南京市物业管理条例.docx
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南京市物业管理条例.docx
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南京市物业管理条例
2016南京市物业管理条例
南京市住宅物业管理条例全文(2016)(草案)
第一章总则
第一条为了规范住宅物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造良好的居住环境,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。
第二条本市行政区域内的住宅物业管理及其监督活动,适用本条例。
本条例所称住宅物业管理(以下简称物业管理),是指住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,通过选聘物业服务企业对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。
第三条市、区人民政府应当加强对物业管理工作的领导和组织,将物业管理工作纳入城市治理工作体系,建立物业管理综合协调和目标责任机制;建立与之相适应的资金投入与保障机制;制定和落实现代物业服务业扶持政策;建立和完善专业化、社会化、市场化、法治化的物业管理机制,鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。
第四条市物业管理行政主管部门负责本市物业管理活动的统一监督管理,区物业管理行政主管部门按照规定职责负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。
住房和城乡建设、规划、民政、城市管理、公安、特种设备安全监督、价格、人防、环境保护等行政主管部门按照各自职责,做好物业管理相关工作。
街道办事处(镇人民政府)按照规定职责负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。
社区居(村)民委员会应当协助和配合街道办事处(镇人民政府)开展物业管理相关工作。
第五条本市建立物业管理区域违法行为实名投诉登记、限时回复制度,市人民政府应当明确投诉登记事项、投诉办理程序以及实名投诉保密制度等。
各行政主管部门应当在物业管理区域内显着位置公布投诉受理方式,按职能分工履行职责,及时受理业主和相关单位的投诉,依法调查处理违法违规行为。
业主、业主委员会、社区居(村)民委员会和物业服务企业等相关单位和个人有权对物业管理区域内的违法违规行为投诉举报。
第六条本市建立物业服务第三方顾问与评估制度。
物业管理行政主管部门、业主自治组织、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方顾问与评估机构,开展物业管理区域划分、业主自治活动、物业项目交接和查验、物业项目招标投标、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。
物业服务第三方顾问与评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务,不得出具带有虚假内容、误导性陈述或重大遗漏的评估报告。
物业服务第三方顾问与评估制度的实施办法由市物业管理行政主管部门制定,报市人民政府批准。
第七条街道办事处(镇人民政府)应当建立由社区居(村)民委员会、公安机关、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度,协调处理物业管理活动中出现的业主自治、物业移交、社区共建等重大物业管理事项。
第八条物业管理行业协会应当加强行业自律管理,促进诚信经营;加强物业服务企业从业人员培训,提高物业服务水平;定期发布物业服务市场信息,调处行业内部争议,维护物业服务企业的合法权益。
鼓励物业服务企业、从事物业管理研究的专家和物业管理相关专业技术人员加入物业管理行业协会。
第二章物业管理区域
第九条物业管理区域应当根据建设用地规划许可证确定的红线范围,综合考虑物业共用设施设备、社区建设等因素划分。
有下列情形之一的,在规划设计时可以划定为不同的物业管理区域:
(一)被城镇公共道路、城镇公共绿地、城镇公共水体等分割成若干组团的;
(二)可以明显区分为住宅、商业等不同物业管理形态的;
(三)配套设施设备能够分割、独立使用,可以划定为不同组团的。
分期开发建设或者二个以上建设单位共同开发建设的住宅小区,配套设施设备无法分割、独立使用的,应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割并独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。
第十条建设单位在向规划行政主管部门办理规划许可手续时,应当依据本条例第九条规定,提出物业管理区域划定方案。
规划行政主管部门在审查住宅建设工程设计方案时,应当听取物业管理行政主管部门的区域划分意见。
第十一条新建住宅物业出售前,建设单位应当向物业所在地的区物业管理行政主管部门办理物业管理区域备案,提供下列材料:
(一)项目国有土地使用权出让合同(宗地出让合同);
(二)建设用地规划许可证、建设工程规划许可证(规划条件和规划核实相关资料);
(三)物业管理区域内专有部分的数量、面积和用途,以及除专有部分外共有部分的情况;
(四)经规划核准的物业管理区域平面图、地理位置、四至界限及建筑物总面积;
(五)法律、法规规定需要提供的其他材料。
第十二条建设单位应当将下列材料在商品房买卖合同及临时管理规约中明示:
(一)前期物业管理招标投标备案表;
(二)物业管理区域内专有部分的数量、面积和用途,以及除专有部分外共有部分的情况;
(三)物业管理区域平面图、地理位置、四至界限及建筑物总面积;
(四)地下室、底层架空层、天台等共用部位的面积及权属;
(五)物业服务用房(含业主委员会议事活动用房)的面积和位置;
(六)共用设施设备名称、用途及权属;
(七)其他需要明示的场所和设施设备。
第十三条已划定物业管理区域并实施物业管理但未备案的住宅小区,物业服务企业应当向物业所在地的区物业管理行政主管部门备案,并提供第十一条第二至四项规定的材料。
物业服务企业无法提供的,应当书面报告物业管理区域地理位置、四至界限、建筑物总面积、物业管理区域内专有部分的数量,以及除专有部分外共有部分的情况。
物业服务企业应当将已备案的物业管理区域向全体业主公告。
已投入使用但尚未划分物业管理区域的,由区物业管理行政主管部门会同街道办事处(镇人民政府)征求相关业主意见后确定物业管理区域。
第十四条物业管理区域需要分立或合并的,应当形成区域调整方案,对调整后物业管理区域的道路、绿地、共用部位和共用设施设备的使用、维护等作出规定。
需要分立的,应当分别经拟新设立的物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意;需要合并的,应当分别经原物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。
物业管理区域调整后,应当重新办理备案手续。
第三章业主大会与业主委员会
第十五条业主应当依据法律、法规、业主大会议事规则、临时管理规约或者管理规约等,以实名方式参加业主自治活动,行使权利,履行义务。
业主大会议事规则、临时管理规约或者管理规约,应当对业主参加自治活动的方式、违反共同约定的责任、自治活动争议处理办法作出约定。
第十六条业主大会根据物业管理区域的划定成立,一个物业管理区域成立一个业主大会。
业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权利,依法履行职责。
业主委员会由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受业主的监督。
业主人数较少,经全体业主一致同意决定不成立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
业主户数超过三百户的住宅小区,可以设立业主代表大会,履行业主大会议事规则规定的职责。
业主可以列席业主代表大会会议。
业主大会或者业主代表大会通过的决定对全体业主具有约束力。
第十七条符合首次业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)成立条件的,建设单位应当依法报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。
首次业主大会会议的筹备经费根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定,由建设单位承担。
建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前,将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处(镇人民政府)设立的专用账户,供业主大会筹备组使用。
首次业主大会会议召开后,业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布,接受全体业主监督。
筹备经费的结余部分应当纳入住宅专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。
第十八条符合成立业主大会条件的,街道办事处(镇人民政府)应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内,组织成立首次业主大会筹备组。
筹备组人数应当为五至十三人单数。
筹备组可以由业主成员以及街道办事处(镇人民政府)、建设单位、公安机关、城市管理行政主管部门、司法所、社区居(村)民委员会等派员组成。
筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)指定人员担任。
业主成员由街道办事处(镇人民政府)组织业主推荐产生,业主成员不少于筹备组成员的百分之六十。
业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处(镇人民政府)协调解决。
筹备组中业主成员的推荐办法由街道办事处(镇人民政府)确定,并事先告知全体业主。
筹备组应当自成立之日起七日内,将成员名单在物业管理区域内显着位置予以书面公告。
筹备组正式开展筹备工作前,街道办事处(镇人民政府)应当对筹备组成员进行物业管理相关知识的培训。
第十九条筹备组成员应当符合下列条件:
(一)具有完全民事行为能力,无犯罪记录;
(二)本人及其配偶、直系亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职;
(三)不得有索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为。
筹备组中的业主成员还应当履行及时交纳物业服务费用、住宅专项维修资金等义务,不得有违规装修、损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌或擅自改变物业使用性质等不当使用物业的行为;且本人及其配偶、直系亲属未在本住宅小区开发建设单位任职。
第二十条筹备组应当自成立之日起九十日内完成下列筹备工作,并召开首次业主大会会议:
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式;
(二)拟订业主大会议事规则和管理规约草案,其中议事规则草案中应当明确是否设立业主代表、业主监事会,拟订业主小组划分方案草案;
(三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;
(四)提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;
(五)确定首次业主大会会议的召开方案、表决议案;
(六)召开首次业主大会会议的其他筹备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显着位置公告,公告时间不少于七日。
业主对公告内容有异议的,应当在公告期间以书面形式向筹备组提出意见。
筹备组应当自收到书面意见之日起七日内集体讨论决定是否采纳并书面答复异议人。
业主大会成立及业主委员会选举完成后,筹备组自动解散。
筹备组未在九十日内完成前款所述筹备工作的,由街道办事处(镇人民政府)书面公告筹备组解散。
筹备阶段发生诉讼、复议的,诉讼、复议期间不包含在筹备期限内。
第二十一条划定为一个物业管理区域的分期开发建设的住宅小区项目,先期开发部分符合业主大会成立法定条件的,可以成立业主大会、选举产生业主委员会,首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
第二十二条设立业主小组,成立业主代表大会的,应当在业主大会议事规则中明确业主小组、业主代表大会的职责范围、工作规范等事项。
同一物业管理区域内有二幢以上房屋的,可以以幢、单元为单位成立业主小组。
业主小组由该幢、单元的全体业主组成。
第二十三条业主小组议事由该小组推选产生的业主代表主持。
业主小组范围内的全体业主推选本小组出席业主大会会议的业主代表,共同讨论决定本小组范围内共用部位、共用设施设备的维修、养护、更新和改造等事项。
业主小组做出的决定应当符合业主大会议事规则、管理规约的规定,并在做出决定后七日内告知业主委员会。
第二十四条业主小组推选业主代表,应当经本小组专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主代表应当为本业主小组内的业主,其资格条件、任期等参照业主委员会委员设置条件,在业主大会议事规则中规定。
业主代表资格终止的,应当在七日内将其受业主小组、业主委员会或业主大会委托保管的相关资料移交给业主委员会。
第二十五条业主代表履行下列职责:
(一)在业主大会会议召开前就会议议题征集本小组业主意见,出席业主大会会议;
(二)组织开展本条例第二十三条规定的业主小组议事权限所确定的活动,并将结果告知业主委员会;
(三)告知业主委员会本小组业主的有关意见和建议;
(四)建立本小组工作档案;
(五)业主大会议事规则规定的其他职责。
第二十六条业主委员会委员应当是本物业管理区域内的自然人或者单位业主委托的自然人。
业主委员会委员由业主大会选举产生。
业主委员会设主任一名。
业主有违反业主大会议事规则、临时管理规约、管理规约的,或者有下列情形之一的,不得担任业主委员会委员,已担任业主委员会委员的,应当按照业主大会议事规则,由业主委员会终止其职务并予以公示:
(一)不具有完全民事行为能力的;
(二)本人及其配偶、直系亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的物业服务企业有利害关系的;
(三)损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌或擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为的;
(四)未按照规定交纳物业服务费和住宅专项维修资金等相关费用的;
(五)违反临时管理规约、管理规约或者有关人均建筑面积、使用功能等规定出租房屋的;
(六)牟取妨碍公正履行职务的其他利益的;
(七)有严重不良信用记录或者犯罪记录的;
(八)其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第二十七条召开业主大会、业主委员会会议,应当于会议召开前七日内将会议内容函告社区居(村)民委员会,听取社区居(村)民委员会的建议。
业主大会、业主委员会作出的决定应当及时告知社区居(村)民委员会。
业主大会自首次业主大会会议审议通过业主大会议事规则和管理规约之日起成立。
业主大会成立并选举产生业主委员会后,业主委员会应当依法向街道办事处(镇人民政府)备案。
备案材料齐全的,街道办事处(镇人民政府)应当在五个工作日内出具书面备案证明,并在备案后七个工作日内将备案材料抄送区物业管理行政主管部门及公安机关、社区居(村)民委员会;备案材料不齐全的,街道办事处(镇人民政府)应当书面告知须补齐的材料;备案材料齐全但存在争议的,街道办事处(镇人民政府)可以暂不出具备案证明,但应当书面说明暂不予备案的理由。
业主大会成立后,可以到区民政行政主管部门备案登记,领取备案证书。
业主大会经民政行政主管部门备案的,首次业主大会会议的召开之日为其成立之日;依法成立的业主委员会,以其选举产生之日为成立日期。
第二十八条业主委员会履行下列职责:
(一)执行业主大会的决定和决议;
(二)召集业主大会会议,定期书面向业主大会报告业主委员会行使职权的情况并在物业管理区域向全体业主公布,接受业主质询;
(三)根据业主大会决定代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同,协调处理物业管理活动中的相关问题;
(五)督促业主、物业使用人遵守管理规约,交纳物业服务费及其他相关费用,调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
(六)组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用;
(七)根据管理规约和业主大会议事规则,决定共用部位、共用设备设施的经营方式,管理、使用并公布经营收益情况;
(八)配合街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会、公安机关等做好住宅物业管理区域的社区建设、社会治安等工作;
(九)法律、法规规定或业主大会赋予的其他职责。
未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,在新一届业主委员会产生之前,在物业所在地的街道办事处(镇人民政府)或者社区居(村)民委员会的指导、帮助下,根据业主大会议事规则召开业主大会会议,选举产生业主委员会或者增补业主委员会委员。
业主委员会选举产生后或者业主委员会委员增补完毕,街道办事处(镇人民政府)或者社区居(村)民委员会应当终止行使本款规定的职责。
第二十九条业主委员会任期届满三个月前,应当书面告知街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会。
街道办事处(镇人民政府)应当参照本条例第十九条和第二十条的规定成立换届改选小组,组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间,业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业,以及除管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项,组织召开业主大会会议。
第三十条上一届业主委员会应当在新一届业主委员会选举产生之日起七日内,将其使用、保管的所有文书、财物、印章移交新一届业主委员会,并做好其他交接工作。
不按时移交的,街道办事处(镇人民政府)和物业所在地的区物业管理行政主管部门应当责令其限期移交;拒不移交的,经新一届业主委员会请求,辖区内的公安机关应当给予协助。
第三十一条业主大会会议、业主小组议事表决可以采用纸质或者手机信息、电子邮件等方式实行记名投票。
业主代表出席业主大会会议、业主委员会委员出席业主委员会会议不得委托他人。
一个独立产权单位登记有二个或者二个以上所有权人的,应当自行确定一名投票人。
本市建立业主决策电子投票系统,由市物业管理行政主管部门负责建设及维护。
第三十二条业主大会应当综合考虑物业管理区域规模、物业服务费标准、业主人数等因素,在管理规约、业主大会议事规则中确定业主大会、业主委员会日常工作经费预算。
该经费由全体业主负担或者由业主大会在管理规约或业主大会议事规则中约定。
业主大会可以根据工作需要设立业主监事会,聘请业主委员会秘书。
具体产生办法、工作职责、所需经费在管理规约、业主大会议事规则中约定。
业主委员会应当将业主大会、业主委员会日常工作经费预算及使用情况,至少每半年在物业管理区域公告一次,接受业主监督。
第三十三条住宅小区有下列情形之一的,可以成立物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责:
(一)不具备成立业主大会条件的;
(二)具备成立业主大会条件但未成立,经物业所在地的区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)指导后仍不能成立的。
列入当地老旧住宅小区物业管理年度实施计划且满足前款第二项条件的,或者保障性住房具备前款规定情形之一的,街道办事处(镇人民政府)应当及时组织成立物业管理委员会。
第三十四条物业管理委员会由街道办事处(镇人民政府)组织成立,由业主以及街道办事处(镇人民政府)、公安机关、社区居(村)民委员会、建设单位等派员组成。
物业管理委员会人数应当为九到十三人的单数,其中业主成员应当不少于百分之六十,由街道办事处(镇人民政府)在业主中推荐产生。
物业管理委员会中的业主成员资格应当符合本条例第二十六条的规定。
物业管理委员会应当将成员名单在物业管理区域内显着位置予以书面公告。
业主对物业管理委员会成员有异议的,由街道办事处(镇人民政府)协调解决。
第三十五条物业管理委员会应当依法履行职责,依据法律、法规关于召开业主大会会议的规定,就小区共同管理事项征求全体业主意见,形成业主共同决定。
物业管理委员会自业主大会正式成立之日起停止职责,并在七日内与业主大会办理移交手续后解散。
业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,物业管理委员会签订的物业服务合同终止。
第三十六条业主委员会委员、物业管理委员会中的业主成员、业主代表有下列情形之一的,其职务自行终止,并应当自终止之日起七日内移交其使用、保管的文书、印章以及其他属于全体业主所有的财物:
(一)丧失本物业管理区域业主身份的;
(二)以书面形式提出辞职的;
(三)有本条例第二十六条第三款规定的情形之一的;
(四)符合管理规约、业主大会议事规则约定的其他资格终止条件的。
有前款情形之一的,业主委员会、物业管理委员会、业主小组应当在物业管理区域内进行公示,公示时间不得少于七日。
第三十七条业主委员会或其他业主大会召集人未能按照业主大会议事规则要求召开业主大会临时会议的,街道办事处(镇人民政府)应当责令限期整改。
未整改的,由街道办事处(镇人民政府)指导相关业主召开业主大会临时会议。
专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的,可以向街道办事处(镇人民政府)书面提出撤销申请;认为物业管理委员会作出的决定违反法律、法规规定的,可以向区物业管理行政主管部门书面提出撤销申请。
区物业管理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)应当在十五个工作日内将审查结果书面告知申请人。
业主大会、业主委员会、物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的,应当责令其限期改正或者撤销其决定并通告全体业主。
第四章前期物业管理
第三十八条在业主大会成立,业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效之前,前期物业管理由建设单位负责。
前期物业管理阶段,建设单位应当监督物业服务企业履行前期物业服务合同,承担归集前期物业服务费的义务。
第三十九条建设单位依照法律、法规规定的程序通过招标、投标选聘前期物业服务企业,签订前期物业服务合同。
建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同的附件应当包括前期物业服务合同和临时管理规约。
前期物业服务合同中应当载明下列内容:
(一)物业服务内容、标准及收费价格、委托代收费事项;
(二)各分项服务的标准(含人员配置)及费用分项测算;
(三)分项费用与主要成本变动联动调整的约定;
(四)服务质量标准及评估方式、违约责任;
(五)物业服务用房(含业主委员会议事活动用房)的面积和位置;
(六)共用部位、共用设施设备清册;
(七)业主共有资金专用账户的设立、查询方式;
(八)与前期物业服务有关的其他事项。
第四十条临时管理规约由建设单位制定,物业买受人在购房时签署。
临时管理规约中应当载明下列事项:
(一)业主向建设单位定期交纳物业服务费的义务;
(二)业主对房屋使用用途以及出租等规定;
(三)建设单位履行监督物业服务企业服务质量的义务;
(四)建设单位对物业服务企业服务质量的评估标准和评估办法等;
(五)建设单位更换前期物业服务企业的条件;
(六)共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热等费用的分摊方式;
(七)与住宅物业管理有关的其他事项。
第四十一条建设单位和物业服务企业应当缴纳履约保证金。
前期物业服务合同备案前,建设单位和物业服务企业应当设立由街道办事处(镇人民政府)监管的履约保证金共管账户。
履约保证金共管账户余额不足首次交存标准的,应当及时补足。
物业服务企业应当设立业主共有资金专用账户。
物业服务企业应当依据合同约定公布业主共有资金专用账户收支情况,每年不得少于一次。
业主大会成立后十五日内,建设单位、物业服务企业撤销业主共有资金专用账户,并将属于业主共有的资金转入业主大会设立的业主共有资金基本账户。
第四十二条建设单位负责向业主归集前期物业服务费,也可以在前期物业服务合同中委托物业服务企业归集。
建设单位委托物业服务企业归集前期物业服务费,业主、物业使用人未按照临时管理规约约定交纳的,物业服务企业可以在建设单位履约保证金中支取相应费用。
第四十三条建设单位应当委托第三方顾问与评估机构,对物业服务企业的履约情况进行评估。
评估工作每年不得少于一次,结果向全体业主公告。
经评估物业服务企业不符合履约标准的,应当从履约保证金中提取合同约定额度的资金,转入业主共有资金专用账户。
第四十四条新建普通住宅前期物业服
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