工程经济学课程设计参考.docx
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工程经济学课程设计参考
二方案一
2.1项目概况
某房地产开发商决定在武汉建一座12层商业写字楼,建设用地50000㎡(75亩),容积率为5:
1,总建筑面积25万㎡,建设期为3年,建设期投资分别为40%、30%、30%,贷款每年年末等额付款,三年还清贷款。
该楼盘地理位置好,销售价格30000元/㎡,销售期为3年。
2.2投资估算
2.2.1建设投资估算
表2.1建设投资估算基本数据
序号
序号名称
建筑面积㎡
估价单价(元)
估算价(万元)
1
土地费用
50000
18000
90000.00
2
可行性研究费用
250000
—
200.00
3
城市基础工程设施配套费
250000
80
2000.00
4
消防设施配套费
250000
5
125.00
5
生活垃圾服务费
250000
12
300.00
6
白蚁防治费
250000
1.3
32.50
7
勘察设计费
250000
—
750.00
8
规划管理费
250000
1.8
45.00
9
建筑安装费
250000
1500
37500.00
10
设备购买费
250000
—
8000.00
11
供水电费
250000
20
300.00
12
管理费
250000
—
300.00
13
预备费
250000
—
13579.35
说明:
①土地费用1200万元/亩(18000元/㎡);
②可行性研究费200万元(估算);
③勘察设计费取建筑安装工程总造价的2%;
④电梯单价25万元(网络数据),共30部,中央空调600万元(估算);
⑤供水电费为20元/㎡(估算);
⑥管理费200万元(估算);
⑦预备费:
基本预备费=(90000+200+2000+125+300+32.5+750+45+37500+8000+300+300)×2%=139552.5×2%=2791.05(万元)
涨价预备费:
以工程静态投资139552.5万元为计算基础,建设期为3年,第一年投资40%,第二年投资30%,第三年投资30%,建设期内物价水平比较的不稳定估计物价上涨指数为3%。
第一年涨价预备费为:
PC1=139552.5×25%×[(1+3%)—1]=1395.53(万元)
第二年涨价预备费为:
PC2=139552.5×45%×[(1+3%)²—1]=2832.92(万元)
第二年涨价预备费为:
PC3=139552.5×30%×[(1+3%)³—1]=4313.43(万元)
则该项目的涨价预备费为:
PC=PC1+PC2+PC3=1395.53+2832.92+4313.43=8541.88(万元)
2.2.2建设期利息估算
预估项目贷款90000万元,年利率7%采用年中支付,贷款分3年投入,第一年30000万元,第二年30000万元,第三年30000万元。
表2.2建设期利息估算(万元)
项目
1
2
3
4
利息累计
当年累计欠款
0.00
31050
64273.5
99822.65
当年借款
30000.00
30000.00
30000.00
当年应计利息
1050.00
3223.5
5549.15
9822.65
年末欠款累计
31050
64273.5
99822.65
表2.3建设投资估算表(万元)
序号
工程或费用名称
建筑工程
设备费用
工程建设其他费
合计
比例
1
工程费用合计
37800.00
8000.00
45800.00
28.55%
1.1
建筑安装费
37500.00
1.2
设备安装费
8000.00
1.3
供水电费
300.00
2
工程建设其他费合计
93452.50
93452.50
58.26%
2.1
土地使用费
90000.00
2.2
城市基础工程设施配套费
2000.00
2.3
消防设施配套费
125.00
2.4
生活垃圾服务费
300.00
2.5
白蚁防治费
32.50
2.6
可行性研究费
200.00
2.7
规划管理费
45.00
2.8
勘察设计费
750.00
3
预备费合计
11632.93
11632.93
7.25%
3.1
管理费
300.00
3.2
基本预备费
2791.05
3.3
涨价预备费
8541.88
4
建设期利息
9822.65
9822.65
6.12%
合计
37800.00
8000.00
114608.1
160408.1
100.00%
由上表可知工程总造价为109540.74万元,自有资金为43816.30万元,占总资金的40%。
表2.4建设投资估算(万元)形成资产表
序号
工程或费用名称
建筑工程
设备费用
工程建设其他费
合计
比例
1
固定资产费
37800.00
8000.00
5241.21
51041.21
36.65
1.1
工程费用
37800.00
8000.00
1.2
固定资产其他费
3452.5
1.3
建设期利息
9822.65
10509.54
2
无形资产费用
90000.00
90000.00
54.72%
3
预备费合计
11332.93
11332.93
8.77%
4
合计
37800.00
8000.00
106574.14
152374.14
100%
2.3资金筹措
自有资金为60950万元,第一年投资30%,第二年投资30%,第三年投资30%,银行贷款投入同自有资金。
表2.5项目总投资使用计划与资金筹措表(万元)
序号
项目
1
2
3
1
总投资
50791.38
50791.38
50791.38
1.1
建设投资
49741.38
47567.88
45242.23
1.2
建设期利息
1050
3223.5
5549.23
2
资金筹措
50791.38
50791.38
50791.38
2.1
项目资本金
20316.55
20316.55
20316.55
2.2
债务资金
30474.83
30474.83
30474.83
2.4收益及成本的估算
2.4.1营业收入的估算
由于近几年房价一直稳升不降,而该地区由于地理优势,房价平均每平15000元,在3年经营期内,第一年售出40%,第二年售出30%,第三年售出30%。
第一年的销售收入:
250000×40%×30000=150000(万元)
第二年的销售收入:
250000×30%×30000=112500(万元)
第三年的销售收入:
250000×30%×30000=112500(万元)
则总销售收入为750000万元。
2.4.2增值税的估算(增值税率为17%)
第一年应纳增值税:
150000×17%=25500(万元)
第二年应纳增值税:
112500×17%=19125(万元)
第三年应纳增值税:
112500×17%=19125(万元)
2.4.3营业税金及附加的估算
根据武汉市政府规定,该项目房产税依照原值扣除30%计税,税率为1.2%,城镇土地使用税税率为每平米4元,城市维护税按增值税的7%计算,教育费及附加按增值税3%计算。
应纳房产税=90000×(1-30%)×1.2%=756(万元)
城镇土地使用税:
250000×4=100(万元)
城镇维护建设税:
第一年25500×7%=1785(万元)
第二年19125×7%=1338.75(万元)
第三年19125×7%=1338.75(万元)
教育费及附加:
第一年25500×3%=765(万元)
第二年19125×3%=573.75(万元)
第三年19125×3%=573.75(万元)
表2.6营业收入、增值税、营业税金及附加估算表(万元)
序号
项目
合计
4
5
6
1
营业收入
375000
150000.00
112500.00
112500.00
2
增值税
63750.00
25500.00
19125.00
19125.00
3
营业税金及附加
6675.00
2650
2012.50
2012.50
3.1
房产税
2268.00
756.00
756.00
756.00
3.2
城镇土地使用税
300.00
100.00
100.00
100.00
3.3
城市维护建设税
4462.50
1785.00
1338.75
1338.75
3.4
教育费附加
1912.5
765
573.75
573.75
2.5工程项目的盈利能力分析
2.5.1财务报表的编制
表2.9利润与利润分配表(万元)(所得税率为25%)
序号
项目
合计
4
5
6
1
营业收入
375000.00
150000.00
112500.00
112500.00
2
营业税金及附加
6675.00
2650.00
2012.50
2012.50
3
总成本费用
107789.44
37929.72
35996.48
33863.24
4
利润总额
260535.56
109420.28
74491.02
76624.26
5
应纳所得税
260535.56
109420.28
74491.02
76624.26
6
所得税
65133.89
27355.07
18622.76
19156.06
7
净利润
195401.67
82065.21
55868.26
57468.2
2.5.2计算盈利能力指标
表2.10项目投资现金流量表(万元)(折现率为15%)
序号
项目
1
2
3
4
5
6
1
现金流入
150000.00
112500.00
112500.00
1.1
营业收入
150000.00
112500.00
112500.00
2
现金流出
50791.38
50791.38
50791.38
4380.00
3742.50
3742.50
2.1
建设投资
50791.38
50791.38
50791.38
2.2
经营成本
1730.00
1730.00
1730.00
2.3
营业税金及附加
2012.50
2012.50
2012.50
3
净现金流量
50791.38
101582.7
152374.14
141600
108757.50
108757.50
4
累计净现金流量
50791.38
101582.76
152374.14
-10774.14
94847.36
200910.86
5
净现金流量现值
6
累计净现金流量现值
7
所得税
8
所得税后净现金流量
9
累计所得税后净现金流量
10
所得税后净现金流量现值
11
累计所得税后净现金流量现值
项目税后静态投资回收期Pt=4-1+|-157077.63|/293204.00=3.54(年)
项目税后动态投资回收期Pt*=4-1+|-118577.12|/131134.85=3.90(年)
项目投资财务净现值(税前)NPV=253082.66(万元)
项目投资财务净现值(税后)NPV=188782.61(万元)
项目投资内部收益率(税前)IRR=73%
项目投资内部收益率(税后)IRR=58%
表2.11项目资本金现金流量表(万元)
序号
项目
1
2
3
4
5
6
1
现金流入
1.1
营业收入
2
现金流出
2.1
项目资本金
2.2
借款本金偿还
2.3
借款利息支付
2.4
经营成本
2.5
营业税金及附加
2.6
所得税
3
净现金流量
4
累计净现金流量
5
净现金流量现值
6
累计净现金流量现值
项目静态投资回收期Pt=4-1+|-46568.09|/184746.74=3.25(年)
项目税后动态投资回收期Pt*=4-1+|-35658.12|/105638.19=3.34(年)
项目资本金财务净现值NPV=192956.52(万元)
项目资本金财务内部收益率IRR=91%
2.6工程项目的风险分析
2.6.1盈亏平衡分析
表2.12盈亏平衡分析表
序号
年份
项目
4
5
6
1
固定成本
30640.00
30640.00
30640.00
2
可变成本
7935.67
5357.11
2778.56
3
营业收入
300000.00
225000.00
225000.00
4
营业税金及附加
5956.00
4681.00
4681.00
5
增值税
51000.00
38250.00
38250.00
6
BEP(%)
13.03%
17.34%
17.09%
从盈亏平衡分析表中可知,只要第一年的销售额达到设计纲领的13.03%,第二年达到17.34%,第三年达到17.09%,项目就不会亏本,因此该项目投资风险小,具有很强的抗风险能力。
2.6.2敏感性分析
表2.13单因素敏感分析表(万元)
变化度
项目
-10%
0
10%
平均+1%
平均-1%
销售价格
5438.62
188782.61
272663.40
7.08%
-7.08%
经营成本
188972.45
188782.61
185700.23
-0.09%
0.09%
在各个因素变化率相同的情况下,销售价格每下降1%,净现值下降7.08%.按照净现值对各个因素的敏感程度来排序,依次是销售价格、投资额、经营成本,最敏感的因素是销售价格。
三方案二
3.1项目概况
某房地产开发商决定在武汉建一座30层商业住宅,建设用地50000㎡(75亩),容积率为4:
1,总建筑面积20万㎡,建设期为3年,建设期投资分别为25%、45%、30%,贷款每年年末等额付款。
该楼盘地理位置好,销售价格为15000元/㎡,销售期3年。
3.2投资估算
3.2.1建设投资估算
表3.1建设投资估算基本数据
序号
序号名称
建筑面积㎡
估价单价(元)
估算价(万元)
1
土地费用
50000
12000
60000.00
2
可行性研究费用
200000
—
150.00
3
城市基础工程设施配套费
200000
80
1600.00
4
消防设施配套费
200000
5
100.00
5
生活垃圾服务费
200000
12
240.00
6
白蚁防治费
200000
1.3
26.00
7
勘察设计费
200000
—
600.00
8
规划管理费
200000
1.8
36.00
9
说建筑安装费
200000
1500
30000.00
10
设备购买费
200000
—
1000.00
11
供水电费
200000
20
400.00
12
管理费
200000
—
200.00
13
预备费
200000
—
9633.2
说明:
①土地费用800万元/亩(12000元/㎡);
②可行性研究费150万元(估算);
③勘察设计费取建筑安装工程总造价的2%;
④电梯单价25万元(网络数据),共40部;
⑤供水电费为20元/㎡(估算);
⑥管理费200万元(估算);
⑦预备费:
基本预备费=(60000+150+1600+100+240+26+600+36+30000+1000+400+200)×5%=94352×5%=4717.6(万元)
涨价预备费:
以工程静态投资94352万元为计算基础,建设期为3年,第一年投资25%,第二年投资45%,第三年投资30%,建设期内物价水平比较的不稳定估计物价上涨指数为2.5%。
第一年涨价预备费为:
PC1=94352×25%×[(1+2.5%)—1]=589.7(万元)
第二年涨价预备费为:
PC2=94352×45%×[(1+2.5%)²—1]=2149.46(万元)
第二年涨价预备费为:
PC3=94352×30%×[(1+2.5%)³—1]=2176.44(万元)
则该项目的涨价预备费为:
PC=PC1+PC2+PC3=589.7+2149.46+2176.44=4915.6(万元)
3.2.2建设期利息估算
预估项目贷款60000万元,年利率7%采用年中支付,贷款分3年投入,第一年15000万元,第二年27000万元,第三年18000万元
表3.2建设期利息估算(万元)
项目
1
2
3
4
利息累计
当年累计欠款
0.00
15525.00
44556.75
66305.72
当年借款
15000.00
27000.00
18000.00
当年应计利息
525.00
2031.75
3748.97
6305.72
年末欠款累计
15525.00
44556.75
66305.72
表3.3建设投资估算表(万元)
序号
工程或费用名称
建筑工程
设备费用
工程建设其他费
合计
比例
1
工程费用合计
30000.00
1000.00
31000.00
28.21%
1.1
建筑安装费
30000.00
1.2
设备安装费
1000.00
1.3
供水电费
400.00
2
工程建设其他费合计
62752.00
62752.00
57.10%
2.1
土地使用费
60000.00
2.2
城市基础工程设施配套费
1600.00
2.3
消防设施配套费
100.00
2.4
生活垃圾服务费
240.00
2.5
白蚁防治费
26.00
2.6
可行性研究费
150.00
2.7
规划管理费
36.00
2.8
勘察设计费
600.00
3
预备费合计
9833.20
9833.20
8.95%
3.1
管理费
200.00
3.2
基本预备费
4717.60
3.3
涨价预备费
4915.60
4
建设期利息
6305.72
6305.72
5.74%
合计
30000.00
1000.00
78890.92
109890.92
100.00%
由上表可知工程总造价为109890.92万元,自有资金为49890.92万元,占总资金的45.4%。
表3.4建设投资估算表(万元)形成资产表
序号
工程或费用名称
建筑工程
设备费用
工程建设其他费
合计
比例
1
固定资产费
30000.00
1000.00
9057.72
40057.72
36.45%
1.1
工程费用
30000.00
1000.00
1.2
固定资产其他费
2752.00
2752.00
1.3
建设期利息
6305.72
6305.72
2
无形资产费用
60000.00
60000.00
54.60%
3
预备费合计
9833.20
9833.20
8.95%
4
合计
30000.00
1000.00
78890.92
109890.92
100%
3.3资金筹措
自有资金为49890.92万元,第一年投资25%,第二年投资45%,第三年投资30%,银行贷款投入同自有资金。
表3.5项目总投资使用计划与资金筹措表(万元)
序号
项目
1
2
3
1
总投资
27472.73
49450.91
32967.28
1.1
建设投资
26947.73
47419.16
29218.31
1.2
建设期利息
525.00
2031.75
3748.97
2
资金筹措
27472.73
49450.91
32967.28
2.1
项目资本金
11947.73
20419.16
11218.31
2.2
债务资金
15525.00
29031.75
21748.97
3.4收益及成本的估算
3.4.1营业收入的估算
由于近几年房价一直稳升不降,而该地区由于地理优势,房价平均每平方米15000元,在3年经营期内,第一年售出40%,第二年售出30%,第三年售出30%。
第一年的销售收入:
200000×40%×15000=120000(万元)
第二年的销售收入:
200000×30%×15000=90000(万元)
第三年的销售收入:
20000
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