康居集团保障房建设标准.docx

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康居集团保障房建设标准

南京浦口康居建设集团文件

浦居发〔2015〕123号签发人：

刘飞

关于下发《南京浦口康居建设集团有限公司

浦口区保障性住房建设标准》的通知

各建设单位：

为规范康居集团保障房在建项目的生产、经营和工程管理中的秩序，提升浦口区保障房的整体品质和形象，统一各项目工程建设过程中的各部位做法标准，特制定《南京浦口康居建设集团有限公司浦口区保障性住房建设标准》，现将该标准下发给你们，请对照文件要求，严格贯彻落实至各项目及参建单位。

附件：

南京浦口康居建设集团有限公司浦口区保障性住房建设标准

南京浦口康居建设集团有限公司

2015年9月14日

南京浦口康居建设集团有限公司2015年9月14日印发

浦口区保障性住房建设标准

南京浦口康居建设集团有限公司

2015年9月

10总则

1.0.1居建为贯彻落实国家、江苏省和南京市保障性住房法规、政策,规范保障性住房建设工程，确定保障性住房标准，制定本标准。

1.0.2住房本标准适用于南京浦口康居建设集团有限公司（以下简称“康居集团”）新建的各类保障性住房的建设活动。

1.0.3类保康居集团的保障性住房建设应遵循安全可靠、经济实用、资源节约与环境友好和适度创新的原则。

1.0.4保康居集团保障性住房建设，除应符合本标准外，尚应符合国家现行的有关强制性标准的规定。

2基本规定

2.0.1障性保障性住房建设，应符合统筹规划、优化设计、科学建造，经济合理、技术适宜等要求。

2.0.2建设保障性住房规划方案，应采用满足居住区域的基础上,增加其他城市功能配套的混合型社区模式，充分考虑和利用城市基础设施与公共资源，集约利用土地资源，符合城市发展规划,培育住区内的地缘情感和居住文化，发挥宜居功能。

2.0.3的地保障性住房户型功能，应实用合理，基本户型结构应固化，居住功能应多样化，以满足不同群体的住房需求。

2.0.4户型保障性住房设施，应齐全、适用，遵循共享、高效利用的原则，满足多层级群体的需求。

2.0.5设施保障性住房建造，宜推行构件的产业化和建造的工业化，科学缩短建造时间、节约资源、保护环境， 提升住房质量与品质。

3规划和设计

3.1一般规定

3.1.1【混合功能】保障性住房建设应提倡土地集约利用，资源集约利用与建筑的多功能利用，在满足居住功能的基础上，增加各类城市配套功能，实现保障性住房的住区整体功能状态混合。

3.1.2】【共享资源】保障性住房建设应注重与相邻街区及城市的资源、空间、人文环境和生活质量的联系、接纳与融合，提倡资源共享。

3.1.3【宜居功能】保障性住房建设应综合考虑居民生活方式和习惯，合理安排居住环境和配套设施，以配套先行为原则，保证住房的宜居功能。

3.2土地利用及空间布局

3.2.1【地形利用】保障性住房建设规划设计中应利用原有地形条件，减少土、石方工程量。

在改善住区日照、通风、噪声等居住环境质量的前提下可对地形地貌局部调整，住区内土方应挖、填平衡，减少土方外运，有效的防控施工扬尘。

3.2.2】【室外环境】保障性住房的布局及建筑间距应综合考虑日照、采光、通风、热环境、声环境、消防、管线埋设和视觉卫生等要求，并结合建设用地的实际情况而确定。

3.2.3【城市形象】保障性住房住区应体现环境友好性原则。

住区建设应结合本地的气候、地理和环境特征，配合临近街区和城市已形成的整体布局和肌理进行设计，最终达到提升城市形象的功能。

3.2.4【容积率控制】保障性住房住区的容积率使用控制在2.2～3.0之间，在满足住宅需求量的同时，适当降低住宅部分容积率的使用率，通过增加住宅间的连廊等各种方式达到住区内居民间联动交流，增加小区温馨氛围的目的。

3.2.5【建筑层数】保障性住房的建筑高度在100米以内，建筑层数以11～33层为主，建筑层高2.8米。

3.2.6【商业配比】保障性住房的商业配比控制在5%～10%区间，其中：

2%用于物业管理费平衡，超出部分用于出售平衡建设资金。

3.3交通组织

3.3.1【人车和谐】保障性住房住区内采用人车分流方式。

原则上所有车位均设置在地下，地面上不设置停车位，如遇空间、地形等特殊因素影响，可根据实际情况在地面上适当配建一般停车位或立体停车位。

S≤90㎡的按照0.9车位/户、90㎡

3.3.2。

【整合交通】保障性住房住区主要出行方式应以大运量公共交通为主，规划中应充分考虑根据道路资源配套公交优先的原则，设置人行出入口，且应与慢行交通方便接驳，提高出行效率。

3.4城市配套

3.4.1【服务配套共享】公共服务设施应规划布局在可见性强的地段，方便居民，利于共享，应从规划阶段充分考虑教育、医疗、菜场、交通、公交始末站等城市公建配套，应配尽配，充分满足住区居民的居住、就医、就学、出行等需求。

3.4.2便【教育配套】教育设施应按其服务范围均衡分布，学校应布置在交通安全和便利地段，应有独立院落和出入口，且出入口的设置应尽可能的避免学生上学、放学期间的交通拥堵， 学校操场与邻近住宅应保持一定的间隔。

严格执行《南京市公共设施配套规划指标》（2015版），用地按：

中学生≥25㎡/人，小学生≥20㎡/人，幼儿园≥15㎡/人；班级按：

中学生35/千人·班，小学生45/千人·班配置。

3.4.3【特殊群体专用配套】宜为老年人和残疾人提供活动、社交的场所及相应的服务设施。

3.4.4【人防配套设施应配尽配】新开项目一律在总平方案设计阶段要考虑人防工程配建，人防设施应配尽配。

4户型 

4.1一般规定 

4.1.1【模数化与标准化】户型设计应满足模数化、标准化的要求，空间尺寸及构件尺寸宜满足建筑模数化的要求，户型宜采用保障性住房的固化户型。

4.1.2标准【设计原则】保障性住房户型应秉承经济性、适用性、灵活性及可变性的原则，功能布置合理，充分提高住宅空间使用率。

4.1.3】【布局紧凑】对公共部位等平面布局宜紧凑，缩减公摊面积，保证结构规整和后期维护管理。

4.2户型分类

4.2.1【户型分类】保障性住房户型应按照保障对象和功能要求进行配建，充分发挥户型的多功能性和空间最大利用率。

4.2.2】保【固化户型】新建住房户型应优先选用经区属各街道和功能板区充分研究论证并向社会公示的固化户型，优选使用6个固化户型，主力户型面积在70～110平方米之间；可根据项目用地情况和实际需求，在满足本标准相应指标的前提下有针对性的衍生20种户型，以满足不同面积需求和搭配。

4.3户型功能

4.3.1满足【采光通风】保障性住房的采光、日照、通风应满足国家和南京市有关法规和标准的要求。

4.3.2【宜居功能】保障性住房布局要相对紧凑，公共部位的通道连廊要尽可能缩短或减少，要通过设计的手段处理公摊面积过大和后期维护补救的问题，增加居民的户内使用面积和居住生活的便捷性、适用性、安全性。

5宜设施 

5.1一般规定 

5.1.1【完备性】在南京市规划配建等相关规定的基础上，应专门为保障性住房住区增设符合其特定需求的公共设施。

5.1.2南【耐久性】各种设施应充分考虑相对于普通社区较大使用强度情况下的耐久性。

5.1.3种【可维护性】各种设施应有完备的管理使用手册，利于后期维护修理。

5.1.4【灵活性】各种设施应可以灵活转变功能与服务对象。

5.2交通设施

5.2.1各种【交通导向】交通导向。

1交保障性住房出入口应设置清晰的住区地图，地图内应包含周边交通与配套设施的基本信息； 

2障保障性住房应提供清晰的交通导向指示牌。

5.2.2应提【车速控制】住区地下车库内应设置路面减速带或慢行设施。

5.2.3【绿色停放】机动车绿色停放应符合以下要求：

1绿停车场为混合动力及电动车辆提供便利充电桩设施； 

2车地面停车位应采用绿色遮阴设施及透水铺装； 

3 地下车库可利用与地面空间相通的侧部、天窗或垂直交通空间等进行自然采光与自然通风。

5.3公共服务设施 

5.3.1施【配建水平】住区配套公建的配建水平，必须与居住人口规模相对应。

社区中心等公建严格按照《南京市公共设施配套规划指标》（2015版）配建，并应与住宅同步规划、同步建设和同时投入使用。

5.3.2并【特殊服务设施】应专门为保障性住房增设符合其需要的公共设施。

1保障性住房宜设置公共晾晒区等相关设施； 

2保障性住房宜设置居民互助性非盈利设施；  

5.3.3宜【公共活动设施】公共活动设施应符合无障碍设计要求。

5.3.4设【绿化配置标准】绿化设计应充分考虑大量践踏使用的耐久性，合理决定硬质铺装与草地和灌木地的比例，根据场地形态与功能，选择合适的、适宜本土生长的乔木、灌木、花草等为主的绿植种类，提高绿化系统的遮荫、防噪、防风、滞尘、净化空气等生态功能。

绿地率不低于35%，控制绿化施工成本不低于200元/㎡。

5.4建筑设备

5.4.1【配套设施】保障性住房应配套设置给水、排水、消防、电力、电讯、燃气等设施，且各类设施均应入户。

5.4.2【给排水设备选型】保障性住房给排水管材及设备的选型应符合国家相关标准的要求，并具有质量检测证书，并优先选用国产优质品牌。

5.4.3【卫生器具选型】保障性住房的卫生间应预留座便器、洗脸盆、热水器安装位置。

5.4.4【电气设备选型】保障性住房电气设备的选型应符合国家电工产品标准的要求，并具有质量检测证书，并优先选用国产优质品牌。

5.4.5【太阳能利用】保障性住房热水系统的热源，应优先选用太阳能等可再生能源。

6建造

6.1一般规定

6.1.1用【建设快速化原则】保障性住房建设应采取科学合理的控制方法，无缝衔接各项工作，全面推进住房建设进程，保证多层住宅一年半内、小高层住宅两年内、高层住宅三年内全面建设完成。

6.1.2【控制成本化原则】保障性住房建设兼顾一次性投入和使用成本，由于使用人群家庭收入少、对运行成本的敏感性较高的特点，设计和建造过程中应比选使用质量可靠，且

运行成本低的建筑材料和设备系统。

6.1.3【鼓励工业化原则】保障性住房在快速建设，控制成本的基础上，鼓励在保障性住房建设中应用工业化手段进行生产、采用技术成熟的工业化产品。

6.2土建

6.2.1【模数化、标准化原则】保障性住房的设计和建造应遵循模数化的原则，在建筑平面、立体空间、构配件尺寸上应统一协调。

保障性住房施工现场管理实行标准化建设（具体标准参见康居集团的相关管理规定及施工样板），全面扭转保障性住房工地现场“脏、乱、差”的公众印象，切实有效地管控保障性住房的施工质量，加强施工现场的安全文明施工。

6.2.2【维护结构选择】维护结构的选择应兼顾建筑安全、保温、防水、造价等多种因素统一考虑。

在满足各类技术要求和施工工艺的情况下，多采用新型建筑材料。

6.2.3的【外立面装饰标准】建筑外立面装饰材料的选择应兼顾耐久性、安全性、维护成本低的原则，建筑及配套功能不低于一般商品房标准，色彩运用应在与城市文化、周边环境相协调的基础上有所创新，达到提高城市整体形象的要求。

6.2.4【室外构配件选用】保障性住房室外构配件，台阶、坡道、雨篷、门窗、阳台栏杆等部位应采用通用性做法，具体做法选用对应本标准的标准图集。

6.2.5【工业化】保障性住房的工业化生产应满足以下要求：

1工业现浇混凝土应选用预拌混凝土。

砌筑、抹面砂浆宜选用预拌砂浆。

2  宜采用现场干式作业的技术及产品。

6.2.6【保障性住房的土建施工】保障性住房的施工应满足国家和地方相关政策、法规和规范的规定，并应满足以下要求：

1保保障性住房的施工在保证质量、安全等基本要求的前提下，通过科学管理和技术进步，最大限度地节约资源与减少对环境负面影响的施工活动，实现四节一环保，并制定相应的施工组织方案。

2障性保障性住房施工过程中对建筑扬尘、建筑施工噪声与震动、施工光污染等方面应有相应的控制措施，尽量减少施工对周边环境的影响。

 障性住房

3障性加强建筑垃圾的回收再利用，对于碎石类、土石方类建筑垃圾，可采用地基填埋、铺路等方式提高再利用率。

4鼓励使用现场监测技术、低噪音的施工技术、现场环境参数检测技术等新技术，提高现场施工控制能力。

6.3用建筑装修

6.3.1场【装修标准】保障性住房装修应遵循经济、适用、宜居和环保的原则，公共部位及室内装修标准参照附表规定。

6.3.2】【一体化设计】保障性住房装修设计应与主体建筑设计一体化。

设计中要考虑成本问题，公租房装修价格标准原则上不低于600元/㎡，青年人才公寓装修价格标准原则上不低于1000元/㎡。

其中青年人才公寓主要装修及配备内容达到拎包入住的标准：

室内厨卫间铝塑板吊顶，其他顶棚白色涂料；室内整体铺贴地砖、墙面墙纸裱糊、客厅和卧室安装空调、配备餐桌、鞋柜、沙发、茶几、衣柜、双人床、写字台等家具；厨房安装油烟机、灶具、配备冰箱；卫生间安装洁具、热水器；公租房装修参照青年人才公寓装修标准，以满足基本生活功能为原则，厨卫间采用墙地砖，铝塑板吊顶，同时适当配置家具和设备。

6.3.3年【装修材料选用】装修材料的选择应符合以下要求：

 装

1装保障性住房装修材料应采用符合国家资源节约、环保等要求的建筑材料及住宅构件，优先采用通过质量认证的产品，严禁采用高耗能及污染超标的材料。

2障保障性住房公共部位装修材料应采用耐久性强、耐清洗、维修替换方便的建筑材料。

3、保障性住宅套型内部的砌体结构材料宜采用轻质、更换方便的墙板或复合墙板等建筑材料。

6.3.4套【装修施工】装饰装修工程应在主体工程质量验收合格后进行施工。

装修施工应符合以下要求：

1装保障性住房装饰装修工程施工中，严禁改动建筑主体、承重结构或主要使用功能；严禁未经设计确认和有关部门批准擅自拆改水、电、燃气、通讯等配套设施。

2障装饰装修工程施工前应有主要材料的样板，并应经建设单位、设计单位、监理单位、施工单位等各方检查、验收确认。

3饰装修材料进场时应对品种、规格、外观和尺寸进行验收。

材料包装应完好，应有产品合格证书、中文说明书及相关性能的检测报告。

4修材料进场后需要进行复验的材料种类及项目应符合国家规范的规定。

同一厂家生产的同一品种、同一类型的进场材料应根据规范要求取样品进行复验。

5料贴面类材料在施工前，应进行总体排版策划，减少非整块材的数量。

6所有分项工程均应先行施工样板段，样板段经建设单位、设计单位、监理单位、施工单位等各方检查、验收确认后再全面施工。

6.4经济

6.4.1程【全寿命周期成本】保障性住房的建设应达成全寿命周期内建筑成本最优化目标，兼顾一次性投入和使用成本，应关注建筑的运行费用控制。

6.4.2期成【材料设备成本控制】保障性住房的建设不应大面积使用昂贵的建筑材料。

为控制成本，可采取对部分材料和设备进行集中采购，如带刷卡功能的电梯、单元门、进户门、防火门和塑钢窗等。

6.4.3【新技术应用控制】保障性住房的建设不应使用未经推广的新技术。

附表1住宅主体土建工程主要部位做法及材料选用标准

（1）

部位

楼地面

顶棚

墙面

踢脚

备注

地下车库

停车位：

金钢砂耐磨地坪；

其他部位：

环氧树脂地坪

防霉涂料

防霉涂料

/

阳角采用反光橡胶防撞条

半地下室

细石砼找平收光

防霉涂料

防霉涂料

/

/

单元门厅

地砖（600*600）

符合消防要求的吊顶

墙砖（600*600）

地砖

（100高）

/

电梯厅、消防前室、连廊

地砖

（600*600）

乳胶漆

乳胶漆，直通连廊的采用同外墙色彩的弹性涂料

/

弹性涂料：

两遍防水腻子、一遍底漆、一遍中涂、一遍外涂、一遍罩面拉毛

多层楼梯间

地砖（600*600，踏步防滑）

乳胶漆

乳胶漆

地砖

（100高）

/

小高层、高层

消防楼梯间

一、二层满贴地砖（600*600，踏步防滑），其余水泥砂浆地面

乳胶漆

乳胶漆

仅一、二层踢脚贴地砖（100高）

/

客厅、餐厅

C20细石砼收光

批腻子

混合砂浆

水泥砂浆（暗）

/

卧室

C20细石砼收光

批腻子

混合砂浆

水泥砂浆（暗）

/

卫生间

JS防水涂膜，C20细石砼找平收光

批防水腻子

JS防水涂膜，水泥砂浆

/

/

厨房

JS防水涂膜，C20细石砼找平收光

批防水腻子

水泥砂浆

/

/

阳台

C20细石砼

找平收光

批防水腻子

同外墙颜色的弹性涂料

/

两遍防水腻子、一遍底漆、一遍中涂、一遍外涂、一遍罩面拉毛

空调百叶

内侧墙面

/

/

同外墙颜色的普通涂料

/

两遍腻子、一遍底漆、一遍外涂

附表1住宅主体土建工程主要部位做法及材料选用标准

（2）

部位

做法及材料（设备）选用标准

备注

地库出入口坡道地面

无震动止滑坡道（地面带凹槽的彩色金钢砂混凝土）

/

地库、半地下室坡道雨篷

方钢管骨架，钢化夹胶玻璃雨篷

/

屋面、地下防水（包括外墙）

聚氨酯/SBS改性沥青防水卷材

/

多层楼梯栏杆

方钢管，木扶手

/

小高层、高层

楼梯栏杆

圆钢，木扶手

/

阳台栏板

铝合金框，钢化夹胶玻璃栏板

/

连廊栏板

砖砌体/铝合金框，钢化夹胶玻璃栏板

/

管道井内粉

混合砂浆粉刷

/

单元门

铝合金玻璃门,需带智能刷卡

/

进户门

进户门为公安部门批准使用的钢质门

/

防火门

符合消防要求的钢质防火门

/

窗户

选材一般采用塑钢型材；商业部分一层考虑采用铝合金型材。

/

外立面装饰

建筑外立面效果以不低于一般商品房外立面，并达到提升城市整体形象为目标。

建筑外墙外立面装饰材料一般采用岩片真石漆，商业部分一层（沿街面）采用干挂石材，商业一层（非沿街面）及二层以上商业采用类似干挂石材的多彩石漆，装饰线条采用EPS材质线条。

真石漆、多彩石做法：

两遍防水腻子、一遍底漆、一遍中涂、一遍外涂、一遍罩面。

保温节能

在满足《江苏省建筑外墙保温材料防火暂行规定》等要求下，外墙保温选材屋面材料宜采用A级材料，墙面材料宜采用B1级材料加A级材料的防火隔离带。

/

注：

1、内墙乳胶漆未注明颜色的均为白色。

2、外墙面真石漆拉毛效果设计需集团确定。

附表2住宅主体安装工程部分部位做法及材料选用标准

部位

做法及材料（设备）选用标准

备注

电梯

电梯集中采购，采用一线品牌，电梯轿厢内需带智能刷卡、摄像头和无障碍设施及按键；电梯门套采用80mm不锈钢门套；亚光不锈钢轿厢侧板；电梯运行速率18层及以下住宅速率1.75米/秒，18层以上住宅速率2米/秒。

/

室内公共部位照明灯具

电梯间及楼梯间配置LED灯光源;声控开关。

门厅安装摄像头。

/

屋顶太阳能热水器

11层以下配置。

/

厨房

普通水龙头一个,其余堵头封堵;白炽灯一盏。

/

卫生间

普通水龙头一个,其余堵头封堵，白炽灯一盏。

/

阳台

白炽灯一盏。

/

客厅\卧室

白炽灯一盏;空调插座带开关。

/

地下车库

配置LED灯光源。

/

有关主材

电线\给排水管\开关\插座等采用国产优质产品。

/

附表3附属配套工程部分部位做法及材料选用标准

部位

做法及材料（设备）选用标准

备注

主要道路

细粒式沥青混凝土面层,两边花岗岩侧石

/

人行道路

混凝土透水砖

/

台阶

火烧面花岗岩

/

雨污水井

混凝土井;路面为成品铸铁盖板,其他部位为混凝土盖板

/

停车位

植草砖、混凝土透水砖

/

开闭所

配电房

外墙涂料同住宅外墙，内墙及顶棚白色乳胶漆，地坪为绝缘漆

/

景观绿化

景观绿化造价不低于200元/平方（景观绿化面积），绿化种植优先选用本土树种。

/

建筑工程各重点部位做法示意图

（一）

巩固片区鸟瞰图

建筑工程各重点部位做法示意图

（二）

六种主力户型图（70-120平米）

建筑工程各重点部位做法示意图（三）

样板间实景图

客厅

厨房

卫生间

卧室

建筑工程各重点部位做法示意图（四）

小区绿化整体实景图

建筑工程各重点部位做法示意图（五）

河道绿化整体实景图

建筑工程各重点部位做法示意图（六）

小区外墙涂料实景图

建筑外立面采用岩片真石漆

建筑工程各重点部位做法示意图（七）

小区围墙实景图

建筑工程各重点部位做法示意图（八）

小区道路实景图

小区主干道（沥青路面）

小区宅间步行道（混凝土透水砖路面）

建筑工程各重点部位做法示意图（九）

小区停车位实景图

植草砖式停车位

混凝土透水砖式停车位

建筑工程各重点部位做法示意图（十）

公租房装修实景图

客厅

卧室

厨房

卫生间

建筑工程各重点部位做法示意图（十一）

青年人才公寓样板间实景图

客厅

卧室（双人间）

卧室（单人间）

卫生间

厨房

建筑工程各重点部位做法示意图（十二）

商业外观实景图

商业外立面（商业一层沿街面：

干挂大理石）

商业外立面（商业一层非沿街面及二层以上：

类似一层大理石颜色的多彩石漆）

建筑工程各重点部位做法示意实景图（十三）

电梯实景图

不锈钢门套（包边宽度8cm）

建筑工程各重点部位做法示意实景图（十四）

楼梯间踏步实景图

一、二层踏步：

贴防滑地砖

三层及以上踏步：

水泥地面

建筑工程各重点部位做法示意图（十五）

室内毛坯实景图

住宅毛坯（仅天棚批腻子）

建筑工程各重点部位做法示意图（十六）

地下车库实景图

地库坡道：

无振动止滑坡道（带凹槽的彩色金刚砂混凝土）

地库（停车位：

金刚砂耐磨地坪；行车道及其他部位：

环氧树脂地坪）

环氧树脂地坪

金刚砂耐磨地坪

建筑工程各重点部位做法示意图（十七）

单元门、进户门实景图

进户门

单元门

建筑工程各重点部位做法示意图（十八）

玻璃雨篷实景图

自行车库坡道雨篷

地下车库坡道雨篷

（1）

地下车库坡道雨篷

（2）

单元门雨篷

建筑工程各重点部位做法示意图（十九）

夹胶玻璃阳台栏杆实景图