滨江工业园区托管资产方案讲课讲稿.docx

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滨江工业园区托管资产方案讲课讲稿

第一章公司简介

泰州鑫发资产管理服务有限公司成立于2012年，是隶属于泰州经济开发区管委会的国有独资公司，主要从事开发区管委会及平台公司授权范围内国有（集体）资产的管理工作。

公司下设资产管理科、综合协作科和财务科。

一、组织机构

二、主要经营范围

我公司企业提供资产管理服务；物业监管服务；财务咨询服务；经济与商务咨询服务；代理记账服务。

2013年以来，我公司先后接管梅兰路标准厂房A区、B区；出口加工区报关大厅、标准厂房、监管仓库、保税物流仓库；光电产业园区标准厂房、青年公寓；祥龙家园、西湖翠苑、怡和花园、东明花园、鑫泰花园、梅兰花园、康和花园、祥和花园8个安置小区的资产管理工作。

同时，公司还承接开发区管委会代理记账、代开进宅单及汽车城财务代理等业务。

三、资产管理内容

公司资产管理服务工作主要内容主要有基础资料管理、实物资产保管、资产台账动态化管理、物业监管、租金收缴等。

1、资产的基础资料管理

（1）收集受托资产的基本信息资料，如房屋测绘报告、竣工验收资料、出售、出租、闲置等信息、原始设计及施工图纸、相关合同文本、租金收取的会计凭证、物业信息等。

（2）对托管资产分类、编号，建立档案信息资源库（包括电子档案及手工档案）并明确管理责任人。

2、实物资产的保管

（1）建立资产明细台账。

（2）做好资产保管的基础工作，明确出租及未出租信息，定期对房源进行清点（安置小区做好对未安置的空置房保管）。

（3）每月月底编制未出租或未安置房源汇总报表。

3、资产的台账动态管理

（1）对受托管理的所有资产开展日常巡查制度，制定巡查路线，明确责任人。

对巡查中发现的资产异常情况及时提出修缮意见，组织施工。

（2）已出租资产应定期询访承租企业或个人有关房屋使用情况，同时检查企业或个人是否有违反合同约定对房屋有破坏性装修或转租等行为，一经发现立即制止并汇报相关部门。

4、工程管理

为确保托管资产的完好，我公司做好现场勘查及工程招投标等工作，同时负责监督跟踪工程维修、维护的进度和质量，参与工程验收。

（1）已出租房屋承租企业反馈的房屋损毁被认定为产权单位负责维修的及时向相关领导提出合理修缮意见，被认定为承租企业责任的督促承租企业尽快修复。

（2）未出租房屋属自然损坏的及时书面汇报相关领导批准后进行修缮，属于人为原因造成破坏的，积极进行调查取证，配合产权单位从事法律诉讼，追究涉案人员民事责任。

5、物业监管

（1）督促物业公司加强对未出租或未安置房屋的保管和巡查，明确责任，加强管理，确保未出租或未安置房屋的安全、完好、可控。

（2）参照物业管理考核标准，每月至少对物业公司进行1次检查考核，根据考核结果形成物业监管报告，作为物业管理费结算依据。

6、租金收取管理

（1）建立租金缴纳明细台账，并定期会同企业、财政对账，确保三方账面数据一致。

（2）收取租金按规定缴入产权单位指定账户。

（3）编制租金收缴月报表，记录当月租金收缴情况

鑫发公司将继续秉承“提供优质服务，创建一流品牌”的经营理念，不断改革、创新，提升团队专业化水平，增强自身核心竞争力，逐步建立独具特色的国有资产管理新模式。

第二章公司管理特色

一、公司管理理念

（一）加强思想政治学习，深入推进队伍建设

（二）建立健全组织机构，完善日常管理制度

（三）实行工作分工责任制，提高资产管理效率

（四）实现资产信息化管理，努力打造智能化模式

二、公司管理项目举例

（一）标准厂房管理内容

1、我公司应按甲方要求对托管资产实行动态管理，加大巡查频率，确保托管资产长期处于可控、安全、完好、可用状态。

2、对需要维护、维修的资产及时提出合理修缮意见，按产权单位要求参与工程维修相关事宜，并跟踪、监督工程维修、维护的进度和质量。

对人为原因造成资产损毁的现象，协助甲方从事法律诉讼等相关活动。

3、根据甲方的管理要求对房屋进行出租、转让和销售。

确保托管资产经营收入的到账率，并将代收的托管资产经营收入及时汇缴甲方指定账户。

4、做好托管资产保管工作，对托管资产原始资料及凭证进行归类保管存档。

5、加强对闲置资产的巡查和保管，确保闲置资产安全、完好并随时保持其可用状态。

6、参照物业管理标准对受托监管物业项目，定期组织物业检查及考核，保证委托监管物业验收达标率，并提出考核意见。

7、负责组织托管资产的统计、汇总、登记、建帐等各项基础管理工作，定期向相关部门提供资产动态管理信息。

8、接受甲方及开发区管委会相关部门的监督、检查及考核，协助开发区相关部门做好企业服务工作。

9、在受托管理资产过程中，保守甲方的各项商业秘密。

（二）双寿安置小区招租方案

第一章项目经营定位、业态分区及招租平面图

一、项目经营定位

（一）主题定位：

以“居民生活的日常生活配套”为主，努力打造和谐、幸福的小区。

（二）商铺市场分析：

1、地域优势：

本小区北临祥龙家园，南倚光电产业园，但是周边地区的居住生活配套设施严重缺乏，本小区营业用房可为周边居民提供生活便捷。

2、规划优势：

此处营业用房规划为双寿安置小区的步行街，此小区人口近万人，拥有大量的消费群体；此外，本小区附近的泰州国际汽车城，将为本项目的发展带来无限商机。

（三）项目经营定位：

此营业用房业态将定位为便民生活的配套项目，大致可分为：

农贸市场、大型超市、便利店、大酒店、小到中型饭馆、粮油店、药店、干洗店、烟酒店、文化办公用品店、理发店、鲜花店、中小型服装店、水果超市店等等。

以上业态定位主要考虑到方便居民生活以及配合周边建设规划等，以弥补居民生活配套的不足，从而提升小区整体配套品质以及本地区整体的形象品质。

2、业态分区

（一）重点突出以“便民服务”为主题的规模与形象；

（二）外街铺以“大型配套服务区”作为重要的便民设施展示面，从而不仅有效提高商业的整体档次，而且能吸引大量的消费群体。

（三）内街铺以“中小型配套服务区”进行集中布局，相互呼应，从而能有效吸引人流在内街集中消费。

（四）商铺普遍为三层结构，大部分意向承租人认为三楼的实际用途不大，对于这部分租金较难接受，建议将A区和C区的三楼整体打通，用作经营旅馆，或是酒店的大厅、包厢，B区和D区的三楼视具体情况再定。

三、招租平面图

（一）平面图见下图

（二）商铺建筑图（见电子版）

第二章招租策略

一、相同性质营业用房市场调查情况

（一）概况

1、调查目的：

了解小区内商铺的租金情况，以便拟定双寿安置小区的租金底价。

2、调查时间：

2014年1月8日-1月10日

3、调查地点：

莲花5号区、莲花6号区、莲花8号区

4、对象与范围：

几个小区内部的沿街商铺

5、调查方法：

走访询问法

（二）调查情况汇总

1、莲花六号区西门沿街商铺调查情况：

调查对象

面积（m²）

层数

租金（元/年）

单位日均租金（元/m²·天）

早餐店

90

两层

20000

0.6

酒楼

200

两层

42000

0.57

理发店

50

单层

11000

0.61

小超市

100

单层

21000

0.57

优劣势分析：

此地段位处莲花六号区西门，由于莲花六号区有三个出入口，西大门并不是唯一的出入口，造成此地段的商业气息并不是很浓，消费者也多为小区内的住户，但此地段均为两层建筑，相对双

寿小区三层整体出租的形式，有一定优势。

6号区商铺区位示意图：

西大门入口

沿街商铺

沿街商铺

五

号

区

生

活

区

2、莲花5号区西门沿街商铺调查情况：

调查对象

面积（m²）

层数

租金（元/年）

单位日均租金（元/m²·天）

干洗店

50

单层

10000

0.54

烟酒店

60

单层

10000

0.45

小超市

100

单层

25000

0.68

优劣势分析：

此地段位处莲花5号区西门入口处，消费群体也大都为小区内的固定住户，但此处商铺均为单层出租，1楼与2、3楼的是分割开的，承租人无需承担2、3楼的费用。

5号区商铺区位示意图：

沿街商铺

西大门入口

六号区生活区

3、莲花8号区沿街商铺调查情况：

序号

调查对象

面积（m²）

租金（元/年）

单位日均租金

（元/m²·天）

①

干洗店

30

7000

0.63

②

装修设计公司

70

20000

0.78

③

便利店

45

10000

0.61

④

小排档

130

36000

0.75

⑤

福利彩票中心

20

5000

0.68

优劣势分析：

莲花8号区位处泰州市中心，且该地段周围拥有大型超市，养生会所等设施，市场氛围较好，但毕竟位处小区进口处，租金单价也不会太高。

8号区商铺区位示意图：

南大门

世纪联华超市

莲花八号区生活区

沿街商铺

西入口

（三）调查分析

1、地理位置：

优势：

商铺位处双寿小区中心位置，地理位置优越，且商铺较多，可以形成集聚效应。

劣势：

商铺在小区内部，消费群里也就大体锁定在小区内部的住户，价格很难与外面较好地段的租金相比。

2、房屋结构面积：

优势：

商铺为框架结构，上下三层，面积较大，可供选择的用途较广。

劣势：

商铺面积较大，且楼梯靠后，相对于一般的租赁户而言，二楼和三楼的实际用途不大，给租赁工作造成了一定的难度。

3、铺面租金调查情况：

（1）莲花5号区、6号区、8号区的商铺均为针对小区内住户，开办的小区配套用品店，鲜有其他类型的商户，除莲花5号区西门经纬律师事务所外，其他均为配套用品店。

但莲花5号、6号、8号区均在市区内，相对于地理位置较偏的双寿小区，价格肯定较高。

（2）双寿安置区为“商业街”的模式，根据每间商铺所处的地理位置，价格也会出现较大差异。

4、出租方案建议

（1）根据商铺区位不同，拟定商铺底价（见附表）

（2）采用议价方式确定承租人，承租价格以不低于底价为原则，如同一商铺有多人参与竞租，以出价最高确定承租人。

（3）租期为三年起租，年递增不低于3%。

第三章招租推广

1、成立招租管理小组

2013年11月，鑫发公司成立招租管理小组，在双寿安置小区设立现场招租办公室，旨在更好地将双寿、祥和二期等营业用房进行出租和管理。

2、张贴招租公告

招租管理小组的成员张贴招租公告，招贴范围东至海陵南路，西至大寿、小寿社区居委会，南至寺巷镇，北至鲍徐镇。

3、利用已有资源洽谈

在招租期间，招租管理小组利用已有的资源采取定人定点的方式，带有意向的承租人到现场查看、洽谈、以及后续的跟踪。

第三章托管方案

一、管理方针

为加强和规范开发区平台公司实物资产管理，确保实物资产保值增值，明确实物资产委托管理责任，根据国家、地方相关法律法规及滨江工业园区相关管理文件精神，公司以一流管理、真诚服务为指导，各项政策规程为依据，建立“因地制宜、注重细节、管理有序”的现场管理模式，进一步优化和提升现场管理工作，实现更好地服务。

二、管理目标

倡导现代资产管理文化，提高员工管理意识，打造滨江工业园区资产管理的一流品牌。

（一）滨江工业园区环境美观、整洁大方，对外宣传设施完好；

（二）滨江工业园区资产完好无损，保证入驻企业或者承租人使用满意；

（三）要租赁的资产定位清晰，布局合理；

（四）提高服务质量和服务品质，与滨江工业园区及其承租方协调好工作的关系；

（五）承担好资产管理的责任，保证资产的保值增值。

三、管理举措

（一）管理团队设置

1.机构设置

项目负责人

现场管理人员

现场管理人员

内务管理人员

2.人员编制及分工职责

项目负责人：

（1）对项目的资产托管制度详细的管理计划；

（2）督促和检查现场管理人员对托管资产的巡查，并对巡查结果进行总结、提出合理性建议；

（3）主管资产的内务工作，检查内务管理人员的托管资料、文件档案等等；

（4）对租金、物业管理费、水电费及其他相关费用收缴工作进行督查；

（5）每月会同公司的综合协作科对滨江工业园区的物业进行物业管理考核，形成监管报告；

（6）沟通和协调好与园区和租赁单位之间的工作关系。

现场管理人员

（1）每天对滨江工业园区资产进行巡查，并及时做好巡查记录；

（2）做好资产保管工作，建立资产明细台账并及时更新；

（3）发现资产损坏立即通知项目负责人，及时与产权单位进行联系，配合产权单位进行维修，参与工程施工现场的管理及验收；

（4）建立租金缴纳明细台账，按规定收取租金并缴入产权单位指定账户，确保租金收取到账率达标；

（5）服务好入驻企业和承租个人，满足合理诉求，与各个部门或者个人保持良好的工作关系。

内务管理人员：

（1）建立托管资产的基础资料总目录或台账，并及时进行更新；

（2）资料分类存放，整洁有序，完好无损；

（3）协助现场管理人员处理好入驻企业或者物业公司存在的困难和矛盾，有良好的服务意识；

（4）每月对现场管理人员的台账进行检查和跟踪督促；

（5）积极做好厂房租赁、交付、合同签订、续签及房源信息传递等工作；

（6）处理好内务管理的其他工作。

（二）服务式管理

1.服务管理流程

资产管理

成立现场管理小组

前期资料收集和现场勘察

制定详细的资产管理实施方案

根据考核办法做好日常的资产管理工作

服务好企业或个人，与各部门保持良好工作关系

保证托管资产的完好无损，做好资产保值增值工作

2.服务管理计划

（1）成立“滨江工业园区现场管理”的管理小组，建立好组织，明确好职责，落实到个人，保证现场管理人员配备到位；

（2）在前期介入期间，收集好托管资产的基础资料，建立完整的托管资产移交资料和管理资料等档案；

（3）处理好各个部门之间的关系，现场了解资产的当前状况，从而拟定好工作的思路和方法、优化管理方案、完善管理目标，为今后的日常管理打下良好的基础；

（4）制定资产管理实施方案，对受托资产实施动态巡查管理，确保托管资产始终保持安全、可控、完好、可用的状态，对公建房的出租及使用进行管理；

（5）对受托监管物业项目，定期组织物业检查及考核，保证委托监管物业验收达标率；

（6）加强现场检查，重在落实整改，对于查出的一般问题，责任人及时自行整改，重大问题管理小组或者产权单位通过整改通知单的形式，督责任人限期整改，做到有检查、有整改、有记录、有复查，使现场管理实现良性循环；

（7）加大对空置资产的巡查力度，严格把控出租资产的完好状况，及时发现资产的受损状况，组织或者配合相关部门对资产维修进行跟踪和验收；

（8）托管资产的统计、汇总、登记、建帐等各项基础管理工作，定期向相关部门提供资产动态管理信息。

3.服务管理标准

详见附件1-3