成都写字楼市场研究报告33页.docx
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成都写字楼市场研究报告33页
成都楼市1—9月市场总结
一、1-9月成都商品房市场概况
数据来源:
成都市房管局
从成都商品房各月的供销情况来看,1-3月成都房地产市场整体表现为需求旺盛,供应小于需求;3月以后,政策集中出台,市场出现一定程度持币待购现象,需求受到一定抑制;
税收新政加大了对房地产市场的调控力度,在税收新政实施的6月成都市商品房交易量跌至今年的波谷,7月销售量与6月基本持平。
而此两月市场供应量激增,供应远大于需求,市场一度低迷;
由于成都购房者以自住的真实需求为主,市场真实需求大量客观存在,再加上经过6、7两个月的观望,成都商品房价格并未出现较大幅度的涨跌,房价始终保持在合理范围内小幅波动,8月开始,积累的需求开始逐渐释放,需求量开始逐步上升,楼市逐渐回暖;
二、1-9月成都住宅市场概况
1.住宅市场供需对比
数据来源:
成都市房管局
1-9月,成都住宅市场总供应量为461.25万平方米,总销售体量为445.07万平方米,总供销比为1.04,基本保持供需平衡;
从上图可以看出,1-3月楼市维持了较为火爆的销售情况,房价的快速上涨导致部分追涨心理的市民提前购房,市场一直处于供应小于需求的状态,供需缺口达到53.92万平方米;
3月26日,中央发布《关于切实稳定住房价格的通知》,即“老国八条”,受此影响,4月份首度出现今年单月供应大于需求的情况,4月27日,总理温家宝提出八条措施引导和加强对房价的宏观调控,是为“新国八条”,5月商品房住宅销售量基本与4月持平,但由于5月住宅供应量有所下降,仍表现为需求大于供应;
6月1日,房屋交易税收政策正式实施,矛头直指住宅市场的投机行为,住宅市场走向不明朗,观望氛围浓厚,持币待购现象增多,楼市一度低迷,6月销售面积下跌到39.88万平方米,仅次于2月成交量(2月成交量低主要是由于传统春节淡季所致);
经过两个月的观望期,8月开始,成都住宅市场逐渐回暖,8.9两个月商品住宅交易量逐步上升,保持了供需基本平衡;受秋季房交会刺激,9月商品住宅销售达到56.36万平方米,基本恢复到3月水平;
从国家调控政策看,目的都是为了稳定房价过快的涨幅,对房地产结构进行调整,而不是对房地产行业进行打压。
虽然目前看来住宅市场的观望气氛还在,但是市场的刚性需求和开发商看好后市的心态未变,楼市应该能很快走出观望期,继续保持健康发展。
2.住宅市场价格走势
数据来源:
成都市房管局
从价格走势图可以看出,1-5月,成都市区住宅均价保持稳步上涨,前5个月平均月涨幅为2.35%;
6月开始,由于遭遇宏观调控政策,物业销售遇到一定阻碍,部分开发商为加快销售进度,尽早实现资金回笼采取了小幅或者变相降价措施,6-8月连续三个月成都市区住宅销售均价出现连续下降态势,直至9月方出现跌停回升迹象;
受 秋季房交会利好的刺激,以及楼市传统的“金九银十”销售旺季,9月住宅均价回升到3865元/平方米,基本恢复到5月价格水平;
经中原计算得知,今年1-9月成都住宅价格月平均涨幅为1.39%。
总的说来成都住宅价格保持了一个小幅稳步上升的趋势。
由于地价攀高、建筑成本上升以及楼盘品质的提高,成都房价还有上升的空间,但在在宏观调控下,成都房价不可能出现大幅度上涨的情况,仍将维持小幅度上涨。
3.住宅市场销售10强概况
数据来源:
成都市房管局
从住宅销售10强楼盘看,5、6、7月的销售面积也有大幅下降;8月开始,销售前10强面积回升,10月销售10强面积达到3月以来的峰值,为23.49万平方米,主要是秋交会推动销售,但购买以及备案等行为的滞后型,所以表现为10月成交面积大幅上升;
9月、10月销售10强成交均价分别为3881元/平方米和4335元/平方米,均高于当月市区住宅成交均价,主要是由于大量高品质楼盘在9月房交会前后集中放量,此类物业均取得了不俗的销售成绩,拉高了成交均价。
高品质的楼盘及使在逆市中也能取得不错的销售成绩,注重楼盘品质、奉献高质量产品是新政下房产开发的必然出路。
三、1-9月成都商业用房市场概况
数据来源:
成都市房管局
1-9月,成都住宅市场总供应量为97.63万平方米,总销售体量为64.98万平方米,总供销比为1.50,供应明显大于需求,成都商业地产处于饱和状态;
可以看出,从3月开始,除5月销售量较低外,其余各月保持了较稳定的销售量,即使是在住宅市场较为低迷的6.7月,商业销售体量也没有出现较大幅度的波动,表明本次政策调控对商业地产的影响并不大。
四、2005年1-9月成都写字楼市场概况
数据来源:
成都市房管局
从1-9成都市区办公用房供销情况可以看出,1-9月总供应体量为18.97万平方米,总需求量为25.99万平方米,总供销比为0.73,供需缺口为7.02万平方米,办公用房基本处于供应略小于需求的状态;
成都甲级写字楼市场表现较为平衡,而对人民币升值的预期吸引外资继续进入成都写字楼市场,成都甲级写字楼市场看好;
成都不断改善的基础建设已将促进成都的经济,为写字楼市场的发展提供良好的外部条件,写字楼市场大有可为。
2005年1-9月成都商业用房市场概况
数据来源:
成都市房管局
1-9月,成都住宅市场总供应量为97.63万平方米,总销售体量为64.98万平方米,总供销比为1.50,供应明显大于需求,成都商业地产处于饱和状态;
可以看出,从3月开始,除5月销售量较低外,其余各月保持了较稳定的销售量,即使是在住宅市场较为低迷的6.7月,商业销售体量也没有出现较大幅度的波动,表明本次政策调控对商业地产的影响并不大。
四、2005年1-9月成都写字楼市场概况
数据来源:
成都市房管局
从1-9成都市区办公用房供销情况可以看出,1-9月总供应体量为18.97万平方米,总需求量为25.99万平方米,总供销比为0.73,供需缺口为7.02万平方米,办公用房基本处于供应略小于需求的状态;
成都甲级写字楼市场表现较为平衡,而对人民币升值的预期吸引外资继续进入成都写字楼市场,成都甲级写字楼市场看好;
成都不断改善的基础建设已将促进成都的经济,为写字楼市场的发展提供良好的外部条件,写字楼市场大有可为。
近期,成都市屡获殊荣,2004年11月4日,被评为中国最具经济活力城市;12月4日,获中国城市品牌营造大奖;12月7日获中国内地十佳商务城市……2004已去,但这些荣誉却转化为新的城市发展动力,为成都市商务环境的升级换代提供了无限契机,成都写字楼2005年度的发展趋势也由此凸现。
趋势一写字楼升级换代需求迫切
“我们对成都的前景市场抱有极大的信心,但是这里的办公条件实在不如人意。
”一外资公司老总告诉记者,去年为找到合适的办公场地,他们转遍了成都市各大写字楼,却发现普遍存在电梯少且速度慢、空调配置不到位、车位少、物管服务差等缺点。
最后,他们决定放弃写字楼而选择价格昂贵却服务到位的五星级酒店。
据了解,在成都写字楼市场,目前虽有时代广场、川信大厦等一批甲级写字楼的出现,但更多写字楼仍处在中低档次,有些甚至商住混杂。
一些写字楼名头很响,但配套设施、楼高、办公面积等都与国际标准相差甚远,外形上体现不出实力企业的档次,内部设计满足不了企业办公需求。
而目前成都外企入驻却以每年50%的速度递增,成都市写字楼升级换代呼之欲来。
这种升级在成都CBD区尤显迫切。
在成都CBD核心区域,现在有高档商务写字楼30多栋,而能与国际接轨的甲级写字楼却是凤毛麟角。
核心区域内聚集了在蓉60%以上的外资机构,世界500强里的80余家跨国公司,72家金融机构,这些外来企业还在每日递增。
因为寻找不到合适的办公场地,许多企业只好整层地租下高档酒店办公,如锦江宾馆就有日本丰田汽车公司、香港大公报等;假日酒店则有加拿大加成顾问有限公司、日本经济协会等。
趋势二地段拼抢更加激烈
由于土地的不可再生性,地段对于写字楼而言具有永久性的现实意义。
随着时间推进,写字楼的地段概念将得到前所未有的强化。
一个城市的CBD区将成为写字楼开发商家交火最为激烈的之地。
成都CBD区核心地区2.45平方公里,包括了春熙路、红星路、盐市口、骡马市、顺城街等传统主要商务、商业区域。
核心区之外的片区是中央商务区的外区,该区域3.05平方公里,将有少量的居住区域。
据透露,整个中央商务区总建筑面积将达到1300多万平方米,纯粹商业楼盘将占1170万平方米。
目前核心区域内高档商务写字楼建筑面积只有100万多平方米。
这种竞争源于对写字楼建造的高规格要求。
成都CBD区内虽然已经出现少量真正甲级写字楼,但大多数写字楼仍然不能与国际标准接轨。
趋势三高智能化发展成必然趋势
简而言之,写字楼的智能化就是通过一系列国际领先技术的通讯自动化系统、楼宇自动化系统、办公自动化系统、保安自动化管理系统等的设备安装,使每栋楼都变成一个蕴涵有巨大能量的信息化坐标,而入驻企业可以随心所欲应用相关信息转换.这不仅指大厦的水、电、空调、电梯、消防、安保的精密监测与控制,而且通过语音与数据的高速通讯接入,使企业的办公效率得到全面提升,并在一栋楼里就可以完成全球化沟通.一个最简单的方面,比如通讯,高智能化的写字楼绝不会因为身在电梯或者大楼深处而让手机信号受损,从而影响业务联系。
高智能化写字楼也将成为成都甲级写字楼的发展方向。
虽然目前已经出现了一些这样的写字楼,但其发展还没成为规模,因此还不能完全满足相关高端企业的需求。
但据记者了解,一些准备大力进军写字楼的实力开发商都已将打造高智能化写字楼作为目标。
“打造高智能写字楼是我们一贯的追求,现在已经成为了趋势。
”四川国嘉地产负责人说。
趋势四甲级写字楼审核入驻资格
熟悉劳斯莱斯的人会知道,劳斯莱斯不是有钱就可以买到的。
在提出购车申请后,公司会先调查你的个人情况,包括家庭背景、个人经历。
他们要保证劳斯莱斯车主是一名真正值得尊敬的人士,保证他的购买与使用不会影响劳斯莱斯的气质与品牌。
这种情况将很快出现在成都的真正甲级写字楼市场,一种"择客而租或售"的新现象将取代有客必租的传统局面。
随着社会分工明确化、细分化速度的日益加快,写字楼客户的行业特性也更为突出。
因此,在巨大的市场需求面前,部分高品质的写字楼会充分利用入驻企业(客户)的知名度、档次来提升自身的品牌优势。
因此,在企业入驻之前,写字楼开发商将会对该企业的实力、信誉等各方面进行详细调查,以保证入驻企业的水平都够得上入驻的档次。
“我们对自己开发的写字楼有足够的信心,而这样做也是对其他入住企业的负责。
”一位已着手开始试行此种租售方式的甲级写字楼开发商告诉记者。
据了解,这种现象在纽约、伦敦等城市已经十分普遍,在中国的上海、北京、深圳也早已出现。
在现在的成都,目前也已呈现了这种势头。
摘自《华西都市报》
远郊房稀释成都房价两成商铺写字楼异军突起
2004年12月,成都市有21个项目正式开盘销售,总供应量约87万平方米,同比上月下滑。
12月,成都市新建住宅总体均价2591元/平方米,同比上月下滑19.03%,也是继2004年5月以来的首次大幅下滑。
关键词
区域
市中区供应量大幅攀升
12月总供应量同比上月下滑了36.7%,新盘数量与上月基本一致,个盘规模同比上月下滑了39%。
从各区域供应情况来看,12月市中区有6个新盘推出,总供应量在26万平方米左右,其中约三成的项目前期均已面市。
而城东和城北都只有一个项目开盘,部分项目还在筹备和观望之中,期待来年有更好的市场。
此外,郊区供应量在30万平方米以上,下滑幅度较小,推出了住宅、写字楼、商铺等物业,随着城市半径的扩大,郊区物业正在向多元化发展。
从环线分布来看,府河以内新盘占到了新盘总量近三成的比重,环线内大量投资型物业推出;三环路以外的新盘数量仍然保持在三成以上,由于区域涉及的范围较广,可开发余地相对较大,供应量也相对稳定。
(如图)
关键词
价格
郊区物业整体均价大幅下滑
12月,住宅总体均价为2591元/平方米,同比上月下滑19.03%,是继2004年5月以来的首次大幅下滑。
12月推出的项目以中档物业为主,而郊区特别是远郊低价位楼盘的入市,给市场整体售价带来了一定的冲击。
从各区域物业售价来看,市中区总体均价为4745元/平方米,部分投资型精装小户型公寓的推出,一定程度上拉高了区域整体均价;城南、城西住宅售价均有小幅下滑,而两个区域的主流供应价格基本上集中在同一个区间内,其总体均价在3600元/平方米左右;本月郊区整体均价为1717元/平方米,由于高端别墅类物业供应的暂时性空缺和部分低价位楼盘的入市,整体均价呈现大幅度下滑现象。
12月住宅物业的供应价格呈现两极分化状态,其中2000元/平方米以下的低价位住宅物业和3000~4000元/平方米的中端产品分别占到新盘总量的近四成,主要分布在龙泉、都江堰和成都市二环路到三环路之间;4000元/平方米以上的物业主要为市区内的小户型公寓,由于地理位置上的优势,其售价一直保持在4000元/平方米以上,并稳中有升。
关键词
物业类型
商铺和写字楼供应攀升
在12月的新开盘项目中,商业项目7个,总供应量近30万平方米;写字楼项目3个,12万平方米;住宅项目11个,约46万平方米。
住宅物业在12月供应突然紧缩,住宅类物业供应量同比上月下滑了66.08%。
由于年底大量节假日临近,人流量和消费量骤增,商业项目也较容易捕捉到商业契机以扩大宣传效应。
因此部分项目抓紧时间推出了后续的商业部分,前期亮相已久的商业物业也选择此时集中面市,使12月的商业物业总体供应量迅速上升。
12月,三个总量达12万平方米的写字楼项目面市,让低迷了近一年的写字楼市场终于在年底有了突破。
关键词
建筑形态
低层物业供应量增加
由于总体供应量的减少,12月除低层外其他类别物业供应均呈现下滑现象。
其中多层物业供应量为46.03万平方米,占到供应总量一半以上。
多层物业供应区域主要集中在郊区,城西和城东也有少量供应,但个盘规模偏小。
小高层物业供应量接近20万平方米,分布区域为城中、城南、城西。
3层以下的低层物业供应量达50000多平方米,全部为清一色的商业项目,分布区域集中在城南。
摘自《成都商报》
规划凸现天府广场人文核心纯商务写字楼启航CBD
来源:
成都日报
“现在,穿过天府广场的时间节约了不少”,日前,笔者从几位出租车司机口中听到了相同的一句话。
2004年12月25日,有“西部第一城市隧道”之称、总长约1098米的天府广场下穿隧道贯通,地处我市CBD的天府广场,作为城市交通中心枢纽的核心地位正得到全面提升,而在天府广场周围,相继出现了不少大型高端写字楼项目。
今年又是项目年,拥有众多大型商业项目计划的青羊区,开始启动了骡马市商圈的改造,CBD财富大都会、天府中心……多个大型项目的启动,预示着在不久的将来,囊括金融、贸易、商务、文化、旅游观光为一体的新天府广场周边,将为成都市中央商务区高端商务平台的打造,提供良好发展的契机。
CBD规划凸现天府广场人文核心
按照成都市CBD规划,CBD核心区面积为1.3平方公里,北以羊市街、西玉龙街为界,南以陕西街、梨花街为界,东以顺城街、大业路为界,西以东城根街、文惠路为界,其具体方案由国外知名专家设计规划。
据了解,为了让成都未来的中央商务区能够24小时充满活力,充分体现现代中央商务区以人为本的原则,力求物质与精神、经济与社会的和谐统一,成都中央商务区除了骡马市———顺城街的商务中心区外,还规划了商业中心区、文化博览区和生活配套区三个配套区域。
其中以城市核心天府广场为中心的文化博览区被定位为文化博览、旅游休闲功能,是体现成都城市性质和特色的窗口。
在该区域,将建成一个城市中央森林公园,形成大片绿地和开发式公共空间,集中建设博物馆、音乐厅、美术馆等文化设施。
整个中央商务区的多功能规划,融入了成都特有的浓郁文化氛围,将使成都CBD成为高度人文气息的现代化CBD。
未来的中央商务区,畅通的快速路网、开阔的公共空间、繁华的步行街和宏伟的高层建筑群将完美结合,成为集中展示成都现代化形象、吸引国内外金融资本和高级人才的窗口。
目前,该区域一些有代表性的写字楼项目如“天府中心”、“钱江铂金”、“熊猫城”等,正各自加紧打造高端商务平台,以迎接各大跨国企业进驻带来的商机。
天府广场商务原始股的助推器
据调查,目前我市CBD区域聚集了在蓉60%以上的外资机构,其中世界500强及跨国公司60余家;40%以上的国内知名企业分公司或办事机构,其中包括60多家上市公司;各商业银行省市级分行、证券、保险、信托等金融机构70多家;各类律师、会计师事务所54家。
该区域内有高档商务写字楼近30栋,占全市的30%以上,建筑面积达100万平方米以上,甲级写字楼经营状况良好,租售率平均达到了80%以上,一些老牌知名写字楼超过95%,租金水平在80—110元/平方米·月,售价在8000—10000元/平方米,从事商业地产开发的资深业界人士分析,CBD核心区特别是天府广场周边,要谈未来的增值潜力,现在的数据很说明问题。
相关消息显示,为了尽快启动中央商务区的建设,青羊区政府积极推进了中央商务区的招商引资工作,分别向和记黄埔、中粮集团、华润集团、信德集团、新世界集团、世茂集团等一批著名财团和大企业集团进行了推广工作。
“未来5年,天府广场作为CBD核心,其周边项目将成为地产原始股”。
业界人士认为,随着大批实力企业携资金“西进”,加上打造企业自身品牌的需要,天府广场周边的写字楼特别是纯商务写字楼的价值,将在未来5年内得到发挥。
据了解,即将亮相的“天府中心”,由于紧邻未来中央森林公园,将被打造成一个有生命力的、文化的、绿色的、科技的、具有前瞻性、引领未来的现代商务办公楼形象,以人本务实的姿态赢得企业家的青睐。
该项目提倡一种全新的商务办公概念:
软环境,软办公。
率先引入活性软办公商务概念,处处以人为本的科学规划设计,办公更多健康保证,同时还享有得天独厚的中央生态公园的活性绿化景观,是成都CBD环境的第一创富平台,也是企业自身品牌塑造进驻的极佳项目。
天府中心纯商务写字楼代言人
目前,成都CBD规划的区域范围内,约有近20—30个现存和待建写字楼项目,正在为强势企业进驻成都的CBD而打造办公与休闲等融为一体的商务平台。
就产品分布现状来看,成都甲级写字楼以天府广场为核心,以红照壁为支点,一直延伸到科华北路,而以天府广场为圆心辐射的天府中心、时代广场、城市之心等,构成了中央商务区的写字楼“甲级市场”,天府广场周边成为写字楼的必争之地。
作为CBD的核心位置,天府广场片区改造已经在实施中,未来的天府广场将会是一大批商务写字楼与中心巨大的绿色森林公园组成的一个城市中央商务区。
据了解,天府中心这个项目,作为新天府广场片区崛起的第一座纯商务大楼,其中心位置不可撼动。
该项目吸纳百年天府之历史精华,承接千年蜀文明之遗蕴,领衔现代CBD建筑革命,其与生俱来的尊贵与优越品质通过现代建筑语言进一步诠释,传统与现代、绿色商务与拥抱自然在此得到完美体现,预计建成后将成为成都CBD核心地标式建筑。
“五朵金花”(天府科技馆、天府大剧院、天府音乐厅、天府艺术馆、天府民俗馆)等文化博览设施并列分布,有望再现历史上老成都古城风貌。
矗立在天府广场西侧的天府中心,推窗见景,移步入画,商务办公与周围生态园林自然地融为一体。
好像纽约的曼哈顿、东京的新宿、香港的中环、上海的陆家嘴以及深圳的福田区,成都的天府广场,由于集中了大量金融、商贸、信息、酒店等功能载体,业内人士认为,天府中心的横空出世,可能将成为该区域品牌商务平台的代言人。
天府中心全接触
经济指标:
总用地面积5725.5平方米;总建筑面积40546.04平方米;户型面积90—1600平方米。
交通:
新天府广场改造后马道街是市中心必经要道,周边交通网络畅通开阔,规划中的地铁出入口在此附近,时刻彰显中央领地出行的优越感,尤其是外地来蓉投资客户,地标式建筑大大节省出行成本。
价格:
均价7500元/平方米左右,甲级写字楼配置,星级酒店式物管,纯粹商务办公区,优化的投资性价比,开辟CBD财富矿脉。
户型:
可以自由分割。
南北朝向,通透开阔,户户阳光办公室,独特2.2平方米绿色外走廊,延伸办公室空间。
空调新风系统:
对写字楼各单位实行分户计算,占企业办公成本最大的能源消耗费用完全按照合理经济的原则支付“用多少,付多少”。
电梯:
6部国际知名进口电梯,杜绝等电梯、挤电梯现象。
停车位:
地下两层标准停车库,近300个停车位,平均100余平方米享有1个停车位的配额。
配套:
一层设有星级大堂、信息中心、银行中心及餐厅;二层为商务茶楼、咖啡厅、商务中心;三至二十层为办公用房,十九层配置有400余平方米的商务会议中心;另外,还配有健身中心、空中阳光花园等。
物管:
聘请全球首屈一指的物业顾问服务公司———世邦魏理仕,引进国际化先进物业管理理念,让建筑增值,让经营增值。
增值服务是人本商务的关键
从事商务地产的有关专家认为,中国大城市商务区的一个明显局限是国际化水平不够,太粗放,地产项目和结构太不健康,缺乏整体规划和配套能力。
主要原因是把商务地产的重心集中到了地产上,而没有集中到区域的商务服务上。
商务地产产品的精品,是这些产品能够带动所在商务区的国际化,而区域的国际化又使得这些产品能够更好的发挥效益,这就真正地形成了商务地产与商务区域良性互动的最佳局面。
在商务地产中,增值服务是一项核心内容,即把服务业做得更好而不是直接地获取利益。
在市场上商务地产产品差异性正在被不断弥合,唯一可以供开发商发挥能动潜力、赢得辉煌战绩的领域与手段就是持续不断地提供创新性与个性化明显的“商务地产增值服务”。
从服务内容上的创新到运作模式上的创新,其最终目的都是要创造最佳商务生活环境和超值收益。
在业界,商务地产向来被认为是地产大鳄的竞技场。
以写字楼为例,历来在大城市CBD建设中,重要的写字楼都是外来地产或大型投资机构来建立的,本土的小地产商都望而生畏,从来都不敢涉足。
事实上,正是因为过去大量没有实力的小开发商及不懂地产的投资机构纷纷盲目进行房地产开发,才导致了今天商务地产市场混乱和无序的状况,要把商务地产做好,不是开发的问题,把产品做出来只是第一步,关键在于经营和增值服务的问题,即便是物业服务也是非常关键的环节。
这关系到一个综合地产商的服务水平和营运水平。
成都蜀信实业公司有关负责人表示,他们打造的“天府中心”写字楼项目,正是检验自己的综合实力,为带动区域商务国际化所作的一次尝试,天府中心这样一个纯商务写字楼,占据天时、地利、人和(人气),加上蜀信后期到位的管理经营,将会为成都中央商务区铸造一个标杆写字楼项目。
“现在,穿过天府广场的时间节约了不少”,日前,笔者从几位出租车司机口中听到了相同的一句话。
2004年12月25日,有“西部第一城市隧道”之称、总长约1098米的天府广场下穿隧道贯通,地处我市CBD的天府广场,作为城市交通中心枢纽的核心地位正得到全面提升,而在天府广场周围,相继出现了不少大型高端写字楼项目。
今年又是项目年,拥有众多大型商业项目计划的青羊区,开始启动了骡马市商圈的改造,CBD财富大都会、天府中心……多个大型项目的启动,预示着在不久的将来,囊括金融、
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