房地产销售基础知识.docx

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房地产销售基础知识

房地产基础知识

一、工程基础知识

1、房屋建筑分类

（1）从构成房屋建筑结构的材料分：

木结构（老楼，一般为1——2层建筑）

砖木结构（老楼，一般为1——3层建筑）

砖混结构（一般为6或7层建筑）

钢筋混凝土结构（高层建筑，为8层以上的建筑）

钢结构（纽约世贸大厦）

（2）从房屋层数高度分：

低层1～3层（木结构，砖木结构）

多层4～6层（砖混结构）

中高层7～9层（钢筋混凝土结构）

高层10～30层（钢筋混凝土结构）

超高层40层以上（钢筋混凝土结构，钢结构）

（3）按房屋建筑耐火性和耐久性程度分：

一级100年以上（钢筋混凝土结构、钢结构）

二级50～100年以上（砖混）

三级25～50年（平房）

（4）房屋建筑用途分：

生产性建筑居住建筑公共建筑房屋建筑结构

房屋建筑构件：

一幢建筑物一般是由基础、墙体（或柱）、楼地层（或梁）、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。

房屋承重结构的基本构件类型

钢筋混凝土结构（还包括钢结构、钢和钢筋混凝土结构）承重的主要结构构件全部采用钢筋混凝土建造（主要承重部件为梁和柱）。

砖混结构。

承重的主要结构采用梁、柱和墙体建造。

梁和柱是指砖混结构房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌体建筑的。

砖木结构。

承重的主要结构采用砖、木建造的。

其他结构（简易结构）。

承重的主要结构采用竹、砖石、等材料建造的简易房屋。

地基与基础

地基：

承受由基础传来荷载的土层叫地基。

整个建筑物的全部荷载都通过基础传给地基来承受。

地基承受荷载的能力是有一定限度的。

地基每平方米所能承受的最大压力，叫地基容许承载力（也叫地耐力）。

当基础对地基的压力超过地基容许承载时，地基将出现较大的沉降变形，甚至地基土层会滑动挤出而破坏。

为了保证建筑物的安全，必须保证基地压应力不超过地基承载力，因此，加大基础底面积可以减少单位面积地基上所受到的压力，即地基承载力不变时，房屋总荷载愈大，基础底面积也应随着增大。

地基土由于地质构造和土壤类别不同，分为天然地基和人工地基两大类。

岩石、碎石土、砂土、粘性土等一般均可作为天然基础。

人工地基指土层的承载力差（如淤泥、人工填土等），直接在其上面建造房屋时，缺乏足够的坚固性和稳定性，必须对土层进行人工加固后，才能在上面建造房屋。

加固地基常用的是压实法、换土法、挤密法。

基础：

基础是房屋的重要组成部分，位于房屋的最下部位，直接作用在土上并埋入地下，即是房屋的墙或柱埋入地下的扩大部分，称为基础。

基础用来承受房屋的全部荷载，并将荷载传给地基。

基础的类型：

刚性基础。

适用于6层或6层以下的砌体结构且基础宽度小于2.5米。

扩展基础（即柔性基础）

柱下钢筋混凝土独立基础

墙下钢筋混凝土条形基础

柱下条形基础

筏板基础

对多层和高层建筑，当地基土质差，采用条形基础不能满足地基的容许承载力和建筑物上部结构的容许变形时或当建筑物要求基础具有足够的刚度以调节不均匀下沉时，可采用筏板基础。

箱型基础

桩基础：

预制桩、灌注桩、钢桩、组合材料桩

基础按构造形式分：

条形基础：

独立基础：

指呈独立柱墩形式的基础，是钢筋混凝土排架结构柱下基础的主要形式之一。

筏板基础：

又叫满堂红，一般为50CM厚，对多层和高层建筑，当地基土质差，采用条形基础不能满足地基的容许承载力和建筑物上部结构的容许变形时或当建筑物要求基础具有足够的刚度以调节不均匀下沉时，可采用筏板基础。

当柱荷载或柱距较大时，为增大筏板基础的刚度，可沿柱轴线做增厚的勒梁，成为梁板式基础。

这种基础适用于高层框架结构。

箱型基础：

用于高层建筑。

桩基础：

预制桩、灌注桩、钢桩、组合材料桩

多层住宅七层及其层以下可采用砖混结构，可根据地基情况采用柔性基础、筏板基础，如需要与桩相结合。

中高层住宅可采用框轻结构、框剪结构，根据地基情况采用柔性基础、条形基础、筏板基础，如需要与桩基础结合。

高层住宅可采用框剪结构、剪力墙结构，根据地基情况采用筏板基础、箱型基础并与桩基础相结合。

墙体：

墙的分类：

按平面位置：

外墙和内墙

按墙的方向：

纵墙和横墙。

通常纵墙间的间距为房屋的进深，横墙间的间距为房屋的开间。

按墙的受力分：

承重墙和非承重墙：

按材料分：

砖墙、石墙、砌块墙、混凝土墙

楼层、地面：

楼层类型：

现浇钢筋混凝土楼层、装配式钢筋混凝土楼层、木楼层。

按施工方法：

现浇、预制。

楼梯：

楼梯组成：

由楼梯段、平台和中间平台、扶手、栏杆（或栏板）。

楼梯形式：

直跑式、双跑式等。

楼梯的使用性质：

主要楼梯、辅助楼梯、疏散楼梯、消防楼梯

屋顶：

屋顶由屋面、屋顶承重结构、保温隔热层和顶棚组成。

屋顶类型：

平屋顶：

平屋顶的坡度很小，一般采用3%以下，上人屋顶坡度为1%--2%。

坡屋顶：

坡度较陡，一般在10%以上。

曲面屋顶：

一般用在大跨度的大型建筑。

平屋顶小石子保护层屋面作法如下：

改性沥青防水层

20厚1：

2.5水泥砂浆找平层

1：

6水泥焦渣最低处30厚，找2%坡度，振捣密实，表面抹光

铺聚苯乙烯泡沫塑料板保温层，50MM厚。

钢筋混凝土现浇板

裂缝产生的原因

裂缝产生的原因很多，但从产生的原因归结起来可分为结构强度、温度、沉降几大类。

裂缝是否有害与裂缝出现的部位、裂缝出现的原因以及裂缝的宽度和长度有关。

裂缝如出现在结构性部位且裂缝的宽度和长度均较大则为有害裂缝。

砖混结构以砖砌体和楼板（可分为现浇和预制）为受力结构，因此在砖厚大于240的砖墙以及楼板上出现的裂缝均属于结构性裂缝，但如果表面抹灰开裂而砖体及楼板本身并未开裂则不属于结构性裂缝。

框轻结构以梁、板、柱为受力结构，若非表面抹灰裂或填充砌体裂缝则属于结构性裂缝。

混凝土裂缝宽度小于0.3mm即使出现在结构性部位也非有害裂缝，但应注意其发展。

为避免结构强度原因造成裂缝应在设计中保障混凝土构件尺寸、标号、配筋并在施工中严格执行。

该类裂缝危害最大。

温度裂缝分类较多。

主要措施是作好屋顶保温，并按规范要求设置温度缝。

砖混现浇板小于50米预制板小于60米设一道。

框轻现浇板小于55米，预制板小于75米设一道，实际工程中还应尽量减小。

沉降缝是防止地基不均匀沉降，造成房屋开裂而采取的一种措施。

在房屋的下列部位中宜设置沉降缝。

屋建在明显不均匀填土地基上或地基土压缩性有显著差异处；筑平面的转折部位；高度差异（或荷载差异）处；建筑结构（或基础）类型不同处；分期建造房屋的交界处。

温度裂缝基础不断开，沉降缝基础相应位置断开。

实际工程中两缝常合二为一。

关于室内采光有何要求？

每套住宅至少应有一个居住空间内获得日照，当一套住宅中居住空间总数超过四个时，其中宜有二个获得日照。

采光系数：

室内为1，窗地面积比1/7；楼梯间0.5窗地面积比1/12（窗地面积比值为直接天然采光房间的侧窗洞口面积Ac与该房间地面面积Ad之比）。

离地面高度低于0.5米的窗洞口面积不计入采光面积内。

窗洞口上沿距地面高度不宜低于2米。

梁的种类和作用

简支梁：

单跨梁一般为简支梁，如过梁、托墙梁。

连续梁：

两跨以上的梁为连续梁。

悬臂梁。

如阳台梁、雨篷梁等。

以上三种梁可根据建筑实际情况设计为上返梁或下返梁。

关于暖气管与房顶和墙壁的距离的规定

答：

暖气管与房顶和墙壁距离无明确规定，但施工过程中需要一定距离，一般距顶20厘米左右，距墙壁15厘米以内。

不同建筑结构的优缺点比较

砖混结构住宅与框轻结构住宅相比保温性能好，隔声性能好，抹灰不易开裂，施工周期短，造价低。

但抗震性能差，抗地基变形能力差，出房率低，楼房层数要求七层以下，不太适合超大开间住宅。

且砖混结构每层重约1.6吨/平方米，而框轻结构每层重约1.2吨/平方米，因而对地基地耐力要求高。

砖混结构现浇板小于50米设一道伸缩缝，预制板小于60米设一道，框轻结构现浇板小于55米设一道伸缩缝，预制板小于75米设一道。

厨、卫防水的处理

撒素水泥面

聚合物防水砂浆40MM厚向地漏处找泛水i=1%，最薄处20MM厚四周卷起250高。

现浇钢筋混凝土楼板

上水管和下水管的材质常用种类，及其特点

给水管材传统的镀锌钢管。

新型管材主要有UPVC管、铝塑复合管、ABS管、PEX管、PB管、PE管、PP管等。

排水管材有铸铁管、螺旋降噪UPVC管、芯层发泡UPVC管和普通UPVC管。

铸铁管使用时间较长后容易造成堵塞；普通UPVC管噪音较大；芯层发泡UPVC管价格相对较高；螺旋降噪UPVC管价格适中且能起到降低噪音的效果。

各种管材基本技术性能分析比较表：

名称

内容

镀锌钢管

ABS管

PEX管（交联聚乙烯管）

PB管（聚丁烯官）

PE管（聚乙烯管）

PP管（聚丙烯管）

使用年限（年）

10

50

50

50

50

50

耐温（℃）

-40-200

-40-80

-70-75

-20-110

-20-40

-20-120

耐温（℃）

-40-200

-40-80

-70-75

-20-110

-20-40

-20-120

耐腐

有

耐

耐

耐

耐

耐

耐压（MPA）

1.0

1.6

0.6

1.6

1.6

1.6

连接方式

铸铁管件丝接或法兰连接

同质管件冷胶融连接

铜质卡套式或卡箍式连接

挤压加紧式、热熔式、电熔式

挤压加紧式、热熔式

热熔式焊接

管道规格

∮16-∮150

∮16-∮400

∮16-∮63

∮16-∮110

∮16-∮63

∮16-∮63

管件规格

全

全

铜质管件

全

全

全

针对不同的户型应安装多少个插座，不同的使用空间各需几个插座，插座的规格、形式的区别？

卧室设两个电源插座，一个空调插座。

起居室设三个电源插座，一个空调插座

厨房设三个电源插座。

卫生间设三个电源插座，插座有防水要求。

空调插座线路单走。

户型大小不同，电表的规格的区别

国家以前规定建筑面积在130平方米以下的电表为5—10A，130平方米以上的表为10—20A。

但目前均改为10—20A。

现在常用供暖方式

按热源形式分为：

陈塘热电锅炉房集中供热地热水供热

按系统设置分为：

单管系统双管系统

按供热形式分为：

上供下回式上供上回式

煤气类型

目前煤气基本分两种，天然气及煤制气。

天然气燃烧值及洁净度等优于煤制气。

二、专业名词：

均价

均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。

均价一般不是销售价

基价

基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。

商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出

起价

也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格。

多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。

高层物业，一般以最低层的销售价为起步价。

房产广告中常表明“xxx元／平方米起售”，是以较低的起价来引起消费者的注意

预售价

预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语。

预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准

定金

定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现

根据我国法律通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。

定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%

如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金

违约金

违约金是指违约方按照法律