博雅苑尾盘销售方案.docx
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博雅苑尾盘销售方案.docx
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博雅苑尾盘销售方案
博雅苑尾盘销售方案
目录:
一、项目概述………………………………………
二、SWOT分析……………………………………..
三、销售现状分析………………………………….
四、总体推广思路………………………………….
五、销售策略………………………………………..
六、价格策略…………………………………………
七、市场推广主题…………………………………….
八、阶段营销推广…………………………………………
项目概述
博雅苑位于惠阳城区中心承修路,惠阳一中对面,建筑占地3507平方米,高十九层,总建筑面积46000平方米,户型设计超前,多种户型可选,特别是面积仅为四十多平方米精装修的精品小户型,是惠阳首家推出,满足不同消费者的需求。
SWOT分析
(一)优势
1、项目位于一中正对面,文化气息浓郁;
2、交通方便,生活便利;
3、现房,无购买风险;
4、发展前景好,投资热地。
(二)劣势
1、无绿化;
2、独栋生活空间不是业主追求的生活方式;
3、户型有些较大,客户群体小;
4、临街,住宅较嘈杂。
(三)机会
1、从发展眼光来看,随着投资的继续跟进,区域升值空间极大;
2、通过对现有销售情况来分析,90%销量足以证明,本项目住宅能够被市场所接受,只是暂时未能挖掘出足够的市场需求。
(四)威胁
1、市场竞争激烈,对本项目冲击较大;
2、无小区配套,难吸引本地自住购房者;
销售现状分析
(一)基本状况
自2005年推出以来,经过近一年的销售工作,本项目一直保持较稳定的销售态势,至今销售以达90%.随着惠阳地区房地产经济不断上涨的发展态势,本项目也从原来1880元/㎡的起价上涨到2450元/㎡起。
(二)产品优势
本项目的精品小户型面积在44㎡-79㎡之间,销售单位总价不高,极大地满足了部分中小投资客的胃口,销售率达100%;而在小户型销售火爆的氛围中,增强了投资客的投资信心,带动了部分中大户型的销售。
(三)销售过程中的不足
1、销控表形同虚设
从所剩单位可以看出,在销售前期我们未能及时做好销控工作,而销售人员在为追求销售业绩,一味推荐投资客户较易接受的小户型,未能及时引导客户购买中大户型,导致后期剩余的全部为中大户型。
当投资客户特别是有意向来购买小户型的客户来现场咨询时,因为小的户型已经全部售完,只剩下中大户型,没有可选择性,这时候你再向客户推荐中大户型时,客户已经产生抵触心理,当然也就不会买帐了!
如果我们在前期能够及时地做好销控,始终保留部分位置较好的小户型,鼓励销售人员引导客户购买中大户型,就不会陷入今天被动的销售局面。
2、价差不合理,对客户吸引力不够
小户型相比中大户型单价差距未能拉开,客户投资小户型感觉更有利
3、后期推广缺乏针对性
在小户型剩余不多的情况下,推广宣传没能找准目标客户,也没能继续挖掘剩余房的卖点,空等客户上门,导致后期销售困难,这样容易打击销售人员信心,产生消极心态,形成恶性循环。
在这种情况下,我们应当及时调整推广策略,有针对性地做一些广告宣传。
总体推广思路
紧紧抓住目标客户群,宣导尾楼也是好房子的观点,以高性价比的价格,再配合限期促销手段,在客户心目中迅速造成机不可失的购买冲动,一举消化存量单位。
(一)目标客户定位
从剩余户型来看,现有三房两厅和四房两厅两种大户型,最小单位面积为125㎡,多数为150㎡以上的大户型,折合总价较高,提高了购房客户的投资门槛。
综合原有购买大户型的客户进行分析,主要归为以下三类客户:
1、本地长住人员,购房主要为自住用,这部分消费者绝大部分是理性购房者,手中有一定的储备资金,比较偏爱较大户型,是我们选择的理想客户群,但这部分客户对小区配套的要求相对较高,对物业公司情况也比较看重。
2、本地投资客,这部分消费者相当大一部分也是理性购房者,本身已有住房,有多余的资金,出于投资保值的目的,他们将非常看重项目的地理位置和升值潜力。
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3、异地投资客,这类客户受惠阳大环境发展的冲击,来惠阳投资房地产。
他们手中的资金较为雄厚,投资主要从价格空间和升值潜力来考虑。
4、喜欢现楼入住的购房者,不信任期房,喜欢对现房进行考察和对比,如果性价比良好,则会立即购买。
(二)客户消费心理引导
尾盘具有两大特点;一是绝对的现楼。
买家可以直接看到现房,实地品评房屋质量、社区环境、生活配套是否便利等,不必存在像期房那样的担忧。
二是在物业管理设施及各方面的磨合上可以省时省力。
经过前期的入住,实际生活中的物业管理问题、发展商与配套部门之间是否具有良好的合作关系、楼房质量等问题都可以提早知道。
较惠阳地区其它的同素质楼盘,本项目中大户型竞争优势不明显,并且销售到了收尾阶段,给公众的印象是开发商将会以低价尽快收回资金.在优惠政策制定上正好利用这种心理,灵活变通价格策略。
通过对卖点的提炼,选择适当媒体引起客户的关注引导客户关注的渠道有:
软文
折页
单张
横幅
大型户外广告
销售策略
(一)样板房制作
聘用知名公司设计,施工样板房,风格争取在简单,明快的基础上透出家庭的温馨,并尽可能将造价压缩在将来客户可以接受的价格.以避免华而不实之嫌.在销售后期可以将样板房低价出售,形成市场上的一个新的卖点.现场设专门的装修工程师以便客户从容作出决定.
(二)促销策略
首先调查市场,尤其是同类产品市场,以优于市场的特惠价隆重分期推向市场(每个星期推5套),以低价也能住带电梯的小高层为主题抓住消费者的心理.以低价这个点带动整个楼盘的成功销售.在面积不能选择的情况下,通过价格差异消化户型、结构相对不好的单位。
1、在人群集中的好宜多超市等地开展促销活动,通过现场派发传单和宣传册,将博雅苑现楼低价发售的信息散布出去,吸引本地跟多看房者。
2、在楼盘周围以大面积的广告宣传画,以及旗帜来形成一种在热卖的气氛,以吸引来往行人以过往车辆上的乘客.及时制作楼盘的形象主色调宣传画,外观标.
3、售楼部的宣传。
售楼部的内外装修必须要形成一种专业,亲切的氛围.室内家俱的摆设,图片的挂放也不可因为是尾房销售而没有章法,整个售楼部不能让人感觉是房子卖不出去了而进行”贱卖”.售楼人员要经过专门的培训,正确引导消费者看待尾盘。
售楼人员需着装统一,并配戴公司标志.对客户的来访要有详细的记录.
3、在交通要道挂出条幅,引起途经客户注意。
4、销售提成制定策略,提高销售员的提成,提高其积极性
5、回访老客户
6、与当地企业和外地投资团协商团购事宜
价格策略
1、可在楼盘起价保持在2480元/㎡不变的情况下,通过降低折扣,送物业管理费等途径引发投资客的兴趣;
2、可采用首付分期付款的方式,放宽首付条件,缓解消费者首付的压力。
市场推广主题
1、准现楼发售,即买既如住
2、尊贵单位,火爆热销中
3、价格九折优惠,升值更具空间
4、买房即送一年管理费
5、低首付轻松入住
阶段营销推广
结合本项目情况,在2006年8月1日以前,将市场推广分为三个时期,即准备期(市场预热期)、强销期、收盘期。
(一)准备期
时间:
2006年6月1日到6月10日
营销目的:
1、形象展示:
信息发布、楼盘展示、现场包装、广告宣传,正确引导消费者看待剩余户型,加深消费者对现楼的认识。
2、预热市场,吸引目标客户群。
3、为正式销售做准备。
主要任务:
1、售楼部内外的布置和整理
2、在楼盘外墙挂条幅和做墙体广告
3、户外广告的制作发布
4、楼书、单张的制作
5、销售人员重新培训,统一销售讲解说词
6、老客户的回访
7、与当地企业和看楼团的接洽
8、销售控制
操作要点:
1、价格折扣和优惠政策制定合理,能产生足够吸引力
2、认真做好老客户回访工作,带动潜在客户购房
(二)强销期
时间:
2006年6月10日到7月15日
营销目的:
1、达成销售
2、培养客户忠诚度
3、保持温热的销售局面
主要任务:
1、广告执行:
a、采取夹报等方式传播销售信息,
b、在好宜多等人群集中地派发宣传画册或单张
2、公关活动:
联系本地大型企业或看楼团,增加楼盘销售气氛
3、营销人员:
继续跟踪好老客户,发动老客户拉动新客户,保持心态,切忌急躁
4、销控:
根据销售情况,拉大价格差距,以价格促进难销户型销售
5、促销活动:
买房送装修,买房免前期物业管理费等方案的实施
(三)收盘期
时间:
2006年7月15日到7月31日
营销目的:
基本售完
主要任务:
1、打出公示、提示性广告。
如横幅、广告牌等
2、采取“一口价销售”抛售剩余少量房产
3、销控:
推出尾房,价格相对较低或最低。
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