目前几种防水合作模式的区别定稿.docx

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目前几种防水合作模式的区别定稿

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防水行业几种合作模式的区别

随着房地产建设的发展,分工越来越细,房地产建设作为一套系统的过程,也逐渐的发展为各个工序由各专业公司来进行分包。

防水工程虽然只是房产建设的一道，却是判定房产建设是否成功的重要一环。

随着社会对防水的逐渐重视，防水工程如何进行,是由专业的防水工程公司直接来做，还是由总包全包,是困扰开发商的一个问题。

现就防水行业目前的几种合作模式的区别谈些看法。

一、总包双包防水工程，自选材料。

优点：

１、利于甲方集中管理，方便管理。

2、ﻩ防水责任统一划归总包。

缺点:

1、购买成本增加,总包方多加一部分利润。

2、总包为追求更大利润,以次充好，材料质量无法完全保证。

3、总包为追求更大利润，节约成本，偷工减料,材料用量无法保证,进而导致防水层质量无法保证。

4、为追求更大利润，总包会选择施工价低、施工质量差的施工队伍,进而导致施工质量无法保证。

5、防水质量潜在风险最大。

二、甲方指定品牌供应商,乙方总包购买材料,施工。

优点:

1、利于监督选择优质防水材料。

2、利于甲方集中管理，防水责任统一划归总包。

缺点:

1、购买成本增加，总包方多加一部分利润。

2、总包为追求更大利润,以次充好,材料质量无法完全保证。

3、总包为追求更大利润,节约成本，偷工减料,材料用量无法保证，进而导致防水层质量无法保证。

4、防水材料责任无法统一，可能出现假冒材料,容易出现责任纠纷。

5、为追求更大利润,总包会选择施工价低、施工质量差的施工队伍，进而导致施工质量无法保证。

６、防水质量风险较大。

三、甲方直接购买，供应总包施工

优点：

1、购买成本降低。

2、防水材料质量得到完全保证,更加利于直接控制产品质量。

3、防水材料责任完全统一,不会出现责任纠纷。

4、材料数量得到有效保证。

5、施工责任完全统一，不会出现责任纠纷。

缺点：

1、施工价格虚高。

2、总包为追求更大利润,节约成本，偷工减料,材料用量无法保证,进而导致防水层质量无法保证。

多余材料总包有可能低价转卖。

3、为追求更大利润，总包会选择施工价低、施工质量差的施工队伍,进而导致施工质量无法保证。

4、防水出现问题，材料供应方和施工方可能会相互推卸责任。

5、防水质量风险中等。

四、甲方指定防水公司与总包合作

优点：

1、甲方指定防水公司与总包合作，即开发商整体包给总包,由总包分包给防水工程公司。

此方案防水责任的直接责任人为总包，其次是防水工程公司。

这将有利于防水工程公司与总包及其他分包的合作与配合,利于工程的顺利进行，防水层可得到较好的保护。

此方案的顺利进行建立在总包认可并接受防水工程公司的基础上。

2、间接分包减少了开发商对防水工程的直接管理，只需总包负责即可。

缺点

1、间接分包在责任方统一的情况下，同时增大了防水风险。

总包可能会在防水工程资金投入、材料选择和使用、施工进度等方面进行干预和限制，以追求更多的利益,以至于工程质量得不到完全保证，增大了防水工程的风险系数。

2、间接分包,会导致总包在合同金额方面要求更大，相对于战略采购会高出很多,增大了开发商的成本。

3、总包如若不愿与开发商进行合作,会导致工程开展不顺利,延误施工进度等。

4、有可能出现总包与防水工程公司协商达成一致,不按照设计要求进行施工，以追求更多利益,留下防水安全隐患及风险。

5、防水质量风险中等。

五、甲方直接分包防水工程

优点：

1、统一的标准规范

将防水工程直接分包给防水工程公司,能够形成统一的建设标准，选用统一的防水材料，进行统一的防水设计、防水施工及防水维护等。

利于开发商对于自己所开发的项目进行统一化、规范化、标准化管理;利于建立公司产品的品牌效应;利于公司对成本进行有效控制和管理等。

2、责任划分清楚，确保工程质量

　　将防水工程直接分包给防水工程公司,将利于防水工程责任的划分,利于对防水责任的分担问题,开发商在对防水问题出现的原因进行调查分析后，可直接追究防水工程公司的相应责任，由其对所出现的防水问题进行维修和责任的承担，将大大减少由问题出现到问题解决的时间,体现效率化，节约建设成本。

这将有利于迫使防水工程公司狠抓材料、工程质量,尽量减少防水问题的出现,利于提高工程的整体质量，确保产品的优异品质。

3、材料、施工、维护成本降低

　　将防水工程直接分包给防水工程公司，形成战略合作关系，可有效降低公司的材料采购价格、施工价格、以及维护价格等。

统一战略合作分包,由于其大批量的战略采购原因,可以使防水公司给予更优惠的价格、更优质的施工、更全面的服务等,从长期可持续发展的眼光来考虑可以取得更高的性价比,可有效降低总成本,以达到取得更大利益的目的,可使防水公司和开发商达到双赢和共赢的效果。

4、管理成本降低、利于公司长期持续发展

“开源节流”是在当今利润空间逐渐缩小的时代取得更大利润的有效方法。

将防水工程直接分包给防水工程公司，形成战略合作关系,可有效降低公司的管理成本、运营成本、人力成本等。

集团各子公司、各项目不用再进行招投标,减少了很多工作量及由其引起的一系列成本；避免了很多风险，确保了材料质量、施工质量等一系列问题得到有效保证；同时，公司统一的战略采购有效避免了因招投标原因有可能出现的一些员工受贿、拉帮结派等系列问题，利于公司的企业文化建设，利于公司的内部团结,利于建设和谐的工作氛围。

从而利于公司的长期稳定和谐的发展。

５、防水质量风险较小。

缺点:

1、防水工程公司与总包及其它分包的合作与协调可能会出现　问题，以至于使得防水工程不能得到顺利有效开展。

如：

基层达不到要求、防水施工完毕后防水层得不到总包及其它分包的有效配合保护,使得防水层破坏,增大了防水隐患及防水成本等。

这个问题通过有效的沟通和协商能够减少问题出现的几率。

2、由于防水工程和总包及其它分包无直接关系，所以很可能出现防水责任无法分配的问题。

如:

防水工程通过单体验收之后,防水层被面层施工及其他施工破坏,出现渗漏问题,此时可能出现防水责任无人承担的局面，以至于开发商自己承担,增大成本。

六、甲方直接分包防水工程，甲方、防水公司、总包共同签署三方合同。

优点:

1、具有三和四两种方式的所有优点。

2、三和四两种方式的缺点有效得到解决和预防。

3、是目前所有合作方式中较前沿的合作方式，也是最好的合作方式之一。

4、防水第一责任人为防水公司,能够非常有效解决了防水问题。

5、总包在这种合作模式中只收取配合费,但是要作为防水责任第二责任人。

总包和防水公司同时保留防水保修金。

6、有效促使总包加强对现场的管理;提高防水工作面质量；加强对防水层的保护；

7、有效加强了对防水公司和总包的约束，促使双方有效的配合。

8、防水风险较小。

缺点：

1、总包不愿签署三方合同。

需甲方要求总包接受。

综上所述,随着社会居民对防水问题的逐渐重视，各大房产开发商也逐渐的加大了对防水问题的关注度及投资。

从最初的模式一到现在的模式六,正是防水合作模式的进步。

随着合作模式的发展，防水质量风险越来越小,有效地提高了防水质量。

随着房地产和防水行业的发展,模式五和六将会是未来房产开发商选择的主流模式。

在定好合作模式后，如何选择合作伙伴,还应该遵循以下原则：

建筑防水综合治理的原则:

政策是先导,设计是前提，材料是基础，施工是关键,管理是保证。

1、政策是先导。

房地产开发商应以国家政策为指导,遵循国家政策,使用国家政策推荐的材料。

2、设计是前提。

设计应因地制宜,不应一片而论。

目前设计公司的设计师对防水行业的发展了解不精，对防水材料的认识不够深。

因而最好由专业的防水公司进行二次设计。

3、材料是基础，因而要选择国内知名企业（最好是上市企业），以保证防水材料的质量。

如：

中国驰名商标；国家免检产品;中国房产业协会评定的房地产开发项目优选建材产品;国家建筑工程质量监督检验中心评定的奥运工程优选建材产品；中国建筑材料企业管理协会评定的中国优秀建材产品等。

4、施工是关键。

目前很多防水公司都是采取外包给施工队的形式进行施工，没有公司直属的施工队伍。

外包施工队的缺点:

1）没有统一的培训，施工质量无法保证。

2）安全施工意识差,容易发生安全事故。

3）盲目追求高利润,偷工减料，防水质量风险很大。

4）工程完工后无法找到责任人，防水责任追究难度较大。

　因而应选择施工资质较强的公司。

他们一般具有管理正规化、标准统一化、操作规范化的直属施工队伍。

最好选择防水等级二级资质的工程公司,以确保防水工程质量得到有效保证。

5、管理是保证。

防水工程的顺利进行离不开现代化的优秀的管理模式。

如果前面四条得到了有效地解决，而现场管理模式模糊，管理混乱,防水质量无疑得不到保证,同时还有可能会出现安全事故等问题。

因而应选择管理规范的优秀工程公司。

综上所述，选择国内优秀的、知名的防水企业进行战略合作无疑是有效解决防水问题的最好办法。

相信这也是未来房地产行业发展的一个趋势。