小区工作总结.docx
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小区工作总结.docx
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小区工作总结
小区业委会工作总结
小区业主委员会
小区基本情况:
小区名称:
小区住户:
4栋楼共计236户 (总建筑面积平米,其中:
高层住宅面积34057.89平米,1栋小区服务楼494.86平米,人防地下室面积1159.39平米(621.3;538.09),人防地下车库面积1640平米)
小区地址:
西安市碑林区雁塔路中段17A
归属辖区:
西安市碑林区文艺路街道办事处林雁社区
建设单位:
西安泓盛房地产开发有限责任公司
建成时间:
2003年
前期物业服务单位:
xxxxx物业管理有限公司(2003年~2012年3月31日)
业委会选聘的第一个物业服务单位:
xxxxx物业管理有限责任公司(2012年3月31日-2017年6月30日)
业委会选聘的第二个物业服务单位:
xxxx物业管理有限公司心晴雅苑物业服务处(合同期限2017年7月1日~2022年6月30日)
首届业主大会成立时间:
2011年8月6日(任期三年)
第二届业主委员会换届时间:
2014年8月23日(任期五年)
xxxx小区建成于2003年,15年的小区区龄,很多设施设备都到了该中修、大修甚至更换的时候,加之小区55%的住宅变更为商住户,众多的人员往来和货物运输造成对小区公共设施设备的过度使用和损害,加快了小区的老化程度。
近几年来心晴雅苑小区业委会一直致力于小区修复性建设,特别是实行酬金制后一年多时间以来,在紫昕物业和全体业主通力合作下,虽然历尽艰辛,但还是有条不紊的按照预定工作计划完成了各项工作。
紫昕物业总公司也在这一过程中给予了xxxx小区很多的关注和人力、物力、财力的支持,为此在这里,我们代表全体业主向紫昕物业总公司道一声谢谢。
小区的建设离不开资金,让我们引以为自豪的是,2018年小区完成了大大小小多个项目的建设,却没有动用全体业主的住宅专项维修资金一分钱,用的都是小区积累的共有收益。
项目实施过程中,业委会本着为业主服好务、当好家的理念,坚持少花钱、多办事、办好事的宗旨,精打细算,认真把关每一个维修项目的预算计划、过程监管和验收交付。
在努力建设小区的过程中,业委会也十分注重加强业主大会和业委会自身的组织建设以及小区的文化建设,大力开展多种类社区文化活动,努力打造熟人社区,由于业委会的工作富有成效,深得小区业主的爱戴,2018年12月17日物业收费率达到当年100%,这在全国也是凤毛麟角的事情。
建设美丽家园,对我们小区业委会来说从来不是一句空话,而是脚踏实地的实干。
现将一年来的工作按照园区建设、业主大会和业委会建设、共有物权的保护和回归、社区文化活动、酬金制的模式制定和实践五个方面向全体业主做一一汇报:
一、园区建设
1、近几年因电动摩托车充电导致的火灾频发,政府各级部门都非常重视电动自行车的管理工作,结合我小区电动摩托车多、使用人员杂、乱停乱放多、乱拉电线充电情况比较普遍的实际情况,2017年第七次业主大会上双三分之二业主同意了业委会提出的电动自行车棚重建计划。
通过一年半的时间,业委会和紫昕物业服务处,共建成北车棚(费用64430元)和东车棚(费用11157.6元)各一个,可停放电动摩托车近80辆。
2、安装了3组共27个插头的充电桩,(经费含辅料4189.95元)(目前根据需要,服务处正在准备安装第四组充电桩);
3、安装了电动摩托车棚监控系统(费用2632元);
4、完成了小区垃圾站和分类垃圾房的建设工作(经费3545元,含5个花坛修复费用);
5、完成了小区5个花坛的修复工作;
6、更换了小区北大门(费用4150元);
7、近年来住宅小区火灾频发,特别是老旧小区,政府和各级消防主管部门加大了对消防安全和消防设施设备及消防系统完好性检查力度,结合我小区实际情况(消防控制总柜在2012年安捷物业撤离时就因维护保养不到位一直瘫痪不能正常工作,消防系统的很多末端设施因维护保养不到位也都处于失效状态),消防主管部门从2017年开始多次针对我小区消防系统存在问题下达整改通知,经过业委会和服务处2年多的维修方案征集和广泛征求意见,2018年小区完成了消防系统的全部更新(费用68604元),并通过消防主管部门验收合格。
8、安装了小区微型消防站(费用2890元);
9、完成3号楼EF单元的电梯缆绳更换(费用10300元),经费从3号楼EF单元小账户中支出;
10、完成小区9部电梯的电梯监控系统增加工程(费用28861元);
11、完成了小区各楼各单元公区电表和互感器的安装和更新工作(费用4105.91元);
12、完成小区各单元应急灯、灭蝇灯的更新工作(费用1387元);
13、排除了2、4号楼外墙新发现的瓷砖脱落隐患(费用1000元),2019年下半年争取完成2、3、4号楼的外墙的全面维修工作;
14、2016年年底,之平物业顾问就向业委会提出,小区有漏水现象,2017年上半年,从小区共有收益中出资更换了小区进水主管道的2个截止阀费用(费用8800元);2017年年底随着酬金制的公示,业委会发现小区水费支出远远大于收入(除去业主水费延迟缴纳的原因),服务处排查出链接物业服务楼的水管出现渗漏现象,抢修后,发现2米多长的管道上有4、5处漏水点(费用880.06元);
15、2018年水费依然亏空,服务处经过多方排查,完成了1、2号楼之间2处漏水点的抢修工程(费用512.4元);
16、2018年底小区水费支出仍然大于收入4万多元,开来还是有漏水点没有排查出来,直到2019年春节前,服务处在1号楼附近发现一处大的渗漏点(消防管道),目前已完成维修工程(费用待结算);
17、完成水泵房5台被淹水泵的维修工作,彻底完成水泵房更新工程,节能泵做到一备一用;(2016年8月心晴雅苑小区水泵房被淹,后经业委会、幸迪物业、紫昕物业的多方努力,2018年终于全面恢复)(经费2700元);
18、完成小区所有地下排污泵的更换工程(经费2200元);
19、小区草皮历经15年的生长退化严重(据专业人士讲,草皮的使用寿命为5年时间),且小区树木长大后树冠遮挡阳光导致树下草皮早已光秃。
2018年春天,紫昕物业总公司无偿赠送小区麦冬草苗45袋(2019年又无偿赠送20袋),同时紫昕物业徐卫东总经理代领总公司的中层领导们亲自到小区栽种麦冬苗,为心晴雅苑小区绿化工作又增添靓丽的一笔。
20、2018年在紫昕物业总公司的帮助下,小区规划建设了3处玫瑰、月季园(月季苗由紫昕物业总公司无偿赠送)、1处竹园、2处牡丹芍药园、1处粉花酢浆草园,1处玉簪花园;
21、更新了小区中心花园的室外长椅(费用894.5元);
22、新增小区物业办公室公示牌、公区设施设备标识牌、监控区域标识牌、高空禁止抛物标识牌、小区限速标识牌、人车分流标识牌、地下车库标识牌、小区布局标识牌、各楼各单元标识牌、绿化园区域标识牌等小区各种标识牌(费用3086元);
23、利用业主提供的废旧轮胎,工程部利用修车棚剩余材料,小区小志愿者亲自绘制卡通图案,制作了电动摩托车车棚通道的隔离装置(费用46.5元);
24、安装的1、2号楼18路空调冷凝水管(费用18760元)(经费分别由1号楼和2号楼的小账户支出);
25、完成了小区门岗前移工程(经费4239.22);
26、业委会出面敦促政府完成了小区门前多年损坏的公共道路的维修;
27、完成物业服务处办公室、宿舍空调更新(费用9900元);
28、完成电力检测(费用5500元);
29、1号楼东南角绿化带业主自种树木逐年长大,其树木根系未来可能对1号楼地基及地下500吨蓄水池产生严重损害问题,同时也影响了小区的整体绿化(小区原景观规划中此处没有树木),为了维护小区园林景观和建筑物安全,业委会例会决定由服务处伐除1号楼东南角的所有规划外树木,但在执行过程中遇到很多阻力,目前只伐除部分树木;
30、完成了两个前期物业公司(安捷物业和幸迪物业)的遗留物品的清理工作;
2018年8月开始,服务处联合业委会多次给泓盛公司和物业、林雁社区、建设路派出所发函敦促前安捷物业公司搬走其遗留在小区物品(2019年3月)遗留物品全部清理完毕。
业委会同时敦促幸迪物业搬走遗留在小区的物品,再多次催促下,幸迪物业配合完成此项工作。
31、为了建设宜居的花园式小区,业委会主任周洪斌每年除自费投入几千元在小区内带头种植花卉植物外,还代领种植组全体成员共同美化小区居住环境,通过此项活动凝聚了业主共建美好家园的心愿。
小区园林景观逐年变美,业主的幸福感越来越强。
二、业主大会和业主委员会建设
心晴雅苑小区业主自治之所以走在全国的前列,与业委会自成立以来,一手抓园区设施建设,一手抓“软实力建设”(业主大会建设和业委会建设)息息相关,业委会通过各种宣传平台(QQ群、博客、微博、微信公众号、微信群、美篇等)长期并持续地多渠道、多层面普及业主共有共管常识,率先在本小区内实践业委会-楼长-段长(单元长)-层长工作制、业委会聘请专职秘书和专职会计、聘请业委会专职顾问和兼职顾问、聘请律师协助共有物权的保护和回归、设立大共有和小共有帐户、发动志愿者积极参与小区各项建设活动、业委会每月例会制度、业委会委员和监委会委员轮流值班制度、单元长轮值制度、大学生志愿者和小区高中以上的小志愿者假期到业委会办公室参与业主自治实务,通过给参加业主大会的业主发放参与奖的方式,鼓励全体业主积极参与小区事物,第七次业主大会业主投票率达到98%;通过给未办理停车月卡的业主发放未占用车位的补贴方式,宣传小区共有部位每户业主都有份额的基本道理。
通过每年评选优秀业主和优秀业委会委员,鼓励有能力的热心业主积极投身小区建设中来,同时营造小区是由大家共同建设、共同维护的正能量氛围,在小区内宏扬一种以爱护小区、关心小区、参与小区建设为荣,以破坏小区秩序和公物、侵占业主公共利益为耻的良好风气。
心晴雅苑小区业主自治之所以做得好,既来源于小区全体业主权利意识强、业委会监委会班子成员学习能力、工作能力和责任心强,热心业主和志愿者积极参与小区共同建设,更是业委会在普及业主共有共管常识过程中,发明的这些创新举措,促进了业主在享受权利的同时,主动承担起建设小区的责任和义务,真正做好小区主人。
2017年7月1日心晴雅苑小区率先在西安开始实行由业主主导的酬金制,更加明确了业主在小区不仅拥有权利,更应承担起关心和建设小区的义务,2018年晴雅苑小区头一次当季完成100%的物业费收缴,这在全国都是凤毛麟角的事情。
业委会自成立以来特别重视档案建设和档案数字化管理工作,注重小区设施设备档案和业主档案的建设及更新,业委会设置了专门的档案室,用来存放小区设施设备的原始资料和业委会相关文档。
32、2018年业委会共召开12次业委会例会,参加人次134人;
33、2018年业委会组织园区建设相关会议11次,参加人次113人;
34、2018年业委会组织了2次物业服务大检查;
35、2018年业委会给相关单位发出红头文件25个(文件详细清单请见附件一);
36、2018年业委会评选出1名2017年度优秀业主和1名优秀业委会委员;
优秀业主:
1号楼业主崔自然(崔自然同志退休前为陕西高院的法官,为打赢开发商泓盛公司和安捷物业起诉业委会占用物业楼192万官司,积极出谋献策,最后业委会在没有请律师的情况下赢得官司,节省律师费14万元);
优秀业委会委员:
4号楼业主李建华(李建华副主任在与幸迪物业交接的财务清算过程中为业主清算回来190916.85万元电梯损害补偿款;她为了小区被淹水泵房的恢复,多次参与协调会和现场办公会以及市场调研,最后在她和其他委员及紫昕物业及幸迪物业有关人员的共同努力下,节能水泵厂家免费增加安装了一套备用水泵、并谈判成功更加节省的水泵房节能泵的节能款合同,最后小区水泵房安装了2台节能泵,一备一用,同时能源费比当时一台节能泵时的费用还降低很多,李建华副主任作为4号楼楼长和业委会副主任兢兢业业为4号楼业主和全小区业主服务多年)各1000元;
37、业委会充分利用现代化网络技术,采用多种方式积极宣传业主共有共管常识,通过新浪博客、新浪微博、小区微信公众号、美篇等,与广大业主共享业主自治的工作经验和相关信息,2018年编辑和发布博客51篇、微信公众号4篇,美篇14篇,目前心晴雅苑小区业主委员会新浪博客浏览人数超过35万次;
38、小区创建了13个微信群,根据不同人员组成讨论和处理不同问题,充分实践大家的事大家共同做。
业委会充分利用微信平台,建立并完善小区业主微信群,让更多业主参与到小区共有共管建设过程中来,同时也将小区业主、租户和业委会及物业公司紧密联系在一起,大家共同建设美好家园。
我小区虽然只有236户,已建微信群13个:
4栋楼每楼一个业主群(纯业主群),小区1个大微信群(各楼业主、租户、物业公司、辖区派出所警察、社区工作人员等)、业委会和监委会群(业委会委员、监委会委员、业委会办公人员、顾问、律师)、主任群(主任+4个副主任+办公室工作人员)、业委会与紫昕物业群(业委会主要成员+办公室工作人员+紫昕物业总公司各部门负责人+项目经理及各部门负责人)、项目财务群(业委会主任付主任、办公室工作人员、业委会会计、紫昕物业项目经理、办公室综合总管、出纳及总公司会计总管)、业委会财务群(业委会主任、付主任、办公室工作人员、业委会会计),2018年心晴雅苑小区单元长群(4栋楼顶楼全体业主、业委会委员、监委会委员),2019年单元长群(1号楼17层4户业主、2号楼9层4户业主、3号楼9层6户业主、4号楼15层4户业主、业委会委员、监委会委员、办公室工作人员),停车王项目维护群(停车王管理人员、业委会主任、服务处主管、办公室工作人员)。
39、首次设立年度单元长轮值制度建设
随着小区区龄一天天增大,小区的维修和更新项目越来越多,为了能让更多业主参与小区建设的过程中来,同时提高议事效率,2018年我们尝试设立单元长轮值制度,并建立了2018年度单元长微信群。
借着3号楼电梯缆绳需要更换的契机,2018年单元长从各楼顶楼业主开始轮值,因电梯维修与顶层业主生活最为相关,业委会和各楼楼长、各楼业委会委员及监委会委员、紫昕物业服务处配合工作。
每户每年值班一年,明年转到下一楼层,以此类推,望各业主行使自我管理的权利和义务,共同承担起小区建设的责任,做好主人,创建更美好的心晴雅苑。
单元长轮值制度在2018年3号楼EF单元电梯缆绳更换过程中发挥了良好的效果;
40、为了充分调动业主参与小区共同管理的积极性,心晴雅苑小区业主大会从第五次业主大会开始设立参与奖,凡是参加业主大会投票的业主,均可领取每人50元参与奖。
2018年发放第七次业主大会参与奖11050元(第七次业主大会投票率98%);
41、为了普及业主共有共管常识,心晴雅苑小区业委会在车辆管理改革过程中,每年给小区未占用车位业主发放补贴100元/户(2018年共发放11300元),充分激发了业主对共有物权和小区建设及业委会工作的关注度。
业委会交流培训
业委会注重加强自身建设,每年都组织专家对业委会委员和监委会委员进行培训,业委会主任周洪斌每天在全国多个业主互助群中与全国的小区自治专家们交流学习,及时把好的经验和方法传授给本小区业主和业委会;业委会在做好自身小区建设的同时,加强与本市及其他省市业委会的交流,大家在交流中取长补短共同进步。
此外作为业主自治的排头兵,业委会每年接待几十家小区业委会同行和业主代表的咨询和取经,业委会主任周洪斌更是在陕西省业主互助群、西安业主互助群、西安业委会主任群中常年累月的做了大量的普及业主共有共管常识工作,同时配合华商报积极宣传业主共有共管常识,积极参与西安市物业管理条例的立法、执行监督等各项工作;
43、2018年在知无知文化空间举办了一次全市范围的业主摸清家底培训活动;
44、联合紫昕物业总公司对多家业委会和业主代表进行了三次物业服务标准大检查的培训;
45、2018年8月周洪斌作为业委会唯一代表参加了省政协组织召开的业主协调会,代表陕西业主发表了《保护共有产权,同心合力推动商品住宅小区的良法善制进程》讲话;
46、业委会主任周洪斌2018年5月24日应西北政法大学政治与公共管理学院侯院长的邀请,在西北政法大学的实务大讲堂,给大学生们上了一堂《商品住宅小区的共有物权的争论及其治理》实操课程;
47、2018年业委会接待40多家小区业委会和业主代表来访;
48、2018年8月在我业委会办公室组织近30个小区业委会和业主代表参加第八巡视组组长张健组织的关于物业管理存在问题的座谈会;
49、业委会主任周洪斌作为陕西业主互助群群主,积极开展业主共有共管常识的普及工作;
50、心晴雅苑业委会新浪费博客目前浏览量已突破35万次;
51、业委会注重自身团队建设,每年业委会聘请的顾问都会对业委会和监委会成员进行培训,2018年陈凤山顾问来西安重点培训酬金制相关知识。
三、共有物权的回归和保护
业委会自成立以来始终把小区共有物权的回归和保护作为工作重点。
随着小区区龄逐渐变老,许多共有设施面临大修或更换,物业费标准多年维持不变,物业企业的人工成本和材料成本却逐年增加,利用小区共有部位取得的经营性收入(俗称小区共有收益)是小区持续健康发展的经济源泉,既是物业费不足的补充来源,更是全体业主住宅专项维修基金的重大补充。
心晴雅苑业委会自2011年成立以来,小区共有收益在业委会的努力下逐年增加(2011年0元;2012年13.7万元;2013年21.9万元;2014年30万元;2015年33.3万元;2016年33.1万元;2017年约60万元(因酬金制未完成最后核算);2018年96.2万元),业委会联合物业公司利用小区共有收益对小区重建做出了多项举措(例如:
外墙维修、电梯五方通话系统安装、小区整体防水工程维修、物业楼翻新、拆除小区违建三处共计600平方米、监控系统更新、消防系统更新、重建两个电动自行车棚、安装三套充电桩、水泵房重建、新建小区垃圾房、更换小区进出大门和消防通道大门、安装智能车场管理系统、配电室更新、小区多处漏水点维修等),这些事项均未动用小区业主的大修基金。
52、2018年元月业委会取得小区人防地下车库管理权
2018年1月经过业委会和全体业主及紫昕物业的共同努力,我们收回了小区人防地下车库管理权、使用权和收益权,赶走了合同解除后依然滞留小区近6年的前期物业,虽然还有20个车位被开发商泓盛公司用以租代售方式出卖,2018年地下车库仍然为小区带来收入180995元(其中地库停车占用费99870元,地库停车管理费81125元),地下车库的回归,规范了小区停车秩序的同时也缓解小区停车难的问题,同时增加了小区共有收益18万余元。
53、打赢开发商侵占物业楼官司,赢回侵占费219890元
2012年心晴雅苑小区通过业主大会选聘了西安幸迪物业管理有限公司,同时解聘了前期物业:
西安安捷物业管理有限公司,但开发商泓盛公司和安捷物业公司一直占用小区物业楼长达4年多时间,业委会历时4年时间通过7场官司使得物业楼终于回归全体业主。
2018年业委会又赢得了第8场官司:
诉开发商泓盛公司返还物业楼侵占费一案,在历经二年的审理时间(碑林区法院第一次开庭、第三方面积审定、第三方房屋价格审定、再次开庭、泓盛公司要求第三方面积和价格审定复审、最后开庭;二审开庭),最后业委会为全体小区业主赢回开发商侵占小区物业楼的侵占费219890元。
54、完成与幸迪物业的财务交接决算
业委会历时一年半时间完成与前物业公司幸迪物业的账务结算(业委会支付幸迪物业交接财务结算费用),根据物业服务合同,从幸迪物业追回小区共有收益、8%出租户物业费中的电梯损耗费、罚款及多收业主的物业费共计426840.64元,返还幸迪物业入场时缴纳的保证金50000元、垫付物业用房租金19800元、基站电费7968元、业主拖欠物业费12477.11元和支付幸迪物业5年共有收益20%分成及各类折旧费等480823.46元。
四、社区文化活动
为了创建熟人社区,营造幸福家园,业委会和服务处一直重视和加强社区文化建设,采取多种多样的社区文化活动,凝聚业主共同构建和谐社区,让每位业主通过参加活动,感受到小区大家庭的温暖,大家团结一致,共同建设美好家园,从2016年开始的每月70岁老人集体生日会已经成为小区的经典活动,受到多方的好评,此外2018年业委会设立3个志愿者项目(歌唱组、种植组、酵素制作组,每个项目资助1000元),引导业主积极参与到小区精神文明和物质文明的建设中来。
55、2018年业委会为小区70岁以上老人举行集体生日会10次;
56、9月小区老年歌唱合唱队集体出游两次(兴庆公园、浐灞湿地公园);
57、9月14日业委会联合服务处、业主圆满地举办了花园集市活动,业主希望能持续开展这项活动;
58、端午节由业委会与服务处共同组织业主亲自动手DIY香包和送艾草活动,小区业主参与意识强,尤其是小区老年人非常开心;
59、中国传统的重阳节,我们秉承尊老爱老的传统,邀请理发店师傅们到小区给老年人理发,此举,受到小区老年人赞誉;
60、10月20日,业委会为小区业主免费提供制作酵素材料,聘请专业酵素李老师为大家讲课,号召大家一起动手做酵素,为环保出一份力;
61、11月19日,业委会举办了小区业主麻将、棋牌比赛,深受广大业主的欢迎,并获得大家的一致好评;
62、12月20日,物业服务处联合业委会举办了小区业主冬至一起吃饺子活动,通过活动体现了小区是一个温暖的大家庭,大家互爱互助,同时也增强了业主与服务处员工之间的感情交流,提高了小区整体凝聚力;
63、业委会和服务处通过多种方式在园区实践初级垃圾分类,首先在垃圾减量上下足力气(将园区内剪伐的枯枝整理装箱,发动小区业主运送到农村;将修剪下来的树叶和杂草深埋地下,改良土壤;可回收垃圾分类收集,集中处理,费用贴补服务处员工伙食);
64、种植组开展花园式小区相关建设活动,同时学习花卉种植知识;
65、业委会组织歌唱组每周二、四唱歌,同时积极参与社区文化交流活动演出,极大地丰富了小区文化活动,增强了邻里关系,同时锻炼了身体,老有所为,老有所东,为小区建设添砖加瓦;
66、10月29日顺利接待了市领导、街道办领导、社区领导对小区文化建设的视察各级领导对小区组织的文化活动给予了高度评价。
五、酬金制的模式制定和实践
2017年7月1日,xxxxx小区率先在西安市实行由业主主导的酬金制物业管理模式,原本计划项目物业费、水电费也由业主委员会对公帐户统一管理,充分利用国家发改委和陕西省发改委分别在2003年和2014年出台过鼓励酬金制(采用酬金制可以不用缴纳法定税费)的相关法律规定,每年可以节省税费近8万元。
但在基层各主管部门(碑林区建设和住房保障局、工商局、税务局、民政局)都没有酬金制方面详细的实施细则和落实措施,加之,本小区租户较多,对税务发票需求较大,业委会根据小区实际情况,调整项目运行方案(项目资金账户从心晴雅苑小区业主委员会对公账户变更为由业委会和紫昕物业共同管理的xxxx物业管理有限公司碑林区分公司项目对公账户),虽然过程比较曲折和艰难,但业委会和紫昕物业心晴雅苑项目服务处始终本着为业主和租户全心全意服务的理念,克服前进过程中的各种阻力,确保了项目运转正常,一年半的时间,业委会和紫昕物业紧密结合,冲破了固有的传统观念,理论联系实际,共同制定和完善《清清楚楚缴费、明明白白消费,爱护家园建设家园,做小区真正主人,心晴雅苑小区物业费(酬金制模式)收支明细表》的模型和运转程序,在保障小区正常运转的同时,补上了小区多年来共有部位的维护保养所欠的老账,此外还完成了多项有利于小区长远发展的新建项目,小区正朝着“善治”的方向大步向前发展。
67、制定和完善《清清楚楚缴费、明明白白消费,爱护家园建设家园,做小区真正主人,心晴雅苑小区物业费(酬金制模式)收支明细表》的模型和运转程序;
68、完成了2018年每个月的项目预算审定;
69、完成了2018年第一季度的项目《清清楚楚缴费、明明白白消费,爱护家
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