更新乐活大道项目定位及租金分析报告.docx
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更新乐活大道项目定位及租金分析报告
乐活大道项目定位及租金分析报告
第一编市场分析及可行性研究
第二编主题定位及业态布置
第三编招商策略及执行计划
第一编市场分析及可行性研究
1-1日照市商业环境调查
1-2、项目状况及条件分析
1-3、分析
1-4、总结
1-1、日照商业环境调查
1-1-1日照市主要商圈分析
1-1-2日照市主要商业路段租金分析
1-1-3竞争市场分析
1-1-1主要商圈分析:
目前,日照市的商业主要分为老城区、新市区、石臼商圈。
老城区商圈集中在正阳路北段、望海路中段、海曲路中段,餐饮集中在杀人街、福海路东段等;新市区集中在泰安路、烟台路、文登路;石臼集中在黄海一路、海滨二路、海滨三路。
现有商业分布的特点是以历史形成的自然聚集效应为主,都依托于大型百货商店,周边居民区人口密集,辐射范围较小。
日照大型百货及市场有:
日照百货大楼、太阳城市场、日照银座购物广场、日照利群购物广场、凌云商厦、王府大街银座、日百新玛特、石臼市场、海纳商城、友谊商店、利群瑞泰国际商城等。
兼备高、中、低三个档次,物种齐全,是日照市形成的几个主要商业网点的核心。
A老城区商业中心区
老城区商业以日百、太阳城市场、利群为中心点、以大型百货、服装为主,休闲快餐为辅集中分布在其周边800米范围内。
其业态分布主要以手机卖场,服装、饰品、休闲娱乐、餐饮为主。
餐饮分布在杀人街、福海路东段,以农家野味为主,消费档次较低。
特点:
老城中心点,消费档次低,辐射城乡人口众多。
B新市区商业中心区
新市区商业以王府大街、日百新玛特为中心,主要由中高档服饰、餐饮、电子科技城、古玩城、大型百货构成。
餐饮主要分布在文登路,路北以特色海鲜农家菜为主,路南集中在望海小区周边,以时尚川菜为主,消费档次较高。
特点:
新兴商圈,以大型百货为点,辐射范围小、人口少,消费档次较高,发展前景广阔。
C石臼商业中心区
石臼商业以友谊商店、利群、石臼市场、海纳商城为中心,主要以大型百货、服装、农贸市场构成。
餐饮分布在海滨二路,以特色海鲜为主,消费档次较高。
特点:
依托港口经济,辐射人口多,人均收入高,消费档次较高。
总体概论日照市商业物业发展趋势
复合化发展趋势
所谓复合化倾向是指将多种形态的商业功能有机的组合在一起,表现出的现代商业物业的发展趋势。
随着经济水平的高速增长,消费者消费心理逐渐由单一需求向多元化需求转化,集购物、餐饮、娱乐、健身、办公、居住等功能于一体的复合型商业物业将成为现代商业物业的主流。
多种功能的有机结合,将有效的协调和促进大规模、复合化、现代化的整体商业环境的形成,从而通过功能的合理设置,提升商业物业价值并推动其合理发展和良好经营。
集中化趋势
商业物业市场发展潜力、经营效果将主要取决于物业商圈影响范围内之消费能力,有效商业消费人群越多,商业物业经营可行性将随之增强。
所以在满足局部区域市场消费需求的同时,应通过有效途径适当扩大物业商业影响范围,从而提升物业价值。
由于商业物业区域分布的分散性,不同地区之间商业环境基础差别较大并存在自身特点。
因此,在目前商业市场普遍讲究经济效益、较少注重区域特色的整体环境中,合理挖掘区域特色。
在融会现代商业物业创作原则的基础上,注重区域文化内涵的表达,充分反映区域风情和地域风格将提升商业项目市场影响力、形象力及物业价值,将为物业后期的经营提供良好的发展基础。
生态化、娱乐化、休闲化倾向
所谓生态化、娱乐化、休闲化是指在现代商业物业中,围绕项目主题定位之要求,通过物业硬件设施、软件设施等元素的设计与规划,营造商业物业整体休闲、轻松的购物环境,以此迎合现代消费购物的发展需求,提高商业购物场所人性化、舒适化程度,从而增强消费者消费购物之可能。
个性化、主体化倾向
鲜明的主题、迥异的风格可以推动商业物业的文化、休闲氛围得以实现,使商业物业的独特个性得以舒展,避免“千店一面”的尴尬境地,个性化、主题化已经成为现代商业物业良好发展的必备条件,追求独特且充满人情味的商业购物形式,将成为现阶段大型商业物业的发展趋势。
龙骏观点:
A.日照目前还没有一个比较具有规模性的商圈,商圈辐射区域小,业态比较混乱。
现有的餐饮集中地消费档次较低,没有统一的管理。
B.日照现在三个区域的商业都集中在城区中心的很小范围内,其他区域有待发展。
同时大型超市数量较少,分布范围相对较广,且主要围绕居民区兴建,超市与居民区的方便性将直接影响超市的经营效益。
C.日照新老城区中间是日照商业的薄弱环节,缺少商业集群。
日照缺乏真正的高档消费场所
面向日照日益发展的经济环境,以及不断提高的消费水平,再加上日照旅游业的发展,日照市现有的商业基础已日显落后,难以满足日照市未来的消费趋势。
因此,有部分富裕家庭在节假日开车去青岛购物消费的行为,也就不难理解。
1-1-2日照主要商业路段租金分析
市场走访调研商户84家,其中餐饮31家、娱乐8家、休闲16家、其他品类29家。
一、老城区周边商铺(表一)
名称
路段
业态
面积
(m2)
(层)
租金(元/㎡/天)
拓店意向(ABCD)
经营状况
备注
晓峰便民店
正阳路北段
便利店
30
D
一般
处于日百商圈中心,车流多,人流量一般,租金高
豪格皮具手表
望海路
皮具,手表
16
C
良好
处于日百商圈的核心位置,区位优势明显,人流量大,经营状况良好。
租金较高。
逸阳服饰
望海路
服装
20
C
良好
凯司令蛋糕房
望海路
糕点房
35
B
良好
小超市
正阳路(南段,靠迎宾路)
小超市
160(2层)
D
一般
处于正阳路到日百商圈沿线路段,从正阳路南端往日百核心商圈租金呈几何递增,人流激增。
新疆烧烤
正阳路与兴海路交汇
餐饮
20
C
一般
精品包行
正阳路
时装包
40
B
良好
鸭脖王
正阳路
餐饮
20
D
良好
谭木匠
海曲路与正阳路交汇处
百货
30
C
良好
处于日百商圈的核心地段,地理位置优越,人流量大,租金较高。
金港湾烧烤串吧
正阳路北段
餐饮
100(2层)
C
良好
处于日百商圈的核心地段,正阳路北,人流量大,租金较高。
碧玉峰绿茶
正阳路北段
休闲
60
D
一般
处于日百商圈的核心地段,正阳路北,人流量大,
小博士图文用品
正阳路
30
C
一般
处日照老城区商业集群中,处正阳路段,商业氛围浓厚,周边人流量很大,租金高。
N°空间美发
正阳路
60
(2层)
B
良好
台湾Q向奶茶
正阳路
30
C
良好
仟美健康减肥
正阳路
休闲
100
(2层)
C
良好
奶茶休闲吧
正阳路
30
1
C
一般
缤纷园艺花坊
兴海路
30
D
一般
周边社区比较成熟,企事业单位密集,配套齐全,商业气氛浓厚
台球宝贝
兴海路
休闲
60
(2层)
C
一般
周边社区比较成熟,企事业单位密集,配套齐全,商业气氛浓厚
君行健足疗保健会所
兴海路
休闲
1500
(2层)
D
良好
周边社区比较成熟,企事业单位密集,配套齐全,商业气氛浓厚
金沙滩音乐茶座
兴海路
娱乐
300
(2层)
C
良好
周边社区比较成熟,企事业单位密集,配套齐全,商业气氛浓厚
福海超市
兴海路
便民店
35
D
良好
周边社区比较成熟,企事业单位密集,配套齐全,商业气氛浓厚
皇家花缘
望海路中段
16
C
一般
位于老城区的中心商业地带,周围商业气氛浓厚,人流量大。
腾飞翡翠园门头房
望海路东段
80
C
一般
望海路中段商业匮乏,相关产业稀少,人流量稀少。
周围配套缺乏
烧烤店
望海路东段
84
(5000元|平)
C
一般
望海路中段商业匮乏,相关产业稀少,人流量稀少,周围配套缺乏。
好味道快餐
福海路段
400
B
良好
老城街区繁华地段,日百商圈辐射区,福海路周边商业配套齐全,交通便利,商业氛围浓厚集中,以农家院为主,纯一层,停车位充足,一般租期为3年。
金福烧烤
150
湖南餐馆
300
锦衣玉食
200
小背篓川菜
200
良好
和平餐馆
杀人街
180
C
良好
紧邻日百商圈,流动人口多,各餐饮商户,店面为150m2左右,车位不足。
中意海鲜城
150
一般
仁和餐馆
150
一般
富顺园餐馆
150
良好
备注:
老城区商业以正阳路北段,山东路以南,兴海路以北,核心商圈以日百、太阳城市场、利群为中心点、以大型百货、服装为主,休闲快餐为辅集中分布在其周边800米范围内。
其业态分布主要以手机卖场,服装、饰品、休闲娱乐、餐饮、为主。
餐饮分布在杀人街、福海路东段,以农家野味为主,消费档次较低,餐饮集中街区以农家院为主,物业管理不到位,停车位不足。
特点:
处与老城中心点,消费档次低,辐射城乡人口众多,商圈形成时间长,氛围浓厚。
二、石臼商圈租金调查表(表二)
名称
路段
业态
面积、m2
(层)
租金(元/㎡/天)
拓店意向
经营状况
备注
韵馨洗浴广场
海滨二路
休闲
600
(3)
D
一般
处石臼街区,石臼市场附近,周边住宅区多,人流大。
广隆逸庭
海滨二路
休闲
500
(3)
D
一般
日月潭洗浴
海滨二路附近
休闲
400
(2)
D
一般
金港名都
黄海一路
200
(2)
C
良好
处利群和友谊石臼商圈中心位置,交通便利,业态经营齐全,商铺格局规整,有的装饰好。
停车位充足。
名烟名酒
黄海一路
200
(2)
C
良好
京龟馅饼
黄海一路沿街
餐饮
510
(3)
C
良好
海乐迪KTV
黄海一路
娱乐
3000
(3)
C
良好
处在石臼商圈,黄海一路沿街,体量大,二楼面积大。
云南过桥米线
黄海一路
餐饮
50
D
一般
处海纳商圈,交通便利,人流量大,租金高。
韩合餐饮
黄海一路
餐饮
150
(2)
C
一般
伊蔓美容美体
黄海一路
休闲
65
D
一般
处黄海一路沿街,石臼商圈辐射人流量大。
动感地带KTV
黄海一路与海滨四路交汇处
娱乐
3000
(6)
C
良好
红河谷KTV
海滨五路
娱乐
1200(地下)
D
一般
地处火车站周边,靠近观海苑建材市场,流动人口大。
东部热点迪厅
黄海二路
娱乐
1000(地下)
D
一般
洗车行
黄海二路
服务店
100
C
伊莎美尔美容会所
黄海一路
休闲
100
(2)
B
良好
靠近友谊,利群商场,交通便利,人流量大
晓晓快餐
海滨二路
餐饮
100
C
良好
靠近居民区,人流适中。
友和超市
海滨二路
服务店
90
C
良好
靠近交通主干道,人流量挺大
川中王酒店
海滨二路
餐饮
1600
(4)
C
一般
靠近海滨路南头,人流稀少。
笨手烫染造型店
海滨二路
服务
60
B
良好
周围商业气氛较浓,有大型的洗浴中心
欧若拉KTV
北京路中段
3000
C
良好
北京路市区主干道,车流多,靠近新市区商圈
雪狼湖KTV
海曲路中段
娱乐
3000
C
商业氛围浓厚,但业态体量大,租金低
麦乐园KTV
3000
C
备注:
石臼商业以友谊商店、利群、石臼市场、海纳商城为中心,主要以大型百货、服装、农贸市场构成。
交通便利,以黄海一路为石臼中轴线向外辐射,中高档消费为主,本商圈经营商业氛围较好,餐饮和娱乐业态主分布在黄海一路但不够集中。
餐饮主要分布在海滨二路,海滨四路以特色海鲜、烧烤为主,消费档次较高。
特点:
商圈依托港口经济,辐射人口多,人均收入较高,消费档次较高。
商圈辐射日照海滨旅游特色文化,能够吸引各地前来观光旅游,旅游旺季人数众多,商业前景较好。
三、新市区商圈租金调查表(表三)
名称
路段
业态
面积(m2)
(层)
租金(元/㎡/天)
拓店意向
经营状况
备注
四川火锅
烟台路与泰安路
餐饮
200(3)
C
一般
处在新市区新玛特商圈内,周边行政和人流量大
亨得利眼镜行
泰安路与烟台
服务
80
D
一般
处在新市区新玛特商圈内。
迪欧咖啡
泰安路与北京路交汇处
休闲
300
C
良好
处在新市区中心位置,处在新市区银座商圈内,消费能力高,租金高。
步步高摄影
泰安路沿街
休闲
200
B
良好
处新玛特商圈内,周边行政人流量大,靠近新营中小学,人流量大。
大山烧烤火锅
餐饮
100
C
一般
古月龙山
菏泽路
800
C
良好
菏泽路餐饮一条街,紧邻市人民医院,地方品牌特色多,消费集中。
天涯海角
800
C
良好
龙行天下
文登路
800
C
良好
处于餐饮一条街,特色海鲜为
主,农家院为主。
三味真火
700
B
良好
老刘炖鸡
文登路
230
C
良好
处于餐饮一条街,特色海鲜为
主,农家院为主。
开心小店
济宁医学院南商铺
餐饮
30
C
良好
大学城商圈人流量稳定集中。
兴旺餐厅
济宁医学院南商铺
餐饮
90
C
良好
大学城商圈人流量稳定集中。
方正,一层,是两家打通的。
过桥米线
四季花园东门往北数第二家
餐饮
150
(2)
C
良好
两层,楼下30平左右,据老板反映人流量挺大的。
标志琴行
四季花园西门往北数第四家
服务
90
C
良好
大学城商圈人流量稳定集中。
古贝发型设计
四季花园西
休闲
96
(2)
C
良好
大学城商圈人流量稳定集中。
备注:
新市区商业以王府大街、日百新玛特为中心,主要由中高档服饰、餐饮、电子科技城、古玩城、大型百货构成。
餐饮主要分布在菏泽路、文登路,路北以特色海鲜农家菜为主,路南集中在望海小区周边,以时尚川菜为主,消费档次较高。
特点:
新市区市政府,科技博览馆,行政审批大楼坐落周围,各行政配套服务档次较高,新区北京路碧霞湖,银河公园环境优美,购物、餐饮较为舒适。
新兴商圈,以大型百货为点,辐射范围小、人口少,消费档次较高,发展前景广阔。
品牌经营和特色餐饮服务为主,消费档次较高。
新市区休闲娱乐类业态比较匮乏,但是在规划中的高档社区集中的济南路段将纳入餐饮、娱乐、休闲等业态服务,后期前景无限。
四、同城同类2层的物业条件租赁表(表4)
名称
路段
业态
面积㎡
租金
备注
个人福彩站
望海路与日照北路交汇处
福彩站
120
(两层)
元/㎡/天
处于日百商圈边缘,车流多,人流量一般。
金港湾烧烤串吧
正阳路北段
餐饮
100(2层)
处于日百商圈的核心地段,正阳路北,人流量大,租金较高。
小超市
正阳路(南段,靠迎宾路)
小超市
160(2层)
处正阳路南段,靠迎宾路,商业氛围不浓厚,租金价格低。
N°空间美发
正阳路
南段
60(2层)
处于日百商圈的核心地段,商业氛围好,租金价格高。
仟美健康减肥
休闲
100(2层)
处于日百商圈的核心地段,商业氛围好,租金价格高。
台球宝贝
兴海路
休闲
60(2层)
周边社区比较成熟,企事业单位密集,配套齐全,商业气氛浓厚
君行健足疗保健会所
休闲
1500
(2层)
周边社区比较成熟,规模大,租金低。
金沙滩音乐茶座
娱乐
300(2层)
周边社区比较成熟,企事业单位多,靠近东关村市场,人流多
金港名都
黄海一路
200(2层)
靠近石臼友谊商圈,商业氛围浓厚,人流量很大且集中,租金价格高。
名烟名酒
黄海一路
专卖店
200(2层)
处于石臼友谊、利群商圈核心地段,金港名都沿街,商铺已隔好。
状元粥
餐饮
200(2层)
石臼利群和友谊商圈,商业氛围浓厚,人流量大,租金高。
韩合餐饮
餐饮
150(2层)
石臼商圈附近,靠近海滨二路,周边人流量集中。
伊莎美尔美容会所
休闲
100(2层)
处于石臼友谊、利群商圈核心地段,黄海一路沿街,周边商业配套齐全,社区人流量大。
悠然茶楼
海滨四路
休闲
88(2层)
处在石臼商圈烧烤一条街,社区多,人流集中。
步步高摄影
泰安路
休闲
200(2层)
处新市区新玛特商圈,人流量大,周边办公娱乐配套齐全,租金价格高。
迪欧咖啡
泰安路
餐饮
200(2层)
处新市区交通主干道,周边高档住宅林立,商业配套齐全,消费档次高,租金高。
锦帛二手房
荣誉世嘉沿街
中介
50(2层)
处济南路与菏泽路交汇处,紧邻实验高中,人流量大。
棒棰岛海参
专卖店
140(2层)
处济南路与菏泽路交汇处,紧邻实验高中,人流量大。
门头房
阳光花园沿街
装饰
150(2层)
处济南路与菏泽路交汇处,紧邻实验高中,人流量大
阳光房产
中介
60(2层)
处济南路与菏泽路交汇处,紧邻实验高中,人流量大
健身器材
新城花园沿街
休闲
200(2层)
处新市区济南路,周边行政单位多,高档住宅密集。
鲁房营销
中介
100(2层)
处新市区济南路,周边行政单位多,高档住宅密集。
洋河蓝色经典
国际现代城沿街
专卖店
100(2层)
处开发区北京路建材市场,社区多,人流量大。
新月神木门
专卖店
130(2层)
处开发区北京路建材市场,社区多,人流量大。
伴月公寓
济南路西段
门店
150(2层)
沿街大部分未出租,周边商业还不成熟,社区入住率低。
空铺转让
本项目对面
160(2层0
项目周边人流量不集中,有很多新建住宅,入住率低。
沁园门头
沁园沿街
门店
170(2层)
商铺格局规整,新建高档住宅多。
周边商业还不成熟,社区入住率低,体量大,租金低。
好健客健身
沁园沿街
休闲
1500
(2层)
联惠批发超市
山东路沿街
超市
140(2层)
处高科园区,华方医院对面,沿街满铺,商业配套齐全,周边家属院较多。
美容店
兖州路与山东路交汇
休闲
100(2层)
周边多为社区配套,人流量大。
过桥米线
四季花园东门沿街
2
150(2层)
地处大学城中心地段,人流量挺大,消费力集中。
杨国福麻辣烫
四季花园西门沿街
2
90(2层)
拌饭一族
2
55(2层)
备注:
以上走访同类2层33家商户,地段主要集中老日照、石臼和新市区,济南路、开发区、山东路、大学城沿街各调查情况:
1、老日照、石臼和新市区日照商业氛围浓厚,三大商圈租金价格比较高,其中日百商圈以正阳路为中心,租金价格在元/m2/天;石臼商圈以友谊商店、利群商场为中心,所调查商铺装修和楼板多已隔好,物业条件格局规整,租金价格在元/m2/天;新市区商圈以银座和新玛特商场为中心,租金价格在元/m2/天。
所处位置人流量集中,企事业单位多,商业氛围形成时间比较长,但各类经营业态缺乏规范化和专业化。
2、大学城周边各商业氛围浓厚,消费力集中,有固定的学生流和稳定的客源,租金价格在元/m2/天。
3、济南路段主要以烟台路为分界有荣誉世嘉、阳光花园、丽城花园、新城花园等高档社区沿街商业为主,租金价格在元/m2/天,荣誉世嘉、阳光花园紧邻日照世级规范化重点高中,银河公园,周边社区集中,人流量集中,周边新建高档社区多。
丽城花园、新城花园周边行政单位多,高档住宅密集,消费档次高。
4、开发区商圈主要集中在北京路以西国际现代城沿街,主要消费群体是建材客户等固定客源,周边社区比较集中。
5、大学城商圈地处大学城中心地段,学生流稳定,人流量挺大,消费力集中,主要受寒暑假影响。
五、济南路沿街租金调查一览表(表5)
名称
路段
业态
面积
租金
物业费
竞争指数
备注
信合苑商铺
济南路与昭阳路
转租
200
有
☆☆☆☆☆
售价在5800元/m2,已给装饰好,地面和墙面。
荣华地产门头
格林蓝天东临
门店
65
☆☆☆☆☆
商铺格局规整,
项目对面
济南路
160
☆☆☆☆☆
商铺地面和墙面都已装修好。
沁园门头
沁园沿街
170
(2)
☆☆☆☆☆
商铺格局规整
好健客健身
休闲
1500
(2)
体量大,租金低
百花KTV
沁园西邻
娱乐
2000(4层)
新建社区入住率低,同等规模较大娱乐业态租赁价格偏低。
汽车四轮定位
阳光花园沿街
门店
150
周围社区较少,商业气氛不浓,店铺内部结构比较规整。
阳光房产
65
平安房产
项目对面
中介
160
(2)
商铺已做好装修,地面和墙面都做好,格局方正。
茶庄
休闲
80
(2)
锦帛二手房
荣誉世嘉沿街
中介
50
(2)
处济南路与菏泽路交汇处,紧邻实验高中,人流量大,基本满铺。
棒棰岛海参
专卖店
140
(2)
健身器材
新城花园沿街
休闲
200
(2)
周边高档社区多,行政单位集中,高档消费圈。
鲁房营销
中介
100
(2)
台球俱乐部
休闲
300
(2)
食品超市
超市
100
新市区高档社区,消费能力集中。
售价在6000-10000元/m2
北京益智儿童潜能培训中心
城市花园
200(3)
高档社区密集,紧邻日照港中学,人流量大,商业氛围浓厚。
便民超市
300
备注:
济南路段是日照市生活居住核心路段,周边高档新建住宅多,但社区入驻率普遍不高,以烟台路为界,路以东各沿街租金价格受人流量影响纯一层商铺租金价格在元/m2/天,二层价格在元/m2/天,消费能力比较高;济南路与菏泽路交汇周边主要租金价格在元/m2/天,紧邻实验高中,人流量集中。
新建和未满商铺主要:
信合苑、聚贤佳苑、锦绣前程、安泰国际金融中心,山海天城建开发的综合文化中心集中在济南路段自向东,对本案造成一定的威胁,商铺户型集中在200-300m2,大部分租售方案未给出。
济南路段市政府将要筹建市级最大的综合文化广场将对本案带来很好的契机。
六、地下室租赁价格一览表(表6)
名称
路段
业态
面积
租金
备注
红河谷KTV
海滨五路
娱乐
1200
靠火车站附近商圈,交通便利,但因地下体量比较大,租
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