棚户区改造建设项目可行性研究报告.docx
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棚户区改造建设项目可行性研究报告
棚户区改造建设项目可行性研究报告
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
####市棚户区改造项目
1.1.2建设地点
####市棚户区改造项目位于####市新域街,规划范
围为新域街社区棚户区,规划面积48259.20平方米。
1.1.3建设内容
根据####市棚户区的分布数量、人口和社会构成、
基础设施服务水平,####市新域街棚户区改造项目计划
用1年时间基本完成新域街社区集中连片的城市和工矿
棚户区604户、1657人的改造任务。
具体建设内容有:
住房建设主要包括:
符合城市规
划和国家有关建筑设计规范的产权调换安置房、廉租
房、集资房解危解困房以及公共租赁用房;公共设施:
主要包括各项公共服务设施和市政工程设施;交通设
施:
主要包括城市支路网系统和静态交通设施;环境绿
化主要是运用拆除重建、改善、公私合作营造等多种手
段营造的城市环境。
1.1.4建设规模
####市棚户区改造项目,规划用地范围面积
48259.20平方米,总建筑面积44735.9平方米,其中
住宅建筑面积40500平方米,公用设施建筑面积
4235.9平方米。
1.1.5实施单位
实施单位:
####市人民政府
单位性质:
行政
项目负责人:
市长
1.1.6项目投资和资金来源
1、项目建设总投资10279.8万元,其中,住宅工
程建设投资5692.8万元,占建设投资的54.4%,配套
公共服务设施建设投资3400万元,占建设投资的
33%,工程建设其他费用712.4万元,占建设投资的
6.9%,预备费581.9万元,占建设投资的5.7%。
2、筹资通过国家支持、个人投入、政府启动等方
式解决。
其中国家及自治区专项补助资金约占总投资
的30%,地方其他方式筹资约占总投资的70%。
1.1.7建设时间
项目改造期为1年自2016年至2017年
1.1.7项目性质
本项目属于新建项目
1.2####市概况
####市是一个*******族为主体的多民族聚集区,
地处天山北麓、亚欧大陆腹地、准噶尔盆地南缘,####
州政治、经济、文化的中心。
####市集人文景观与自然
2%,已成为当地国民经济发展的重要支柱产业。
####市
现有房地产开发企业12家,房地产经纪、交易、中介
服务、物业管埋等相关产业快速发展,市场秩序持续稳
定,住宅环境质量和功能质量明显改善住宅品质大幅提
升,一些片区相继建成了一批配套设施齐全、使用功能
完善的住宅小区。
城市住房保障建设也取得积极进展,
截至2013年底共完成廉租住房建设投资4303万元,通
过实物配租方式保障低收入家庭588户,新增经济适用
住房20600平万米以上,可保障412户低收入住房困难
家庭,开工建设廉租房2.55万平万米,解决了510户
国有企业“双困”职工家庭的住房问题。
城镇住房制度
改革全面实施,以出售公房和建立住房公积金制度为
例,截至2013年底####市累计出售公有住房7.1万平
万米,占可售公房的87%以上,并建立了住房公积金制
度,帮助困难职工家庭解决了住房问题。
1.4项目实施单位概况
####市人民政府为全额行政拨款单位,下设党政
办、民政办、统战办、林业站、农机站、农经站、计生
办、妇联、劳动保障所、土管所、残联、财务室、武
装部等13个科室,共有在职在编人员228名。
其
中,管理岗30名,普工50名,工勤岗20名,行政
128名。
在职人员中党员135名,男性职工150名,女
性职工78名,研究生30名,本科生120名,专科50
名,其他学历28名。
主要职责:
1、贯彻执行党的基本路线、方针、政策保证宪
法、法律、法规在全镇贯彻实施促进社会全面进步
不断提高人民群众物质文化生活水平。
2.执行镇党委、镇人民代表大会及其主席团的决
议、决定和上级国家行政机关的命令、决定、指示依
法制定行政措施和实施办法。
3.领导所属各工作部门的工作。
4.改变或撤销所属各工作部门不当的决定和行政措
施。
10.完成上级国家行政机关镇党委和镇人民代表
大会及其主席团赋予的其他工作。
1.5研究依据和范围
1.5.1研究依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》2008年1月
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》1994
年7月
3、《中华人民共和国土地管理法》1999年
4、国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展
的若干意见》【2008】131号文
5、国务院办公厅《关于解决城市低收入家庭住房
困难的若干意见》【2007】24号文
6、住房和城乡建设部等五部委《关于推进城市和
国有工矿棚户区改造工作的指导意见》建保2009
【295】号
7、xx*******自治区《关于城市和国有工矿棚户区
改造规划编制指导意见》
8、《某某市主城区城乡一体化建设总体规划
2009-2030年》
9、《xx廉租住房管理办法》
10、《投资项目可行性研究指南》试用版
11、《建设项目经济评价方法与参数》第三版
12、国家和地方发布的有关设计规范
13、《某某市国民经济社会发展"十一五"计划和
2010年远景目标纲要》
14、xx统计年鉴(2009年)
15、项目单位提供的项目建设相关资料、数据。
1.5.2研究范围
通过对项目背景分析,按照保增长、保民生、保稳
定的要求,以改善群众特别是低收入住房困难群众的居
住条件为根本目的,结合某某市棚户区改造现状,确定
项目规模和建设方案,对项目实施的市场需求、外
部条件、环境保护、职业安全、卫生与消防、项目组织
管理、实施进度、招标采购、投资估算及资金来源等方
面进行综合分析。
1.6主要技术经济指标
项目主要经济技术指标详见表1-6-1
主要技术经济指标
表1-6-1
第二章项目建设的必要性和意义
2.1项目建设背景
棚户区是城市化快速发展进程中一种特有的现象,
主要反映在城市建设中发展迟缓,基础设施落后,环境
恶劣的片区,并且聚集了城市中大量的中低收入家庭。
棚户区改造是一项巨大的民生工程和社会工程,任务艰
巨。
为此国家发布了《国务院关于解决城市低收入家庭
住房困难的若干意见》,国发【2007】24号文件,积
极开展廉租住房建设,2009年,住房和城乡建设部等
五部委《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指
导意见》建保2009【295】号,加快城市和国有工矿棚
户区的改造。
为认真贯彻和落实国家文件精神和政策,
自治区各地州县市已经着手开展棚户区改造规划和建设
工作。
####市为响应国家、自治区号召和政策,也已经
将某某市棚户区改造工作提上日程,从2011年起,计
划五年内完成棚户区改造任务。
据2010年的初步统
计,**************自治区内棚户区总建筑面积约
48.33万平万米,还有一些零星混杂在普通居住小区内
的棚户区,其中####市新域街棚户区就是其中之一,目
前棚户区已成为影响某某市城市良好风貌环境的"疮疤
"。
####市新域街棚户区不仅影响城市市容,而且也蕴
含着一些深层次的社会问题和矛盾,如社会治安问题、
环境脏乱差、市政工程设施不配套、公共服务设施匮乏
等,对于边疆和多民族地区,还涉及到社会稳定问题。
对城市棚户区的改造己成为城市政府的一项重要工作,
早在2006年,建设部就在全国推广东北地区棚户区改
造的先进经验。
####市的棚户区形成历史长久,原因各
异。
近年来,####市的棚户区改造也取得了一定的成
绩。
但是鉴于####市已于*******最大的消费市场和物
流集散地乌鲁木齐融为一体,####同时又是一个多民族
聚居地区,
对棚户区改造的投入远不能适应城市发展的需求,
当前的一些政策又不配套,仅依靠市场的力量是难以完
成这一复杂工作的。
####市的棚户区改造工作任务艰
巨,是一项巨大的社会工程和系统工程,为统筹做好
####市的棚户区改造工作,应立足长远,将城市的棚户
区改造与旧城更新、基础设施建设、城市环境改造结合
起来,全面统筹社会需求与城市建设,分期实施,取得
社会效益、经济效益和环境效益的统一。
为此####市
委、市政府高度重视,从实现####地区经济社会大发
展、长治久安的高度出发,计划在若干年内完成####辖
区内棚户区改造工程。
2.2棚户区改造的必要性
改革开放以来,####市经济发展,财力增强,人民
安居乐业。
与此同时,仍有2万余名中低收入者需要党
和政府以及全社会的关心和支持,帮助他们解决在生
活、医疗、住房和就业等方方面面的困难。
为了改善他
们的生存状况,提高他们的生活质量,近年来,全地区
通过建立和完善城乡低保、医疗、就业、教育等制度,
特别是通过部门协作、密切配合,社会各界大力支持,
较好地解决了城市贫困人口基本生活权益保障问题。
但
是由于受经济发展水平的制约、投入不足等因素的影
响,目前####市还有相当的城市贫困群体还没有安居之
所,仍然居住在环境恶劣的棚户区。
对此某某市委、政
府高度重视,多次要求市房管部门采取措施尽快解决这
一关系百姓民生的热点问题,根据这一要求,####市从
构建平安####的大局出发,从社会发展和稳定的大局出
发,决定从本地实际和各部门职责出发,注重解决贫困
群体居有定所的问题,加强棚户区改造,努力建设设施
配套、交通顺畅、环境优良、特色鲜明城市空间,切实
中低收入群体的合法权益。
实施####市新域街棚户区改
造是####市市委、市政府在加强社会建设与公共服务的
新形势下,为改善民生做出的正确安排,是贯彻构建和
谐社会的重要举措,对于全
地区社会发展具有重要而深远的意义。
第一,####市新域街棚户区改造是贯彻“三个代
表”重要思想、落实科学发展观的具体体现。
在深入贯
彻“三个代表”重要思想,落实科学发展观,构建社会
主义和谐社会的新的发展阶段,党中央、国务院更加关
注民生,更加关注社会公平正义,更加注重社会建设。
实施棚户区改造,为中低收入者提供住房保障,使他们
共享改革发展成果,维护他们的根本利益和应有权利,
是践行我党“立党为公,执政为民”宗旨的重要举措,
能够反映“情为民所系,利为民所谋,权为民所用”的
精神和作风,是“三个代表”重要思想和“以人为本”
科学发展观在社会事业中的生动体现。
第二,实施####市新域街棚户区改造,是贯彻党的
十七大精神、加快社会事业发展的重大举措。
中低收入
者因各种原因在生存和发展很多方面面临着自身难以克
服的困难。
在社会主义大家庭里,需要政府担负起责
任,全社会伸出援助之手,共同来关心和帮助他们。
党
的十七大明确提出,保障民生,发展社会事业,保障人
人享有合法权益。
为此,党中央、国务院制定出台了众
多的社会保障条例、办法,明确要求各级党委和政府都
要把民生事业放在心上,健全保障制度完善社会服务
设施动员社会力量为弱势群体奉献爱心使他们公平
享受医疗、就业、教育和住房等基本保障。
实施棚户区
改造为中低收入者提供住房保障,是贯彻十七大精神
的具体行动、切实保障弱势群体生存权、发展权、受保
护权和参与权的具体举措,必将开创某某市住房保障事
业的新局面。
第三,实施####市新域街棚户区改造是加强社会主
义三个文明建设,构建社会主义和谐社会的实际行动。
社会主义和谐社会,是民主法治、公平正义、诚信友
爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐统一的社会。
在构建社会主义和谐社
会中,要逐步建立社会保险、社会救助、社会福
利、慈善事业相衔接的城乡贫困群体保障体系。
作为社
会保障事业的重要组成部分,加快棚户区改造,就是尊
重和保障弱势群体的生存权、发展权,有利于维护社会
公平正义、促进社会和谐稳定。
第四,实施####市新域街棚户区改造,是坚持以人
为本、全面建设小康社会的需要。
社会保障是保持社会
稳定和实现社会和谐的“托底”机制,如果广大人民群
众可以享有可靠的社会保障,就可以安居乐业。
住房保
障制度是社会保障制度的重要构成部分,实施棚户区改
造是建立完善的住房保障体系的重要环节,是各级政
府关注民生,以人为本,执政为民的具体体现,是关心
和维护人民群众切身利益的实际行动,是政府为人民办
实事,履行政府责任的客观要求。
住房问题作为人的最
基本的生活需求,是广大人民群众最关心、最直接、最
迫切需要解决的实事难事之一。
随着某某市住房制度改
革的深入推进,逐步实现住房商品化,广大市民居住条
件、居住环境有了较大改善。
由于中低收入家庭难以买
得起商品房,住房问题就不可能完全依靠市场去解决。
因此,建立包括经济适用住房在内的住房保障体系,满
足中低收入家庭的基本住房需求,既关系到千家万户中
低收入家庭的切身利益,也是人民政府义不容辞的重要
职责所在。
建设经济适用住房,让符合条件的中低收入
家庭买得起、住得上经济、实用的住房,对于解决中低
收入家庭住房问题,维护社会稳定,体现社会公平,建
设和谐xx、创建全国文明城市具有重要意义。
第五,
实施####市新域街棚户区改造,是改善职工生活条件、
实现企业可持续发展的需要。
####市原有三所国有企
业,分别是####化工总厂、红星煤矿和市煤矿,随着企
业改制目前三所企业部分下岗职工住房问题一直未得到
解决,仍有一些职工居住在棚户区内,其居住环境极其
恶劣,不仅影响了
市容市貌,也严重制约了城镇建设步伐。
面对这些
问题,经某市委、政府研究决定,对####市新域街棚户
区进行改造,以便能够更好的改善####市中低收入者的
住房条件,满足职工“安居乐业”的基本需求,同时也
能促进社会和谐发展,确保企业稳定。
综上所述,实施####市新域街棚户区改造,使命光
荣而神圣,任务艰巨而重大。
通过项目的精心组织,认
真实施,把贯彻维护人民的利益,全心全意为人民服务
宗旨体现到实际行动上有利于改善棚户区低收入居民
的住房条件,使其共享改革发展成果,促进社会公平,
有利于完善市政配套设施和公共服务设施,改善城市环
境,集约利用土地提升城市承载能力,有利于扩大社
会投资,刺激居民消费,拉动经济增长,增加社会就
业,发展社会公共服务业,促进平安社区建设,有利于
改善某某市的投资环境,打造旅游景区,拉动外来投
资。
2.3棚户区改造的意义
棚户区改造缩小了城市不同群体、不同区域之间的
生活差距,促进了人与人和人与子人之间的和谐。
2.3.1棚户区改造缩小了住房差距
通过棚户区改造,棚户区与城市中心区的人均住房
面积差距也相应缩小。
同时缩小了生活差距。
棚户区居
民从没有基础设施的棚户区,搬进了设施齐全的新区,
一些棚户区居民回迁小区的环境比商品房要好。
缩小了
城市不同群体之间的住房差距与生活差距,消除了很多
社会矛盾。
2.3.2棚户区改造改变了城市面貌,促进了城市不
同区域的和谐
破烂不堪的棚户区变成了鳞次栉比的高楼大厦,市
政设施配套齐全,城市面貌有了明显改观。
结合棚户区
改造,各市筹措资金用于城市基础设施和公共服务
配套设施建设,新增道路、供水管线、排水管线、
煤气管线,新建幼儿园、医疗中心、超市等各种配套设
施,进一步完善了城市功能。
2.3.3棚户区改造改善了城市生态环境和居民的生
活环境,促进了人与人自然的和谐
改造前,这些棚户区没有像样的道路、排水等基础
设施,小区居民均采用原煤取暖,大气污染严重,市政
配套设施落后,上下水管老化年久失修,跑冒滴漏现象
处处可见。
通过棚户区改造,极大地改善了城市生态环
境和居民的生活环境。
许多棚改新区居民反映,现在烟
尘少了,河水清了,垃圾少了,环境美了,人们心情舒
畅了。
2.3.4棚户区改造改善了经济结构,促进了经济和
谐发展
城市面貌改变与配套设施建设,使城市土地城北升
值。
该项目通过棚户区彻底改造,建成一个布局合理配
套齐全、人居环境优良的城市新社区。
除了安置当地居
民,还对土地进行整合,腾出了部分土地,用于建设创
业,改善了经济结构,促进了社会经济和人文环境的和
谐发展。
2.3.5“棚改精神”,促进了党、政府与老百姓的
和谐
####市及自治区各级党委、政府和各职能单位对棚
户区改造都给与了有力支持和帮助,凡是涉及棚户区改
造的审批事项和服务环节的各项工作,计划、规划、建
委、房产财政、消防、电力等部门都要打破常规,集中
办理,登门服务,现场办公,极大地提高了办事效率,
一些以往需要几个月甚至至半年才能办完的工程前期手
续,现在几天就能办结。
棚户区改造在全市及自治区形
成了为民务实、创新高効、团结协作拼搏奉献的“棚改
精神”,创造了“棚改速度”。
棚户区改造,拆除的是
欠帐,建起的是党和政府在人民群众中的形象。
第三章建设条件
3.1地理位置
####市位于天山北麓、亚欧大陆腹地、准噶尔盆地
南缘,地处东经86°24′~87°37′,北纬43°06
′~45°20′。
东邻乌鲁木齐市,西毗呼图壁县,南与
*******巴音郭楞蒙古自治州和静县相接,北与*******
塔城地区和布克赛尔县、阿勒泰地区福海县接壤。
南北
长260公里,东西宽30公里。
该项目位于####市新域
街。
3.2建设场地
该项目位于####市新域街,北距主要交通干线216
国道约2Km,建设项目区域原为空地,项目区域周围无
工业区、商业区和公共娱乐场所,周围环境僻静
声污染。
项目区域水、电、暖三通,交通通讯方便。
项
目用地符合####市土地利用总体规划要求,符合土地管
理法律,法规规定的条件,符合国家供地政策、用地标
准和规模,也符合国家相关政策,项目用地土地使用权
属于####市市政府,规划用地范围面积48259.20平方
米。
3.3地形地貌
####市地貌类型大体分为山地、平原、沙漠三大部
分。
整个地势为南北高地,呈阶梯状,南北高差4000
多米,南部山地为天山山区,天格尔山等55个海拔
400米以上的山峰横空矗立。
中部为冲积平原,北部沙
漠属古尔班通古特大沙漠一部分,沙丘为固定和半固定
型,丘间地势平坦。
3.4工程地质
1、建设用地的地层比较单一,主要由砂砾层构
成,最大粒径lOcm,粒径小于lOcm的碎石、砂砾石含
量较大,以中砂、砾石为主,夹少量粉土和粗砂,砂
粒含量占8-10%,中密状,干重度一般为
162.2g/m',承载力标准值200-30OKPA,满足一般建筑
物地基承载力要求。
2、场地地下水属潜水类型,主要由天山水系组
成。
天山水系主要来源于天山区降水渗入地下转化为地
下径流而形成的水系,总径流量为4.49×1O8m3。
含水
层主要是第四系砂砾石层和第三系砂岩、砂砾岩,稳定
水位在地表以下80米升降幅度小,水质良好,无腐蚀
性。
3.5气象条件
####市属中温带区,为典型的大陆性干旱气候,具
有冬季寒冷、夏季炎热、昼夜温差大的特点。
由于地形
条件的影响,由南向北气候差异较大,南部山区气候特
征明显。
夏季降水充沛;北部沙漠性气候特征显著。
####市日照充足,年日照时数为2700小时,太阳年辐
射总量为133.6千卡/平方厘米;执量条件也较为充
足,年≥10℃积温为3450℃,其中年平均气温6.8℃,
1月份平均气温为-15.6℃,7月份平均气温为24.5
℃;年平均降水量为190毫米,夏季降水量明显多于冬
季;年无霜期为175天。
3.6公用设施
随着####市经济的蓬勃发展,####市城镇建设已经
具有一定规模,各公用设施已初步配套完善,水、电、
路等公共设施项目遍布全市各个角落。
####市新域街棚
户区改造项目位于####州境内,公用设备较齐全,水、
电、暖可以直通。
3.7交通和通讯
####市东距首府乌鲁木齐30公里,国际机场18公
里,乌奎高速公路和北疆铁路穿城而过。
第二座欧亚大
陆桥、312国道和乌奎高速公路贯穿市区,全市城乡道
路通车总里程1047.32公里,是*******交通最为便利
的城市之一。
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