地占用,手续不合法、不规范,且补偿标准过低,直接影响了土地承包关系的稳定。
(4)机动地及“四荒地”承包不公开。
在一些农村,特别是在机动地及“四荒地”的发包上,经常出现个别村干部利用承包经营权变更之机,不采取正当的公开竞价的承包原则,而是徇私情,仗权自己承包土地,或偏亲向友;有的借管理之名无偿占有土地,或者将其无偿发包;有的还将同一块土地在不同的生产时期发包给不同的人,“一女二嫁”,从而引起纠纷;有的村集体经济组织、村干部不如实向上级申报本部门、本人及为亲友承包村集体资源的情况,非法承包,暗地经营,此种情况极易引起农户集体上访或越级上访事件。
篇二:
国有农场土地承包合同的五点建议.doc
国有农场土地承包合同的五点建议
土地承包合同在国有农场中作用是相当大的,是农场用依法管理的重要标志。
合同的好坏,关系到农场的管理水平,由于承包合同不规范、不依法签订,给农场造成经济损失的案件比比皆是。
以下是笔者根据法律有关规定,结合农场实际,就国有农场耕地承包合同的不完善问题,提出的几点建议,仅供参考。
一、国有农场的土地性质
国有农场的土地归国家所有,国有农场是受国家的委托经营管理所辖区域内的土地,并对辖区内的土地有使用、占有、收受等项权利。
除上述权利外还依法享有对所辖区域内的土地的发包权、租赁权、转让权、开发权、融资权等延伸权利。
这些权利有一些是受到法定事由限制的,未经法定程序许可,是不能行使的。
二、国有农场土地承包的法律依据
自北大荒开发以来,国家没有一部法律法规是针对国有农场而制定的,国有农场土地承包合同的制定,大多是以《中华人民共和国合同法》的基本原则为依据,导致国有农场土地承包合同样式多多,没有统一定式的局面。
XX年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过《中华人民共和国农村土地承包法》。
这部法律对土地承包、土地流转等法律关系,用法定形式进行了规范,所以说这部法律是我国法制史上对土地方面法律关系规定的又一新的亮点。
那么这部法律对国有农场的土地发包、承包关系是否适用呢当前有两种意见:
一种意见认为农村土地承包法,只适用于农村的土地承包,而不适用于国有农场的土地承包。
另一种意见认为,农村土地承包法既适用于农村土地承包,也适用于国有农场土地承包。
依据是该法第二条规定:
"本法所称农村土地,是指农民集体所有和国家所有的依法由农民集体使用的耕地、林地、草地,以及其他依法用于农业的土地"。
根据这一规定,国有
农场是代表国家管理和使用国家所有的土地。
而且这一部分土地是用于农业的土地,符合农村土地承包法适用的范畴。
为此,国有农场的土地发包、承包适用《中华人民共和国农村土地承包法》笔者同意第二种观点。
三、怎样规范国营农场土地承包合同
怎样规范土地承包合同是每个垦区农场的一件大事。
它涉及到企业管理的最重要的环节,也是检验企业是否依法办事,依法管理重要条件。
农场与承包户之间的土地法律关系,用什么来证明,那就是承包合同,土地合同尤为关键。
土地合同的性质、条款、期限等,直接关系到垦区农场企业的经济效益和管理水平,管理水平的高低看什么,笔者认为看合同附属于国营农场的工业等各项行业都已转制并轨,唯有土地使用权、收益权、占有权没有丧失,依旧归农场经营管理,从这个意义来看,土地在垦区农场中的地位应属首位。
因此,对土地合同有必要依法进行规范,以达到自愿、诚信、公平、依法管理的目的。
据了解,当前垦区农场的土地承包合同并不规范,乱起名称,条款不全,疏漏百出,由于合同签订不严密,一打官司就败诉,给企业造成经济损失。
(一)首先谈谈土地合同的名称问题。
土地合同名目繁多,有的叫“耕地、租赁经营合同”,有的叫“耕地承包合同”,也有的叫“土地转让合同”、“土地出租合同”等等。
根据《中华人民共和国土地管理法》第十五条规定:
“国有土地可以由单位或者个人承包经营”、“发包方和承包方应当订立承包合同”,《中华人民共和国农村土地承包法》第二十一条规定:
“发包方应当与承包方签订书面承包合同”。
根据法律规定,笔者认为国有农场签订耕地合同时,名称应当锁定为“耕地承包合同”,具体名称为(××农场耕地承包合同)。
这个名称是有据可查的,也是法律规定的,必须规范名称,建议农场签订合同时应注意这个问题。
(二)土地承包合同的核心问题是费用问题。
有的叫“租金”、“实物地租”、“上打租、下打租”等习惯性叫法,还有的叫利费税。
依照法律规定合同中应缴纳的费用,应统称为“承包费”。
只有承包费这一称谓,是有法律规定的。
(三)关于承包合同条款。
《中华人民共和国农村土地承包法》第二十一条二款规定承包合同一般包括以下条款:
1、发包方、承包方的名称、发包方负责人和承包方代表的姓名、住所;
2、承包土地的名称、坐落、面积、质量等级;
3、承包期限和起止日期;
4、承包土地的用途;
5、发包方和承包方的权利和义务;
6、违约责任
根据上述规定笔者补充以下内容供参考,并在实践中参照。
(一)首部合同名称(××农场耕地承包合同)(合同编号)。
(二)发包方、承包方的基本情况(发包方××农场法定代表人、住所)、(承包方代表人、住所)
(三)中间部分
(1)土地的坐落即(发包土地坐落在××农场××管理区××居民组)
(2)名称、面积等级即(××管理区××居民组第×号地、面积、耕地等级)
(3)承包费额度及交款方式即(每亩地承费多少元,交款时间和地点,是现金还是实物粮交纳。
都应写清楚要求明细)。
(四)双方的权利、义务。
《中华人民共和国农村地承包法》第十三条发包方享有下列权利:
(1)发包本集体所有的或者国家所有依法由本集体使用的农村土地;
(2)监督承包方依照承包合同约定的用途合理利用和保护土地;
(3)制止承包方损害承包地和农业资源的行为;
(4)法律、行政法规规定的其他权利;
第十四条发包方承担下列义务:
(1)维护承包方的土地承包经营权,不得非法变更、解除承包合同;
(2)尊重承包方的生产经营自主权,不得干涉承包方依法进行正常的生产经营活动;
(3)依照承包合同约定为承包方提供生产技术、信息等服务;
(4)执行县乡(镇)土地利用总体规划,组织本集体经济组织内的农业基础设施建设;
(5)法律、行政法规规定的其它义务。
第十六条承包方享有下列权利:
(1)依法享有承包土使用、收益和土地承包经营权流转的权利。
有权自主组织生产经营和处置产品;
(2)承包地被依法征用、占用的,有权依法获得相应的补偿;
(3)法律、行政法规规定的其它权利。
第十七条承包方承担下列义务
(1)维持土地的农业用途,不得用于非农建设。
(2)依法保护和合理利用土地,不得给土地造成永久性损害;
(3)法律、行政法规规定的其它义务。
(五)违约责任
《中华人民共和国农村土地承包法》第五十六条规定:
当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的,应当依照《中华人民共和国合同法》的规定承担违约责任。
《中华人民共和国合同法》第七章违约责任一章均可适用土地承包合同违约条款。
例如第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国农村土地承包法》第五十四条对发包方应当承包民事责任的条件做了明确的规定,并应承担停止侵害、返还原物、恢复原状、排除妨害、消除危险、赔偿损失等民事责任。
(六)这一部分属于尾部
(1)应当写明合同的期限;
(2)应当写明合同的变更,解除的约定;
(3)解决争议处理的方法,可依法约定管辖的法院。
(4)需要担保和公证的也应一并写明。
最后双方签字盖章认可,并写明份数和持有者,标明合同签订日期。
这样,一份完整的耕地承包合同即告完成。
四、国有农场土地承包合同要体现诚信、公平原则。
篇三:
我国农村土地承包经营权流转存在的问题及对策分析
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我国农村土地承包经营权流转存在的问题及对策分析
作者:
王宝云
来源:
《职工法律天地·下半月》XX年第04期
摘要:
随着我国农村市场水平的不断提高,通过土地流转,进行适当地规模经营,推进农业产业化,已是一个不争的共识。
但由于我国农村土地制度不完善等原因,在土地流转过程中出现了土地流转率偏低,土地流转成本增大以及土地流转渠道不畅等问题。
解决这些问题的途径是完善我国对土地承包经营权流转的相关法律规定,例如对于流转形式,登记制度的完善等,同时要健全我国农村社会保障以及农村土地流转市场体系,加强对农村土地承包经营权流转的引导和管理等。
关键词:
土地承包经营权;流转;规范流转;农民权益
一、我国土地承包经营权流转的现状
众所周知,中国农村土地的流转率一直偏低,根据1995年农业调查结果研究指出,尽管全国有75%的乡村进行了农地流转,但农地流转率仅为3%,即使是在非农业发展迅速的经济发达地区,土地流转率也没有超过7%-8%。
但XX年以后的两年,我国土地承包经营权呈流转规模加大,流转速度加快之势。
中央农村工作领导小组办公室赵阳向半月谈记者坦言,XX年的十年间,全国土地流转年均增长14%,但XX年土地流转猛增70%,XX年再增50%。
在地方政府与大公司的合理推动下,全国已累计流转亿亩土地,超过全国承包耕地面积的12%,全国土地流转面积和流转率再创新高。
羽由此可以看出,近几年我国农村土地流转不仅发展迅速,规模也正在逐步扩大。
二、农村土地承包经营权流转面临的问题
(一)土地流转市场机制不完善,土地流转程序不规范
我们都知道农村土地流转已经是农村经济发展的一种常见现象,但是,我国农村现在仍然缺乏完整统一的市场化的运作流转机制,没有土地流转的中介机构,土地流转市场发展的相对滞后,农村土地的价格也缺乏统一的评估标准。
同时农村土地市场的法律法规相对滞后,致使农村土地流转缺乏相应的法律保障,土地流转程序不规范。
(二)土地承包经营权流转的现有法律的缺陷
首先查阅法律条文的规定,我们对于农村土地承包经营权的流转只可以得出一个原则性的结论:
土地使用权可以依法转让。
但是对于其具体的内容,根本无法从中得知,并不能起到法
篇四:
浅谈农村土地承包经营合同中存在的问题及对策
浅谈农村土地承包经营合同中存在的问题
及对策
农村土地承包经营合同是我国经济体制改革中产生的一种新型合同,是所有权与经营权适当分离的一种形式。
经过对46起农村土地承包经营合同纠纷案件进行分析调查,并走访了5个乡镇20个行政村,我们发现,农村土地承包合同存在一些亟待解决的问题。
一、知法不多,懂法不深,无效合同多
一是违反合同订立的基本原则(合法原则、平等互利原则、协商一致和诚实信用原则),存有一方或双方当事人主体不合格的合同;把一方意志强加给另一方的“霸王合同”;损害他方利益,“显失公平”的“不平等”合同等。
二是对农村土地承包经营合同的内容不够了解。
农村土地承包经营合同做为一种民事法律关系,其内容包括合同的标的物质量、价款或者酬金、合同期限、履行地点及方式、违约责任等合同双方的权利和义务。
有的农民不了解合同的内容,所签合同内容违法,或文书不规范,缺乏主要条款,权利义务不明确等等。
三是违法转让、转包承包经营合同。
承包经营合同的转让,应严格按照《农村土地承包经营权流转管理办法》的相关规定执行。
但在调查中发现,有的受让方在获得转让权后,私自改变了土地的农业用途,建起了厂房;有的私自进行了转租,从中赚取租金差价。
二、承包违约和毁约问题严重
合同本身不是法律,而是当事人之间设立、变更、终止民事关
系的协议,但它一旦依法成立,就发生法律上的效力。
《民法通则》
第85条规定:
“依法成立的合同受法律保护”。
目前承包方违约和毁约的情形主要有:
一是随意改变土地用途,对承包经营的标的物进行掠夺性、破坏性生产经营。
农民赵某承包荒山50亩,合同中明确限定用于种植林果,发展规模型农村经济,合同期限为10年。
赵某以荒山承包给我,我有经营、使用权为由,开山采石。
发包方村委会发现后制止未果,法院判决赵某对承包标的物恢复原状,并赔偿发包方损失1000元。
二是承包经营耕地因收益不高,生产经营能力减弱等原因弃耕抛荒。
农民李某承包土地亩,合同履行期间,李某又在外地谋到一份工作,使承包的土地无人经营生产而荒芜。
李某说,我每年都交承包费,从未误交、漏交,至于种不种地是我自己的事,经几次协调不成,法院判决解除了合同。
三是在合同履行期间,以分户的方式逃避履行承包合同的义务。
王某承包沙滩地15年,承包期间与两个儿子分家另立,但其家庭内部未对承包沙滩地的权利、义务协商一致。
后发生纠纷,王某及两个儿子都不履行义务,最后诉至法院。
三、农村基层组织依法行政的能力薄弱
农村土地承包经营合同的发包方,一般是农村集体经济组织或者村民小组、村民委员会、乡(镇)农村集体经济组织。
村民委员会是农村土地承包经营合同的主要发包方。
从调查情况来看,农村基层组织依法行政、依法管理的能力弱,是造成农村土地承包经营纠纷的一个主要因素。
具体表现在:
一是违反《中华人民共和国土地管理法》关于“农民集体所有的土地由集体经济组织以外的单位
或和个人承包经营的,必须经村民会议三分之二以上成员或和个人承包经营的,必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意,并报乡(镇)人民政府批准”的规定,越权发包;二是违反《中华人民共和国村民委员会组织法》规定的民主议定原则,未经村民会议或村民委员会,或者所签合同内容违背多数村民意志,损害集体或村民利益,随意发包;三是利用手中职权,任意取得、变更、解除合同,或合同履行期间随意提高承包指标。
农村土地承包经营对调动农民生产积极性,保障农村经济发展,促进农村经济体制改革不断深入,具有十分重要的意义。
但由于以上原因存在,农村土地承包经营合同纠纷日益增多,应该引起我们的重视。
笔者认为,为减少农村土地承包经营合同纠纷,应着重做好以下工作:
一、进一步加大农村普法的力度
近年来,随着全国普法教育的深入,农民的法律意识,民主意识有了很大提高,但是,农民中不懂法、不知法、不守法的问题仍然不容我们忽视,尤其在一些贫困山区、偏远地区,农民法律意识淡薄,守法、用法意识不强的问题仍很突出,这就需要调动全社会的力量,可以采取党政机关事业单位包村普法,开展“送法进村活动,搞好法律咨询、服务,举办“法制讲座,利用广播、电视开辟法制园地等多种形式,加大农村普法力度。
二、抓好村民委员会这个龙头
首先,要把好用人关。
村民委员会的干部,必须依照有关法律法规,经过民主选举,选出具有奉献精神和开拓精神、办事公道、
清正廉洁、熟悉政策法规的人担任。
其次要把好培训关。
培训内容包括农业生产的服务、协调,民间纠纷调解和维护农村治安,政策法规知识,农村精神文明的建设等方面。
通过对农村干部进行培训,提高他们依法行政的能力。
对村民委员会岗前培训可由乡(镇)人民政府负责。
再次,把好合同订立关。
为有利于减少和解决纠纷,农村土地承包经营合同的订立应以书面形式为宜,不宜采用口头形式。
三、加强检察监督
村民会议或村民代表会议是村民自我监督、自我管理的好形式。
发挥村民会议或村民代表会议对土地承包经营的监督,有利于防止合同中的弄虚作假、以权压人、办事不公等问题。
要加强对村民进行教育和引导,培养他们参政、议政的能力,提高他们监督村务活动的积极性。
乡镇人民政府在对村委员会工作指导、支持和帮助时,要做好农村土地承包的监督指导工作。
一要帮助村民依法订立合同,二要监督村民依法履行合同,三要做好对合同纠纷的协调、解决,保证农村发展和稳定。
篇五:
国有农场财务管理中存在的问题与对策研究
国有农场财务管理中存在的问题与对策研究
[摘要]伴随着我国国营企事业单位经济体制改革的不断深化,国有农场的生产与经营模式发生了重大的变化。
国有农场作为国民经济的重要组成部分,加强其财务管理对促进国民经济的发展具有重要的作用。
本文首先阐明了国有农场加强其财务管理的重要性,然后详细剖析了当前国有农场发展中财务管理的现状及其存在的问题,最后笔者结合自身多年在国有农场的财务管理经验,对进一步完善当前国有农场的财务管理提出建议。
[关键词]国有农场;财务管理;问题;对策
1国有农场加强财务管理的重要性
对国有农场来说,财务管理工作作为企业管理的工作重点,健全和完善其财务管理体制具有非常重要的意义,主要体现在如下几个方面:
(1)加强财务管理有利于国有农场的发展和壮大。
国有农场的财务管理包含农场采购、生产、销售等多个环节,它是农场经营活动的基础,同时也是农场管理的核心,因此,国有农场要想获得进一步的发展和壮大,就要在注重提高其经营生产质量的同时,进一步加强其财务管理,做好国有农场发展中的各项财务管理工作,提高农场的经济效益,促进国有农场的发展和壮大。
(2)加强财务管理有利于降低国有农场的成本投入。
众所周知,目前用于国有农场生产经营的各种原材料的价格迅速上涨,这就间接导致了国有农场成本投入的加大,所以国有农场应在建立健全财务管理体制的基础上,进一步加强其财务管理工作,对其成本投入实施有效的管理,进而降低其生产成本。
(3)加强财务管理有利于提高国有农场的综合竞争力。
社会主义市场经济的繁荣在促进各国有农场获得迅速发展的同时,也进一步加剧了各国有农场之间的竞争,竞争中求生存,竞争中求发展,已成为当今所有国有农场必须面对的问题。
国有农场通过实现其财务管理体制的健全和完善,进一步加强其财务管理,可大大提升其综合竞争力,有效降低其在竞争中的成本投入,从而促进国有农场获得又好又快的发展。
(4)加强财务管理有利于提升国有农场的整体管理水平。
进一步加强国有农场的财务管理可以有效促进国有农场整体管理水平的提升,农场的财务管理工作是农场管理的核心组成部分,农场财务管理的质量和效率将在很大程度上影响农场整体的管理水平,因此农场财务管理体制的健全和完善将为农场其他环节的管理工作的顺利开展提供强有力的保障,进而促进国有农场整体管理水平的提升。
2国有农场财务管理的现状及其存在的问题
篇六:
农村土地承包合同引发纠纷的常见问题及对策
农村土地承包合同引发纠纷的常见问题及对策
随着农村经济的持续发展,城市化进程的不断加快,尤其是在颁布实施了《中华人民共和国农村土地承包法》等一系列法律法规和政策性文件之后,广大农民的权益保护意识显著增强,特别是北京地区推进农村土地经营权确权后,“土地经营收益70%分给广大村民,30%归村集体支配。
”土地承包合同将直接关系全体村民的切身利益,纠纷的群体性、复杂性、多样性、容易引发社会不稳定等特点尤为突出,应当引起我们的关注,并认真分析其特点和原因,探寻规律和解决对策,以化解矛盾,定分止争,进一步促进农村经济的稳定协调发展。
一、农村土地承包合同的概述
农村土地承包合同,是指农村集体经济组织(或者村民委员会)作为发包方,与承包方之间就集体享有所有权或使用权的土地、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等自然资源所订立的承包经营合同。
因承包方是集体经济组织内部成员还是外部成员的不同,农业承包合同可分为内部承包合同与外部承包合同两种:
集体经济组织成员作为承包方的合同称为内部承包合同;集体经济组织外部成员作为承包方的合同则称为外部承包合同。
并具有以下四方面法律特征:
(一)农村土地承包合同主体具有特定性
农村土地承包合同的发包人只能是农村集体经济组织,包括村内各农村集体经济组织或者村民小组、村经济组织或者村民委员会、乡(镇)农村集体经济组织等。
非农村集体经济组织不能成为农村土地承包合同的发包人。
根据《中华人民共和国农村土地承包法》第12条的规定,农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会发包;已经分别属于村内两个以上农村集体经济的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包;国家所有依法给农民集体使用的农村土地,由使用该土地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组发包。
农村土地承包合同的承包人一般是农村集体的成员,其中包括本村集体经济组织的成员,也包括其他村集体的成员,或者是本村与他村集体的成员的联合。
在有些情况下,承包人也可以是非农村集体的成员。
从承包人的组成看,包括个人家庭承包、合伙承包、集体承包等。
家庭承包的承包方应是本集体经济组织的成员。
不宜家庭承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩
等农村土地,可通过招标、拍卖、公开协商等方式承包,并应当签订承包合同。
但是,以招标、拍卖、公开协商承包农村土地,本集体经济组织成员在同等条件下有优先承包权。
(二)农村土地承包合同客体的特殊性
农村土地承包合同的客体是集体所有或国家所有依法由集体使用的农村土地的使用权。
《农村土地承包法》第2条规定的农民集体所有和国家所有依法由农村集体使用的耕地、林地、草地以及其他依法用于农业的土地是农村土地使用权的载体。
(三)农村土地承包合同的期限具有长期性
土地是一种可以永续利用的生产资料。
经营者只有拥有长期稳定而有保障的土地使用权,才有增加投入、用心养护、改善地力的积极性,从而提高土地生产力。
由于农村土地承包合同的客体为农村土地,而农村土地的生产、开发周期都很长,故合同的期限一般也较长。
短的几年,长的十几年,甚至几十年,《农村土地承包法》第20条规定:
“耕地的承包期为三十年;草地的承包期为三十至五十年;林地的承包期为三十至七十年;特殊
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