遵义汇川区汇川大道控制性详规说明书.docx
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遵义汇川区汇川大道控制性详规说明书
一、概况
(一)地理位置及规划范围
规划片区位于遵义市中心城区东北角,沿正在建设的汇川大道两侧,为《遵义市北部城区分区规划》中确定的“高坪河片区”的大部分。
规划范围沿汇川大道两侧,东以自然山体为界、南至东联线路口、西至高坪河、北抵遵绥路,东西宽约1500米,南北长约5400米,总用地757.04公顷。
(二)土地利用现状
现状片区内用地以耕地及林地为主,总用地757.04公顷中,水域和其它用地700.31公顷(占总用地的92.51%),其中:
水域14.37公顷、农田菜地344.53公顷、林地341.41公顷。
现状城市建设用地56.73公顷(占总用地的7.49%)。
其中:
居住用地16.24公顷,占城市建设用地的28.63%;工业用地14.47公顷(主要为酒精厂及村办企业),占城市建设用地的25.51%;对外交通用地2.93公顷(为铁路),占城市建设用地的5.16%;道路广场用地23.09公顷(主要是老210国道、遵绥路及已建的汇川大道北段),占40.70%。
(三)人口与建筑现状
1、人口现状
规划范围内人口合计约1500人,400户。
2、建筑现状
现状片区内建筑多为简易建筑及年代久远的砖混、砖木或木结构建筑,规划中均不予以保留,现状总建筑面积约8.78万m2。
(四)生态环境现状
片区内基本为农林种植地,山体植被较好,西侧高坪河自北向南汇入湘江河。
(五)上层次规划对本片区的要求
《遵义市北部城区分区规划》中,对“高坪河片区”的定位如下:
高坪河片区为高坪河以东的区域,规划人口6.5万人;片区以商业、文化娱乐和居住为主,建设重点为公共设施及公共服务设施的配套、居住环境与景观的塑造。
二、规划指导思想、原则及依据
(一)规划指导思想
以《遵义市北部城区分共规划》为依据,积极推动汇川大道两侧的开发建设,同时,注重对周边的生态保护,突出园林城市特色,塑造良好的城市形象,营建良好的城市空间,努力把该片区建成生态型片区。
(二)规划原则
1、合理用地,节约用地,合理提高土地使用强度的原则。
2、以人为本的原则。
3、生态与环保的原则。
4、景观、空间、结构、功能协调的原则。
(三)规划依据
1、《中华人民共和国城市规划法》。
2、《贵州省(中华人民共和国城市规划法)实施办法》。
3、建设部《城市规划编制办法》及其实施细则。
4、《遵义市城市总体规划(1998-2020)》。
5、《遵义市中心城区城市综合交通规划(2005-2020)》。
6、《遵义市北部城区分区规划》。
7、《遵义市城市规划管理技术规定》。
8、国家、地方有关规范、规定。
9、地方政府的意见和建议。
三、片区性质与发展重点
(一)片区性质
按《遵义市北部城区分区规划》的要求,结合区级行政办公用地有意向选址在本片区的因素,确定片区性质为:
以商业金融、行政办公和居住为主的片区。
(二)发展重点
1、高效能的第三产业,包括行政办公、商业金融、文化娱乐、房地产开发等。
2、突出生态建设与环境保护,构建生态型片区。
3、以汇川大道的兴建拉动本片区的开发建设,塑造独具特色的山水园林城市形象。
四、规划目标与规划结构
(一)规划目标
在分区规划指导下,立足于汇川社会、经济现实及发展条件,适应开发建设需要,把汇川大道片区建成布局合理、结构完善、生态良好、运营高效、具有山区特色的高品质城市生活区。
(二)规划结构
片区位于汇川区城区东北部,规划以汇川大道为轴,实现汇川中心片区向北的延续。
规划以分区规划所确定的道路网为骨架,形成“一轴、一心、三区、一条绿带、一条环形步行街”的布局结构。
一轴:
汇川大道商业服务轴,贯通南北,与中心片区紧密相连。
一心:
在汇川大道中部地带形成片区中心,重点体现商业金融、行政办公、文化娱乐等职能。
三区:
以绿地及自然山体为分隔,形成北部、中部居住区及南部居住小区;
一条绿带:
沿高坪河形成的滨河绿带。
一条环形步行街:
在汇川大道中段,结合片区商业中心的形成,构建一环形商业步行街。
五、土地使用规划
(一)用地调整
1、对现状建设用地的调整
根据片区的功能定位,规划对片区内的现状建设用地作调整,除已建的汇川大道及遵绥路外,其余均不予以保留。
2、对分区规划的深化调整
(1)规划结合地形,对片区内道路网进行深化完善,主要是增加支路级道路。
(2)规划对各级公共设施、公共服务设施、道路交通设施等,进行核准定点。
(3)结合实际建设需要,对局部建设用地作位置调整。
(4)根据用地的拓展,规划人口由6.5万人增至10.5万人。
(二)总体用地构成
规划总用地757.04公顷中:
城市建设用地529.67公顷(占总用地的69.97%);水域和其它用地227.37公顷(占总用地的30.03%),其中:
水域14.09公顷、农田菜地18.97公顷、林地194.31公顷。
(三)城市建设用地布局
规划城市建设用地529.67公顷,其布局如下:
1、居住用地
规划居住用地248.44公顷,占城市建设用地的46.90%。
以居住区及居住小区的形式布局居住用地,布局了2个居住区及1个居住小区。
人均居住用地采用国标中限值24m2测算,规划整个片区人口容量约为10.5万人左右。
规划公共服务设施用地16.93公顷,为中、小学用地,本片区共设2所中学、4所小学。
同时根据规模及服务半径配置一定数量的小区及小区级以下的公共服务设施,如社区服务中心、卫生站、储蓄所、邮政所、文化站、托幼等,在指标体系中反映。
2、公共设施用地
规划公共设施用地102.53公顷,占城市建设用地的19.36%。
公共设施用地中:
行政办公用地 25.57公顷,商业金融业用地62.19公顷,文化娱乐用地6.41公顷,体育用地6.22公顷,医疗卫生用地2.14公顷。
本片区是遵义市北部城区两处公共服务中心之一,有部分区级公共设施布局在区内,规划采取大集中、小分散的方式进行布局。
公共设施重点集中布置在片区中心,并沿汇川大道两侧分散布局。
3、对外交通用地
规划中对外交通用地3.87公顷,占城市建设用地的0.73%,为铁路用地及长途客运站。
4、道路广场用地
规划道路广场用地99.66公顷,占城市建设用地的18.82%,由城市道路、广场、社会停车场组成。
5、市政公用设施用地
规划市政公用设施用地11.57公顷,占城市建设用地的2.18%,为加油站、公交停保场、消防站、消防训练场等。
6、绿地
规划绿地61.80公顷,占城市建设用地的11.67%。
规划绿地由公共绿地(公园、滨河绿地)、防护绿地和风景林地组成。
(1)公共绿地
公共绿地的设置必须满足其服务半径不大于500m。
规划沿高坪河两侧(局部地段为东侧)设置不低于20m的滨河绿带。
(2)防护绿地
规划沿铁路两侧设计宽度不低于30m的防护绿带。
(3)风景林地
规划范围内为不可建用地的山体均种植特色树种作风景林地,以营造一个良好的视觉景观和生态环境效果。
风景林地不计入城市建设用地。
7、特殊用地
规划特殊用地1.80公顷,占城市建设用地的0.34%,为拟建武装部用地。
六、道路交通规划
(一)道路网
在分区规划确定的道路网基础上,规划进一步完善小区级和组区级道路,车行系统的组织与片区用地布局密切配合,与开发强度相互协调,发挥道路的最大使用潜力。
片区道路网以格网状为主,道路分4级:
城市干道(30-38米)—城市次干道(20-24米)—城市支路(15-18米)—小区级和组团级道路(12米)。
在片区中段商业中心设置一环形商业步行街。
(二)广场
规划结合商业中心设1处游憩广场,占地为0.98公顷。
(三)交通设施
1、停车场
片区内相对均衡地布置5处社会停车场,占地总计为3.88公顷。
对地块的配建停车位参照以下规定执行。
停车场(库)配建车位控制表
类型
机动力配建指标
办公建筑
0.8个停车位/100m2建筑面积
商业建筑
0.6个停车位/100m2建筑面积
旅馆饭店
0.3个停车位/100m2建筑面积
文化建筑
0.45个停车位/100m2建筑面积
体育场馆
3.5个停车位/100座
综合医院
0.5个停车位/100m2建筑面积
多层、高层住宅
0.5个停车位/户
低层住宅
1.0个停车位/户
公园
0.5个停车位/1000用地面积
2、长途客运站
在片区中段西侧、接近片区内外交通转换的路口布局长途客运站,占地为0.94公顷。
3、公交停保车
在片区北侧布置片区公交停保场,占地1.81公顷。
片区应发展公共交通,线路规划和站点设置应以遵义市中心城区公交系统为基础,综合权衡考虑。
沿片区内城市主、次干道应考虑设置港湾式公交停靠站。
4、加油站
在片区东、南、北及主要出入口分别布置4处加油站,总用地为1.51公顷。
(四)道路竖向
道路竖向是片区竖向设计的主要内容。
竖向设计综合考虑与汇川大道的高程衔接,以雨水就近排放、减少土石方工程量为原则,结合行车要求,特别是非机动车的行驶要求,以国家对道路纵坡设计的规范为主,结合城市实际,合理确定城市道路纵坡坡度。
规划道路最小纵坡均大于0.3%;主、次干道最大纵坡小于5%,支路小于6%,小区、组团级道路应小于8%。
七、城市设计导引
片区的城市设计导引以创造一个舒适宜人、方便高效、卫生优美的物质空间环境和社会环境为目标,以体现山区特点为重点进行考虑。
同时结合优美的自然山体、水体资源,形成以绿化为主的空间景观,并将片区内外绿色自然资源联系起来,形成水体—城市—绿地—城市—山体的有机整体。
(一)城市设计指导思想
1、以分区规划为依据,为下一层次各类规划和设计提供整体环境设施指导原则。
2、综合协调自然环境、人工环境和社会环境元素,形成有机结构。
3、以人为主体,考虑市民大众的行为需求,探讨生活质量和场所意义,促进城市环境的可持续发展。
4、完善空间结构,塑造城市地物标志空间,合理有机地分布高层建筑,使这成为片区大环境的构成元素,体现片区的外部空间特征。
5、营造系统的视觉效果,形成景观轴线,并使其与片区的功能相关联,为建立良好的城市空间秩序和城市景观创造条件。
(二)城市设计主题
汇川大道片区代表了汇川区未来的发展水平和城市形象,规划确立片区城市设计的主题是体现自然、人、社会的和谐关系。
自然:
突出“绿茵、空气、水体、山林”等自然的特征要素,使城市环境生态化。
人:
表达城市环境给予人的现代、高效、完全、轻松、文化、舒适的感受。
社会:
创造与自然环境和谐的人文空间环境,与时代同步发展的社会意识,顺畅安全的城市交通,现代文明的城市生活,鲜明的城市空间和地方特征以及高品质的环境质量。
(三)整体构思
1、注重城市特色的创造,为现代建筑文化精华的形成提供空间和环境。
2、注重城市各功能空间的整体和谐性及景观结构的有机性,使片区的空间轮廓明显,视线走廊通透,方位标志突出。
3、利用现状的山体、水系建立系统的视觉效果,形成景观轴线并使其与城市的功能相关联。
4、结合广场、河流、开敞绿地等景观人素,规划构成整体空间中细致的景观特色空间,产生不同的区位空间和文化特征。
(四)城市设计导引方案
1、城市功能空间设计
(1)轴线空间
重点强调汇川大道及高坪河两条轴线空间。
A、汇川大道轴线
汇川大道在担负片区内外主要交通任务的同时,作为片区主要景观轴,两侧主要建设商业金融、行政办公和文化娱乐等公共建筑,为取得良好的视觉效果,应对两侧建筑立面进行统一设计,将山际线和片区天际线结合考虑,形成片区重要的视觉界面。
建筑高度错落有致,立面风格协调统一,色彩清新柔和,空间划分收放自如,以道路两侧绿地及广场作为空间的活跃元素。
对重点地段进行精心设计,应形成整体统一、和谐的风格的前提下,兼顾活泼多变,丰富片区的整体景观形象。
B、高坪河轴线
规划沿高坪河两侧(局部地段为东侧)建滨水景观带,首先应对河流进行整治,在净化、美化河流的基础上,对沿河一带进行重点景观设计,组织滨河绿化带,结合景观建筑及步行系统,为居民提供一个休憩、观赏的自然景观空间。
(2)广场空间
将广场空间结合中心绿地,形成高坪河与中心绿地景观通廊中重要节点,布置活跃气氛,是片区重要的城市开敞空间,以体现城市休闲、城市品质和城市标志为原则进行建设。
(3)街道空间
道路空间在保证城市交通的前提下,通过道路中间及两侧的绿化配植特色,精致的地面,两侧建筑应有的特征和秩序等因素,结合开敞、封闭等空间,共同形成街景。
(4)开敞空间
城市开敞空间是城市空间中必需的一个组成部分,包括绿地、广场、体育场、滨水地带等,是人们亲近自然、与人交往、观赏山水风景和体味城市风貌的重要场所。
2、建筑群体尺度控制和高层建筑分布
本次规划建筑高度围绕汇川大道、高坪河两条景观轴线,降低总体开发强度,便于形成良好的城市天际轮廓线与城市景观等因素进行控制。
靠近山体及河流的地带,环境优美,规划考虑为低、多层建设区,多为高质量的一类住宅。
片区中心及其它节点周围考虑为高层建设区,多为商业及其它公共建筑,丰富空间轮廓,形成城市外部空间区位标志。
在视线走廊通过的地方,以及自然景观敏感地区(如山体、河岸)是控制高层发展区。
3、城市景观设计
(1)绿化空间
规划在汇川大道轴线空间上强调道路绿化,形成具有良好视觉景观的城市景观主轴。
沿高坪河加强绿化,并沿其余城市主干道种植大型树冠的乔木,强化道路空间的秩序感和景观性,构成城市景观副轴。
广场空间的绿化主要注意植物高度与周围建筑物的空间比例关系,露天停车场应种植树冠覆盖面积大的乔木和设置格栅式水泥构件地面,营造树荫空间,减少日照所产生的地面辐射。
居住区绿化则以小区中心绿地为核心,辅以宅前绿化种植,营造温馨的居住生活环境。
(2)街道空间
在城市主、次干道等人流量大的道路两侧,以人的运动速度和视觉舒适度为标准,通过建筑布置、绿化种植以及开敞、封闭等空间的设计手法,来营造各自功能段的景观。
(3)广告空间
A、为强调城市重点空间或地段的空间魅力,考虑街景的视线引导,可在汇川大道两侧设置中小型商业广告或商店招牌,但应以不影响建筑主要空间特征为原则,在近人尺度的地方,广告牌的设置不能产生空间上的压抑感。
B、高层建筑和部分多层建筑顶部可适当设置一些简洁的霓虹灯式的大型商业广告和建筑物本身的标志图案或字体,丰富城市夜景。
C、文化娱乐区除一些必要的演出和展览信息广告外,严禁在此空间内设置大中型商业广告,以保持文化娱乐空间视觉的清晰。
(4)城市标识系统
A、标识。
特色鲜明的标识性建筑物能使人们对进入城市有着感性的认知。
规划布局的门户地标、节点地标能让进行或路过的人们对本片区有初步印象。
进入片区中心或居住区,其中的高层建筑通过其不同的特色(或色彩、或造型),帮助人们认识所到之处。
B、建筑标识系统。
在片区建筑的近人墙面和建筑屋顶墙面的标识可以明确告诉人们该建筑的名称或地址,帮助人们增加城市识别的能力。
C、道路标识系统。
在片区外围及片区主要道路上,布置交通标识系统。
除完善空中的信号灯、标志牌外,还应注重路面划线的明确性。
在公交车站、商业空间和城市广场等交叉路口需选择方向的地点,设置建筑小品或指示牌式的街道指示设施,标识其周围情况和城市主要功能区,明确所处方位,方便行人辩别方向。
八、地块控制规划
(一)地块划分
规划将本片区划分为4个大区块,在4个大区块的基础上再一次细分基本地块。
规划第1区块划分为32个基本地块,第2区块划分为56个基本地块,第3区块划分为25个基本地块,第4区块划分为48个基本地地段,本片区共划分为161个基本地块,每个基本地块面积平均为4.70公顷。
地块划分遵循如下原则:
1、根据道路网及土地使用性质确定。
2、便于地块功能组织和管理。
3、地块划分具有一定的弹性,便于土地的合并和进一步的细分。
4、地块划分有利于分期分批建设的要求。
5、地块划分应为下一步的规划设计提供条件和灵活性。
6、地块划分的大小应符合土地出让和使用者的要求,对住宅用地的划分宜大,以满足道路、配套市政公用设施、公共绿地的布局要求,为下一阶段的修建性详细规划留有充分的发挥余地。
(二)地块控制指标体系
由于控制性详细规划是以土地使用为主要内容(土地使用性质细分及其兼收容性控制,土地使用强度控制),的控制综合环境质量(城市主要公共设施控制、配套服务设施控制、内外道路交通关系控制、城市特色和景观控制、工程管线控制等)为重点,因此,本规划将各地块的用地性质、用地面积、建筑密度、建筑限高、容积率、绿地率、交通出入口方位、停车泊位等八项主要指标作为本控制性详细规划的基本指标体系,同时对重点城市设计地段的建筑体量、形式、色彩等提出指导性要求。
1、建筑密度:
为土地开发强度的控制指标,其规定为上限值,着重控制土地的开发强度和环境要求。
2、容积率:
为一个综合性控制指标,它侧重于经济方面的分析,既考虑开发的经济效益,又注重土地的开发强度和整体环境的要求,其规定为上限值。
3、绿地率:
主要控制规划区的绿化覆盖率,着重于对环境的控制,其规定为下限值。
4、建筑限高:
着重于景观和其它技术条件要求,其规定为上限值。
在建筑高度控制上,以多层建筑为主,结合景观规划,在城市重点地段的空间节点用地上,其建筑布局以高层为主。
5、交通出入口方位:
控制主要道路上不得设出入口的方位,以保证主要道路的交通便捷、通畅。
6、停车泊位:
主要对地块配建机动车停车车位的控制。
(三)主要控制指标
1、住宅建筑控制指标
住宅间距:
1∶1.1;
建筑密度:
20-30%;
容积率:
1.2-3.5(一类住宅区为0.8);
绿地率:
≥30%;
层数:
2-19层。
2、其它建筑控制指标
主要根据其性质、所处区位及环境、景观要求区别对待,具体详见地展示会控制指标体系一览表。
九、给水排水工程规划
(一)规划依据及采用的有关资料
规划依据和采用、参照的有关资料
1、《遵义城市总体规划》(贵州省城乡规划设计研究院1999.11);
2、《城市给水工程规划规范》(GB50282-98);
3、《城市排水工程规划规范》(GB50318-2000);
4、《遵义市中心城区供水发展专项规划》(贵州省城乡规划设计研究院,2003.12);
5、《遵义市北部城区分区规划》(贵州省城乡规划设计研究院,2002.11);
6、其它有关规范、规定及有关资料。
(二)现状
现状规划区内的工企业用水为自备水源,零星村民生活用水为就近从附近地下出露泉水取用。
为支持汇川片区的发展,市供排水公司正沿汇川大道敷设DN600供水管,将遵义市北郊水厂出厂水引入规划区供使用。
规划区总的排水方向为从东向西、从北向南,高坪河沿西面规划区边缘从北向南流过,是规划区的受纳水体。
规划区现状排水体制为合流制,区内雨污水经排水管收集后未经处理就近排入高坪河,高坪河河水水质已遭受一定污染。
(三)给水工程规划
1、用水量预测
a、生活用水量
生活用水标准140L/(cap·d),规划区内人口数10.5万人,生活用水量为1.47万m3/d。
b、工业用水量
规划区内无工业用地,无工业用水。
c、公共设施用水量
公共设施用地(行政办公、商贸金融、体育、文化娱乐、教育等用地)用水标准0.8万m3/(km2·d),公共设施用地面积102.53ha,公共设施用水量为0.82万m3/d。
d、其它用地用水量
其它用地(仓储、道路广场、市政设施、绿地等用地)用水标准0.25万m3/(km2·d),其它用地面积合计178.70ha,其它用地用水量为0.45万m3/d。
e、未预见水量
按(a+b+c+d)×10%计,为0.27万m3/d。
f、规划区总用水量为3.0万m3/d。
2、水源
由遵义市市政水厂(北郊水厂)通过市政给水干管引来供给。
3、供水管网
规划区用水由位于规划区南面的遵义市北郊水厂通过市政给水干管引入供给,区内供水管网布置以环状网为主,局部树枝状网,以提高供水安全可靠性。
规划区内共铺设给水干管24390m,其中DN100的1130m,DN200的5190m,DN300的9960m,DN400的1125m,DN500的600m,DN600的6385m
4.消防
规划区同一时间内火灾次数2次,一次灭火用水量45L/s,采用低压消防给水系统;市政消火栓按保护半径150m,最大间距120m设置。
(四)排水工程规划
1、排水体制
规划区排水体制采用雨、污分流制。
2、污水量预测
污水排放系数0.8,污水量为2.4万m3/d。
3、雨水量预测
Q=Ψ·q·F计算
a、暴雨强度
按下列暴雨强度公式计算
2022(1+0.674LgP)
q=————————----(L/s·ha)
(t+9.58P0.044)0.733
b、降雨重现期P=1年;
c、径流系数
建设用地0.85,绿地0.25。
4、排水系统布置
遵循《遵义城市总体规划》污水系统布置方案,以及规划区下游高桥污水处理厂服务范围,结合规划区的竖向规划、地形地貌,规划区污水可经收集排入下游高桥污水处理厂处理达标后排放。
沿高坪河修筑截污干管,规划区内产生的污水经规划区污水干管收集后排入截污干管,最终汇入下游的高桥污水处理厂处理达标后排放;雨水经规划区内雨水干管收集就近排入高坪河。
沿规划区道路埋设排水干管,共敷设污水管20190m,其中d300的1730m,d400的16770m,d500的1690m;共敷设雨水管21660m,其中d400的8330m,d500的7200m,d600的4320m,d800的915m;d1000的665m;d1200的230m;截污大沟5400m,其中d500的1740m,d600的3660m。
规划建议实施时宽度大于25m的道路两侧均敷设雨、污水管。
十、电力通信工程规划
(一)电力工程规划
1、现状
规划区大部分为农田空地,仅少数居民生活用电,电源主要引自董公寺35KV变电站10KV城网,其高低压电力线路均采用架空敷设。
2、负荷预测
根据遵义汇川大道控规,规划区为商业金融、行政办公和居住为主的新区,采用单位建筑面积负荷指标法进行负荷预测。
预测规划区用电负荷64660KV,其中公建15-120W/m2,住宅4-6KW/户,考虑需系数,同时率等因素。
规划区负荷密度达1.2D万KW/km2以上。
3、电网规划
(1)电源
根据负荷预测,结合遵义北部城区分区规划,本规划区拟采用10KV供电,电源引自110KV董公寺变电站10KV城网。
规划区需10KV配电线20回,设10个环网,每个环网可带负荷6000-7000KW。
(2)10KV配电网
10KV电网采用环网结构开环运行,网络结构满足N-1原则。
重要用户采用双“T”接供电,以确保供电的安全性和可靠性。
10KV电力线采用地下电力电缆暗沟敷设,电费沟原则上布置于道路东、南侧绿地或人行道下。
电缆沟截面主干道1.0m×1.0m,次干道0.8m×0.8m。
电力电缆穿越道路时加钢管保护,每隔100米设3-根过路钢管,供用户接电用。
10KV配电网应有较大的适应性,主干电缆采用全塑
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