保洁绿化养护管理计划方案方针.docx

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保洁绿化养护管理计划方案方针

临沂中环新能源

办公楼公共保洁、园区绿化养护方案

山东天元物业管理有限公司

二〇一四年四月二十六日

第一节综述

临沂中环新能源办公环境及园区绿化投资较大，为保证办公环境的清洁及绿化苗木的正常生长、养护，彰显企业的综合实力，因此必须将物业的清洁及绿化保养提升到高标准。

临沂中环新能源办公楼、生产厂区楼、餐厨废弃物处理中心办公楼室内外装饰用料讲究，日常到访参观、学习及业务客户较多，为保持企业洁净、庄严的形象，根据企业生产运营的特点，必须配备专业的保洁、绿化养护队伍长驻其中，并配置专业的机械及选用优质的清洁药剂，才能有效地保证办公楼的环境卫生及园区绿化苗木的正常生长，并达到净化空气、美化环境的效果。

第二节人员配置及素质要求

一、人员配置

1．主管1名。

有2年以上相关工作经验，对办公及园区的清洁、绿化保养工作有深入了解，服务意识和沟通能力强，能解决投诉和分配人员工作，监管日常保洁、绿化养护工作进程及各办公区内外的清洁保养水准，能带领下属员工做好保洁、绿化养护工作。

2．大楼保洁5名（含机动保洁1人）。

在公司工作6个月以上，或培训1个月以上并考核合格，具备良好职业道德和责任心，熟悉清洁保养工作，严格按照操作规程工作。

机动保洁人员能够循环完成办公楼每月、每季保洁员作并应付突发事情，有员工请假时可暂顶岗。

3．院落保洁1人。

在公司工作6个月以上，或培训1个月以上并考核合格，具备良好职业道德和责任心，熟悉清洁保养工作，严格按照操作规程工作。

4、绿化养护人员4名。

在公司工作6个月以上，或培训1个月以上并考核合格，具备良好职业道德和责任心，熟悉清洁保养工作，严格按照操作规程工作。

二、其他要求

1．临沂中环新能源免费提供场地（约30平方米）现场办公和存放清洁机器、保洁员具、清洁物料。

2．免费提供水、电，以便按计划顺利进行正常的清洁、保养工作。

第三节各岗位职责及考核细则

保洁、绿化主管岗位职责：

保洁绿化主管在管理部经理领导下，实施负责小区保洁绿化工作，美化、净化办公生产环境。

一、熟悉办公园区楼座排列，车行道、人行道分布及面积。

二、坚持高质量、高标准制定车行道、人行道、楼梯走道、大堂和绿化地的具体作业程序和保洁标准，检查考核评分标准和奖惩措施，经管理部经理批准后组织实施。

三、合理配置小区内垃圾桶数量、分布地点，垃圾转运车、清扫工具数量及保管场所，合理配备操作人员，小区内不留卫生死角。

四、小区保洁实行划片分区包干作业管理，做到员工之间任务划定清楚，责任明确，检查、考核标准公开，奖惩兑现。

五、严格本部门考勤制度。

保洁员每天定时集中讲评，对全年出全勤、无迟到早退员工，报请管理部经理给予奖励。

安排好员工节日期间的探亲活动，确保办公园区保洁工作有条不紊。

六、严格保洁工作检查制度，实行自查、巡查、抽查监督制度，检查、考核结果切实与员工收入挂钩。

坚持把责任区域清洁人员考核评分定期公开，广泛接受业主监督。

七、定期组织员工学习，关心员工文化生活，倡导在平凡岗位上，干出不平凡事迹。

八、完成管理部经理交办的其它任务。

保洁员岗位职责：

保洁员在主管的领导下，负责分区的环境卫生清扫、消杀、保洁等工作，具体职责如下：

一、每天清扫责任区内走廊、楼梯、公共卫生间两次；楼内标志牌、信箱、消防栓等每周清洗、擦抹一次。

二、垃圾日产日清，倒到指定中转站。

三、不定期用药物喷杀蚊、蝇、虫、鼠等，主要在垃圾池、明沟、排水池、排污井等周围施放药物。

四、每年疏通化粪池一次。

五、维护园区清洁卫生，对不卫生、不文明的现象和行为要及时劝阻和制止。

开展环境卫生宣传，养成人人爱清洁，个个讲卫生的良好风气。

六、当班时间遇到园区内有任何垃圾、脏物、废物、杂物等不卫生现象，随产随清，保持区内卫生。

七、未经允许，不得随意进入办公楼内各办公室，一经发现，立即送派出所处理，管理部不得留审。

八、完成主管交办的其它工作。

绿化工岗位职责：

一、熟悉园区的绿化概况，充分利用和发展绿化地面积，合理种植花草树木的品种和数量，创造优美的植物景观，发挥绿化生态环境效益。

二、提高绿化养护管理的知识和技能，熟悉花草树木品种、名称、特性和栽培管理方法，掌握花木病虫害的防治方法，正确并熟练使用园林工具。

三、对花木进行适当挂牌，标明品种、科属、原产地、生长特性、繁殖方法、管理方法等，便于欣赏。

四、养护、管理花草树木

1、对花草树木适时浇水，满足其生长需要，防止过旱和过涝。

2、对花草树木适时适量施肥，方法正确，满足花草树木正常发育需要。

3、根据园林功能要求，花木分枝规律和生长特性，以及环境关系对花草树木进行修剪，整形，使花木生长量适当，长势优良，乔灌木各种树形搭配优美，构成丰富的植物景观。

4、清理杂草、杂物，适时剪草，保持草的一定生长高度，草地整洁、美观。

5、以“预防为主”和“治早、治涝”为原则，及时防治花草树木病虫害，同时注意保护环境，减少农药污染。

6、定期对花木进行培土、树干涂白，防风害、日灼。

7、经常巡视园区的绿化地，严格制止在草地上践踏、倾倒垃圾或用树干晾衣服被褥等行为，完善绿化维护，隔离设施。

五、完成主管交办的其他工作。

第四节保洁绿化员工工作标准、检查标准

我公司在不断的工作实践当中，总结保洁、绿化方面的经验，分别在工作时间、工作标准、检查标准、评优标准等方面制定了一套切合实际工作需要，又能监督、激励员工工作的措施和方法。

1、在工作时间方面，广泛采用上、下班签到制度，充分保证员工的工作时间。

2、在工作标准方面，保洁人员的工作范围细化为车库门、单元门、防盗门，楼梯踏面、栏杆、扶手，玻璃、墙壁、电梯轿厢、电梯厅等多个方面。

绿化人员的工作范围细化为绿地的卫生情况、绿植的生长、修剪、养护等，制定详细的细则要求。

3、管理人员每天对保洁绿化人员的工作进行督察，不定期对其检查，详细记录员工的工作表现。

4、每月底，组织保洁绿化员工参加“月最佳保洁员”、“月最佳绿化员”的民主评选活动，“奖勤罚懒”、“奖优罚劣”由此激发员工上进意识、增强员工的工作荣誉感。

并在年底进行“最佳保洁、绿化员”的评选活动。

保洁绿化员工工作标准、检查标准

项　目

检查方法

质量标准

一、道路

每个责任区抽查三处，目视检查，取平均值

无明显泥沙、污垢，每100㎡内烟头、纸屑平均不超过2个、无直径1㎝以上的石子

二、绿化带

每区抽查三处，目视检查，取平均值

1.无明显大片树叶、纸屑、垃圾胶袋等物，地上无¢3cm以上石子。

2.房屋阳台下每100㎡烟头或棉签等杂物在5个以内，其他绿化带100㎡内杂物在1个以下。

三、垃圾箱

每责任区抽查一个，保洁后全面检查

地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹。

四、果皮箱

每责任区抽查2个，全面检查

内部垃圾及时清理，外表无污迹、粘附物。

五、标识宣传牌、雕塑

全面检查

目视表面无明显积尘、无污迹、无乱张贴

六、游乐场

目视检查

目视地面无垃圾、纸屑，设施完好无污迹。

七、化粪池

目视检查

进排畅通、无污水外溢。

八、地面的保洁

每责任区抽查5处，目视检查

1.无垃圾杂物、无泥沙、污渍2.大理石地面打蜡、抛光后光泽均匀3.地毯无明显灰尘、无污渍。

九、墙面的保洁

每责任区抽查5处，全面检查

1.大理石、瓷片、喷涂等墙面用纸巾擦拭100㎝无明显灰尘2.乳胶漆墙面无污渍、目视无明显灰尘3.墙毯、墙纸干净无污渍。

十、楼道梯间、走廊地面

目视检查每责任区抽查2个单元，50㎡走廊3处

目视无纸屑、杂物、污迹，每个单元梯级烟头不超过2个，走廊100㎡烟头不超过1个，目视天花板无明显灰尘、蜘蛛网。

十一、墙面、窗、扶手、电子门、消防栓管、电表箱、宣传栏等

每责任区检查2处，全面检查

无广告、蜘蛛网、无痰迹、积尘，用纸巾擦拭10㎡，无明显污染。

十二、电梯

全面检查

电梯轿厢四壁干净无尘、无污迹、手印，电梯门轨槽、显示屏干净无尘、轿厢干净无杂物、污渍。

十三、会所及办公场所

全面检查

整洁、无杂物、墙面无灰尘、蜘蛛网、地面无污迹；桌椅、沙发、柜无灰尘，空气清新。

十四、共用卫生间

全面检查

1.地面干净无异味、无积水、无污渍、无杂物2.墙面瓷片、门、窗用纸巾擦拭无明显灰尘，便器无污渍，墙上无涂画3.设备完好、用品齐全4.天花、灯具目视无明显灰尘5.玻璃、镜面无灰尘、无污迹、无手印。

十五、玻璃门窗、镜面

每责任区抽查3处，全面检查

玻璃表面无污迹、手印、清刮后用纸巾擦拭无明显灰尘。

十六、地下室、地下车库

每责任区抽查3处，目视检查

1.车库、地下室地面无垃圾、杂物、无积水、泥沙、油迹2.车库、地下室墙面目视无污渍、无明显灰尘3.车库的标识牌、消防栓公用门等设施目视无污渍、无明显灰尘。

第五节日常工作时间及保洁内容

每天工作时间：

早上7：

00时一下午17：

00时，具体工作时间可根据甲方要求安排。

如进行大洗清洁项目时，如有需要与甲方协商工作时间。

（一）大厅

1．地面清扫垃圾巡回

2．拖净地面水渍、污渍巡回

3．清理垃圾桶内垃圾，容量不超过刚2/3巡回

4．清洁垃圾桶表面巡回

5．大堂和通道地面用静电吸尘剂的尘推推抹巡回6．抹净大堂玻璃的手印、污渍（2米以下）巡回

7．花盘表面、花木叶子抹净每日一次

8．大堂低位玻璃的清洗（2米以下）每周一次

9．墙身抹尘每周一次

10．派发雨伞袋需要时

11．雨雪天气铺防滑垫需要时

12．办公区及大堂高位玻璃的清洗（2米以上）每月一次

13．清洗通风口、灯饰、天花、饰物每月一次

（二）楼内走廊、通道

1．每天清扫一次各楼层通道和楼梯台阶并拖洗干净；

2．将垃圾收集运到指定垃圾桶；

3．用干净的抹布擦抹各层和通道的防火门、电梯门、消防栓柜、玻璃窗内侧、灯具、扶手、墙面、墙根踢脚线、知识牌等公共设施每周一次

4．各梯间、通道的壁面、天花板每周一次

5．水磨石地面和水泥地面应每月刷洗一次

6．大理石地面应每月打蜡一次，每周抛光一次

注意事项：

1、洗刷楼道时，注意防止水流到办公室内；

2、清洁工具不能放在楼梯间。

（三）电梯厢内部

1．抹净电梯内壁、按钮、门、指示牌巡回

2．轿厢地面抹净巡回

3．门槽吸尘清洁每日一次

4．电梯门墙身抹净每日一次

5．更换电梯地毯并清洗每日一次

6．内壁不锈钢涂保护剂每周一次

7．电梯厢内部天花表面、通风口照明灯具除尘每月一次

（四）公共洗手间

备注：

每日上午上下班、下午上下班对公共洗手间进行保洁四次，敲门询问是否有人，确认无人后方可操作并树立警示牌（保洁中），保洁完毕，如有冲刷、湿拖应树立警示牌（注意防滑）。

1．抹净所有洗手间内镜面、洗手盆及云石台面巡回2．清洁地台表面、尿盆、厕盆巡回

3．清理垃圾（筐）

4．用洗洁精、毛刷刷洗大、小便器，然后用清水冲洗干净巡回

5．地面拖抹每日一次

6．抹净门、间隔、窗台等每日一次

7.彻底清洗地台表面每周一次

8．天花及照明设备表面除尘每月一次

注意事项：

1．禁止使用强酸、强碱清洁剂，以免损伤瓷面；

2.下水如有堵塞现象，应及时疏通。

（五）宿舍楼

备注：

工作标准同

（二）楼内走廊、通道标准，由于是员工宿舍区，应注意每天及时收集生活垃圾，并禁止操作员工进入员工房间内。

（六）外墙、外玻璃清洗

1．清除所有积聚外墙表面的污渍及洗净外墙表面每年一次

2．清除所有积聚于幕墙玻璃表面污渍每年一次

第六节　园区绿化养护内容和措施

一、绿化管理服务范围：

（１）景观区域的垃圾清理

（２）排水沟的废物处理

（３）定期培土

（４）除杂草和病虫害，更换坏死花木（确定坏死花木的更换费用，若属原已坏死或自然灾害等甲方原因造成，则由甲方承担费用；若属乙方管理服务原因造成，则由乙方承担费用）

（５）修剪枝叶

（６）及时修补绿化草坪

二、绿化管理服务标准

（１）绿化管理服务主要是园区所有绿化地，花木及附属景观小品的管理养护工作

（２）管理服务范围内的一切草地花木生长健旺，无病虫害、无枯黄叶，保持形态美观，色彩斑斓

（３）做好花木防风、防霉、防病虫害等防自然灾害的保护工作，使损失降到最低限度

（４）做好室内外景点布置及时更换工作，使景点常绿常艳

（５）做好草地的修剪保养工作，确保平整、常绿，美观

三、绿化管理规程

（１）景观区域卫生

每天必须清理景观区域卫生，保持清洁卫生、无杂物，无垃圾。

每天必须巡视景观区域，发现枯黄叶即予随时清除．

（２）排水沟的废物处理

每周一次清理各景观区域之排水滤网，使滤网无攒泥，排水畅。

每月一次清理排水沟；逢雨季半月一次清理排水沟；发生堵塞随时予以清理，确保排水沟畅通，

（３）浇水

①浇水工作，根据各种植物、花卉、草地的生长规律和季节气候的变化及时浇水，做到浇水均匀，无枯死和灌死现象。

②浇水作业应视天气情况面定，晴天草本每天上午及下午下班前各浇水一次，木本每天浇水一次。

③浇水工作应视各个地点不同而定量浇水，做到浇水适量，水量饱和。

④定期检查浇水没施及各处水闸是否灵验，浇水管是否密实，否则会造成溢水破坏小区环境。

⑤防止浇水时损坏院区设施，防止浇水淋到行人身上。

⑥每日工作完毕，必须收好工具、器材、妥善保管，谨防遗失。

⑦浇水工作应注意以下几点：

在夏秋季节，应多浇，在雨季则少浇。

中午切忌浇水，宜早晚进行，冬天气温低、宜少浇，并在幼苗时少浇，旺盛生长多浇，开花结果时不能多浇，每天浇水不宜直接浇大根部，耍浇在根区周围。

⑧每次浇水过程中，按照：

“初宜细、中宜大、终宜畅”的原则来完成，以免表土冲刷。

（４）喷药及防治病虫害

①经常检查景观区域植物、花卉、草地生长状况，提前预防病虫害，发现病虫害应针对病因及时做出处理，对常见的季节性病害、虫害提前防治。

对防治病虫害的花品要了解性能，做到安全用药。

②景观区域全面定期喷射广谱性杀虫剂。

要注意用药安全及药物机具的管理。

③准备好喷药器、胶桶及劳动保护用品。

④一般喷药要在清晨无人时工作，以防药雾有害行人健康。

施药后应出示警示牌、以免出现意外。

⑤作业前注意风向，从下风段开始，先喷高处、后喷低处，带好胶手套、面罩。

⑥注意行人动态，做好安全戒备工作，严防药液喷射到行人。

⑦工作完毕后，注意收回保管好药物，及时清洁好机具，用肥皂洗擦皮肤裸露部份，做好工作记录。

（５）培土及施肥

①植物、花卉生长必须有适量的营养物质才能良好生长及正常发育。

根据大植物花卉的生长规律，合理施肥，一般选择在雨天气施肥，以免浇伤植物，地栽植物下肥做到开沟下肥，以使植物完全吸收。

②地栽植物原则上一年施肥四次；

③花坛植物、花卉原则上一年下肥六次；

④绿篙植物每二个月下肥—次。

⑤时花及阴生植物，根据实际情况下肥。

⑥观察植物的生长发育状况，看是否缺少某种元素以对症下药。

（６）修剪、整形

①对花卉、植物定期进行修剪，调节花卉、植物各部的生长，促进开花，防止病虫害。

②原则上地栽乔木一年剪二次，地栽其他花卉、植物每月修剪一次，花坛每月修剪一次，绿篙每月修剪一次，草地每月修剪一次。

③根据各种植物的生长情况调节修剪，做到无枯黄、乱、散现象。

④枯黄树叶随有随剪。

（７）草地管理

①春夏季每两周剪一次

②冬季视情况修剪

③剪草应检查机具是否正常，刀具是否锋利，滚筒剪每半月用研磨磨一次，

④每季度用扦底刀磨—次；圆盘剪草磨刀三把，每剪15分钟换刀一把。

⑤草地修剪应采用横竖转方法交替割草，以防转弯局部草地受损过大，割草时行间叠合在40—50％，防止漏割。

⑥剪草之际，一定要小心操作，以防发生事故。

⑥工作完毕后，要清扫草地，做好清洗机具和抹油等保养工作。

（８）检查、记录、报告花草树木生长情况

①竣工验收后要对植物、花卉、草地进行登记造册，包括编号，名称，种类，数量，面积、胸径、树龄、地点等各个方面。

②列出不同类型植物、花卉，草地特点、习性，有针对性进行养护、管理。

③每月对植物，花卉进行检查、记录；每年做出花草树木生长情况小结；每半年做出花草树木生长全面报告。

第七节管理目标及服务承诺

一、管理目标

1．前三个月为接管初期，属磨合期，卫生状况合格率应达到80％以上，投诉率10％以下。

2．后三个月全面入轨期，卫生合格率应达到98％以上，无客户投诉2％以下；

3．操作人员定期培训，确保员工技能操作熟练、礼貌待客；

4．确保无因操作人员造成失窃或其他机械操作事故。

二、服务承诺

公司将严格履行与甲方签订的合约条款，诚信服务，承诺如下：

1．我公司提供符合质量要求的清洁及绿化养护服务

2．如在日常工作中未达到《清洁验收标准》要求，须马上修正，直至甲方满意。

3．工作时不影响他人的工作、休息及人身安全，应考虑如机械噪音，清洁物品使用的限制，及在工作前、工作中设置足够明确警示指示。

第八节人员配置、费用测算及前期物资配备

临沂中环新能源办公楼、园区保洁及绿化养护费用测算

序号

分项

月费用

年费用

备注

岗位

人数

工资标准

工资

保险及福利

1

主管

1

3000.00

3000.00

1095.00

4095.00

49140.00

2

楼内保洁

5

1600.00

8000.00

8000.00

96000.00

餐厨废弃物处理中心、办公楼、生产厂区楼

3

院落保洁

1

1600.00

1600.00

1600.00

19200.00

办公楼前院区、院内南北主路

4

绿化养护

4

2000.00

8000.00

8000.00

96000.00

5

小计

11

21695.00

260340.00

6

保洁、绿化养护日常耗材

1000.00

12000.00

7

办公费用

600.00

7200.00

8

公司利润

2329.50

27954.00

按10%计算

9

法定税费

1434.97

17219.66

按5.6%计

10

小计

27059.47

324713.66

备注：

1.管理人员的保险与福利按36.5%算

2.保洁员、绿化养护人员的工资中已包含应有的保险和福利

物资配备表

序号

品名

单位

数量

参考单价

金额

备注

员工工装费用

1

管理人员

套

1

1000.00

1000.00

2

保洁员

套

7

560.00

3920.00

每人春秋装、夏装各一套

3

绿化养护人员

套

4

600.00

2400.00

每人春秋装、夏装各一套

合计

7320.00

保洁、环境耐用品配置

1

垃圾车（三轮）

辆

2

800.00

1600.00

2

大水桶

个

4

25.00

100.00

3

铲刀

把

5

15.00

75.00

4

喷壶

个

4

18.00

72.00

5

玻璃刮条

根

10

12.00

120.00

6

高粱苗笤帚

把

10

15.00

150.00

7

塑料防风背篓

个

5

35.00

175.00

8

竹夹子

个

6

5.00

30.00

9

硬毛手刷

把

5

5.00

25.00

10

大竹扫把

把

8

20.00

160.00

11

铁锹

把

2

20.00

40.00

12

鹿皮布

个

10

20.00

200.00

13

掸子

把

5

20.00

100.00

14

大垃圾桶

个

1

50.00

50.00

15

伸缩杆

个

4

45.00

180.00

16

人字梯（3.5米）

把

1

350.00

350.00

17

人字梯（2.0米）

把

1

200.00

200.00

18

拖布

把

20

10.00

200.00

19

拖水车

台

1

180.00

180.00

20

尘推

110/个

2

70.00

140.00

21

尘推

90/个

3

55.00

165.00

22

尘推

60/个

3

45.00

135.00

23

尘推罩

个

7

20.00

140.00

24

小心地滑牌

个

5

20.00

100.00

25

正在清洁牌

个

5

20.00

100.00

26

马桶揣子

个

10

10.00

100.00

27

马桶刷

把

10

5.00

50.00

28

笤帚挫子

套

5

25.00

125.00

29

尘推油

箱

1

180.00

180.00

30

除胶剂

箱

1

80.00

80.00

31

毛头

个

5

20.00

100.00

32

刮子

个

5

25.00

125.00

33

喷壶

个

5

8.00

40.00

34

木地刷

把

5

8.00

40.00

35

雨鞋

双

5

40.00

200.00

36

胶皮手套

付

20

6.00

120.00

37

钢丝球

包

15

4.00

60.00

38

五洁粉

袋

5

3.00

15.00

39

玻璃水

箱

1

120.00

120.00

40

洁厕灵

箱

1

120.00

120.00

41

洗涤灵

箱

1

120.00

120.00

42

洗衣粉

箱

1

35.00

35.00

43

毛巾

条

60

3.50

210.00

44

消毒液

箱

1

100.00

100.00

合计

6727.00

绿化养护工具、用品配备

1

高压喷药车

台

1

4000

4000.00

2

高枝修剪机

台

1

2600

2600.00

3

剪草机

台

1

5000

5000.00

4

铁耙

把

4

60

240.00

5

手锯

把

2

260

520.00

6

油锯

台

1

2100

2100.00

7

浇水水管

套

4

500

2000.00

8

潜水泵

台

1

300

300.00

合计

16760.00

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