理论与方法模拟试题二上土地估价师理论与方法.docx

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理论与方法模拟试题二上土地估价师理论与方法

土地理论强化考题讲析2

一、判断题（共10题，题号1-10，请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“X”。

每题1分，共10分。

判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0）

1、宗地甲的单位面积地价为650元/平方米，土地使用权年限为25年；宗地乙的单位面积地价为700元/平方米，土地使用权年限为30年。

当土地还原率为8％时，实际上宗地甲的单位面积地价高于宗地乙。

（）

答案：

X。

解析：

宗地乙单位面积地价为700，甲650，乙土地使用年限高于甲，所以乙大于甲。

2、承租土地使用权与出让土地使用权相比，在投资风险和收益水平方面都存在差异，—般在采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，所确定的还原率应高于评估出让土地使用权的还原率。

（）

答案：

√

3、建筑物现值是建筑物的原始购建价格扣除使用过程中的折旧（价值减损）后的余额。

（）

答案：

X

解析：

建筑物原始构建价格不应该，是建筑物现时的重建价格。

4、在某新建成住宅的估价中发现，其平面设计采用的是20世纪80年代的布局，则采用成本法和市场比较法进行评估，确定结果时，需要计算并扣减折旧。

（）

答案：

√

解析：

这是对建筑物折旧知识点的考查，建筑物折旧一般有物理折旧、经济折旧和功能折旧。

其中，功能上的折旧，是不论建筑物的新旧程度如何，只要其使用功能不能满足要求，使其经济价值和使用价值降低，就产生折旧。

20世纪80年代设计的房屋，主要满足居住，卧室较为突出，客厅、餐厅等的概念不明显，这些对现在来说设计上存在的不合理，会产生建筑物功能上的折旧。

5．土地所有权价格是一种权利的完全转移（或买断）的市场代价。

答案：

对

解析：

土地所有权价格指土地所有权的转移价格，也可以说是买断价格。

土地使用权价格是对土地拥有一定期限的使用权、收益权所形成的一种价格。

6．根据马克思的地租理论，垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。

答案：

对

解析：

垄断地租的形成，除了土地所有权垄断这个前提外，还因某些土地具有的特殊的自然条件。

具有特殊自然条件的土地能够生产某些特别名贵而又非常稀缺的产品。

这些商品的生产者凭借垄断经营形成垄断价格，便可获得垄断利润。

这部分利润经由租地资本家转交给土地所有者后形成垄断地租。

因此，垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。

7．工业企业向一定区位集中，有社会集聚和生产集聚两种形式，其中，社会集聚是偶然外在因素，而生产集聚是固定内在因素。

答案：

对

解析：

生产集聚是一般集中因素，社会集聚则是特殊集中因素。

前者是集聚的固定内在因素，而后者则是偶然的外在因素。

8．土地价格是土地经济价值的反映，其价格高低取决于可以获取的预期土地收益（地租）的高低。

答案：

对

9．相对而言，收益还原法不太适合评估公共建筑用地。

在学校、机关、公园、医院等四类公共建筑用地中，机关用地是最不适合采用收益还原法评估其价格的。

答案：

对

解析：

机关一般不产生效益，最不适合采用收益还原法。

10．根据中心地理论，圆形市场是联系中心地与服务区的最有效理论图式。

答案：

错

解析：

根据中心地理论，六边形市场是联系中心地与服务区的最有效理论图式。

二、单项选择题（共50题，题号11—60，每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有一个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。

每题1分，共50分。

选错不得分，不倒扣分）

11．土地交易的客体是（）。

A土地的实体

B土地的权利

C土地及其附着物

D土地生产的物质

答案：

B

解析：

土地交易的客体是土地的权利。

土地不具移动性，其可转移的并非土地本身，而是该土地的权利和收益。

谁获得了土地权益，谁就可以从这块土地收获产品和服务，这种产品和服务的获得都是以土地权利的限定为基础。

因此土地买卖实质上是土地权益的买卖。

12．已知某房地产总价为1000万元，综合还原率为7％，土地还原率为6％，建筑物还原率为8％，则该房地产所占的土地价格为（）万元。

A．300

B．400

C．500

D．600

答案：

C

解析：

综合还原率=[（土地还原率×土地价格）+（建筑物还原率×建筑物价格）]/（土地价格+建筑物价格），本题中，7%=[（6%×土地价格）+（8%×建筑物价格）]/1000,土地价格+建筑物价格=1000万元，代入求得土地价格=500万元。

13．根据某市有关规定，抵押贷款购买商品房时，购房者需首付房地产售价的30％，年贷款利率为6．84％。

如投资者自有资金的投资回报率为15％，则该类房地产还原利率为（）。

A．8．70％

B．9．29％

C．9．54％

D．10．21％

答案：

B

解析：

30%×15%+70%×6．84％=4.5%+4.788%=9.29%

14．某宗住宅用地土地使用年期70年，容积率为2．0。

选择某比较案例的成交价格为1800元／平方米，土地使用年期50年，容积率1．5。

与待估宗地相比，比较案例的区域因素条件优于待估宗地，修正系数为3％，个别因素条件比待估宗地差，修正系数为3％。

该城市住宅地价的容积率修正系数如下表，土地还原利率为8％，则待估宗地土地价格为（）元／平方米。

容积率

1．0

1．5

2．0

2．5

3．0

3．5

修正系数

1．0

1．2

1．8

2．2

2．5

2．7

A．2743

B．2744

C．2746

D．2749

答案：

D

解析：

年期修正系数K=[1-1／（1+r）m]/[1-1/（1+r）n]=[1-1／（1+8%）70]/[1-1/（1+8%）50]≈101.71%，所以待估宗地价格=1800*101.71%*（1/97%）*（1/103%）*（1.8/1.2）≈2749

15．新古典主义城市地租理论的主要特征是将（）应用于传统地租理论中。

A供需分析

B效用分析

C价值分析

D边际分析

答案：

D

解析：

新古典主义城市地租理论的诞生可追溯到19世纪末至20世纪初，其直接动因是城市问题的日益突出引起人们对城市地租问题的关注，在进入20世纪60年代以后，以阿兰索、密而斯等为代表的经济学家将边际分析方法应用于传统的地租理论中，导致了地租研究的深入，从而孕育出新古典主义城市地租理论。

16．关于土地供给的叙述，错误的是（）。

A土地供给按其性质分为自然供给和经济供给

B．土地供给主要是现有已利用的土地资源的总和

C．土地的经济供给曲线是一条向右上升的曲线

D．土地的经济供给有一定弹性

答案：

B

17．在下列影响宗地价格的因素中，（）是个别因素。

A宗地形状

B宗地所处地区的基础设施

C宗地附近学校分布情况

D当地商品房价格变动情况

答案：

A

18．在中心地理论中，所谓“中心地”指的是（）。

A区域的几何中心

D泛指的城镇或居民点

C区域内向周围地域提供货物和服务的中心城市或居民点

D具备一定规模商业、服务业、制造业等职能的中心城市

答案：

C

解析：

中心地是指区域内向其周围地域的居民点居民提供各种货物和服务的中心城市或中心居民点。

19．农业区位论所要解决的主要问题是，如何通过合理布局使农业生产达到（），从而最大限度地增加利润。

A节约运费

B扩大市场需求

C优化品种结构

D降低生产成本

答案：

A

解析：

杜能农业区位论所要解决的主要问题归为一点，就是如何通过合理布局使农业生产达到节约运费，从而最大限度地增加利润。

20．根据国土资源部2006年颁发的《土地估价师资格考试管理办法》，获得执业资格的土地估价师可以从事（）的评估。

A地表的权利

B地表及地下空间的权利

C地表、地下及地上空间的权利

D地表、地下空间、地上空间、地上附着物、定作物及相关权利权益

答案：

D

21．依据市场原则建立起来的中心地体系，上级中心地可以支配下级中心地（）的商服活动。

A全部

B1／2

C1／3

D1／6

答案：

C

22．根据工业区位理论，可以通过对（）等因素的比较，确定不同工业用地之间的价格差异。

A区域和个别

B成本和收益

C运输、劳动力和集聚

D供给和需求

答案：

C

解析：

工业区位理论的核心就是通过对运输、劳力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。

23．土地价格按（）方式分类，可以分为交易价格、理论价格、评估价格等。

A土地权利

B土地的存在形态

C土地价格形成方式

D土地价格使用目的

答案：

C

24．在下列因素中，（）是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，也是形成同一均质地域内地价差异的重要原因。

A一般因素

B区域因素

C个别因素

D其他因素

答案：

C

解析：

一般因素与区域因素不是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，形成同一均质地域内地价差异的重要原因是个别因素。

25．土地估价的形成具有多方面的因素，但其最终确定取决于（）。

A市场资料

B土地交易双方

C土地估价师

D土地供求状况

答案：

B

26．《规范国有土地租赁若干意见》中明确规定：

“地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按（）估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。

”

A市场租金及租期

B合同租金及租期

C合同租金与市场租金的差值及租期

D合同租金与市场租金的差值及相应的土地使用权还原率

答案：

C

27．土地估价中的区位是一个综合的概念，它是自然、经济和（）条件在空间地域上有机结合的具体表现。

A政治

B交通

C人口

D文化

答案：

B

解析：

区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。

28．“杜能圈”的第三圈为（）。

A．林业区

B．草田轮作区

C．三圃农作区

D．谷物轮作区

答案：

D

29．某一房地产，已知建筑物的重置价格为1500元／平方米，成新率为80％。

据调查同类房地产年净收益为每平方米180元，土地还原利率为6％，建筑物还原利率为8％，则该房地产的价格为（）元／平方米。

A．2200

B．2500

C．2600

D．2900

答案：

C

解析：

建筑物价格=建筑物重置价格*成新率=1500*80%=1200，房地产净收益=（土地还原率×土地价格）+（建筑物还原率×建筑物价格），求得土地价格=（房地产净收益-建筑物价格*建筑物还原率）/土地还原率=（180-1200*8%）/6%=1400，房地产价格=土地价格+建筑物价格=1400+1200=2600.

30．在土地面积总量一定的情况下，缩小宗地面积规模，会使一定区域土地市场的竞争程度（）。

A不变

B增加

C降低

D没有规律

答案：

C

31．某宗土地采用三种估价方法得出的估价结果分别为820元／平方米、850

元／平方米和900元／平方米，若赋予的权重分别为0．5、0．3和0．2，则该宗地的最终评估价格为（）元／平方米。

A820

B845

C850

D857

答案：

B

解析：

820*0.5+850*0.3+900*0.2=845元/平方米

32．在土地估价过程，以下不属于确定最佳开发利用方式内容的是

（）。

A最佳用途

B最佳收益

C最佳集约度

D最佳规模

答案：

B

解析：

《城镇土地估价规程》的规定，遵循最有效利用原则，是指土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。

判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等。

33马克思地租理论认为，土地自然条件的差别是（）产生的条件。

A绝对地租

B级差地租

C垄断地租

D城市地租

答案：

B

解析：

土地自然条件的差别（即土地等级的差别）成为级差地租形成的自然条件或自然基础。

因此资本主义级差地租产生的条件是自然力。

34．下列（）条件发生时，将导致相应用途的地价上升。

A住宅区内道路禁止货车通行

B住宅区旁建设铁路线

C写字楼旁建设大型娱乐场

D工业区地下水过量开采而产生地面沉降

答案：

A

解析：

住宅区内道路禁止货车通行，会有效改变住宅区的居住环境，提高地价。

其余三项均会对原环境产生消极影响降低地价。

35．某一边临街的三角形宗地，高9米，所临街道路线价为1000元／平方米，

根据临街地深度指数表，该宗地价格为（）元／平方米。

临街深度（米）

未满4

满4

未满8

满8

未满12

满12

未满16

满16

未满18

深度指数（％）

130

125

120

110

100

A．1100

B．1200

C．1250

D．1300

解析：

三角形宗地高9米，取其一半为其临街深度，为4.5米，则宗地价格=1000*1.25=1250元/平方米。

36．对工业用地价格影响最大的两个因素是（）。

A位置和环境

B位置和基础设施

C交通条件和基础设施

D交通条件和环境

答案：

C

37‘对具有保护价值的古建筑物估价应采用该古建筑物的（）。

A．重置价格

B．重建价格

C．市场价格

D．收益价格

答案：

B

解析：

重置与重建的区别是，重置只要求具有同等的功能效用，而重建则要求是完全相同的复制品。

38．在土地估价过程中，记载估价关键事项和估价结果，简要介绍估价技术过程的是（）。

A．送文函

B．估价工作报告

C．土地估价报告

D．土地估价技术报告

答案：

C

39．应用剩余法评估宗地价格，首先需要调查确认的是（）。

A该宗土地规划许可的用途

B该宗土地规划的容积率和建筑密度

C该宗土地开发周期

D该宗土地开发完成后房地产可能的售价

答案：

A

解析：

应用剩余法评估宗地价格，首先需要调查确认的是该宗土地规划许可的用途。

40．某宗地产预计未来第一年的净收益为25万元，此后逐年递增2％，该类

地产的土地还原率为6％，则该宗地产无限年期的收益价格为（）万元。

A．312．5

B．416．7

C．625．0

D．1250．0

答案：

C

解析：

收益价格=25÷（6%-2%）=625万元

41．下列土地估价中的技术处理不正确的是（）。

A．当采用市场比较法评估时，选择的比较案例应为3年内成交的交易

实例

B．当采用成本逼近法评估宗地价格时，计算土地开发费用应准确区分

宗地红线内外的开发程度

C收益还原法中估价对象的净收益应根据估价对象实际经营的财务报

表分析获得

D．剩余法中未来开发完成的房地产价值可以采用市场比较法、收益还

原法进行测算

答案：

C

解析：

客观的财务报表是企业经营状况的基本反映，但是由于企业在经营过程中往往会受到经营管理水平、不合理的人为干预等偶然因素的影响，造成企业财务报表不能客观地反映企业经营状况和土地及有关资产的收益能力，因此在利用企业财务报表进行企业经营收益分析时，应进行适当调整，调整为正常经营管理水平下的客观收益；其次还可以根据企业的经营项目，按照其生产的产品或提供的服务项目及其相应的市场价格，分析计算其客观总收益。

42．受理估价委托时应明确估价基本事项，其中不包括（）。

A．明确估价目的

B．明确估价对象

C．明确估价时点

D．明确估价收费具体数额

答案：

D

解析：

估价收费具体数额不能在受理估价委托时明确。