04常州房地产市场研究.docx
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04常州房地产市场研究
常州市房地产市场研究
致:
常州常惠发展有限公司
承蒙贵司信任,在我司提交了“常州红梅居住区项目”营销策划方案竞标报告后再一次给予我司最终竞标之机会。
基于我司对项目的深入理解和对常州房地产市场的进一步分析,结合我司多年操盘之经验,现提交有关常州房地产市场与项目整体发展战略进一步细化的分析报告。
本报告结合常州房地产市场的特征,针对市场上个性化突出并已成功的案例,初步提出了项目整体发展战略的方向,同时也为下一步产品定位与营销策划圈定了整体框架结构。
由于时间关系及一些客观因素的限制,本报告有分析不透彻之处,望贵司提出宝贵意义,我司将在今后的进一步合作中不断深化,进一步拓展思路,为贵司成功开发“常州红梅居住区项目”锦上添花。
顺颂商祺!
常州房地产市场研究
一、常州---快速崛起的房地产热土
近年来常州房地产市场飞速发展,成为人们关注最多的热点地区之一,常州房地产市场自1999年开始回升,2001年遇到点小波折,到了2002年的9月开始复苏,从2000年到2003年,常州的房地产市场连续4年保持着上升势头,且上升速度逐年加快,2004年以来房地产开发投资、新开工面积、商品房销售面积及销售额等多项主要指标增长速度均创出近年来最高。
2003年常州房地产开发销售汇总一览表(2003年1—11月)
区域
全市
市区
类别
商品房
住宅
办公
商业
商品房
住宅
办公
商业
完成投资
2003
437307
306238
24755
81449
372696
259122
24113
69111
同比
28.71
12.97
267.78
110.11
32.34
16.76
274.95
97.06
施工面积
2003
565.74
435.31
21.86
80.2
487.80
366.86
21.51
73.15
同比
15.07
5.18
22.12
84.03
12.88
1.42
22.08
81.42
新开面积
2003
289.74
213.69
11.22
49.48
244.02
173.86
11.22
44.13
同比
39.57
20.63
769.77
140.31
42.43
18.77
929.36
140.36
竣工面积
2003
148.56
116.89
2.07
21.51
122.73
94.29
1.92
18.94
同比
0.56
-8.41
-70.43
121.3
-3.67
-13.47
-72.25
118.2
销售面积
2003
134.98
114.47
1.41
17.11
108.15
89.2
1.41
16.14
同比
-8.28
-12.03
69.01
82.22
-12.84
-19.25
-69.01
110.7
销售额
2003
295997
229233
4644
59437
255114
191962
4644
56146
同比
9.88
3.46
-68.96
94.41
6.39
-2.27
-68.96
107.99
销售价格
2003
2193
2003
3294
3474
2359
2152
3294
3479
同比
19.81
17.61
0.15
6.69
22.06
21.02
0.15
-1.29
空置面积
2003
24.88
12.57
1.34
8.41
20.24
9.17
1.34
7.22
同比
-54.67
-64.49
-71.97
-18.51
-59.39
-70.51
-71.97
-24.56
2004年一季度常州房地产数据
单位
一季度累计
累计比去年
同期±%
1.房地产投资
亿元
20.4
102.8%
#住宅
亿元
17
119%
#办公
亿元
3.1
76.5%
#商业
亿元
2.5
104.3%
2.商品房屋施工面积
万平方米
494.86
52.17%
#本年新开工
万平方米
150.71
115.27%
##住宅
万平方米
118
130.2%
##办公
万平方米
1.7
-72.1%
##商业
万平方米
25.4
147%
3.商品房屋销售面积
万平方米
44.01
59.11%
#销售给个人
万平方米
41.15
49.53%
4.商品房销售金额
亿元
10
82.5%
#销售给个人
亿元
8.5
56%
5.竣工房屋面积
万平方米
36.31
72.25%
#住宅
万平方米
34.63
70.76%
6.空置面积
万平方米
18.34
-55.54%
#住宅
万平方米
9.35
-63.72%
1、基本数据说明了什么?
✧开发投资持续增长、结构发生显著变化。
近年来,大规模的市政拆迁和旧城改造,使常州市商品房市场需求量日益增加,呈现出多年来少有的供不应求局面,许多新开楼盘甚至出现了连夜排队抢购、托人拉关系买房等计划经济时代才有的现象,这些市场信号不断引导房地产开发企业加大商品房建设投资力度。
2004年以来,常州市住宅投资增长速度明显加快,对房地产开发投资增长的拉动作用日趋明显,住宅投资在全市房地产开发投资中继续占据主导地位。
✧开发投资规模不断增大,开发空间大幅度上升。
常州正在建设特大城市,市区面积由280平方公里扩大到1864平方公里,如何在新的更大的城市空间范围内统筹安排,优化整合城市空间布局和各种基础设施建设,是开发商需要考虑的问题,同时如此大的扩张需要大量的基础设施建设的配合,在实际操作性上有着一定的难度及长久性。
2003年常州市住宅实际开工面积213万平方米,竣工面积117万平方米,销售面积114万平方米,从数量上看,供需基本平衡,但这几年,常州市开发项目比较集中在老城区地带,随着特大城市建设的框架拉开,常州市房地产开发空间会有大幅度上升趋势。
《常州市城市总体规划纲要》指标要求,2005年市区城市化水平要达到66%,2010年达到70%;居住水平方面,近期人均建筑面积达25平方米,2010年人均建筑面积达32平方米,成套率达85%。
这几年市区居民的居住需求会有较大增加,加上梯度消费倾向和“居者优其屋”的观念会进一步带来新的需求和房地产产品的“新陈代谢”。
✧供求基本平衡,局部区域市场出现供不应求的局面。
常州房地产市场在去年及今年一季度供需呈现两旺,自2002年以来,常州市商品房批准销售面积(供给量)与商品房实际销售面积(有效需求量)的差距逐步缩小,供求之比也在逐年下降,供求总量基本保持平衡。
但伴随着特大城市建设步伐的加快,常州市危旧房改造及城市拆迁规模明显扩大,商品房市场需求量也急剧上升,加上去年商品房竣工面积减少因素的影响,局部区域市场出现了供不应求的局面,同时还带动了空置住宅的消化,使商品房空置面积达到多年来的最低点。
✧商品房成交价格明显上涨,持续上扬会遇阻力。
在常州房地产市场呈现求大于供的运行格局下,商品房的销售价格也一路上涨,从发展趋势看,常州市楼盘品质的提高,土地价格的上升以及经济发展水平不断提高等因素会在客观上使房价有所上扬;但另一方面,常州市房地产市场发育程度较好,市民的住房需求已在前几年得到一定释放,供需的急剧矛盾已趋缓和,加上特大城市建设,客观上需要拉大城市发展框架,许多开发项目会集中在开发成本较低的城市外围和城郊结合部,这将对平抑房价起到十分积极的作用。
今年,由政府直接主持的经济适用房建设也将全面推开,再考虑到二手房市场活跃这一因素,所以预计常州市的房价会在近几年处于比较稳定的时期,持续上扬会有一定阻力。
二、2004年市区楼市供应量将有哪些及各自特点?
(一)市中心板块
1
金色新城西区
总建面30万㎡
2
河景花园后期
总建面14万㎡
3
天禧星园
总建面5万㎡
4
桃林雅景
总建面5万㎡
5
九州广场
总建面7万㎡
6
橡胶厂及周边地块
总建面14万㎡
7
新天地嘉苑
总建面18万㎡
8
西瀛里地块
总建面32万㎡
9
红梅假日广场二期
总建面1.5万㎡
10
泰富世纪大厦
总建面6万㎡
11
康怡五期高层
总建面1.5万㎡
本区域板块推案量(包括在售个案余量)预计将在70万㎡左右,本区域较为突出的特点在于:
其成熟的生活配套,便利的交通,优越的教育环境等。
市中心的消费需求总是最旺盛的,随着土地资源的越来越稀缺,其房地产价值也将不断攀升。
(二)新北区板块
1
富翰苑
总建面20万㎡商住项目
2
太阳城
总建面14万㎡
3
侨光苑
总建面5万㎡
4
富都酒店公寓
总建面3万㎡
5
时代广场
总建面13.6万㎡
6
太湖明珠苑
总建面41万㎡
7
大成苑二期
总建面5万㎡
8
旺角花园
总建面5万㎡
9
高尔夫花园
总建面30万㎡(别墅)
10
星海银街
总建面4万㎡
11
燕山商业步行街
总建面16.8万㎡
12
江苏万方三井地块
总建面50万㎡
13
兴桥小区地块
总建面20万㎡
14
彩虹城
一期总建面8万㎡
已公开个案后期销售的还有嘉顺花园、怀德名园、蓝色港湾四期、藻江花园二、三期、府琛花园商业和办公、大成苑一期。
预计推出量将在125万㎡左右。
如此大的推出量充分反映了政策导向的结果,新北区正以优美的生活环境,日益成熟的基础配套,高品质的生活空间及相对较低的价格优势吸引着众多消费者的目光。
(三)
城西板块
1
建筑构件厂地块
总建面40万㎡
2
蓝天小区
一期推14万㎡
3
都市桃园
多层3万㎡,别墅5万㎡
4
勤德家园
推出15万㎡
5
恒鑫大厦旁商办项目
总建面2万㎡
6
蓝天小区华光项目
推出量10万㎡
7
陈渡桥经济房
总建面10万㎡
8
香江华庭
总建面38万㎡
目前在销售的个案还有阳光绿洲、银河湾二期、秋水云庐花园、紫荆苑。
预计推出量约在80万㎡。
该区位因其发展较早,大型综合社区较多,从而形成了基础配套较为成熟的生活居住区,此外该区域的消费实力很强,比较青睐于中高档的住宅小区。
(四)城东板块
1
红梅大厦
总建面2万㎡
2
五角菜场地块
总建面3万㎡
3
常惠项目
首推出约5万㎡
本区域板块推案量约10万㎡。
此片区属于常州较老的、非常集中的成片居住小区,近两年来没有大型的住宅小区出现,存在着一定的市场空白点,该区域的生活服务配套与交通系统有待改善,但因其属于老城区,有区域情结的消费者很多,只是目前市场上没有一个高档的居住区供他们选择。
因此对于本项目来说须脱颖而出,先入为主,快速占领市场。
(五)南部湖塘板块
1
民航机场兰陵项目
总建面4万㎡
2
紫阳花园三期余量
共推出3万㎡
3
清潭在水一方项目
总建面7万㎡
4
丽华三村续建项目
总建面3万㎡
5
新城南都
总建70万㎡
6
拖拉机厂地块
总建14万㎡
7
湖塘纺织产业交易中心
总建14万㎡
本区域目前在售还有:
富甲一方、四季新城五期、丰乐公寓后期。
本区域板块推出案量将在120万㎡左右。
该区域是在武进市划归常州为区之后形成的热点,它与新北区形成呼应,在常州市总体发展规划的“一体两翼”中,一翼就是新北区,另一翼便是南部湖塘板块,该区域的消费支撑在于大量原武进所属县镇的消费者,其经济实力相当强,甚至超过常州市区。
他们的购买意愿在于,在配套成熟的城市中心区域安一个家,而目前该区域的价格是相对常州市区较为便宜的,具有较强的吸引力。
³综上所述,2004年常州市区总体推出量预计约400万㎡左右。
其中包括了经济适用房,面对如此大的供应量,不难看出今后两年常州的房地产必将是一个战火纷飞的竞争年。
三、谁带动了常州房地产的发展?
³全国整体房地产市场的繁荣发展
2002年以来,全国房地产市场迎来了新的春天。
开发理念、开发产品、后期服务等都得到了前所未有的大跨越、大发展,同时也吸引了开发商、老百姓的饥渴目光,卖方思绪活跃了,买方需求渴望增加了,带来了新一轮的房地产的大发展、大跃进。
长三角经济腾飞带来的一个直接后果就是土地价格上升较快,加上城市改造导致的住房需求增加,推动了"长三角"区域内房价的不断走高。
如:
上海的房价从1999年开始止跌回升,5年来保持快速增长态势;截至2003年底商品房平均成交价为5118元/平方米,同比增长24.2%。
杭州市房价从1998年均价3278元/平方米涨至2003年底的5861.6元/㎡,涨幅近80%,超过上海位居全国第一,被业内称为“杭州现象”。
而区域内的二级城市,近年来房价也有大幅上涨。
如:
宁波商品房平均售价从2000年每2500元/㎡涨到2003年的4472元/㎡,上涨幅度近80%。
而曾是沪宁线上楼价最低的苏州,近年来房价也涨幅惊人,其中2003年底苏州工业园区的商品房均价已超过4000元/㎡。
在这样情况下,作为苏南集团军的常州自然不会脱离这样的大形势,常州的老百姓开始新一轮的跟窝风,改善居住环境、获得高额的投资回报使得常州房地产的买方市场活跃起来。
有了买方市场必然带来卖方市场的勃勃生机。
³政府政策的导向
全国房地产市场迎来崭新的春天的同时,常州市政府根据城市发展规律,提出大力发展新北区的战略,市政府计划北迁、大搞新北区的市政配套建设、低价出让土地,让开发商看到了新的商机,让老百姓看到了生活配套完善崭新的居住区,带动了常州房地产市场的加速发展。
³外来开发投资的涌入
常州是经济发达地区和全国房改试点城市,企业制度改革和房改工作比较彻底。
投资主体实现了由国家单一投资向国有、民营、外商等多投资主体并重格局转变,民营和外商企业投资已占全市房地产投资的半壁江山,并有继续上升的趋势。
自2003年以来,常州的房地产开发出现了一定程度上的“围城”现象,本地的一些开发商纷纷到经济欠发达地区寻找项目,而实力比较强的外商、外埠及外行业的单位则大量涉足常州市的房地产开发建设,这既促进了常州市房地产开发建设的技术交流,同时也在一定程度上锻炼了常州市的投资主体,并使行业的外向度进一步提高。
同时产品的品质进一步提高,促进行业的发展,从而带动整个市场的发展。
³外来消费投资的涌入
在消费主体方面,常州市早在1998年就取消了实物分房政策,推行住房分配货币化,单位和集团消费已基本淡出房地产市场,个人成为住房市场的消费主体。
另一方面,由于常州经济的快速发展以及招商引资力度的不断加大,外省市和境外人士到本地区购房的数量不断增加,个人消费群体严格的区域性被打破,如“浙江军团”已在常州市房地产消费中占有一席之地。
四、市场的消费群体是如何构成的?
Ø结婚夫妻
今年民政局统计资料,今后几年常州城区每年将有8000-10000户新人需要登记结婚。
假设有5000户购买100㎡的新房子,那将每年消化50万㎡的新商品房。
Ø改善居住条件人员
2003年常州在岗人员收入突破17000元,今年还将有25%的增长。
居民收入提高了自然就会消费,大多数人最根本的需求就是房子,置业将成为他们消费的首选。
Ø农村进城人员
新北区的大力发展、青龙工业园的快速建造、武进的撤县变区等等,使得常州市区的范围不断扩大,增加了附近农民的收入,勾起了他们圆城市人的梦想。
Ø拆迁人员
2004年常州拆迁量基本和去年相同,全市拆迁面积270万㎡,城区大概有6000多户拆迁。
假设有3000户购买100㎡的新商品房,那将消化30万㎡的新商品房。
Ø投资客户
全国整体房地产市场的蓬勃发展,常州房地产市场的稳定快速发展,给很多人带来赚钱的机会。
不光越来越多的本地个人资金投资房地产,还有大量的外来资金涌入常州房地产市场。
Ø外来工作创业人员
常州第三产业的快速增长,带来全国各地的生意人来此淘金,他们需要先解决居住问题才能更大精力投入事业中去。
现在大学生普及,常州每年都吸收5000名大学生投入到常州的各项建设中去,他们中大多数都是外地人,自然会在常州安家置业。
消费者构成人群比例分析
结婚夫妻
改善居住条件者
农村进城者
拆迁人员
投资客户
外来工作创业者
25%
30%
3%
15%
15%
12%
Ø消费群体购房目的到底是什么?
决定买房,实在是一件高兴的事情。
但是,从下定了决心到买着了满意的住房,可不是一件容易的过程。
毕竟,对任何人来讲,购买住房,都是一生中的一件大事儿。
普通老百姓可能要穷其一生的积蓄,而且可能一生中的许多年都要为还银行贷款奋斗。
消费者买房的第一步:
明确购房目的:
——无数遍地问自己:
为什么要买房?
——无数遍地问自己:
到底需要什么样的房子?
Ø消费群体购房的区域在哪里?
常州房地产市场分为五大片区,消费者选择意向从高到低依次是:
城北片区、城中片区、城南片区、城西片区、城东片区。
城北片区政府政策的大力倾向,一些规划中的公园、绿地、体育场、道路、学校、医院等配套设施的布局建设为房地产项目开发提供了明显的利好。
成为购房者最满意的片区。
城东片区由于属于老城区,目前开发量较少,购房者的需求未能充分挖掘,随着该片区大量项目的上市,该片区消费者的购房积极性将会大幅度提高。
Ø消费群体对户型的需求是怎样?
面积
70㎡以下
70-100㎡
100-120㎡
120-140㎡
140-160㎡
160㎡以上
比例
10.1
42.8
28.6
14.3
4.1
0.1
户型
一房一厅
二房一卫
三房一卫
三房二卫
四房二卫
跃层
比例
3.8
38.6
26.9
25
1.9
3.8
通过对常州整体消费群体的分析,我们总结了以下几个特征:
±消费行为有一定跟风现象,有着羊群效应,如排队买房、随政策选择区域等。
±消费者较容易接受新事物,如对小高层、高层的快速接纳。
±消费者对教育、配套要求较高,如对学区房的选择,及为小孩教育舍得花成本。
±消费者超前消费意识较强,如购房消费中贷款占了很大的比重。
±片区消费情结较明显,消费者购房的区域选择上还是倾向于原来居住的区位或毗邻的区域,以便尽快适应周边的生活习惯。
五、常州楼盘排行榜
1、常州最贵的楼盘是哪些?
常州十大高价住宅楼盘
名称
价格(元/㎡)
原因
鹤苑新都
5000
地段优势、城市中心、楼盘品质较高,但间距较小,较密,发展商自身对价格要求较高。
玉隆花园
4800
地段好、城市中心、楼盘品质高、档次高、小区内部环境好,另外大部分房屋被内部职工消化,销售压力较小。
金色新城
4300
地段好、小区内部环境优美、规模大、楼盘品质好、开发商上市公司老字号品牌效用独特
南大街
4200
商业中心地段、名气响、周边配套齐全
天王堂新寓
4200
地段好、营销概念较好、小区环境优美,目前基本销售结束,只余顶层部分户型。
新天地
4100
地段好、小户型产品有特点、营销手法独特、周边配套齐全,但其商铺与大户型去化较慢。
怡康花园
3900
地理位置优、自身条件好、周边配套齐全、且比周边楼盘价格低,销售较快
天安
新城市花园
3900
开发商属港资背景、信誉好树立了自身的品牌效用、产品档次高、小区环境独特、是一个大型高档居住社区
银河湾
3800
地段好、周边配套齐全、小区内部环境优美、名师策划、概念包装、品质耐久
怀德名苑
3600
地段好、楼盘产品独特、小区内部环境好
从以上楼盘分析得到这些高价楼盘的几点共性:
a、品牌效应:
如天安是老牌的知名房地产企业;怡康、广景均为常州前十强的房地产企业,银河湾请的是国内著名的房地产策划师---王志纲策划包装等等。
b、片区领头羊:
这些楼盘在所属片区均以领导式定价,是片区市场的带头老大。
c、这些楼盘的规划设计、环境设计、户型创新上实现了均好性,与片区其他楼盘相比有着较为突出、较为个性的特点。
此外,我们很容易发现在城东板块还没有出现这样一个领头羊,应该说这是市场的空白点,根据目前项目的整体情况,我们坚信,通过全方位的包装与策划,该项目一定能成为该区域仍至全常州房地产的旗舰。
2、常州销售最热的楼盘是哪些?
常州销售最热的十大楼盘
名称
原因
新天地
小户型产品特点突出、地段佳、周边配套齐全、营销手法好
天安新城市花园
楼盘品质好、港资背景开发商品牌效用佳
南大街
城市商业中心地段、投资潜力巨大
奥林匹克花园
规模大、概念独特、产品品牌效益高、投资潜力巨大
金色新城
地段好、楼盘品质好、包装手法娴熟、开发商上市公司品牌效用独特
新城南都
规模大、开发商品牌效益高、楼盘品质好
勤德家园
价格合理、周边配套齐全
玉隆花园
城市中心、楼盘品质档次高、内部消化、销售压力较小。
怀德名苑
地段优势、楼盘产品独特、小区内外部环境均好
河景花园
产品定位好、价格合理、周边配套齐全
从以上楼盘的分析,反映了消费者购买房产的区域选择上,与政策导向有着一定的关联性,政府提出了“一体两翼”的整体城市发展规划,同时也开始加大了这几个区域基础设施建设的力度,一些规划中的公园、绿地、体育场、道路、学校、医院等配套设施的布局建设为房地产项目开发提供了明显的利好,消费者正是冲着这样美好的预期去选择自己理想的区域。
3、常州知名度最高的楼盘是哪些?
常州知名度最高的十大楼盘
名称
原因
奥林匹克
花园
规模大,品质好,国内知名品牌效用
天安新城市
花园
高档居住社区定位好,产品质量佳,开发商品牌效用
新城南都
品牌效用,规模大,品质好
鹤苑新都
地段优势、城市中心、楼盘品质较高,广告投入相当大
玉隆花园
城市中心地段好,高档居住社区
新天地
成熟配套、品质保证、小户型产品独特
南大街
城市中心地段好,商业氛围浓厚,升值潜力大
怀德名苑
花园洋房产品独特,开发商品牌效用
银河湾
策划包装概念先进、小区品质高
金色新城
开发商品牌效用,规模大,小区环境佳
通过以上分析,这些楼盘知名度的高低主要还是依托地段的优势,在片区形成了较强的声誉,而奥林匹克花园、新城南都这两个楼盘,从位置上说并没有优势,而是主要依靠其规划及先进的大型居住区的开发理念打造了他们的知名度,并将其影响力从区域延伸到至全市范围内。
这对常惠这样一个项目,如何能在城东这样一个不是热点的地区打响知名度有着非常强的借鉴意义。
4、常州品质最好的楼盘是哪些?
常州品质最好十大楼盘
名称
原因
天安新城市花园
物业管理严格、楼盘内部环境好、配套齐全
玉隆花园
1.5万自然山水、高档的生活社区、绝版的地理位置
怀德名园
产品特色、内部园林设计先进
金色新城
物业管理规范、开发商品牌效用、7000㎡的水景
新城南都
规模大、内部配套齐全
奥林匹克花园
外地开发理念、超大规模、内部配套设施齐全
新天地
入户花园、一梯一户、人性
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- 04 常州 房地产市场 研究