关于规范建筑工程建筑面积容积率计算规则修正101精.docx

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关于规范建筑工程建筑面积容积率计算规则修正101精

规范建筑工程建筑面积、容积率计算规则（修正）

为了加强城乡规划管理，进一步规范规划管理中建设工程的建筑面积计算，现根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）等国家和本市的有关规定，结合本市实际情况，对原《建筑工程建筑面积、容积率计算规则》（洪规技字[2007]第1号）》进行了修正。

具体如下：

建筑面积计算应当符合法律、法规以及国家和本市的技术标准和相关规定。

各项建设工程设计应符合国家和本市的相关建筑设计规范和标准，不得随意虚构设计平面用途及性质。

建设单位（个人）、设计单位应当按照诚信原则，规范建筑面积计算，如实申报送审材料。

一、建筑物按《建筑工程建筑面积计算规范》计算各层建筑面积。

1、地上建筑物层高在2.2米及以上者按全面积计入容积率；层高不足2.2米者按1/2面积计入容积率；（含建筑物顶部的楼梯间、电梯机房、有围护结构的结构转换层、设备管道层、底层（半地下车库、杂物间等。

）

2、坡屋顶起坡高度不大于0.6米，坡度不大于45°的坡顶建筑净高在2.1米及以上的部位应按全面积计入容积率，因特殊造型需要坡屋顶需要升高的，升起部分面积不大于屋顶面积的1/6；

3、在室外地坪以上部分的高度超过1.5米的地下室，其建筑面积计入容积率。

场地地坪标高不一致时，室外地坪以周边城市道路标高加上0.3米计算。

因特殊原因（人防、地质、管线等）地下室整体抬高作为大空间停车使用的，经规划部门认定，可按规定计算建筑面积、不计入容积率。

但应进行竖向设计并组织好排水并与相邻地块平接，层高不得大于2.6米。

4、地下室设置通风采光井以改善地下室室内环境的，通风采光井宽度（取采光井围护结构外围至地下室外墙面的最大垂直距离不宜超过1.8米（含1.8米。

超过1.8米的，采光井地坪标高视作该建筑的地坪标高。

二、建筑物下列项目按《建筑工程建筑面积计算规范》计算建筑面积，计入总建筑面积，但不计入容积率:

1、在室外地坪以上部分的高度不超过1.5米的用于停车及设备用房的集中地下室;

2、在室外地坪以上部分的高度不超过1.5米的用于储藏功能的住宅地下室;

3、层高不大于4.5米、通透的、无围护结构的五层以上住宅、中小学等公益性建筑的底部架空层；

临街建筑底层架空层、底层临街商业的后半部分架空层的除外；

临江、临湖的住宅架空层层高可适当提高；

4、无围护结构的结构（设备管道）转换层（层高不大于4.5米）；

5、超高层建筑的无围护结构的避难层【其他非避难空间的（如楼梯间、电梯井、其他功能性用房）除外】；

6、大于2.1米的公共建筑悬挑雨篷，大于2.1米的高度大于6米的有柱雨篷。

三、建筑物阳台、外廊、突出主体结构的外挑按以下方法计算建筑面积：

（一）、居住建筑：

①南向或东西向主阳台进深不大于1.8米、北向或东西次阳台进深不大于1.2米的阳台，按其水平投影面积的1/2计算建筑面积并计入容积率；超出此规定的部分按全面积计算建筑面积并计入容积率。

②高度为两层的阳台，其计算方法同第①条；建筑物北侧原则上不设置高度为两层或两层以上的阳台。

③考虑南昌气候特点，北向阳台，外廊原则上要求统一封闭，外廊按其水平投影面积计算建筑面积并计入容积率；④入户花园为阳台的一种形式，其面积计算参照阳台面积计算。

进深大于3米的阳台、入户花园按全面积计算建筑面积并计算容积率；⑤与阳台相接的附属构件（如花台等），其底板与阳台底板高差小于0.6米、有围护结构、位于房屋建筑结构围合范围以内、外挑宽大于0.6米的，视为阳台，其计算方法同第三点第1条；套型建筑面积为144平方米以上的住宅，确需设置设备平台板的，其水平投影面积不得大于3平方米，用格栅围合，其他部位不得再设置空调板。

按一半计入总建筑面积，但不计入容积率。

⑥阳台面积要求：

1.住宅套内建筑面积为90平方米及以下户型，其各类阳台面积总和不大于套内建筑面积的7%。

2.住宅套内建筑面积为90平方米以上户型，其各类阳台面积总和不大于套内建筑面积的6%。

⑦次要阳台原则上不得超过两个（超高层住宅不受此限制。

以上外阳台均为外挑阳台，剪力墙等结构不得凸出外墙。

（二）、公共建筑：

①原则上不设置外阳台；因造型需要设置的，其进深不大于1.2米的，按其水平投影面积的1/2计算建筑面积并计入容积率。

超出此规定的部分按全面积计算建筑面积并计入容积率；②公共建筑北向外廊应统一封闭，按其水平投影面积计算建筑面积并计入容积率；③公共建筑内高度大于三层的空中花园平台无围护结构时（无格栅、不设梁，按其水平投影面积计建筑面积不计入容积率；

四、突出外墙的飘窗，按以下方法计算建筑面积：

1、突出外墙的距离原则上不大于1.2米,宽度不大于该开间的2/3，两侧为玻璃，结构剪力墙及结构柱不得伸出外墙。

2、当飘窗突出外墙的距离不大于0.6米、高度不大于2.2米、窗台高度不小于0.4米时，可不计算建筑面积、不计入容积率；

3、除本点第2条之外，高度在2.2米及以上者按全面积计入容积率；高度不足2.2米者按1/2面积计算建筑面积、计入容积率；

4、超出本点第1条规定的按全面积计入容积率。

5、①飘窗下部的楼板不应凸出外墙、不得用实体墙围合；②飘窗下部作放置空调室外机时外侧可用格栅遮挡，不得用实体墙封闭；③转角凸窗长边洞口与短边洞口之和不得＞3米。

6、。

五、建筑层高

1、普通住宅建筑标准层层高不小于2.9米且不大于3.2米；当层高大于3.2米时，不论层内是否有隔层，按该层水平投影面积的k倍计算建筑面积，k=h÷3。

套型建筑面积大于144平方米的住宅建筑标准层层高可适当提高，但不大于3.6米；当层高大于3.6米时，不论层内是否有隔层，按该层水平投影面积的k倍计算建筑面积，k=h÷3。

采用通廊式布局的、单套套内建筑面积不大于50平方米的公寓，层高不得超过4.0米；层高在4.0米到4.5米（含4.5米）之间的，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的1.25倍计算面积。

2、办公建筑标准层层高不应小于3.2米，且不大于3.9米；当办公建筑标准层层高大于3.9米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的K倍计算；K=1+（h-3.2/2.2，门厅、大堂、中厅、内廊、采光厅等不列入超层高控制范围。

3、分隔成小间的沿街商业（含商业街）建筑层高不大于4.5米；层高在4.5米到5.4米（含5.4米）之间的，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的1.25倍计算。

4、大型商业（面积大于1000平米）建筑层高宜不超过6.1米，且不得分割；临街商业分割部分按第3条计算

5、电影院、剧场、体育馆、展览馆等公共建筑层高可适当加高，但办公、售票、放映等用房按商业建筑规定计算。

六、建筑占地面积计算

1、考虑南昌气候特征，地下车库出入口坡道应设置顶盖。

顶盖应尽可能低矮，为轻巧的玻璃或结合绿化设置的，可不计入建筑占地面积。

2、高于室外地坪4米以上的悬挑阳台（不论凹凸）、平台、过道等，均不计算占地面积。

3、二层出挑建筑按水平投影面积的一半计算占地面积，十米以上部位出挑可不计算占地面积。

4、无顶盖且无围护结构的室外楼梯，占地面积按水平投影面积的一半计算。

5、高于室外地坪4米以上住宅的有柱雨篷应按柱外边围合面积一半计建筑占地面积。

无柱雨篷则不计。

6、临城市道路骑楼按柱外边围合面积一半计建筑占地面积

八、关于其他的要求：

1、门厅的高度不应超过9米，且面积不应大于计容总面积的0.3%（大型公共建筑大堂除外。

2、建筑凹口处除造型、结构需要外不应拉梁，且应隔两层以上拉梁，特殊结构形式除外。

3、一梯三户（含三户）以上的住宅建筑设置天井时，应保证至少2个功能房间朝天井开窗，并做好防火措施，且不得封板拉梁。

九、以上未详尽处详见国家标准GB/T50353-2005《建筑工程建筑面积计算规范》。

名词解释：

总建筑面积：

在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及以下各层建筑面积之和。

结构（设备管道）转换层：

建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，采用不同的结构（设备管道）类型，并通过该楼层进行结构（设备管道）转换，称该楼层为结构（设备管道）转换层。

避难层指建筑高度超过100米的高层建筑，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。

本《通知》自2011年x月x日起施行。

此前已批准总平面规划的项目按原计容办法执行，但必须于2011年x月x日前完成《建设工程规划许可证》报批工作，超过此期限报批的按本通知要求计容积率。

其他新建、改建、扩建的住宅工程项目按本《通知》要求执行。

已取得《建设工程设计方案审核意见》或《建设工程规划许可证》，但尚未进行竣工规划土地综合验收的建设项目，建设单位（个人）、设计单位申报时图文不一致、存在隐瞒实有建筑面积的，审批管理部门未按国家和本市规定或无明确适用依据擅自核准建筑面积、核计容积率的，按照“谁审批、谁负责”的原则，应抓紧自查。

南昌市城乡规划局

二○一一年X月XX日