商业银行.docx

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商业银行

天津外国语大学滨海外事学院

经济系

毕业论文

题目我国商业银行个人住房抵押贷款风险防范研究

作者许玮玮

学号070664016

专业金融学

班级070403

指导教师贾佳

完成日期2011年4月

中文摘要

自20世纪90年代以来，我国房地产市场逐步发展并迅速壮大，已逐渐成为推动各地区乃至整个国民经济增长的重要力量。

自从1998年国家取消福利分房以后，我国个人住房抵押贷款逐渐发展起来，同时，由于个人住房抵押贷款风险低，收益时间长，社会效益明显等特点，个人住房抵押贷款被商业银行看作是一项优质信贷业务，并已成为我国商业银行业务中的重要项目。

但是个人住房抵押贷款在我国的发展历史较短，在制度和操作中仍有很多尚待完善的地方。

随着个人住房抵押贷款的快速发展，不良贷款率也呈上升趋势，我国商业银行在个人住房抵押贷款业务中面临了不少风险，因此，需要对个人住房抵押贷款的风险进行客观的认识和分析，寻求控制风险的措施和相应对策，才能确保该市场的健康稳健发展。

本文首先阐述了个人住房抵押贷款的含义、贷款流程与个人住房抵押贷款在我国商业银行中的地位以及现状，然后对我国商业银行在个人住房抵押贷款业务中面临的风险，以及结合各国商业银行住房抵押贷款风险防范的经验教训进行分析，最后针对以上分析的各种风险提出了相关的建议与对策。

关键词：

商业银行；个人住房抵押贷款；信用风险；利率风险；风险防范

ABSTRACT

Since20thcentury,1990s,Chineserealestatemarkethasdevelopedandexpandedrapidly,andgraduallybecominganimportantforceofourcountry’seconomicgrowth.In1998,ourcountrystoppedthewelfarehousingdistribution,andtheindividualhousingmortgageloandevelopedgradually.Atthesametime,duetothelow-risk,largeprofitandsignificantsocialbenefitfeatureoftheindividualhousingmortgageloan,theindividualhousingmortgageloanwasconsideredasagoodcredit,andhasbecomeanimportantcredit.Butasthehistoryoftheindividualhousingmortgageloanofourcountryisnotverylong,sotherearemanyproblemstobesettled,suchasthesystemandtheoperation.Withtherapiddevelopmentoftheindividualhousingmortgageloan,thenon-performingloanratioontherise,andthecommercialbanksconfrontwithalotofrisk,therefore,thecommercialbanksshouldlearnandanalyzetheriskinobjectiveperspectiveaswellasseekmeasurestocontroltheprobleminordertoensurethehealthydevelopmentofthemarket.

Firstly,thepaperdescribesthemeaningofindividualhousingmortgageloan,theloanprocess,theroleplayincommercialbanksanditsstatus.Thenanalyzetheriskofpersonalhousingmortgageloanincommercialbanksandcombinedwithvariousrisksinseveralcounties.Atlast,toaimattherisksthatanalyzedabove,thepaperputforwardsomerelevantsuggestionsandmeasures.

Keywords:

commercialbank;individualhousingmortgageloan;creditrisk;

interestraterisk;riskprevention

目录

一、引言………………………………………………………………………1

（一）个人住房抵押贷款的含义………………………………………………1

（二）个人住房抵押贷款在我国商业银行中的地位…………………………2

二、我国商业银行个人住房抵押贷款的现状分析…………………2

（一）发展速度快………………………………………………………………2

（二）增长潜力大………………………………………………………………4

（三）分布不均衡………………………………………………………………5

（四）不良贷款率不断上升……………………………………………………5

三、我国商业银行个人住房抵押贷款的风险分析…………………6

（一）信用风险…………………………………………………………………6

（二）抵押物风险………………………………………………………………9

（三）流动性风险……………………………………………………………10

（四）利率风险………………………………………………………………11

四、国外银行防范住房抵押贷款风险的启示………………………12

（一）美国次贷危机的启示…………………………………………………12

（二）部分国家住房政策的启示……………………………………………13

五、我国商业银行个人住房抵押贷款风险的防范措施…………14

（一）信用风险防范措施……………………………………………………14

（二）抵押物风险防范措施…………………………………………………16（三）流动性风险防范措施…………………………………………………16

（四）利率风险防范措施……………………………………………………17

（五）完善个人住房抵押贷款的法律法规…………………………………18

参考文献……………………………………………………………………19

我国商业银行个人住房抵押贷款风险防范研究

一、引言

近年来，随着我国经济的快速发展，城市进程加快，居民收入水平的提高以及居民对改善居住条件的渴望，促使我国房地产业迅速发展，而房地产业的发展又进一步促进商业银行个人住房抵押贷款不断扩大，个人住房贷款已经成为我国商业银行贷款发放的重要组成部分，并得到了快速发展，无论在信贷规模上还是效益贡献上的地位都得到了提高。

个人住房抵押贷款的迅速发展对调整银行信贷结构、扩大内需、推动国民经济增长作出了贡献。

但是随着此业务的不断发展，其潜在风险不断聚集，风险逐渐显现。

因此，我们需要加强对我国商业银行个人住房抵押贷款的风险防范。

（一）个人住房抵押贷款的含义

个人住房抵押贷款是指借款人以购买普通住房为目的，以其合法拥有的个人住房作为抵押物，向商业银行和其他金融机构申请贷款。

当借款人到期不能偿还贷款本息或违反借款合同的某些约定，贷款人有权依法处理抵押物并享有优先受偿权。

个人住房抵押贷款的流程图大致如下：

图1个人住房抵押贷款流程

资料来源：

中国金融形势月刊

（二）个人住房抵押贷款在我国商业银行中的地位

在消费信贷中，个人住房抵押贷款占据了重要的地位，它为我国经济发展和居民住房条件的改善做出了一定的贡献。

特别是近年来，我国房地产行业迅速发展，个人住房抵押贷款已成为我国商业银行具有强劲发展势头的“零售业务”，被视为拓展信贷营销业务、优化信贷资产结构的主要手段。

商业银行之所以积极发展个人住房抵押贷款，主要原因有两点：

一是近些年来我国房地产市场繁荣以及国家信贷政策的支持；二是商业银行普遍认为个人住房抵押贷款是优质资产，不良贷款率极低，比其他的贷款风险小得多。

二、我国商业银行个人住房抵押贷款的现状分析

（一）发展速度快

相对于国外的其他国家，我国的个人住房抵押贷款发展的历史较短，然而自1998年以来，我国的房地产消费贷款却得到了迅速发展，商业银行业也将个人住房抵押贷款作为调整其资产结构的主要措施，已成为银行发放贷款的主要领域之一。

表12001-2009年我国个人住房抵押贷款及居民人均可支配收入情况

年度

个人住房抵押贷款期末余额（亿元）

同比增长比率（%）

占居民消费性贷款期末余额的比例（%）

占金融机构全部人民币贷款期末余额比例（%）

城镇居民年人均可支配收入（元）

城镇居民年人均可支配收入增长率（%）

2001

5597.95

65.77

80.09

4.98

6859.6

9.23

2002

8258

47.50

77.40

5.80

7702.8

12.29

2003

11779.74

42.46

74.87

5.88

8472.2

9.99

2004

15922.3

35.17

79.20

8.41

9421.6

11.21

2005

18430

16.00

83.37

7.74

10493

11.37

2006

22506

22.11

82.10

9.46

11759

12.07

2007

30128

33.60

82.40

11.51

13786

12．20

2008

29800

10.50

80.08

9.83

15781

8.40

2009

47600

43.10

86.02

11.90

17175

8.80

图2个人住房抵押贷款期末余额

图3个人住房抵押贷款余额占比示意图

数据来源：

中国人民银行网站、国家统计局网站

1.个人住房抵押贷款规模不断增大

1997年末，个人住房抵押贷款余额仅为190亿元，到2005年底，个人住房抵押贷款已经达到了18430亿元，由此可见其发展速度之快。

由表1所示，2001年个人住房抵押贷款期末余额为5597.95亿元，到2009年期末余额为47600亿元，增长了8倍之多。

由图2中可以直观的看出我国个人住房抵押贷款总体呈上升趋势，规模不断增大。

2001年以来，城镇居民人均可支配收入在逐年增加，而个人住房抵押贷款每年期末余额则呈现出发展迅猛的态势，而且其增长率高出收入增长率很多。

出现这种状况的原因是近年来我国房地产市场不断高涨、房价飙升很快，房价飙升的程度大大超出了人均收入水平，房贷市场便顺势迅猛发展了起来。

2.个人住房抵押贷款比重稳步上升

截至2007年底，个人住房抵押贷款作为银行消费信贷业务中所占权重最大的一种贷款种类，年末余额已达到30128亿元。

由图3可以看到，个人住房抵押贷款余额占金融机构全部人民币贷款余额的比重一直稳步上升，2007年末首次超过10%。

我们还可以发现，个人住房抵押贷款在2008年末余额为29800亿元，首次出现下降，占消费性贷款余额的比例比2007年同期下降了2%。

这是因为金融危机开始波及全球，我国国民经济各方面均受到不同程度的冲击，导致我国GDP增速减缓，居民可支配收入增长率出现下滑，我国房地产市场有所调整，商品房成交量减少，房屋价格涨幅有所回落。

2009年，为应对国际金融危机，我国采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策。

商品房销售面积增幅持续增加，房价同比涨幅自6月份开始上涨后不断走高。

在市场变化的影响和政府大力采用宏观调控手段的作用下，房地产信贷也出现较快增长。

商业性房地产贷款余额快速增长，个人购房贷款持续回升。

2009年末，个人住房抵押贷款年末余额达到47600亿元。

（二）增长潜力大

我国个人住房抵押发展的历史较短，所以未来发展空间很大。

从国外来看，房地产贷款在银行信贷资产中占的比重很大，相比较而言，我国商业银行的个人住房抵押贷款占银行信贷资产余额的比重还是比较低的,增长潜力巨大。

表2所示的是我国和其他国家个人住房抵押贷款占GDP的比例，通过比较可以看出，我国个人住房抵押贷款规模与一些国家相比仍偏小，因而发展空间较大。

表22009年部分国家个人住房抵押贷款占GDP的比例

国家

比例

荷兰

74%

英国

56%

日本

33%

马来西亚

23%

中国

11.7%

数据来源：

新浪财经网

（三）分布不均衡

从我国个人住房抵押贷款的分布来看，贷款业务主要集中在东部地区，中西部地区的住房抵押贷款占的比重都很小。

有关数据显示，2006年东部地区个人购房贷款增加了5288.2亿元，如图4所示，占全国全部增加额的77%，而中部和西部地区的个人住房抵押贷款增加额占的百分比分别为11%和12%。

居民购房贷款集中在房地产热点地区和城市。

从这可以说明,个人住房抵押贷款这项业务的发展还取决于经济的发展和居民的收入水平。

图42006年全国个人购房贷款增加比例

资料来源：

中国人民银行网

（四）不良贷款率不断上升

随着我国个人住房抵押贷款余额的快速增加,个人住房抵押贷款不良率也开始不断上升。

2002年,我国商业银行个人住房抵押贷款的平均不良率在1%左右,到2004年底,不良贷款率达到了1.5%左右,其中农行已超过2%。

在我国个人住房抵押贷款发放最多，竞争最激烈的上海,从2004年初至2006年9月末,商业银行个人住房抵押贷款平均不良贷款率由0.1%上升到0.86%,在两年多的时间里上升了7倍多。

2008年3月末，上海个人住房不良贷款余额21.56亿元，比年初增加了0.95亿元，不良贷款率0.71%，比年初上升0.03%。

根据上海银监局有关统计数据显示，中资银行在上海的整体信用质量得到改善和比例的不良贷款继续“双下降”，然而被认为是高品质的资产质量的个人住房贷款已一再下滑。

上海汇丰银行局公布第三季度的统计数据显示，截至2010年9月底的中资商业银行个人住房不良贷款余额为21.3亿元，比年初增加5.8亿元，不良贷款利率为0.86%，增加了0.28%。

华夏银行个人住房不良贷款余额从7.07亿元增加到8.09亿元。

中信银行的不良贷款余额从年初的11.14亿元增加到12.28亿元。

从以上数据可以看出，我国个人住房抵押不良贷款总体趋势是上升的，风险也进一步加大。

三、我国商业银行个人住房抵押贷款的风险分析

（一）信用风险

个人住房抵押贷款信用风险也称违约风险，是指购买住房的自然人以所购房作抵押，向商业银行申请取得贷款，而后由于种种主客观原因，借款人未能如期偿还贷款本息而导致商业银行遭受损失的可能性。

信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险，也是商业银行在抵押贷款业务中面临的最大风险。

不同主体的信用风险如下所述：

1.房地产开发商信用风险

（1）以虚假按揭骗取银行资金

指开发商以骗取银行贷款资金为目的，在借款人没有真实购房意愿的情况下，利用法律法规的空子，甚至伪造购房人的资料，以“按揭贷款”之名来诈骗银行的贷款资金。

2008年，中国银行北京分行在对零售按揭贷款进行内部稽核时发现“森豪公寓”开发商以北京华运达房地产开发有限公司员工名义，虚构房屋买卖合同、提供虚假收入证明套取按揭贷款及重复按揭贷款，涉及的住房贷款多达6.45亿元。

2009年下半年，中国银监会针对银行贷款审查进行了一次大检查，检查结果显示，截至2009年6月末，国内银行涉及假按揭的贷款金额达数十亿元。

其中，查出某国有银行发放个人住房贷款涉嫌假按揭的有4718笔，累积金额达13.09亿元，占被查个人住房贷款总额的6.05%。

另一家国有银行被查出共发放假按揭贷款的有3716笔，累积金额7.34亿元，占被查个人住房贷款总额的3.23%。

开发商利用假按揭骗取贷款资金的行为给银行抵押贷款的安全带来了极大的风险。

（2）一房多售的欺诈现象

指开发商将同一房屋重复销售给几位买家，最终最多只有一家得到房产。

一些不良开发商钻了预售的空子，将预售房重复出售、重复抵押，购房者交了定金，付款时却出现了“竞买对手”，付了钱的房子却被开发商抵押给了银行。

有的购房人不但购不了房，而且连定金都拿不回来，对于这种产权风险，银行在贷款之前不易察觉，因而可能面临贷款损失的风险。

（3）未能按合同规定交房

一些开发商与购房人签订了购房合同后，由于计划不周，资金周转不灵或是其他情况未能按时将房屋交付使用，或是交房后，购房人发现楼盘的实际面积与图纸相差较大、销售价值远远超出实际价值，这些都会影响借款人的还款意愿，贷款银行会因此遭受损失。

开发商为了最大限度地获得非法利润,常常会出现实际建房和图纸有偏差的现象，在办理按揭贷款的时候经常是拿自己的模型给银行的信贷人员看,如果信贷人员提出要看实房,开发商往往又带银行信贷人员去看早已准备好了的标准套房,来证明实房和图房是一致的。

这种情况的出现会使购房人和开发商之间产生纠纷，这也会打击借款人的还款热情。

2.借款人信用风险

（1）还款能力问题

购房者的还款来源主要取决于个人的收入，由于社会就业形势的严峻和不稳定，借款人很容易面临失业，商业投资失利等情况，或是遭遇意外事故和重大灾害，这些都会降低借款人的经济收入，从而导致借款人支付能力不足，无力继续按期清偿银行贷款本息而造成违约，这属于被迫违约。

还有些购房者一开始就不具备还款能力，通过伪造个人信用资料或虚报收入来骗取贷款资金，他们想通过房价上涨来获取利润，待房价上涨后以高价出租，以租金来还贷款。

一旦房价下跌或是房屋无法租出，那么购房者就没有能力继续还款。

在信息不对称下，借款人的信息只有借款人自己清楚，银行了解的不多，这使得银行很容易遭受损失。

（2）房价下跌造成的违约

有时开发商为吸引更多的客户购买其房屋以及为了尽快收回成本与赚取利润，往往会制造出房热销的假象。

若房地产监管不到位，可能造成房价偏高，一旦政府出台政策打压房价，房价会下跌，而贷款利率的大幅度上升也会造成房价的下跌。

经济理论中的经济人假说中认为每个借款人都是一个理性的决策者，目标是追求效用的最大化。

因此，当借款人发现其所购买的房屋的价值已经低于抵押贷款价值时，意味着借款人放弃还款反而会带来更大利益，出于经济理性，借款人会选择违约，放弃对所购房屋的所有权。

统计数据显示，2009年1－9月份，全国商品房销售面积58371万平方米、商品住宅销售面积53673万平方米、商品房销售额27532亿元及商品住宅销售额24267亿元，与中国房地产增长最为火爆的2007年同期相比，分别高出了123%、124%、147%和151%。

另外一项数据显示，自亚洲金融危机以来，国内房价上涨已经超过10年，一线城市的中心区房价上涨已经超过10倍，三线城市房价上涨也超过3倍，而我国房价收入比远高于国际水准，如北京核心区域的房价收入比已经达到了22倍，远高于国际公认的4－6倍。

随着房价的飙升，这一数据还会进一步扩大。

因为我国很多中低收入者大多是按揭买房,而且还贷周期都在20－30年。

一旦房价出现像日本在1990年和香港在亚洲金融危机时的暴跌情形，购房者无法及时还贷，房地产抵押贷款的风险将大量暴露。

3.商业银行造成的信用风险

（1）商业银行的自身操作不规范

在竞争压力下，商业银行的房贷部门有时为了扩大其业务范围，竞相降低借款人的首付比例，变相降低贷款人标准和担保条件，或是放松贷款人的审批条件。

银行的贷前调查流于形式，缺乏足够的监督管理措施，这样会给贷款带来安全隐患。

在操作的过程中，没有严格的抵押住房登记制度。

比如目前有些商业银行对房地产开发商的资质和财务状况，以及住房贷款借款人的还款能力等方面审核不严，对贷款审批，发放等环节的监控措施落实不到位，这些都会造成不良贷款率的上升。

（2）银行内部员工的道德风险

银行中部分员工自身业务素质或思想素质不高，由于个人原因或是某种利益关系，明知道借款人提供的资料是虚假的，但是并没有指出，导致借款人相关资料不真实，误导贷款审批人；个别经办人员甚至与借款人串通，故意伪造相关资料，骗取银行的信贷资金，如果银行在贷款调查、审批环节缺乏监督机制或制度执行不严，也可能带来贷款的信用风险。

4.抵押房屋价值评估机构信用风险

在抵押贷款中，必须对抵押物进行价值评估，由于评估机构的信用风险原因，会在利益的驱动下为满足客户的要求高估抵押物价值，给银行带来很大的风险。

当借款人无能力偿还贷款时，银行就会拥有对其房屋的所有权，由于房屋实际价格低于评估价格，所以会给银行带来损失。

比如价值100万的房屋，评估机构与客户串通将房屋的价值虚增为180万，若银行按所估房价60%的贷款发放给借款人，那么一旦借款人违约或无力偿还，即使银行将所抵押的房屋变现，但是银行还是损失了8万。

（二）抵押物风险

1.住房交割风险

购房者与银行签订个人住房抵押贷款合同，由于各种原因不能及时办理抵押登记，而银行又没有抵押物的抵押文件，如果在此期间，购房人因故违约，或者住房并未成交，银行会面临住房交割风险。

2.抵押物处置风险

当购房人违约时，根据抵押贷款合同，银行有权处置抵押住房并优先得到偿还，实际上银行在处置抵押物时会遇到很多困难，这会给银行带来隐患。

（1）抵押住房产权或其他权属风险

抵押住房产权或其他权属风险包括未经抵押权人书面同意，购房人将抵押住房出售、出租、再抵押；抵押住房产权不明或属共有产权；产权清楚但借款方陷入民事或刑事纠纷，其产权可能被第三方或政府扣压。

若购房人违约，银行对抵押物处置时会遇到困难，可能会损失全部抵押贷款。

（2）抵押住房处置变现风险

抵押住房处置变现困难的原因在于：

一是我国住房二级市场还不成熟，交易法规不完善，手续繁杂，在处置抵押房产时，采取出售、拍卖方式变现，银行业支付高额费用而且变现慢，导致银行的抵押物变现困难，很多时候只能降价出售。

二是对贷款人来讲是零售性业务，每笔贷款的贷款利率、到期日、以及贷款期限等都不同，没有实现标准化，一个贷款人可能持有很多个性质不同的此类抵押贷款，转售困难很大：

三是在经济衰退中，大量同时出现违约抵押住房，该类贷款存在违约风险，即使找到潜在的该类贷款的投资者，因为无法逐笔去判断估计每笔贷款的违约风险（这样做成本太高），会使投资者望而却步，变现更加困难。

当抵押物变现渠道窄、成本高，商业银行不能顺利、足额、合法变现，就会遭受抵押处置风险。

（3）处置抵押住房易受到社会舆论

多数的违约人通常经济收入低，无力购买住房，出于社会压力，银行一般不能强制执行而令违约者无家可归。

根据高院关于个人抵押住房的规定，如果贷款客户按揭所购房屋为自住房，银行要拍卖其房屋，先要为其解决能基本满足其生活的需要，所以银行在拍卖被处置的房屋权利的时候，还是会遇到许多实际的困难。

（三）流动性风险

1.金融机构的流动性风险主要有两种形式

一是非现金资产的流动性风险，二是资金的流动性风险。

前者是指非现金资产不能按现有市场价值及时变现而导致损失的可能性。

后者是指现金流不足以满足支