房地产开发经营与管理模拟卷二版.docx
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房地产开发经营与管理模拟卷二版.docx
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房地产开发经营与管理模拟卷二版
1、一般来说,与短期投资相比,长期投资()。
A:
风险相对较低
B:
盈利能力强
C:
流动性较好
D:
投资回收期较短
答案:
B
2、下列物业中,不属于工业物业的是()。
A:
仓储用房
B:
高新技术产业用房
C:
研究与发展用房
D:
汽车加油站
答案:
D
3、在某住宅小区旁边即将建设一座城市中心公园,这一消息导致小区房价上涨,体现了房地产投资的()特性。
A:
区位选择异常重要
B:
投资价值难以判断因而易产生资本价值风险
C:
需要适时的更新改造投资
D:
存在效益外溢和转移
答案:
D
4、下列选项中,不属于房地产投资之利的是()。
A:
相对较高的收益水平
B:
易于获得金融机构的支持
C:
提高投资者的资信等级
D:
投资数额巨大
答案:
D
5、作为房地产市场的参与者之一,下列关于建筑承包商的说法,错误的是()。
A:
承包商可以将其承包建安工程的业务扩展并同时承担附加的一些开发风险
B:
承包商仅作为营造商时,其利润仅与建造成本及施工周期有关,承担的风险相对较高
C:
如果承包商将其业务扩展到整个开发过程并承担与之相应的风险时,它就要求有一个更高的收益水平
D:
即便承包商同时兼做开发商的角色,其对房地产开发项目利润水平的要求也相对较低
答案:
C
6、房地产市场具有明显的()特征。
A:
完全竞争
B:
垄断竞争
C:
寡头垄断
D:
完全垄断
答案:
B
7、2009年末,某市住房新竣工量为800万㎡,上期可供租售数量为2000万㎡,上期吸纳量为1500万㎡,则2009年末该市住房的可供租售量为()万㎡。
A:
3300
B:
1300
C:
500
D:
2800
答案:
B
8、()是房地产泡沫产生的基础。
A:
土地的稀缺性
B:
投机需求膨胀
C:
金融机构过度放贷
D:
政府宏观调控政策失误
答案:
A
9、当项目技术复杂或有特殊要求的,只有少量几家潜在投标人可供选择时,经批准可以采用()。
A:
公开招标
B:
协议招标
C:
市场招标
D:
邀请招标
答案:
D
10、网络图法用于项目建设阶段的()。
A:
质量控制
B:
进度控制
C:
成本控制
D:
合同管理
答案:
B
11、某写字楼的业主对于同类型的租户,首先确定月租金为30美元/㎡,看租户愿意租用多大的面积,如果月租金降为25美元/㎡,租户愿意租用的面积又是多少,这种调查方法称为()。
A:
观察法
B:
实验法
C:
讨论法
D:
问卷调查法
答案:
B
12、据调查,某城市2009年初总家庭数为120万户,户均年可支配收入为5万元,约有15%的家庭打算当年购房,平均住房需求80㎡/户,则2008年该市新建商品住房的总市场潜量是()万㎡。
A:
1260
B:
1380
C:
1440
D:
2100
答案:
C
13、影响利率的政策因素不包括()。
A:
财政政策
B:
货币政策
C:
汇率政策
D:
利率管制
答案:
D
14、一笔贷款的贷款额为1000万元,年利率为12%,期限为一年。
按月计息,则一年后的本利和为()万元。
A:
1120
B:
1125.51
C:
1126.83
D:
126.83
答案:
C
15、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。
如果该贷款的年利率为5.75%,期限为15年,按月偿还,首次月还款额为2000元,月还款额增长率为0.2%,则该购房者在第5年第6个月的还款额为()元。
A:
2223.41
B:
2281.9
C:
2728.8
D:
2741.9
答案:
A
16、某家庭欲购买总价为50万元的一套住宅。
该家庭月收入为9000元,准备用月收入的40%来支付抵押贷款月还款额。
已知贷款期限为10年,按月等额偿还,年贷款利率为6%。
则该家庭的首付款是()元。
A:
175735.57
B:
186787.76
C:
260090.88
D:
198732.21
答案:
A
17、认为利率水平是由货币的供给与需求决定的代表性理论是()。
A:
马克思的利率决定理论
B:
可贷资金利率理论
C:
IS—LM曲线模型的利率理论
D:
流动性偏好利率理论
答案:
D
18、房地产开发企业的利润可分为4个层次。
其中,经营利润与营业外收支净额之和为( )。
A:
利润总额
B:
投资利润
C:
税后利润
D:
可分配利润
答案:
A
19、对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时,若折现率始终为一个常数,那么该折现率()。
A:
包含了对通货膨胀的补偿
B:
不包含对通货膨胀的补偿
C:
没有实际意义
D:
不能直接用于财务评价
答案:
B
20、借款期内任意偿还本息,到期末全部还清,这种还本付息的方式称为()。
A:
一次还本利息照付
B:
等额还本利息照付
C:
等额还本付息
D:
“气球法”
答案:
D
21、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元,流动资金为500万元,投资者的权益资本为3000万元,经营期内年平均利润总额为800万元,年平均税后利润为500万元,则项目的资本金利润率为()。
A:
17%
B:
16%
C:
60%
D:
27%
答案:
D
22、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元,资产合计为6000万元,流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元,存货为1500万元。
则该房地产投资企业的流动比率为()。
A:
37.5%
B:
75%
C:
15%
D:
113%
答案:
B
23、判定房地产投资风险产生的原因属于()阶段的工作。
A:
风险辨识
B:
风险估计
C:
风险评价
D:
风险决策
答案:
A
24、房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是()。
A:
专家打分法
B:
解析方法
C:
蒙特卡洛模拟法
D:
“三项预测值”法
答案:
D
25、某房地产开发项目,经过测算得出以下数据:
如果市场前景好,净现值为4680万元,如果市场前景一般,净现值为1450万元,如果市场前景不好,净现值为负的2680万元.经分析市场前景为:
好的概率45%;一般的概率35%;不好的概率20%,则该项目净现值的期望值为( )万元。
A:
3149.5
B:
2929.5
C:
3245.5
D:
4123.8
答案:
A
26、多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行的,须进一步假定同时变动的几个因素都是(),且各因素发生变化的概率相同。
A:
相互联系的
B:
相互独立的
C:
有因果关系的
D:
相互影响的
答案:
B
27、对项目或投资方向提出建议,是可行性研究()阶段的任务。
A:
投资机会研究
B:
初步可行性研究
C:
详细可行性研究
D:
项目评估与决策
答案:
A
28、下列资金中,不属于资本金现金流量表中现金流入的是()。
A:
回收经营资金
B:
自有资金
C:
短期借款
D:
净转售收入
答案:
B
29、“企业采用债务融资方式获取资金,负有到期还本付息的义务”是债务融资()特点的表现。
A:
短期性
B:
可逆性
C:
负担性
D:
流通性
答案:
B
30、一般来说,投资于房地产投资信托基金(REITs)的风险比直接投资于房地产的风险要小得多,这主要是因为REITs具有()。
A:
较高的收益性
B:
较强的流动性
C:
直接融资的功能
D:
抵御通货膨胀影响的功能
答案:
B
31、房产开发贷款的还款资金来源,通常是()或房地产抵押贷款。
A:
销售收入
B:
租金收入
C:
土地出让收入
D:
净经营收入
答案:
A
32、下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中,错误的是( )。
A:
债权人通常是商业银行
B:
不能用于偿还土地购置贷款
C:
主要担保物为在建工程及相关土地使用权
D:
还款资金来源通常是销售收入
答案:
B
33、在同一商业辐射区域内,各商场位置的优劣,主要取决于()。
A:
交通的通达程度
B:
物业的规模大小
C:
人口的分布密度
D:
居民的购买能力
答案:
A
34、写字楼物业出租中所有经营费用均由租户直接承担的出租方式是()。
A:
全租金方式
B:
毛租金方式
C:
净租金方式
D:
基本租金方式
答案:
C
35、由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长,在租约中一般都要包括()。
A:
租金调整条款
B:
代收代缴费用条款
C:
装修费用条款
D:
折让优惠条款
答案:
A
36、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有( )。
A:
导致房地产实际价值下降
B:
导致房地产实际价值上升
C:
加大投资者债务负担
D:
抑制房地产市场需求
E:
增加房地产市场需求
答案:
A,C,D
37、下列关于房地产泡沫和过度开发的区别与联系的描述中,正确的是()。
A:
过度开发比房地产泡沫的严重程度更高,危害更大
B:
房地产泡沫一旦产生,就很难通过自我调整而回复至平衡状态
C:
投机性泡沫往往出现在周期循环的上升阶段
D:
过度开发一般存在于循环的下降阶段
E:
如果泡沫产生,就必然会引起过度开发;但过度开发却不一定是由泡沫引发的
答案:
B,C,D,E
38、“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包括()。
A:
按地域范围细分
B:
按房地产用途细分
C:
按增量存量细分
D:
按交易形式细分
E:
按目标市场细分
答案:
A,B,D
39、房地产开发商可以通过()获取土地使用权。
A:
土地出让
B:
土地转让
C:
土地承典
D:
土地划拨
E:
土地抵押
答案:
A,B
40、房地产开发项目竣工后,按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括()。
A:
工程质量保修书
B:
可行性研究报告
C:
竣工图
D:
住宅质量保证书
E:
竣工验收备案表
答案:
B,C
41、下列市场趋势分析方法中,属于时间序列分析法的是()。
A:
指数平滑法
B:
市场因子推演法
C:
德尔菲法
D:
销售人员意见综合法
E:
移动平均法
答案:
A,E
42、房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求,可分为()层次。
A:
宏观房地产市场分析
B:
区域房地产市场分析
C:
专业房地产市场分析
D:
项目房地产市场分析
E:
城市房地产市场分析
答案:
B,C,D
43、关于资金时间价值的说法,正确的是()。
A:
现在的100万元与5年后的100万元价值相同
B:
现在的100万元可能与5年后的142万元价值相同
C:
现在的100万元可能与2年前的110万元价值相同
D:
由于存在资金时间价值,不同时点上发生的现金流量无法直接比较
E:
在技术经济分析中,对资金时间价值的计算方法与银行利息的计算方法相同。
答案:
B,C,D,E
44、许多房地产企业购买新建成的收益性房地产,然后持有并出租经营,并在未来的某个时点将物业转售出去,形成了购买—持有出租—出售模式。
这种业务模式下的现金流出包括()。
A:
购买成本和购买税费
B:
装修费用
C:
运营成本
D:
土地成本
E:
建造成本
答案:
A,B,C
45、评价房地产开发投资项目清偿能力的指标主要有()。
A:
借款偿还期
B:
利息备付率
C:
资产负债率
D:
静态投资回收期
E:
速动比率
答案:
A,B,C
46、在对互斥方案进行比较选择的过程中,通常要遵循()准则。
A:
备选方案差异
B:
最低可接受收益率
C:
最高最佳
D:
适合
E:
不行动
答案:
A,B,E
47、房地产投资项目不确定性分析的作用是()。
A:
帮助投资者根据项目投资风险的大小和特点,确定合理的投资收益率水平
B:
提出控制风险的方案
C:
有重点地加强对投资风险的防范和控制
D:
提高收益率水平
E:
帮助投资者获得银行贷款
答案:
A,B,C
48、政府对企业投资项目进行核准评估时,重点评估的内容有()。
A:
项目是否符合国家宏观调控政策的要求
B:
项目是否符合当地区域布局和产业结构调整的要求
C:
项目是否符合社会公众利益的要求
D:
项目是否符合生态环境保护的要求
E:
项目是否符合该企业经济效益要求
答案:
A,B,C,D
49、下列房地产开发企业融资方式中,属于债务融资方式的有()。
A:
发行企业债券
B:
向银行借入信用贷款
C:
房地产开发贷款
D:
在公开市场上发行股票
E:
上市发行股票
答案:
A,B,C
50、下列关于写字楼基础租金和市场租金的说法中,正确的是()。
A:
写字楼的租金水平,主要取决于当地房地产市场的状况
B:
基础租金是租户能接受的最低租金
C:
在写字楼市场比较理想的情况下,市场租金一般高于基础租金
D:
基础租金高于市场租金时,应考虑降低经营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平
E:
写字楼建筑内某一具体出租单元的租金,依其在整栋建筑内所处的位置有一定差异
答案:
A,C,D,E
51、投资组合理论认为,对于相同的宏观经济环境变化,不同投资项目的收益会有不同的反应。
答案:
True
52、一手资料是调查的起点,其优点是成本低及可以立即使用。
答案:
False
53、房地产开发投资者的营业利润是销售收入扣除经营成本、期间费用和销售税金后的盈余部分。
答案:
True
54、房地产市场结构非均衡一般表现为潜在总需求大于有效需求,实际供给大于有效供给,即超额需求与超额供给同时并存。
答案:
False
55、收益性物业的经营费用中包括抵押贷款的利息支出。
答案:
False
56、假定年利率为8%,2010年初的100元与2010年年末的108元的实际经济价值是相等的。
答案:
True
57、成本控制的主要对象是主要费用中的变动费用。
答案:
True
58、转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,须缴纳土地增值税。
答案:
True
59、未取得政府核准文件的项目,均不得开工建设。
答案:
True
60、最高购买价格高出实际购买价格的数额越大,说明该置业投资项目抵抗风险的能力越强。
答案:
True
61、房地产资本市场中,私人市场和公开市场的主要区别,在于这些资本投资是否可以公开交易。
答案:
True
62、债务融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险,所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润。
答案:
False
63、由于REITs投资物业的类型多种多样,所以REITs投资者机会不会受到利率变化带来的风险影响。
答案:
False
64、权益投资比率高,意味着投资者使用了高的财务杠杆,使投资者所承担的投资风险和风险报酬相应增加,权益投资收益率提高。
答案:
False
65、一般来说,标准差越小,各种可能收益的分布就越集中,投资风险也就越小。
答案:
True
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